Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: ROBERTO DE MELO ROCHA, R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA
APELADO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, ROBERTO DE MELO ROCHA E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada pelo comprador de imóvel contra a construtora vendedora. O autor alegou atraso na entrega do imóvel, existência de vícios construtivos e não fornecimento da documentação necessária para obtenção de financiamento bancário, requerendo a condenação da ré por danos materiais e morais, além da impossibilidade de cobrança de encargos moratórios. A ré contestou e apresentou reconvenção, pleiteando a rescisão do contrato por inadimplência do autor. O juízo de primeira instância julgou parcialmente procedente o pedido do autor, condenando a ré à reparação dos vícios e ao pagamento de danos materiais, e improcedente a reconvenção. Ambas as partes apelaram. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o autor faz jus à indenização por danos morais em razão dos vícios construtivos constatados; (ii) estabelecer se a ré poderia inscrever o nome do autor em cadastros de inadimplentes e exigir o pagamento do saldo devedor, mesmo sem fornecer a documentação necessária ao financiamento bancário; e (iii) determinar se a rescisão contratual por inadimplência do comprador deveria ser reconhecida, considerando a exceção do contrato não cumprido. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A existência de vícios construtivos no imóvel restou comprovada por laudo pericial, que identificou falhas no revestimento cerâmico do piso, infiltrações e problemas de vedação, os quais, embora não inviabilizem completamente o uso do bem, comprometem sua funcionalidade e causam transtornos ao comprador, justificando a indenização por danos morais. 4. O dano moral decorre da frustração legítima da expectativa do comprador quanto à aquisição de um imóvel em condições adequadas de habitação, configurando prejuízo extrapatrimonial passível de reparação. O arbitramento do valor deve respeitar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixando-se a indenização em R$ 5.000,00. 5. A alegação do autor de que não poderia ser inscrito em cadastros de inadimplentes, sob o argumento de que a ré não forneceu a documentação necessária para a obtenção de financiamento bancário, não merece acolhimento. O contrato previa que o pagamento deveria ser realizado via boletos bancários emitidos pela construtora, sem previsão de financiamento direto com instituição financeira. Assim, inexiste impedimento para a exigência do saldo devedor ou a inclusão do nome do autor em cadastros restritivos. 6. A rescisão do contrato por inadimplência do comprador não pode ser acolhida, pois a construtora também descumpriu suas obrigações contratuais ao entregar o imóvel com vícios construtivos. Aplica-se a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), segundo a qual nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra antes de adimplir a sua própria. 7. A jurisprudência reconhece que, em casos de vícios construtivos que comprometam a habitabilidade do imóvel, a construtora não pode exigir a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, devendo, antes, sanar os defeitos existentes. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso do autor parcialmente provido para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. Recurso da ré desprovido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 476 e 944. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AC nº 1010247-35.2020.8.26.0224, Rel. Des. Salles Rossi, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 13.09.2023; TJ-PR, AC nº 0013158-77.2019.8.16.0021, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 15.05.2023; TJ-RS, AC nº 5000312-91.2015.8.21.0166, Rel. Des. Carlos Cini Marchionatti, 20ª Câmara Cível, j. 27.03.2024; TJ-PR, AC nº 0002097-93.2016.8.16.0097, Rel. Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea, 18ª Câmara Cível, j. 05.08.2024. A C Ó R D Ã O
Intimação - poder judiciário tribunal de justiça do estado do piauí GABINETE DO Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS PROCESSO Nº: 0805151-11.2017.8.18.0140 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO(S): [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Produto Impróprio] Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, CONHECER DO RECURSO DO RÉU e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO. Outrossim, CONHECER DO RECURSO DO AUTOR e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, condenando o réu a compensar os danos morais suportados pelo requerente através do pagamento de uma indenização que arbitro em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). O montante