Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CLINICA DE IMAGEM LUCIDIO PORTELLA LTDA
REU: CASSANDRA MARIA DE ALENCAR NUNES, JOSE ALVES NUNES NETO, ADOLFO JUNIOR DE ALENCAR NUNES, SONIA MARIA NUNES MARTINS, ESPÓLIO DE CAMÉLIA DE ALENCAR NUNES
AUTOR: LUCIENNE MARIA DE ALENCAR NUNES SENTENÇA I. RELATÓRIO
requeridos: ESPÓLIO DE CAMÉLIA DE ALENCAR NUNES, JOSÉ ALVES NUNES NETO, ADOLFO JÚNIOR DE ALENCAR NUNES, CASSANDRA MARIA DE ALENCAR NUNES, SÔNIA MARIA NUNES MARTINS e LUCIENE MARIA DE ALENCAR NUNES. Outrossim, verifico que a parte autora atribuiu à causa o valor de R$9.500,00, correspondente a um mês do aluguel proposto para a renovação. Contudo, em ação renovatória de locação comercial, o valor da causa corresponde a 12 (doze) vezes o valor do aluguel vigente na data da propositura da ação, conforme estabelece o artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91. Na data do ajuizamento da presente demanda (21/03/2019), o valor do aluguel que vinha sendo pago era de R$10.500,00, fixado provisoriamente na ação revisional. Desse modo, o valor correto da causa é 12 vezes R$10.500,00, totalizando R$126.000,00. Impõe-se, portanto, a retificação do valor da causa. Quanto ao pedido liminar para manutenção da autora no imóvel, verifico que a ação foi ajuizada tempestivamente, dentro do prazo legal, e que a autora permanece na posse do imóvel desde o início da relação locatícia em 2002, exercendo suas atividades comerciais. O contrato objeto da renovação expirou em 01/10/2019, e a autora continua no imóvel até a presente data. A probabilidade do direito à renovação, em análise sumária, é verificada pelo preenchimento dos requisitos do artigo 51 da Lei nº 8.245/91, conforme será analisado adiante. O perigo de dano reside na possibilidade de desocupação do imóvel antes do julgamento final da lide, o que causaria prejuízos à atividade empresarial consolidada no local. Assim,
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0806918-16.2019.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Locação de Imóvel]
Trata-se de Ação Renovatória de Locação com Pedido de Antecipação de Tutela em Razão de Urgência proposta por CLÍNICA DE IMAGEM LUCIDIO PORTELLA LTDA em face do ESPÓLIO DE CAMÉLIA DE ALENCAR NUNES, JOSÉ ALVES NUNES NETO, ADOLFO JÚNIOR DE ALENCAR NUNES, CASSANDRA MARIA DE ALENCAR NUNES, SÔNIA MARIA NUNES MARTINS e LUCIENE MARIA DE ALENCAR NUNES, todo qualificados nos autos. A parte autora narra que a relação locatícia teve início há 17 anos, com contrato firmado em 01 de abril de 2002 e término em 30 de março de 2007. Informa que ingressou com ação renovatória anterior (nº 0022712-67.2006.8.18.0140), que resultou na renovação do contrato para o período de 01 de abril de 2009 a 30 de março de 2013. Aduz que, posteriormente, as partes celebraram novo contrato com início em 01 de outubro de 2009 e termo final em 01 de outubro de 2019, com aluguel mensal de R$5.500,00, reajustado anualmente pelo IGP-M. Menciona que, na vigência deste último contrato, o locador ingressou com Ação Revisional de Aluguel (nº 0018078-81.2013.8.18.0140), na qual foi deferida tutela antecipada fixando aluguéis provisórios em R$ 10.500,00, valor que vem sendo pago. Diante da proximidade do término do contrato e do insucesso nas negociações, a autora ajuizou a presente ação em 21 de março de 2019, buscando a renovação da locação por igual prazo (10 anos), com início em 02 de outubro de 2019, propondo o valor de R$ 9.500,00 para o aluguel mensal, reajustado anualmente pelo IGP-M. Alega preencher todos os requisitos legais para a renovação compulsória, conforme artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, e requer a concessão de tutela antecipada para garantir sua permanência no imóvel até o final da lide. Os requeridos apresentaram contestação, arguindo a legitimidade dos filhos/herdeiros para figurar no polo passivo, além da viúva. Sustentam o não cabimento da renovação do contrato de locação em razão do descumprimento contratual pela autora, especificamente a obrigação assumida em termo aditivo de 21 de maio de 2012 de construir um prédio no local do imóvel demolido, sob pena de rescisão contratual e perda do direito à renovação, além de indenização pelo valor da antiga construção. Alegam que a autora não cumpriu tal obrigação