Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: VALMIDIO DANIEL DE CARVALHO, MARCIA FERNANDA AMORIM MADEIRA
REU: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA I – RELATÓRIO Valmidio Daniel de Carvalho e Marcia Fernanda Amorim Madeira ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com adjudicação compulsória, indenização por danos materiais e morais em face de Cipasa Teresina TRS1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda., alegando, em síntese, supostos atrasos na entrega da infraestrutura do Loteamento Verana Teresina e abusividade dos reajustes aplicados ao contrato. Postularam a rescisão contratual, adjudicação compulsória do lote, devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais. A requerida contestou, refutando as alegações de atraso, sustentando a validade dos índices de reajuste previstos no contrato e pugnando pela improcedência dos pedidos. Não houve réplica. O feito foi saneado, fixando-se, entre outros pontos, a análise do prazo contratual, da existência de atraso, da validade dos reajustes, do cabimento de adjudicação compulsória, dos danos morais e da forma de restituição dos valores. É o relatório. Passo a decidir. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Do julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por tratar-se de matéria unicamente de direito e estarem presentes nos autos os documentos necessários à apreciação do mérito. É incontroverso nos autos que as partes firmaram um contrato de aquisição de imóvel com pacto de alienação fiduciária. Ainda, é certo que a legislação de regência, a lei 9.514/97, prevê a consolidação da propriedade sem a possibilidade de restituição dos valores pagos. De proêmio, registre-se que o E. Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar, pela sistemática dos recursos repetitivos, o Tema 1.095, sedimentou a tese no sentido de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (REsp nº 1891498, 2.ª Seção, Rel. Min. Marco Buzzi,j.26/10/2022, DJe19/12/2022). Ocorre que, no caso dos autos, ao contrário do entendimento da parte ré, não se afigura aplicável o procedimento especial de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária, pelas disposições da Lei nº 9.514/97. Dos documentos juntados aos autos não se verifica o devido registro da alienação fiduciária. Daí a possibilidade de rescisão, nos termos da lei consumerista. Nesse sentido, é o entendimento da jurisprudência: "Compromisso de compra e venda. Afastada aalegada ausência de interesse processual, fundadana existência de alienação fiduciária. Hipótese dosautos que não atende a todos os requisitos previstosna tese firmada, no tema 1095, pelo STJ. Nãoconstatado o registro da alienação fiduciária nocartório de imóveis. Incidência do CDC. Sentençaque determinou a restituição de 80% dos valorespagos. Adequada a retenção determinada nasentença. Afastada a pretensão de fixação de taxa deocupação, em favor da apelante, assim como decobrança de eventuais tributos incidentes sobre imóvel, que é um mero terreno sem construção. Não demonstrado que o apelado efetivamente exerceu aposse. Descabida a aplicação do art. 32-A da Lei nº6.766/79 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), umavez que implicaria evidente enriquecimento semcausa, colocando o consumidor em desvantagem excessiva, o que é vedado pelo art. 51, IV do CDC,cuja incidência não é afastada pelo fato de ocontrato ter sido firmado na vigência da Lei nº13.786/2018. Não contatado nenhum equívocoquanto à comissão de corretagem, que nem sequerfoi prevista no contrato como integrante do preço.Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível:1000534-66.2023.8.26.0374 Morro Agudo, Relator:Coelho Mendes, Data de Julgamento: 22/02/2024,10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/02/2024) (grifei)" Da leitura do contrato, verifica-se que a parte autora é destinatária final dos serviços prestados pela ré, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme prescrevem os artigos 2º e 3º, do CDC. Deste modo, recuo da decisão anteriormente proferida no despacho saneador, passando a aplicar o CDC ao caso em análise. 2. Do prazo de entrega A controvérsia inicia-se pela correta identificação do prazo contratual para conclusão da infraestrutura. O instrumento firmado entre as partes estabelece, de forma expressa, que todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares seriam executadas de acordo com o cronograma aprovado pela Prefeitura, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados do registro do memorial do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, ressalvados apenas casos fortuitos ou força maior devidamente comprovados. Consta dos autos que o registro do memorial ocorreu em 18/12/2014, de modo que o marco final para a entrega da infraestrutura se fixava em 18/12/2016. No entanto, as obras foram finalizadas apenas em 2018, consoante documentação apresentada pelo Requerido (58196655). Embora os autores tenham alegado atraso na entrega, verifica-se dos autos que, quando eles suspenderam os pagamentos e ajuizaram a ação, no ano de 2020, as obras de infraestrutura já haviam sido concluídas. O motivo da inadimplência, como confessado, não foi a ausência de infraestrutura, mas a discordância com os reajustes contratuais reputados abusivos. Esse dado altera substancialmente o enquadramento do caso:
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06 DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0825728-05.2020.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão / Resolução, Direito de Imagem, Acidente de Trânsito, Adjudicação Compulsória, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
trata-se de rescisão por iniciativa do promitente comprador, não de desfazimento por culpa da vendedora. 3. Da alegação de Abusividade dos encargos contratuais Na petição inicial os autores afirmam que, mesmo após a entrega da infraestrutura, suspenderam o pagamento das parcelas porque consideram abusivos os reajustes aplicados pela requerida. Juntaram planilha própria (ID 76622692) com cálculos de saldo devedor elaborados segundo critérios que reputam corretos, alegando que a requerida aplicou encargos excessivos. A requerida, em contestação, refutou expressamente tais alegações, destacando que o contrato assinado pelas partes prevê os índices de reajuste a serem aplicados, tendo sido tais condições expressamente aceitas pelos compradores. Sustentou que todos os reajustes efetuados obedeceram às cláusulas pactuadas. Examinando os autos, constato que a planilha elaborada pelos autores (ID 76622692) não parte dos critérios previstos no contrato: nela aplicam-se juros simples de 1% ao mês em substituição ao índice contratualmente estipulado e invoca-se a Súmula 121 do STF, cuja aplicação a operações bancárias foi superada pelo entendimento atual do STF e do STJ, no que diz respeito à cumulação de juros. Em outras palavras, o cálculo apresentado pelos autores não reflete as regras expressamente contratadas e, por isso, não pode ser adotado como parâmetro para se aferir suposta abusividade. A jurisprudência é firme no sentido de que não se presume abusividade dos encargos contratuais, cabendo ao consumidor comprovar excesso concreto (Súmula 381/STJ). Como os autores não demonstraram que a requerida descumpriu as regras contratuais, prevalecem as cláusulas avençadas. Assim, afasto a alegação de abusividade dos reajustes e reconheço a validade das cláusulas contratuais estipuladas, inclusive quanto à cumulatividade dos índices prevista na cláusula 4.1.3. 4. da adjudicação compulsória Improcede. A adjudicação compulsória exige quitação integral do preço ou cumprimento de todas as condições contratuais, o que não se verificou, pois os autores suspenderam os pagamentos e não quitaram integralmente o contrato. 5. Da resolução contratual Está pacificado na jurisprudência que é cabível a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, ainda que culposa, em situações de inadimplência por dificuldade econômica, sendo devida a devolução dos valores pagos com retenção de parte da quantia, conforme prevê a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ): Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Dessa forma, é devida a rescisão dos contratos, por iniciativa do autor, sendo necessária a análise da retenção e indevida a aplicação de cláusula penal em face do vendedor. 6. Da devolução dos valores pagos O autor pleiteia a devolução integral das quantias adimplidas. No entanto, como a rescisão decorre de sua própria desistência, a jurisprudência do STJ autoriza a retenção de parte dos valores pagos para compensar os custos administrativos da vendedora, desde que o percentual não seja excessivo. As rés não trouxeram aos autos prova de prejuízos efetivos que justifiquem a retenção superior. Não há comprovação de gastos com publicidade, corretagem, taxas administrativas ou outros encargos de comercialização que pudessem autorizar percentual mais elevado. Além disso,
trata-se de loteamento urbano, sem construção, o que facilita a revenda do bem a terceiros. Assim, adota-se o percentual de 10% de retenção, considerado razoável e proporcional, conforme precedentes do STJ: A jurisprudência desta Corte tem entendido que, salvo comprovação de maiores prejuízos pelo vendedor, é razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, em casos de desistência do comprador.” (REsp 1.723.075/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 13/11/2018) Assim, o valor a ser devolvido deverá corresponder a 90% do montante efetivamente pago pelo autor, atualizado monetariamente e acrescido de juros de mora. 7. Do dano moral. Improcede. O inadimplemento contratual, por si só, não acarreta dano moral indenizável, exigindo ofensa direta a direitos da personalidade. Ainda que o descumprimento ou a frustração gerem transtornos, isso não é suficiente para caracterizar dano extrapatrimonial. Esse é o entendimento consolidado do STJ: “O mero descumprimento contratual não acarreta dano moral indenizável” (AgInt no REsp 1.562.193/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 17/06/2016). III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Valmidio Daniel de Carvalho e Marcia Fernanda Amorim Madeira em face de Cipasa Teresina TRS1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. para: Declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes por iniciativa dos autores; Condenar a requerida a restituir 90% (noventa por cento) do montante efetivamente pago pelos autores, com correção monetária desde cada desembolso (índice do TJPI até o trânsito em julgado e, após, SELIC) e juros de mora a partir do trânsito em julgado; Julgar improcedentes os pedidos de adjudicação compulsória, de revisão dos índices contratuais e de indenização por danos morais. Considerando que os autores obtiveram êxito apenas parcial (rescisão e devolução de valores), ao passo que restaram vencidos quanto à adjudicação compulsória, revisão de índices e dano moral, reconheço a sucumbência recíproca. Condeno cada parte ao pagamento de 50% das custas processuais. Fixo os honorários advocatícios em favor do Advogado da parte Autora em 10% (dez por cento) sobre o valor econômico obtido (restituição) e fixo honorários em favor do procurador da parte Ré, a ser pago pelo Autor, em 10% sobre o valor dos pedidos em que foi vencido, vedada a compensação (art. 85, §14, do CPC). Observe-se eventual gratuidade de justiça deferida. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Teresina-PI, datado eletronicamente. Elvanice Pereira de Sousa Frota Gomes Juiz(a) de Direito da Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: VALMIDIO DANIEL DE CARVALHO, MARCIA FERNANDA AMORIM MADEIRA
REU: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA 1. RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06 DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0825728-05.2020.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão / Resolução, Direito de Imagem, Acidente de Trânsito, Adjudicação Compulsória, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c pedido de adjudicação compulsória c/c indenização por danos materiais e morais c/c pedido liminar, ajuizada por Valmidio Daniel de Carvalho e Marcia Fernanda Amorim Madeira em face de Cipasa Teresina TRS1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. Os autores alegam atraso na entrega de lote adquirido no Loteamento Verana Teresina, além de cobrança de juros abusivos e irregularidades no registro do imóvel. Requerem a rescisão do contrato, a adjudicação compulsória do lote, indenização por danos materiais e morais e tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas do contrato e inscrição do seu nome em cadastros de inadimplentes. Subsidiariamente, pedem a restituição integral dos valores pagos. A Ré contestou os pedidos, alegando, preliminarmente, a prescrição do pedido de danos morais e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, nega a existência de atraso na entrega do imóvel, afirma a validade das cláusulas contratuais e a inexistência de juros abusivos, sustentando, ainda, que as irregularidades no registro do imóvel decorreram da falta de iniciativa dos autores. Não houve réplica. 2. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES A preliminar de prescrição trienal do pedido de danos morais não merece acolhimento. O prazo prescricional para ajuizar ação indenizatória contra a construtora por atraso na entrega de um imóvel é de dez anos. Tratando-se de descumprimento contratual, o que garante a aplicação do artigo 205 do Código Civil, conforme entendimento esposado pela Colenda 3ª Turma do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL ( CPC/15). AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ART. 205 DO CC. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1936747 SP 2021/0135576-0, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 21/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2022) Face o exposto, rejeito a prejudicial de prescrição. 3. DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor. Nesses casos, a resolução por inadimplemento do devedor deve observar a forma prevista na Lei 9.514/1997. Foi o que decidiu o STJ, no julgamento do TEMA 1095 do STJ: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 4. DAS QUESTÕES DE FATO E DIREITO SOBRE AS QUAIS RECAIRÁ A ATIVIDADE PROBATÓRIA Questão de fato 1: Qual a data correta para entrega do imóvel, nos termos do contrato firmado entre as partes? Questão de fato 2: Houve atraso na entrega do imóvel? Questão de fato 3: Qual o valor do saldo devedor, considerando a forma de cálculo dos juros e correção monetária previstas no contrato? Questão de direito 1: É cabível a rescisão do contrato? Questão de direito 2: É cabível a adjudicação compulsória do imóvel? Questão de direito 3: É cabível a inversão da cláusula penal em benefício dos autores? Questão de direito 4: Qual o percentual de retenção dos valores pagos, em caso de rescisão por culpa dos autores? 5. DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Como forma de equilibrar o ônus probatório da questão controvertida nos autos, entendo pela aplicação do artigo 373 do código de processo civil, que atribui às partes ônus específico dentro daquilo que alegam. Desse modo, considerando a distribuição dinâmica do ônus da prova, cabe à parte Requerida comprovar a data da entrega do lote, pois a depender desta comprovação, os demais pedidos terão seu desdobramento. Ao Autor compete provar a existência de juros abusivos. 6. PROVAS A SEREM PRODUZIDAS Documental. 7. CONCLUSÃO Ressalto que os litigantes têm o direito de pedir esclarecimentos ou de solicitar ajustes quanto à fixação do ponto controvertido e à distribuição do ônus probatório, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual esta decisão se tornará estável (artigo 357, § 1º, do CPC). Não havendo qualquer ajuste ou pedido de esclarecimentos solicitados, as partes deverão ser intimadas para em 15 dias apresentar documentos que comprovem o seu alegado, conforme a distribuição do ônus da prova. TERESINA-PI, data registrada no sistema. Elvanice Pereira de Sousa Frota Gomes Juiz(a) de Direito da Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06