Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: SABRINA GOMES RIBEIRO
REU: EMGERPI - EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO PIAUÍ SENTENÇA N° 0777/2025 1. RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0822079-32.2020.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Acessão, Desapropriação de Imóvel Urbano]
Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL ajuizada por SABRINA GOMES RIBEIRO em face da EMGERPI – EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO PIAUÍ, ambos devidamente qualificados nos autos. Narra a parte autora, em sua petição inicial (ID 12252192), que há 14 anos, em 31 de outubro de 2006, adquiriu o imóvel localizado no Conjunto Tancredo Neves, quadra 02, bloco 14, apartamento 102, Teresina-PI, por meio de contrato de compra e venda de Sildimar de Oliveira Ribeiro, que, por sua vez, o adquiriu de Conceição de Maria Ferreira Bona de Oliveira e Urbano Pereira de Oliveira, mutuários originais junto à antiga Companhia de Habitação do Piauí - COHAB/PI, sucedida pela ré. Afirma que o imóvel se encontra quitado e que necessita da regularização do registro em seu nome para legitimar sua propriedade. Requereu, ao final, a concessão da justiça gratuita, a citação da ré e a procedência da ação para determinar a obrigação de fazer consistente na regularização do imóvel em seu nome, com a condenação da ré ao pagamento das custas processuais. Deferiu-se a gratuidade da justiça à autora e determinou-se a citação da ré (ID 13296403). A EMGERPI apresentou contestação (ID 19168191), arguindo, preliminarmente, ilegitimidade ativa e passiva. No mérito, sustentou a ausência de sua interveniência na cessão de direitos, o que seria obrigatório conforme a Lei nº 8.004/90 e cláusula contratual. Pugnou pelo acolhimento das preliminares ou, no mérito, pela improcedência dos pedidos, com a condenação da autora aos ônus sucumbenciais. A parte autora apresentou réplica à contestação (ID 20862429), reiterando os pedidos iniciais. Realizada audiência de conciliação (ID 31006076), a tentativa de acordo restou infrutífera. Em decisão de saneamento (ID 32003435), foram rejeitadas as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva, fixados os pontos controvertidos e distribuído o ônus da prova, determinando-se à autora a juntada de documentos complementares. A autora apresentou os documentos de IDs 46839153-46839154-46839155. Intimada a se manifestar sobre os novos documentos (ID 62200062), a ré peticionou (ID 68216634), reiterando os termos da contestação e pugnando pela improcedência da ação. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo está devidamente instruído e ancorado em provas documentais juntadas por ambas as partes, especialmente após a decisão de saneamento e organização do processo, na qual as partes tiveram a oportunidade de produzir as provas conforme o ônus que lhes foi atribuído, de maneira que a causa se encontra madura para julgamento de mérito. Considerando que as preliminares suscitadas pelo demandado já foram apreciadas na decisão de ID 32003435, passo à análise do mérito. 2.1 DO MÉRITO A controvérsia central da presente demanda reside em verificar se a autora possui o direito à regularização da titularidade do bem, mediante a outorga de escritura definitiva pela ré EMGERPI, considerando a quitação do financiamento original. A parte autora sustenta sua pretensão no argumento de que adquiriu os direitos sobre o imóvel em questão por intermédio de uma sucessão de negócios jurídicos popularmente conhecidos como "contratos de gaveta". Conforme se depreende da documentação carreada aos autos, a primeira transação desta cadeia negocial ocorreu entre os mutuários originais, a Sra. Conceição de Maria Ferreira Bona de Oliveira e o Sr. Urbano Pereira de Oliveira, que alienaram o bem à Sra. Sildimar de Oliveira Ribeiro. Esta, por sua vez, em um segundo momento, realizou contrato de compra e venda com a autora, Sra. Sabrina Gomes Ribeiro, em negócio jurídico formalizado em 31 de outubro de 2006 (ID 12252427). Toda essa trajetória de transmissões encontra-se devidamente instrumentalizada, inclusive, pelas procurações públicas acostadas (IDs 12252419-12252423-12252422). Ademais, ressalta-se que os autos demonstram, de maneira inequívoca, a integral quitação do saldo devedor referente ao financiamento imobiliário que originariamente onerava o bem (ID 12252425). Corroborando tal assertiva, a própria empresa ré, EMGERPI, em sua peça contestatória (ID 19168191), reconhece expressamente a liquidação total do referido financiamento, fato este que se torna incontroverso e que assume crucial relevância para o deslinde da causa, pois afasta qualquer discussão acerca de eventual prejuízo financeiro ao agente mutuante. Nesse sentido, a empresa ré, EMGERPI, estrutura sua resistência à pretensão autoral, buscando legitimar sua recusa na outorga da escritura definitiva, precipuamente, na ausência de sua interveniência e anuência expressa nas sucessivas cessões de direitos operadas entre os mutuários originais e os cessionários subsequentes, incluindo a autora, o que, segundo sua ótica, configuraria uma violação às disposições da Lei nº 8.004/90, que disciplina a transferência de financiamentos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Nesse contexto, torna-se imperioso consignar que a questão atinente à validade e eficácia dos denominados "contratos de gaveta", especialmente em cenários onde ocorre a quitação integral do financiamento imobiliário, fora analisada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, o qual firmou entendimento no sentido de reconhecer a validade de tais negócios jurídicos, mitigando o rigor formal da legislação específica quando confrontado com situações consolidadas pelo tempo e, principalmente, pela ausência de qualquer prejuízo ao agente financeiro. No julgamento do Recurso Especial nº 355.771/RS, a Corte Superior, analisando caso concreto chancelou a validade de um "contrato de gaveta", precisamente em razão da inexistência de gravame ao agente financeiro, uma vez que o débito já se encontrava integralmente satisfeito. A ratio decidendi de tal precedente repousa na constatação de que, uma vez extinta a obrigação principal pelo pagamento, esvai-se o interesse jurídico do agente financeiro em opor-se à transferência, pois seu crédito foi plenamente realizado. O mesmo raciocínio jurídico amolda-se, mutatis mutandis, à hipótese vertente. Isso porque a própria EMGERPI confirma, de forma indene de dúvidas, que o contrato de financiamento encontra-se quitado. Neste diapasão, é de ressaltar, com especial destaque, que, encontrando-se o financiamento imobiliário integralmente adimplido, com a situação de fato – a posse e o cumprimento das obrigações pela cessionária – plenamente consolidada ao longo de considerável lapso temporal (contrato de ID 12252427 – datado de 2006), impõe-se a aplicação da denominada teoria do fato consumado. Tal teoria preconiza que as situações jurídicas consolidadas pelo decurso do tempo, amparadas pela boa-fé e que não resultem em prejuízo a terceiros ou ao interesse público primário, devem ser preservadas, em homenagem aos princípios da segurança jurídica, da estabilidade das relações sociais e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO SEM ANUÊNCIA DO CREDOR - EXCEPCIONALIDADE - CONTRATO QUITADO - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO - OMISSÃO - INEXISTÊNCIA - ALEGADA VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS LEGAIS E CONSTITUCIONAIS - INCONFORMISMO DA EMBARGANTE - EFEITO INFRINGENTE - INVIABILIDADE - REJEIÇÃO. 1. Inexiste a omissão apontada, pois o aresto embargado, proferido por unanimidade, reconheceu a validade da transferência do contrato imobiliário sem a anuência do agente financeiro, admitindo a "teoria do fato consumado", por se tratar de excepcional hipótese em que houve adimplemento integral do contrato, não acarretando prejuízo às partes envolvidas. 2. O órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os argumentos apresentados pelos litigantes quando o fundamento adotado for suficiente para dirimir a controvérsia. 3. Esta Corte Superior não é competente para se pronunciar a respeito de alegada violação a dispositivos constitucionais ( CF, art. 5º, II e XXXVI). 4. Inviável é a concessão de efeitos infringentes aos presentes embargos. 5. Embargos de declaração rejeitados(STJ - EDcl no REsp: 355771 RS 2001/0127392-1, Relator.: Ministra DENISE ARRUDA, Data de Julgamento: 27/04/2004, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 24/05/2004 p. 156) SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CESSÃO DE IMÓVEL FINANCIADO. "CONTRATO DE GAVETA". LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. DESCABIMENTO. - A Lei no 10.150/00 ao prever a possibilidade de, sob o cumprimento de certas condições, os contratos de gaveta serem regularizados, abriu precedente para a jurisprudência se firmar no sentido de atribuir legitimidade ativa ao "gaveteiro" para discutir em ação própria a revisão dos contratos de mútuo. Os fundamentos desta lei demonstraram que diante da problemática social da moradia, deve-se ter o entendimento mais amplo possível, para permitir que as conseqüências jurídicas deste tipo de contrato não sejam afastadas do controle judiciário. -Tem-se, portanto, que embora irregulares, os “contratos de gaveta” são uma realidade social, produzem efeitos, e não importando a data em que foi celebrada a transferência, não devem ser ignorados, ficando à margem de qualquer regulamentação, sendo a solução mais sensível por parte do Poder Judiciário admitir a legitimidade do terceiro adquirente para revisão judicial das cláusulas dos contratos de mútuo, para assim, no caso, verificar se o direito que pleiteiam é procedente ou não. - Apelo provido para cassar a sentença, determinando o retorno dos autos à Vara de origem para regular prosseguimento do feito. (TRF2 - Apelação Cível 2003.51.01.022805-5 - 2ª Turma - Julg. 08/09/2004 - Rel. Des. SERGIO FELTRIN CORREA). Desse modo, a recusa da EMGERPI em proceder à transferência administrativa da propriedade do imóvel para o nome da autora, mesmo diante da comprovação da cadeia negocial, da quitação integral do financiamento e da manifesta ausência de qualquer prejuízo à sua esfera jurídica ou financeira, configura uma resistência injustificada e desprovida de amparo legal razoável. Portanto, restando comprovada nos autos a legitimidade da cadeia negocial que culminou na aquisição do imóvel pela autora, bem como a quitação integral e incontroversa do financiamento imobiliário que o onerava, impõe-se, como medida o acolhimento integral do pedido formulado na inicial, para o fim de determinar que a EMGERPI promova todos os atos necessários à regularização da titularidade do imóvel, outorgando a escritura definitiva de compra e venda em nome da autora. 3. DISPOSITIVO Em face do exposto, com base na fundamentação supra e nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, para DETERMINAR que a ré, EMGERPI - EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO PIAUÍ, promova a regularização do imóvel localizado no Conjunto Tancredo Neves, quadra 02, bloco 14, apartamento 102, Teresina-PI, outorgando a escritura definitiva de compra e venda em nome da autora, SABRINA GOMES RIBEIRO, no prazo de 60 (sessenta) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária no importe de R$ 300,00 até o limite de R$ 3.000,00 (mil reais). Faculta-se ainda à autora, em caso de descumprimento da obrigação de fazer, requerer a tutela específica da obrigação, nos termos do art. 497 do CPC. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito da 10ª Vara Cível