da indenização deverá ser acrescido de juros legais pela taxa Selic, deduzido o IPCA (art. 406 c/c art. 389, parágrafo único, do CC), contados da data da citação (art. 405 do CC), e de correção monetária, pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC), contada a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ). Dada a sucumbência ínfima do requerente, condeno o requerido nas custas e despesas recursais. Pelo total desprovimento do recurso do requerido, majoro em 2% (dois por cento) os honorários sucumbenciais devidos ao causídico do requerente, nos termos do que determina o artigo 85, § 2° e § 11, do Código de Processo Civil (STJ Tema 1059), na forma do voto do Relator. R E L A T Ó R I O O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR):
Trata-se de dois recursos de APELAÇÃO CÍVEL, interpostos por ROBERTO DE MELO ROCHA, autor, e R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, réu, devidamente qualificados, contra SENTENÇA proferida nos autos de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, processo n° 0805151-11.2017.8.18.0140. Em sua inicial, alegou ou autor, que em 30 de abril de 2011, celebrou um contrato de promessa de compra e venda com a ré, com o objetivo de adquirir um imóvel, especificamente o apartamento nº 308 da Unidade América, conforme detalhado na petição inicial. O valor acordado para a transação foi de R$ 111.800,00, a ser pago da seguinte forma: um pagamento inicial de R$ 7.900,00; R$ 96.000,00 em 96 parcelas mensais de R$ 1.000,00; e um pagamento final de R$ 7.900,00 na data da entrega das chaves. Além disso, o saldo remanescente poderia ser quitado por meio de financiamento bancário, com a entrega do imóvel prevista contratualmente para maio de 2013. Relatou que pretendia liquidar o saldo devedor relativo à aquisição do imóvel por meio de financiamento bancário. No entanto, a instituição financeira negou o financiamento, pois a ré não forneceu ao autor a documentação necessária para a contratação, incluindo o registro imobiliário da unidade, a escritura pública de compra e venda, as certidões negativas fiscais, o habite-se e outros documentos. Afirmou que o imóvel foi entregue somente em janeiro de 2014, sete meses após a data estipulada no contrato. Além disso, o imóvel apresentava diversos problemas estruturais, como defeitos no isolamento acústico, resultando em vazamentos acústicos provenientes das outras unidades do condomínio, infiltração nas paredes, problemas na vedação das portas e rachaduras no teto. Afirmou que, apesar de estar inadimplente, a impossibilidade de quitar o saldo devedor ocorreu por culpa da ré, que não forneceu a documentação necessária para o financiamento bancário. Por esse motivo, o autor entende que não deve ser cobrado pelos encargos moratórios, e reivindica o direito de escolher a forma de pagamento do saldo devedor. Pugnou pela condenação da ré a indenizar os danos materiais decorrentes do atraso na entrega da unidade imobiliária, a reparar os vícios construtivos do imóvel, bem como a indenizar os danos morais suportados. Citada, a parte requerida ofertou contestação e reconvenção pugnando pela rescisão do contrato por inadimplemento culposo da autora. Após a devida instrução processual, a sentença de piso julgou parcialmente procedentes os pedidos aviados na inicial, condenando a demandada à indenização por danos materiais pelo atraso de dois meses na entrega do imóvel, bem como à reparação dos vícios construtivos no imóvel objeto da ação. No que se refere à reconvenção, julgou-a improcedente alicerçando-se na inexistência do direito à invocação da cláusula de rescisão contratual por inadimplemento do reconvindo e exigibilidade dos encargos de mora, haja vista encontrar-se, a construtora reconvinte, inadimplente quanto ao dever de reparar os vícios construtivos no imóvel, aplicando-se o instituto da exceção do contrato não cumprido. Intimada, a requerente interpôs apelação, pugnando por seu conhecimento e, no mérito, por seu provimento, com a reforma da sentença objurgada, julgando-se procedente o pleito de condenação da requerida em danos morais, impondo-lhe a obrigação de não incluir seu nome em cadastros de restrição ao crédito, bem como congelando-se o saldo devedor em R$ 90.492,22, devido os vícios do apartamento e a fata de documentos hábeis para o financiamento do imóvel. Irresignada, a requerida, outrossim, interpôs apelação. Pugna por seu conhecimento e, no mérito, por seu provimento, com a reforma da sentença impugnada, rescindindo-se o contrato por inadimplemento culposo do requerente. Submetidos os autos a esta Egrégia Corte Estadual de Justiça, e distribuídos a minha relatoria, foram eles remetidos à apreciação do Ministério Público Superior, que os restituiu sem exarar parecer de mérito, entendendo pela ausência de interesse público apto a provocar sua intervenção. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. V O T O O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR): DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL Dou seguimento a ambos os recursos, vez que presentes seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos. Com efeito, os recursos foram interpostos tempestivamente, por parte legítima, com interesse recursal evidente, sendo o meio escolhido adequado para reformar o decisum atacado. Demais disso, os recursos são regulares em sua forma, não tendo sido praticado qualquer ato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, como renúncia ou desistência do recurso. DAS RAZÕES DO VOTO Consoante mencionado no relatório, o autor alegou que celebrou um contrato de compra e venda com a ré em 2011 para adquirir um apartamento, com pagamento parcelado e saldo a ser quitado por financiamento bancário. No entanto, a ré não forneceu a documentação necessária para o financiamento, e o imóvel foi entregue com atraso e diversos vícios construtivos. O autor buscou a condenação da ré por danos materiais e morais, além da reparação dos vícios e da impossibilidade de cobrança de encargos moratórios. A ré, por sua vez, contestou e apresentou reconvenção, buscando a rescisão do contrato por inadimplência do autor. O juiz de primeira instância julgou parcialmente procedente o pedido do autor, condenando a ré por danos materiais e reparação dos vícios, e improcedente a reconvenção da ré. Ambas as partes apelaram da sentença. O autor apelou buscando indenização por danos morais, o não registro de seu nome em cadastros de inadimplentes e o congelamento do saldo devedor. A ré, por sua vez, apelou buscando a rescisão do contrato por inadimplência do autor. I. DA APELAÇÃO DO REQUERENTE O apelante argumenta que a sentença errou ao não reconhecer seu direito à indenização por danos morais, uma vez que restou comprovado nos autos os dissabores, humilhações e constrangimentos sofridos em decorrência dos vícios no imóvel. Da mesma forma, alega que a decisão recorrida equivocou-se ao não impedir a inscrição de seu nome em órgãos de proteção ao crédito, considerando os problemas no imóvel e a não entrega por parte da construtora dos documentos necessários para a formulação do financiamento bancário. No que tange ao congelamento do saldo devedor, o apelante defende que este pedido também deveria ter sido acolhido, em virtude dos vícios apresentados pelo imóvel e da falta de documentação hábil para o financiamento, o que inviabilizou a quitação do saldo devedor por meio de financiamento bancário. O apelante reitera que o imóvel foi entregue com diversos vícios de construção, como piso oco, fissuras, argamassa de má qualidade, infiltrações e problemas de isolamento acústico, o que causou transtornos e prejuízos. Além disso, insiste na alegação de que a apelada não forneceu a documentação necessária para o financiamento, como registro imobiliário, escritura pública de compra e venda, certidões negativas fiscais e habite-se. I.A. DOS DANOS MORAIS No laudo pericial apresentado em primeira instância, constatou-se a presença de falhas de edificação no imóvel, as quais se manifestaram nos seguintes vícios: revestimento cerâmico do piso, apresentando áreas ocas em diversos cômodos, decorrentes do emprego inadequado de argamassa; e infiltrações que resultaram em umidade nas paredes adjacentes às janelas, tendo sido atribuída pelo perito a vícios na própria construção, e não a fatores externos. Em sede de memoriais, a parte ré alegou que os vícios identificados pelo perito foram originados pela má conservação do imóvel pelos próprios condôminos, que teriam realizado a instalação irregular de grades nas entradas e fachadas dos apartamentos, provocando fissuras no prédio, bem como a instalação inadequada de aparelhos de ar condicionado distintos dos originais. Contudo, a parte ré não apresentou qualquer prova de suas alegações, as quais se contrapõem ao laudo técnico produzido nos autos, que expressamente negou a existência de irregularidades nas fachadas do prédio e a instalação inadequada de aparelhos de ar condicionado pelos condôminos. O referido laudo pericial detalhou o método empregado na inspeção e os equipamentos utilizados para avaliar as condições do imóvel, em conformidade com os pontos controvertidos nos autos, não tendo as partes apresentado elementos capazes de infirmar as conclusões do perito. Por outro lado, a ausência de observações sobre irregularidades no apartamento no laudo de vistoria não invalida a constatação de vícios construtivos, uma vez que estes podem se manifestar como vícios ocultos, identificados apenas posteriormente à elaboração do referido laudo.
Diante do exposto, pela prova técnica realizada restou patente a existência de vícios construtivos no revestimento cerâmico do piso, com áreas ocas decorrentes do emprego inadequado de argamassa durante a construção, e infiltrações que causam umidade nas paredes próximas às janelas. Com efeito, embora os vícios constatados pela perícia não impeçam o uso do imóvel, não restam dúvidas que limitam sobremaneira sua funcionalidade. Evidente a prática de ato ilícito perante a parte autora. O dano moral causado é verificável diante das circunstâncias narradas nos autos e das provas produzidas, visto que a aquisição de imóvel residencial gera expectativas que, se frustradas, abala gravemente seu titular. A rigor,
cuida-se de hipótese que extrapola a seara do mero aborrecimento ou inadimplemento contratual. Veja-se, a esse respeito, a jurisprudência dos tribunais pátrios: OBRIGAÇÃO DE FAZER – VÍCIOS CONSTRUTIVOS – INDENIZAÇÃO – Sentença de procedência. Condenação da empresa a proceder os devidos reparos, bem como ao pagamento de indenização por dano moral no importe de R$ 20.000,00. Insurgência. Inadmissibilidade. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. Laudo pericial conclusivo, produzido de acordo com os pontos controvertidos fixados, atestando a existência de vícios construtivos decorrentes da impropriedade na execução da obra e por uso de material inadequado. DANO MORAL Dever de indenizar configurado. A frustração decorrente dos vícios apresentados no imóvel adquirido é evidente e faz caracterizar abalo psicológico que se eleva à categoria de dano extrapatrimonial indenizável e não se confunde com mero dissabor. INDENIZAÇÃO fixada que se coaduna com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, diante dos inúmeros vícios apresentados e o tempo transcorrido sem a efetiva correção dos mesmos. Sentença mantida – recurso DESPROVIDO (TJ-SP - AC: 10102473520208260224 Guarulhos, Relator.: Salles Rossi, Data de Julgamento: 13/09/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS C/C COM DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DANO MORAL. CARACTERIZADO. DEMONSTRAÇÃO DE VÍCIO CONSTRUTIVO POR MEIO DE LAUDO PERICIAL. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CABIMENTO. TRANSTORNOS QUE ULTRAPASSARAM O MERO DISSABOR. REDUÇÃO DO QUANTUM. IMPOSSIBILIDADE. VALOR INDENIZATÓRIO QUE SE MOSTRA ADEQUADO AO CASO CONCRETO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-PR 00131587720198160021 Cascavel, Relator.: andrei de oliveira rech, Data de Julgamento: 15/05/2023, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/05/2023) No tocante ao valor da indenização temos: artigo 944 do Código Civil que assevera: "A indenização mede-se pela extensão do dano". Não há parâmetros legais objetivos para fixação do quantum indenizatório, o qual se faz mediante arbitramento, consoante parágrafo único do artigo em comento. Deverá, pois, o magistrado a seu prudente arbítrio, medir as circunstâncias do caso concreto. Atentando-se, ainda, que a fixação seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, sem, contudo, servir de estímulo ao enriquecimento sem causa do ofendido. Desta forma, com relação ao valor, entendo adequada a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mostrando-se esta condizente com o abalo sofrido, sobretudo porque os vícios apontados pelo laudo pericial não impediram o uso do bem, ainda que o tenham dificultado. I.B. DA NÃO INSCRIÇÃO DO AUTOR EM CADASTROS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO E DA CONFIGURAÇÃO DE SUA MORA Pretendendo seja obrigada a parte requerida a não incluir seu nome em cadastros de inadimplentes, bem como sejam obstados os consectários de sua mora, o requerente, apesar de reconhecer estar inadimplente, argumenta que pretendia quitar o saldo devedor correspondente à aquisição do imóvel através de financiamento bancário, o que lhe foi negado pela instituição financeira, pois a requerida não teria lhe disponibilizado a documentação necessária para contratação desse financiamento. Tal argumento não merece guarida. O contrato em questão contém cláusula expressa que determina que os pagamentos das prestações ajustadas entre as partes devem ser efetuados por meio de boleto bancário. Em outras palavras, o financiamento foi estipulado para ser realizado diretamente com a construtora ré, não havendo previsão contratual para o pagamento das parcelas de outra forma que não por boletos emitidos pela demandada. Veja-se: [...] DISPOSIÇÕES SOBRE O PAGAMENTO CLÁUSULA II O PROMITENTE COMPRADOR pagará pelo apartamento objeto deste contrato, o preço estabelecido na parte introdutória deste instrumento, segundo as condições ali expostas, às quais agregam-se mais as seguintes disposições sobre Atualização Monetária, sobre incidência de juros e sobre Manutenção do Equilíbrio do Contrato: FORMA DE PAGAMENTO a) Todas as parcelas estipuladas na parte introdutória desde contrato serão pagas através de boleto bancário, estará sujeito a protesto cartorário, correndo por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as despesas geradas por este. Dessa forma, carece de embasamento a alegação de indevida negativa na entrega de documentos necessários para viabilizar o financiamento bancário, uma vez que tal modalidade de pagamento não foi prevista no contrato em análise. Ora, pela forma pela qual o empreendimento foi realizado, em etapas que apenas permitem a disponibilização de alguns dos documentos indispensáveis ao financiamento ao término da obra, sequer seria possível a entrega de todos os documentos apontados pelo requerente. Assim, pelo respeito à previsão contratual, não há falar em impossibilidade de inscrição do devedor inadimplente em cadastros de restrição ao crédito, tampouco em "congelamento" do saldo devedor. II. DA APELAÇÃO DA REQUERIDA Como dito linhas acima, requereu em seu apelo, a ré, a declaração de rescisão do contrato celebrado entre as partes e a reintegração da apelada na posse do imóvel, bem como a condenação do autor nas multas, indenizações e parcelas decorrentes da rescisão. Seu principal argumento gravita em torno da inadimplência da parte autora, que não paga as parcelas do imóvel desde 2016, justificando a rescisão do contrato de compra e venda. Alega, para tanto, a inexistência de vícios no imóvel que configurem impedimento para a rescisão contratual. A apelante argumenta que os supostos vícios no imóvel, como problemas no piso e infiltrações, não impedem o uso do bem. Afirma que os problemas do imóvel são decorrentes da má utilização e da falta de manutenção. A apelante fundamenta seu pedido no direito potestativo de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, previsto no Código Civil e no contrato firmado entre as partes. Argumenta que o longo período de inadimplência do apelado, que ultrapassa seis anos, é motivo suficiente para a rescisão do contrato e a retomada do imóvel. Por fim, solicita que seja dado provimento à apelação, com a consequente reforma da sentença, a declaração de rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel e a condenação do apelado ao pagamento das multas, indenizações, parcelas etc. Conforme já se explicitou, é fato incontroverso que o demandante encontra-se inadimplente com as parcelas avençadas para a compra do imóvel. Também incontornável que há previsão contratual de rescisão contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador (Cláusula IV do contrato). Apesar do atraso no pagamento das prestações por parte do comprador, o foco central da discussão recai sobre o descumprimento contratual da construtora, que entregou o imóvel com defeitos nos pisos, paredes e infiltrações, tornando-o inadequado para moradia. A presença de vícios construtivos no imóvel configura um descumprimento do contrato por parte da construtora, que não entregou o bem em condições adequadas de uso. Essa falha impede que a construtora exija o cumprimento integral do contrato por parte do comprador, incluindo o pagamento das prestações em atraso. O artigo 476 do Código Civil, que trata da exceção de contrato não cumprido, deve ser aplicado ao caso. Esse artigo estabelece que, em contratos bilaterais, nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra antes de cumprir a sua própria. Veja-se: Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. A exceção do contrato não cumprido, ou exceptio non adimpleti contractus, é um princípio jurídico fundamental que rege os contratos bilaterais onerosos, ou seja, aqueles em que ambas as partes possuem obrigações recíprocas e que envolvem uma contraprestação financeira. Tal mecanismo de defesa, previsto no artigo 476 do Código Civil brasileiro, visa garantir o equilíbrio e a equidade nas relações contratuais, impedindo que uma parte exija o cumprimento da outra sem antes cumprir suas próprias obrigações. Em sua essência, a exceção do contrato não cumprido permite que uma parte suspenda o cumprimento de suas obrigações contratuais caso a outra parte esteja inadimplente. Essa suspensão, no entanto, não implica a extinção do contrato, mas sim uma paralisação temporária das obrigações da parte prejudicada até que a outra parte cumpra suas responsabilidades. Para invocar essa exceção, é necessário que o descumprimento da outra parte seja relevante e justifique a suspensão das obrigações da parte prejudicada. A aplicação da exceção do contrato não cumprido exige a análise de alguns requisitos. Primeiramente, o contrato deve ser bilateral, ou seja, envolver obrigações recíprocas entre as partes. Em segundo lugar, deve haver inadimplemento por parte de uma das partes, que pode ser total ou parcial. Por fim, é necessário que o inadimplemento seja relevante e justifique a suspensão das obrigações da outra parte. A análise da relevância do inadimplemento é feita caso a caso, considerando a natureza do contrato, as obrigações das partes e as circunstâncias do caso concreto. A exceção do contrato não cumprido desempenha um papel crucial na proteção das partes em contratos bilaterais onerosos. Ao permitir a suspensão das obrigações da parte prejudicada, ela evita que essa parte seja compelida a cumprir suas obrigações sem receber a contraprestação devida. Além disso, a exceção do contrato não cumprido incentiva o cumprimento das obrigações contratuais, pois as partes sabem que o descumprimento pode levar à suspensão das obrigações da outra parte. Quando à aplicação do instituto a casos semelhantes ao discutido nos autos, veja-se: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA E POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO E COMPRA E VENDA DE MATERIAL. CONTRATO DE MÚTUO PARA OBRAS E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, CARTA DE CRÉDITO COM RECURSOS DO SBPE, NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO, COM UTILIZAÇÃO DO FGTS DOS COMPRADORES. DANOS MATERIAIS E MORAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECONVENÇÃO PARA COBRANÇA DO PREÇO QUE SE DEIXOU DE PAGAR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. Justifica-se a condenação da demandada ao pagamento dos aluguéis, porque o prejuízo do comprador é presumido no caso de descumprimento do prazo para a entrega da unidade autônoma, consistente na injusta privação do uso do bem, nos termos da jurisprudência firmada em recursos especiais repetitivos do Superior Tribunal de Justiça.No que concerne aos vícios construtivos, aplica-se a exceção de contrato não cumprido, porque antes do inadimplemento da demandada quanto às patologias existentes na unidade autônoma, os demandantes deixaram de pagar o preço, o que afasta o dever da demandada de indenizar, sejam os danos materiais, sejam os danos morais.O valor de honorários contratuais estabelecidos entre a parte e seu patrono deixa de constituir dano material passível de indenização.Demonstrado o inadimplemento dos valores conforme o contrato, justifica-se a condenação dos compradores ao pagamento dos valores faltantes.APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDOS.(Apelação Cível, Nº 50003129120158210166, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em: 27-03-2024) Apelação Cível. AÇÃO DE InDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS. empreitada. contrato particular para construção de uma casa residencial. sentença de procedÊncia da ação principal e improcedÊncia da reconvenção. insurgência da parte ré. alegação DE EXISTÊNCIA DE CRÉDITO A SEU FAVOR. NÃO acolhimento. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICAÇÃO. recurso DEsprovido. Nos contratos bilaterais é defeso aos contratantes exigir o implemento pela parte contrária, antes de cumprir com sua própria parte da obrigação, de acordo com a teoria da exceção do contrato não cumprido – exceptio non adimpleti contractus -, esculpida no artigo 476 do CC. (TJ-PR 00020979320168160097 Ivaiporã, Relator.: Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 05/08/2024, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/08/2024) Assim, andou bem o juízo de piso ao não reconhecer o direito à rescisão do contrato objeto do litígio, dada a aplicação da exceção do contrato não cumprido, haja vista a presença de vícios construtivos não sanados no imóvel em discussão que prejudicam o uso regular do bem. DECISÃO
Ante o exposto, com base nos argumentos fáticos e jurídicos acima delineados, sem prejuízo da prova coligida aos autos, CONHEÇO DO RECURSO DO RÉU e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO. Outrossim, CONHEÇO DO RECURSO DO AUTOR e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, condenando o réu a compensar os danos morais suportados pelo requerente através do pagamento de uma indenização que arbitro em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). O montante da indenização deverá ser acrescido de juros legais pela taxa Selic, deduzido o IPCA (art. 406 c/c art. 389, parágrafo único, do CC), contados da data da citação (art. 405 do CC), e de correção monetária, pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC), contada a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ). Dada a sucumbência ínfima do requerente, condeno o requerido nas custas e despesas recursais. Pelo total desprovimento do recurso do requerido, majoro em 2% (dois por cento) os honorários sucumbenciais devidos ao causídico do requerente, nos termos do que determina o artigo 85, § 2° e § 11, do Código de Processo Civil (STJ Tema 1059). É o voto. Teresina (PI), data registrada no sistema. Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS Relator