Procedimento Comum Cível 0004422-91.2012.8.18.0140 - TJPI

Procedimento Comum Cível 0004422-91.2012.8.18.0140 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA. RÉUS: JOSE RIBAMAR DA CUNHA MUNIZ FILHO E MARIA CARMEN SORIA MUNIZ SENTENÇA RELATÓRIO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ SEXTA Vara Cível da Comarca de Teresina Rua Josefa Lopes de Araújo, S/N, Fórum Cível e Criminal, 3° Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-515 PROCESSO Nº 0004422-91.2012.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão] Vistos. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c. Reintegração de Posse ajuizada por Portal Empreendimentos Ltda. em face de José Ribamar da Cunha Muniz Filho e Maria Carmen Soria Muniz, partes processualmente qualificadas. Narra a parte autora que firmou contrato com os réus um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, tendo como objeto um imóvel construído no lote 11, quadra C, no loteamento Portal da Alegria. Sustenta que em que pese o acordado, a parte requerida deixou de honrar com as parcelas inerentes ao contrato vencidas desde 15/03/2004. Ao final, pugna pela rescisão do contrato com a consequente reintegração na posse do imóvel, bem como a retenção dos valores referentes às pendências com as despesas de energia elétrica, IPTU e condomínio (fls. 3/13 do Id. 14583378). Regularmente citados, os réus apresentaram contestação na qual alegaram a ocorrência de prescrição, bem como a preliminar de indeferimento da inicial. No mérito, a parte requerida defendeu que o contrato celebrado está viciado e onerado excessivamente, além de que a autora não concluiu as obras de construção do empreendimento como prometido. A parte requerida também apresentou reconvenção, na qual requer a declaração de nulidade e/ou retificação das cláusulas contratuais que inquina. Requer, por fim, a improcedência de todos os pedidos deduzidos na inicial (fls. 40/47 do Id. 14583382, 1/29 do Id. 14583386, 16/33 do Id. 14583545). A parte autora apresentou réplica, momento em que reiterou os argumentos aduzidos na inicial (fls. 134/140 do Id. 14583751, 1/33 do Id. 14583754). Designada audiência de conciliação esta restou infrutífera em razão da intransigência das partes (fl. 38 do Id. 14583551). Este juízo deferiu a perícia técnica contábil e nomeou a contadora Simone Maria Bandeira Sousa (fl. 38 do Id. 14583551). Diante da dificuldade em se localizar um perito que aceite o encargo no caso de parte beneficiária da gratuidade de justiça, este juízo revogou a decisão que deferiu a perícia técnica contábil (Id. 58320722). As partes apresentaram manifestação (Ids. 61225501 e 62469359). É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, registro que a demanda comporta julgamento imediato na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil, tendo em vista a exclusiva matéria de direito. Todas as provas necessárias ao deslinde do feito estão devidamente acostadas aos autos, de modo que a causa está madura para julgamento definitivo. O processo se encontra pronto para julgamento, de forma que passo a analisar as prejudiciais e preliminares suscitadas pela parte ré. DA ALEGADA PRESCRIÇÃO Não merece acolhimento a prejudicial de prescrição arguida pela parte ré. Conforme se depreende dos autos, a pretensão deduzida pelo autor não se funda na simples cobrança de valores decorrentes de inadimplemento contratual, mas sim na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de reintegração de posse. Trata-se, portanto, de pretensão de natureza pessoal, sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205, do Código Civil. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017. 2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002). 3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado"). 4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança. 5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos. 6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados. 8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia. 9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos. (STJ, EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018) (grifo nosso) No presente caso, verifico que não se operou o prazo prescricional entre o suposto inadimplemento contratual e o ajuizamento da demanda, razão pela qual rejeito a prejudicial em apreço. DA ALEGADA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR E INÉPCIA DA INICIAL A alegação de ausência de interesse de agir e de inépcia da petição inicial não merece acolhimento. A eventual fragilidade das alegações deduzidas na peça inaugural não configura, por si só, ausência de interesse processual ou inépcia, sobretudo porque eventuais lacunas podem ser supridas no decorrer da instrução, mediante a produção de provas. Cumpre destacar que o ordenamento processual vigente consagra o princípio da primazia da resolução do mérito, conforme previsto nos artigos 4.º e 488 do Código de Processo Civil, de modo que a extinção prematura do processo, sem exame do mérito, deve ser medida excepcional. Ademais, verifica-se que a petição inicial preenche todos os requisitos formais previstos no art. 319 do CPC, bem como demonstra, de forma suficiente, a presença do binômio necessidade e adequação, próprio da análise do interesse processual. Dessa forma, rejeito as preliminares suscitadas pela parte ré. DO MÉRITO A teoria geral dos contratos está assentada em 3 (três) princípios fundamentais, decorrentes da liberdade contratual. São eles: a) o princípio da autonomia privada, segundo o qual as partes podem obrigar-se como e com quem quiserem, sujeitas apenas a limites impostos pelas normas imperativas (normas ditas de ordem pública); b) o princípio da obrigatoriedade dos pactos, ou da intangibilidade do conteúdo do contrato (pacta sunt servanda), pelo qual adquire o contrato força de lei entre as partes; c) o princípio da relatividade, segundo o qual os efeitos dos contratos cingem-se aos contratantes, ou seja, o contrato não prejudica e nem favorece terceiros. Desse modo, a autonomia privada, a intangibilidade do conteúdo do contrato e a relatividade de seus efeitos conformaram-se, na atualidade, a um conjunto de novos princípios: boa-fé objetiva, equilíbrio econômico entre as prestações e função social do contrato. Pois bem, quanto ao mérito, verifico que o contrato entabulado entre as partes foi firmado por agentes plenamente capazes, tendo por objeto prestação lícita, possível e determinada, não havendo qualquer vício que o invalide. Não há elementos nos autos que apontem para qualquer nulidade, abusividade ou vício na manifestação de vontade das partes. A parte requerida teve pleno acesso às cláusulas contratuais, ciente do valor das parcelas e da forma de atualização monetária, não sendo possível sustentar que houve obscuridade ou surpresa quanto aos termos pactuados. Os elementos do contrato revelam-se claros, objetivos e compreensíveis, inexistindo qualquer inconsistência ou ilegalidade que justifique a sua revisão. A conduta da parte requerida, ao alegar genericamente abusividade contratual sem qualquer respaldo probatório específico, contraria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Após firmar o compromisso e dele usufruir, passou a impugnar cláusulas previamente aceitas, sem apresentar provas concretas que demonstrem qualquer afronta ao ordenamento jurídico. Ressalte-se, ainda, a aplicabilidade do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), que impõe o cumprimento do ajuste conforme livremente pactuado pelas partes. A insurgência da requerida contra o valor do débito decorre, na verdade, do seu próprio inadimplemento, o qual contribuiu diretamente para o crescimento da dívida. Dessa forma, não prospera a alegação de exceção de contrato não cumprido, uma vez que o inadimplemento da requerida caracteriza violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva. No tocante à rescisão contratual, verifica-se que o contrato celebrado entre as partes prevê expressamente a possibilidade de resolução em caso de inadimplemento, hipótese que restou configurada nos autos. Sendo assim, mostra-se cabível o acolhimento do pedido de rescisão. Com a decretação da rescisão contratual, a reintegração de posse constitui consequência lógica e necessária, uma vez que a parte requerida passou a ocupar o imóvel sem qualquer respaldo jurídico. A manutenção da posse por parte da requerida, diante do inadimplemento e da perda do título jurídico que a legitimava, configura posse injusta. Assim, é direito da parte autora ser reintegrada na posse do bem por ocasião da rescisão do contrato em virtude de inadimplência. Não havendo cumprimento do compromisso assumido pelo comprador, subsiste o direito de a parte autora de ser reintegrada na posse do bem, que somente foi transmitida ao requerido mediante presunção de seu adimplemento contratual. Quanto aos pedidos de retenção, somente podem ser objeto de acolhimento aqueles que estejam expressamente previstos. Logo, cabível a multa de 10%, conforme item 3 da cláusula V do contrato. Ressalto que essa multa compensatória, de acordo com a previsão expressa do parágrafo único, já abrange a despesas de propaganda e corretagem. Nesse sentido já decidiu: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR – NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – MULTA CONTRATUAL. O julgador não está obrigado a responder, tampouco rebater todas as questões levantadas pela parte, bastando que exponha os motivos de seu convencimento, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. Aferida a inadimplência do promissário comprador impõe-se a rescisão do contrato. Tendo a rescisão ocorrido por culpa do comprador, cabível a aplicação da multa contratual. (TJ-MG – Apelação Cível: 5004531-77.2021.8.13.0452 1.0000.21.249834-9/002, Relator.: Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 11/04/2024, 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/04/2024). RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MULTA DE 10% DO VALOR DO CONTRATO DEVIDA. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. AFASTAMENTO DA MULTA A TÍTULO DE ALUGUEL MENSAL EM RAZÃO DA PREVISÃO DE VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM A MULTA DE 10%. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71006858708, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Mara Lúcia Coccaro Martins Facchini, Julgado em 27/06/2017). Desta feita, observo que a parte autora optou pela resilição do contrato, prevista na Cláusula VIII, item 2, A, que prevê a rescisão do contrato, além da cláusula penal de 10% do valor total do imóvel. DA RECONVENÇÃO O contrato sub judice prevê na cláusula II (item 1) que: “todas as parcelas do preço que não são pagas na data de assinatura do contrato, estão sujeitas a atualização monetária que será calculada mensalmente de acordo com a variação do IGPM”. Assim, analisando a correção monetária pactuada no contrato verifico que ficou convencionado o IGPM como índice de correção monetária. Tal índice não se mostra ilegal, pois apenas previu o reajuste das prestações, na periodicidade admitida em lei. Uma vez concedido prazo para pagamento, se mostra correta a incidência de encargos financeiros sobre as parcelas, dada a variação do preço de mercado. O IGPM foi livremente pactuado pelas partes, como fator de correção monetária, sendo este o índice que melhor reflete a depreciação do poder aquisitivo da moeda, não revelando qualquer abuso a sua adoção. No que concerne aos juros, a cláusula II (item 8) estipula a incidência de “de 0,5 % (meio por cento) ao mês sobre o saldo devedor do preço deste contrato”, o que também é perfeitamente legal, eis que é vedado a cobrança de juros além da taxa de 1% (um por cento) ao mês, conforme disposto no art. 406 do Código Civil. Desta forma, não merece prosperar a alegação da reconvinte de que não haveria a previsão contratual de incidência de juros. Aliás, o contrato não é, nem de longe, dúbio nesse aspecto, pois as cláusulas supramencionadas dispõem que o preço devido pelo devedor teria todas as parcelas reajustadas pelo IGPM e acrescidas de juros de 0,5% (meio por cento) ao mês, o que, obviamente, em contratos dessa natureza, em que há parcelamento do preço de compra de unidade imobiliária, refere-se aos juros remuneratórios, razão pela qual não há espaço para qualquer dúvida acerca da índole do acréscimo. Cabível, portanto, o reajuste das parcelas pelos juros estipulados em contrato e pelo índice do IGPM da forma prevista. Destarte, verifico, pelas provas colacionadas aos autos, que o contrato firmado entre as partes não é ilegal e não há abusividade na cobrança de juros nem nas demais cláusulas, não restando comprovada a presença de qualquer vício de consentimento, presumindo-se que a parte ré/reconvinte concordou com as taxas de juros e os outros encargos financeiros ou administrativos praticados. Observo, ainda, que a planilha de débito juntada pelos réus reflete apenas o valor das prestações com base em percentual que entende como correto, tampouco ficou demonstrada a aplicação de índices superiores ao previsto contratualmente. Desta forma, a improcedência da demanda de revisão contratual é medida que se impõe. É dominante o princípio jurídico do pacta sunt servanda de que o contrato legitimamente celebrado tem força de lei entre as partes, devendo ser cumprido como se suas cláusulas fossem disposições legais para os que pactuaram, exceto em casos especiais, o que não é o caso em tela. Nesse sentido: COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL. 1. O contrato deve ser interpretado de forma a prestigiar a livre e soberana manifestação de vontades celebrada entre as partes, prevalecendo a regra do "pacta sunt servanda", devendo cada uma das partes envolvidas no litígio arcar com a responsabilidade assumida no acordo. 2. Devidamente acordado entre as partes o valor do bem negociado, a forma de atualização das prestações e o tempo do acordo, que restaram devidamente discriminados no contrato, não há como declarar qualquer abusividade. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios devidos pelos apelantes para 12% sobre o valor da causa (art. 85, § 11, do CPC), observada a condição de beneficiários da justiça gratuita. (TJ-SP - AC: 10058324820218260038 SP 1005832-48.2021.8.26.0038, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 25/08/2022, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2022). EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS NÃO COMPROVADA. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M E JUROS. LEGALIDADE. OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Infere-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes litigantes é típica de consumo, pois preenchidos os requisitos previstos nos artigos 2º, caput, e 3ª, § 1º, ambos da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). 2. Constitui prática vedada pelo ordenamento jurídico a capitalização mensal de juros, sendo permitida tão somente a capitalização com periodicidade anual (que foi a entabulada entre as partes), conforme disposto no artigo 4º do Decreto-Lei n. 22.626, de 1933. 3. Tendo em vista que o requerente/apelante não alegou que estão sendo cobrados encargos em contrariedade à previsão contratual, correta a análise do processo que se encontra suficientemente instruído com documentos necessários, com a manutenção do que fora acordado entre as partes, conforme orienta o princípio do pacta sunt servanda. 4. O IGPM é um índice de correção monetária amplamente utilizado em contratos imobiliários similares à hipótese dos autos, e não há vedação à cumulação de sua cobrança com de juros no percentual de até 1% ao mês. 5. Veja-se que o patamar de juros de 6% ao ano respeita o limite estipulado na legislação civil, estando, outrossim, expressamente descrito no contrato, possuindo natureza remuneratória, não implicando onerosidade ou abusividade. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 5040964-52.2021.8.09.0174, Relator: ALTAIR GUERRA DA COSTA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/03/2023). No tocante ao pedido de indenização por danos morais não há abusividade na cobrança de juros nem nas demais cláusulas. Assim, não há obrigação de reparação por danos morais, uma vez que estes representam lesão ao direito da personalidade, e devem ser demonstrados nos autos. De mais a mais, inexiste nos autos elementos que demonstrem ofensa aos direitos da personalidade dos réus, sequer existem os elementos necessários para a configuração da responsabilidade civil, quais sejam, a conduta, o resultado, o nexo entre eles. Assim não vislumbro a ocorrência dos requisitos conduta e nexo causal para configurar os danos morais pretendidos. Quanto ao pedido de exclusão de expressões no contrato, tendo em vista que a parte reconvinte não comprovou que a suposta edificação já estaria construída ao momento da celebração do contrato, ônus que lhe incumbe, de igual forma não merece prosperar. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, I, do CPC, para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b) Aplicar em favor da parte requerente a multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, conforme pactuado na cláusula V, item 3; c) Determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da parte autora, autorizando-se, para tanto, a expedição de mandado a ser cumprido. Para fins de cumprimento da decisão, determino a expedição de mandado de intimação para desocupação voluntária, concedendo o prazo de 60 (sessenta) dias para a requerida desocupar o bem, sob pena do emprego de outras medidas, se convenientes e necessárias forem. Em decorrência da sucumbência, condeno a parte ré no pagamento das custas processuais, assim como honorários de sucumbência em favor do procurador da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor retificado da causa. Por sua vez, quanto ao pedido reconvencional, julgo-o IMPROCEDENTE, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Em razão da sucumbência da ré/reconvinte, tenho por bem condená-la no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios do patrono da autora/reconvinda, arbitrados em 10% sobre o valor atribuído à reconvenção, observada a mesma base de cálculo. Tendo em vista que a parte requerida/reconvinte é beneficiária da justiça gratuita, suspendo a exigibilidade das condenações, nos termos do art. 98, § 3.º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA/PI, 6 de junho de 2025. Juiz(a) de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina rm

16/06/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para à Instância Superior

Expedição de Certidão.

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de petição

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/07/2025

Publicado Intimação em 31/07/2025.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA em 10/07/2025 23:59.

Juntada de Petição de apelação

Publicado Intimação em 17/06/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/06/2025

Publicado Intimação em 17/06/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/06/2025

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