e não justificou a impossibilidade. Manifestam não concordar com o valor de aluguel proposto pela autora (R$9.500,00), considerando que o valor provisório fixado em 2013 foi de R$10.500,00 e que o valor de mercado é superior. Requerem a retificação do polo passivo, o indeferimento da liminar e a improcedência total da ação, com a decretação da imediata desocupação do imóvel e o pagamento de aluguéis posteriores ao fim do contrato, bem como a indenização correspondente ao valor da construção do antigo imóvel. A parte autora apresentou réplica, refutando a alegação de descumprimento contratual. Aduz que a obrigação de edificar no termo aditivo estava condicionada à apresentação e aprovação de projeto arquitetônico pelos requeridos, o que nunca ocorreu por culpa exclusiva destes, que manifestaram desinteresse na continuação da locação. Argumenta que a cláusula penal que impede a renovação é nula de pleno direito, por violar o artigo 45 da Lei nº 8.245/91, que veda cláusulas que afastem o direito à renovação. Reitera o preenchimento dos requisitos legais para a renovação e a plausibilidade do valor de aluguel proposto. As partes apresentaram alegações finais. Os requeridos reiteraram o descumprimento contratual pela autora e a existência de outras ações (revisional, despejo, cobranças), mencionando que na ação revisional o aluguel foi fixado em definitivo no valor de R$ 15.156,00 desde a citação (17/10/2013). Requerem a improcedência da renovatória e a procedência da ação de despejo. A autora reiterou seus argumentos e pedidos. Houve regularização do polo passivo para incluir todos os herdeiros e o espólio da inventariante falecida e retirar o ESPÓLIO DE AFRÂNIO MESSIAS ALVES NUNES. Foi certificada a realização de perícia na ação revisional nº 0018078-81.2013.8.18.0140. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre registrar que o polo passivo da demanda foi devidamente regularizado com a retirada do ESPÓLIO DE AFRÂNIO MESSIAS ALVES NUNES. Em decorrência do falecimento da Sra. Camélia de Alencar Nunes e da inclusão dos demais herdeiros, passou-se a figurar como defiro a liminar para manter a parte autora na posse do imóvel até o trânsito em julgado da presente decisão. No mérito, a controvérsia principal reside no direito da autora à renovação do contrato de locação e nas condições desta renovação, especialmente o valor do aluguel e a validade da cláusula do termo aditivo que condiciona a renovação à construção de um novo prédio. A Lei nº 8.245/91, em seu artigo 51, confere ao locatário de imóvel não residencial o direito à renovação do contrato por igual prazo, desde que preenchidos cumulativamente os requisitos ali elencados: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. No caso em tela, o contrato a renovar foi celebrado por escrito, com prazo determinado de 10 anos (01/10/2009 a 01/10/2019), cumprindo o requisito do inciso I. A soma dos prazos dos contratos escritos ininterruptos supera os cinco anos, uma vez que a relação locatícia perdura há 17 anos, com renovação anterior e o contrato atual de 10 anos, satisfazendo o inciso II. A autora, CLINICA DE IMAGEM LUCIDIO PORTELLA LTDA, atua no ramo de serviços de saúde no mesmo local desde 2002, há mais de três anos ininterruptos, preenchendo o requisito do inciso III. Ademais, o artigo 71 da Lei nº 8.245/91 estabelece os requisitos da petição inicial da ação renovatória, incluindo a prova do preenchimento dos incisos I, II e III do art. 51, prova do exato cumprimento do contrato, prova da quitação de impostos e taxas, indicação clara das condições oferecidas para a renovação e indicação do fiador. A autora apresentou o contrato escrito, comprovou o tempo de locação e atividade, alegou cumprimento das obrigações e quitação de tributos (embora os requeridos contestem o "exato" cumprimento e a quitação em outras ações, o direito à renovação não se perde por meros inadimplementos pontuais ou disputas sobre valores, mas sim por descumprimento grave que impeça a renovação), indicou as condições de renovação e apresentou fiadora. Os requeridos opõem-se à renovação com base no descumprimento de obrigação constante em termo aditivo de 21 de maio de 2012, que previa a construção de um prédio no local do imóvel demolido, sob pena de não renovação do contrato e pagamento de indenização. A autora alega que a não construção ocorreu por culpa dos requeridos, que não aprovaram o projeto. Analisando o termo aditivo, verifica-se que ele impôs à locatária a obrigação de construir um prédio, com um ou mais pavimentos, conforme projeto a ser apresentado e previamente aprovado pelo locador, no prazo do contrato originário, sob pena de justa causa para rescisão contratual e perda do direito à renovação, além de indenização. A cláusula penal que estabelece a perda do direito à renovação em caso de descumprimento da obrigação de construir é nula de pleno direito. O artigo 45 da Lei nº 8.245/91 é expresso ao dispor que "São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto". A cláusula que afasta o direito à renovação em razão da não construção viola diretamente este dispositivo legal, sendo, portanto, nula na parte em que restringe o direito de renovação. Contudo, a nulidade da parte da cláusula que afasta o direito à renovação não invalida a disposição que obriga ao pagamento de indenização correspondente ao valor da antiga construção, caso a nova edificação não seja realizada. Esta é uma obrigação distinta, acessória à obrigação de fazer (construir), e sua validade não é afetada pela nulidade da parte da cláusula que fere o direito à renovação, em respeito ao princípio da conservação dos negócios jurídicos (art. 184 do Código Civil). Assim, preenchidos os requisitos do artigo 51 da Lei nº 8.245/91, a autora tem direito à renovação compulsória do contrato de locação, pelo prazo de 10 anos, de 02 de outubro de 2019 a 02 de outubro de 2029. Quanto ao valor do aluguel para o período renovado, a autora propôs R$9.500,00. Os requeridos contestam este valor, mencionando a ação revisional nº 0018078-81.2013.8.18.0140. Conforme informado nas alegações finais dos requeridos e corroborado pela certidão nos autos, na referida ação revisional, foi proferida sentença fixando o valor mensal do aluguel em R$ 15.156,00, devidos desde a data da citação (17/10/2013), para o contrato de locação que se findou em 01/10/2019. Este valor foi determinado judicialmente com base em prova pericial realizada naquele processo, cuja pesquisa (conforme indicado na instrução) é de novembro de 2021, sendo, portanto, prova emprestada relevante e condizente com o período discutido na presente ação renovatória. O valor de R$9.500,00 proposto pela autora é significativamente inferior ao valor judicialmente fixado para o período imediatamente anterior e é inconcebível para o período de 2019 a 2029, considerando a valorização imobiliária e a correção monetária ao longo do tempo. Portanto, o valor do aluguel para o período de renovação (02/10/2019 a 02/10/2029) deve ser fixado em R$ 15.156,00, atualizado anualmente pelo índice IGP-M, com a primeira atualização em 02 de outubro de 2020 e as subsequentes nos aniversários do contrato. As diferenças de aluguéis vencidos desde 02 de outubro de 2019 até a presente data, calculadas com base no valor ora fixado (R$ 15.156,00, atualizado anualmente pelo IGP-M) e descontados os valores efetivamente pagos (R$ 10.500,00 sem reajuste, conforme alegações dos requeridos), deverão ser pagas de uma só vez, nos termos do artigo 73 da Lei nº 8.245/91. No que tange aos danos materiais decorrentes da demolição da antiga construção, o termo aditivo de 21 de maio de 2012, celebrado entre a inventariante/herdeiros e a autora, confirma que o antigo proprietário, Sr. AFRÂNIO MESSIAS ALVES NUNES, havia autorizado a demolição. O mesmo termo aditivo estabeleceu a obrigação da autora de construir um novo prédio e previu a indenização correspondente ao valor da antiga construção caso a nova não fosse realizada. A autora livremente consentiu com esta obrigação. Embora a autora alegue que a não construção se deu por culpa dos requeridos na aprovação do projeto, não há nos autos prova cabal que corrobore tal alegação. Diante da ausência de prova de que a não construção se deu por impedimento dos requeridos, e considerando a obrigação livremente assumida pela autora no termo aditivo, reconhece-se que são cabíveis danos materiais pela demolição da estrutura antiga sem a devida construção de uma nova, conforme acordado. A pretensão indenizatória dos requeridos decorre de ilícito contratual, sujeitando-se ao prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, do Código Civil. A obrigação de construir deveria ser cumprida até 01/10/2019. O direito à reparação nasceu a partir desta data. A contestação, na qual os requeridos pleitearam a indenização, foi apresentada em 21/01/2020, portanto, dentro do prazo prescricional de três anos. Assim, o pedido de indenização não está prescrito. Reconheço, portanto, que são cabíveis perdas e danos pela demolição da estrutura antiga sem a devida construção de uma nova, conforme livremente acordado no termo aditivo. Contudo, os requeridos não apresentaram elementos suficientes para quantificar o dano material, tampouco solicitaram perícia para avaliar o valor da antiga construção demolida. Diante da dificuldade em determinar o montante devido a título de indenização por danos materiais nesta fase processual, o quantum indenizatório deverá ser definido em liquidação de sentença, conforme preceitua o artigo 491, inciso I, § 1º, do Código de Processo Civil. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que, sendo certa a existência do dano, a sua quantificação pode ser remetida para a fase de liquidação (STJ - REsp: 1837436 SP 2019/0219394-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 10/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/03/2020). Por fim, considerando o resultado da demanda, em que a autora obteve a renovação do contrato, mas não nas condições de aluguel propostas, e os requeridos obtiveram a fixação de aluguel em valor superior e o reconhecimento do direito à indenização, verifica-se a sucumbência recíproca. As custas processuais e os honorários advocatícios devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes, na forma do artigo 86 do Código de Processo Civil. Considerando o grau de êxito de cada parte, fixo a proporção de 50% para cada uma. Os honorários advocatícios são fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) Deferir a liminar para manter a parte autora na posse do imóvel objeto da locação até o trânsito em julgado desta decisão; b) Declarar a nulidade da cláusula penal constante do termo aditivo ao contrato de locação, especificamente na parte em que afasta o direito de renovação do contrato em decorrência da não construção do prédio, por infringência ao artigo 45 da Lei nº 8.245/91; c) Deferir parcialmente o pedido da autora para renovar o contrato de locação do imóvel situado à Rua Félix Pacheco, nº 2140, Bairro Centro, Teresina-PI, pelo prazo de 10 (dez) anos, com termo inicial em 02 de outubro de 2019 e termo final em 02 de outubro de 2029, com fundamento nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91; d) Fixar o valor do aluguel mensal para o período da renovação (02/10/2019 a 02/10/2029) em R$ 15.156,00 (quinze mil, cento e cinquenta e seis reais), a ser atualizado anualmente pelo índice IGP-M, com a primeira data de atualização em 02 de outubro de 2020 e as subsequentes sempre considerando a data de aniversário do contrato; e) Determinar que o pagamento das diferenças dos aluguéis vencidos desde 02 de outubro de 2019 até a presente data, calculadas com base no valor ora fixado (R$ 15.156,00, atualizado anualmente pelo IGP-M) e descontados os valores efetivamente pagos, sejam pagas de uma só vez, nos termos do artigo 73 da Lei nº 8.245/91; f) Deferir o pedido dos requeridos de indenização por danos materiais decorrentes da demolição da construção antiga, cujo valor deverá ser definido em liquidação de sentença, nos termos do artigo 491, inciso I, § 1º, do Código de Processo Civil. Outrossim, determino a retificação do valor da causa para R$ 126.000,00 (cento e vinte e seis mil reais), correspondente a 12 (doze) vezes o valor do aluguel vigente na data da propositura da ação (R$ 10.500,00), nos termos do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91. Proceda a Secretaria às anotações necessárias. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada parte, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Ficam repelidas todas as teses e argumentos incompatíveis com a linha da raciocínio adotada na sentença, de modo que a interposição de embargos com intuito de revisão do mérito, poderão ser objeto de sanção na forma da legislação processual. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina