Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: ANTONIO RODRIGUES BARBOSA
REU: RORIZ HARMONIA ADMINISTRACAO PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 09 Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0829586-10.2021.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO DE VALORES ajuizada por ANTÔNIO RODRIGUES BARBOSA, em face de RORIZ HARMONIA PARTICIPACÕES E INVESTIMENTOS. Relatou na inicial que firmou contrato de promessa de compra e venda referente ao empreendimento Villa Imperial e que o contrato foi, por sua vez, intermediado pela empresa requerida, Roriz Harmonia Administração, Participação e Investimento; que foi pago um valor a título de sinal, valor este correspondente a R$ 4.720,27 (quatro mil, setecentos e vinte reais e vinte e sete centavos), sendo que, do total desse valor, a quantia de R$ 3.010,03 (três mil, dez reais e três centavos) foi pago à Requerida a título de intermediação imobiliária, dividido em 4 parcelas de R$ 752,51 (setecentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e um centavos) e o valor de R$ 1.710,24 (um mil, setecentos e dez reais e vinte e quatro centavos) foi pago ao corretor de imóveis autônomo Fabiano de Castro Lima (CPF: 092.467.964-62). Alegou que vinha então pagando regularmente o valor pactuado. Entretanto, em razão de dificuldades financeiras, não tem mais interesse em prosseguir com o negócio, razão pela qual pretende rescindir o contrato. Requereu a rescisão contratual, com a retenção de no máximo 20% do valor pago, devendo ser restituído ao autor 80% do valor pago e a condenação da requerida a pagar indenização a título de danos morais. No ID 26916367, a parte autora apresentou manifestação informando que constituiu outro advogado. A requerida apresentou contestação (ID 51359653) e, preliminarmente, alegou a nulidade de citação, inaplicabilidade do código de defesa do consumidor, a impossibilidade de inversão de ônus da prova, a ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos pela aquisição do imóvel e pelos valores pagos diretamente ao corretor autônomo. Requereu em sede se julgamento antecipado a improcedência do pedido de restituição dos valores pagos a título de intermediação imobiliária (comissão de corretagem). Pugnou pela não aplicação da revelia. No mérito, sustentou a ausência do direito a devolução da taxa de corretagem, a validade da retenção dos valores e inexistência de dano moral. Decorrido o prazo para apresentação de Réplica (ID 63926399). É o relatório. DECIDO. Com efeito, a questão trazida nos autos é eminentemente de direito, e portanto, o processo comporta o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, I, do CPC, por não haver necessidade de produção de outras provas. PRELIMINARMENTE Da nulidade de citação A parte requerida requereu seja decretada a nulidade de citação e não aplicação dos efeitos da revelia, tendo em vista que o AR de citação da Requerida foi assinado por pessoa estranha ao quadro de funcionários da empresa. Nos termos do art. 248, § 2º, do CPC/2015, que consagrou a teoria da aparência, é válida a citação da pessoa jurídica mediante a entrega do mandado a pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências. A requerida juntou print com a relação de funcionários da empresa, que demonstra que a pessoa que assinou o AR não faz parte do quadro de funcionários da empresa. Mas, não obstante o pedido de restabelecimento do prazo processual da Requerida para apresentação de defesa/contestação, verifica-se que a parte requerida já apresentou contestação nos autos, não se fazendo necessário repetir-se o ato. Assim, em que pese o argumento de nulidade de citação, a parte requerida apresentou contestação nos autos, sendo que a defesa apresentada será considerada no julgamento da ação. Com isso, rejeito o pedido de repetição de atos processuais a partir da citação. Da relação consumerista A relação de direito material subjacente à lide configura típica relação consumerista - nos exatos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor -, na medida em que a Requerida comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel, adquirido pelo Autor como destinatário final e promove a venda dos lotes do empreendimento, em contratos feitos em papel timbrado, firmados presumivelmente em seus escritórios e sob coordenação de seus prepostos. Assim, REJEITO a preliminar. Da ilegitimidade passiva A Requerida alegou que foi responsável apenas pela prestação de serviços de intermediação imobiliária, não sendo a proprietária do imóvel vendido e não recebendo valor a esse título. Aduziu que no contrato consta que o Autor é o comprador de um imóvel e a vendedora é a empresa Teresina 01 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., inscrita no CNPJ sob o nº 18.867.859/0001-68, a qual não participa da presente lide; não fez parte do contrato de compra e venda realizado entre o Autor e a mencionada empresa e que o valor de R$ 1.710,24 (um mil, setecentos e dez reais e vinte e quatro centavos) referente ao Contrato de Intermediação Imobiliária foi pago diretamente ao corretor de imóveis autônomo Fabiano de Castro Lima. Tendo em vista que conforme disposto na inicial e contrato juntado pelo autor, os valores pleiteados referem-se a prestação de serviços de intermediação imobiliária, é legítima a manutenção da parte requerida no polo passivo da ação, sendo que a questão acerca da legalidade da retenção ou não da taxa de comissão de corretagem será analisada no mérito. Assim, REJEITO a preliminar. As demais preliminares serão analisadas quando da análise do mérito, a seguir. DO MÉRITO O autor requereu a declaração da rescisão contratual com a retenção pela requerida de no máximo 20% do valor pago, devendo ser restituído ao autor 80% do valor pago. Observo que o contrato firmado objeto de discussão trata de um contrato de intermediação imobiliária concluído com a ré RORIZ HARMONIA PARTICIPACÕES E INVESTIMENTOS e, apesar de constar nos autos um “Termo de Ciência e esclarecimento”, em que figura como comprador o autor e vendedor a Teresina 01 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, não consta nos autos o contrato de compra e venda de lote firmado coma TERESINA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, nem se discute as cláusulas desse segundo. Ocorre que a rescisão do contrato de intermediação imobiliária firmado com a ré RORIZ HARMONIA PARTICIPACÕES E INVESTIMENTOS e a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel não se confundem. Esse é entendimento do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO CORRETAGEM. VENDA DE COTAS SOCIAIS. INTERMEDIAÇÃO REALIZADA COM SUCESSO. COMISSÃO DEVIDA. IRRELEVÂNCIA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor." ( AgInt no AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 21/3/2022). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2112498 PR 2022/0117413-7, Data de Julgamento: 19/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2022). Ademais, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Observa-se que o contrato previu o pagamento da comissão de corretagem, estando devidamente assinado pelo autor e que se trata de contrato celebrado de forma autônoma para a intermediação imobiliária com objeto e valor próprios, que não são introduzidos no valor do contrato de compra e venda, em que consta, inclusive, cláusula expressa de que o contratante declara estar ciente e concorda que, caso venha a desistir do negócio, não será reembolsado ou restituído dos valores referentes à intermediação ora contratada, conforme preceitua o art. 725 do Código Civil. Assim, inexistindo culpa da ré quanto à resolução do contrato, descabe a devolução pretendida pelo autor. Em caso similar assim foi decidido: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO REDUZIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS NÃO PACTUADA. 1. No caso em comento, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor e em se tratando de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por interesse do promissário comprador, acrescido da devolução do imóvel, que poderá ser alienado para terceira pessoa por valor até mesmo superior ao previsto no contrato rescindendo, mostra-se razoável que a retenção não ultrapasse o correspondente a 10% (dez por cento) do valor total pago pelo promitente comprador. 2. Considerando que o instrumento de compra e venda apresenta o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem destacadamente, em cláusula própria, a ser pago a terceiro, incomportável a devolução dos valores pagos a esse título, porquanto a taxa de corretagem não está embutida no valor do contrato. 3. Ausente previsão contratual de capitalização de juros, não há falar em repetição de indébito, ressaltando-se que a efetiva apuração acerca da incidência desse encargo de forma implícita somente seria possível mediante perícia contábil, o que não foi requerido pela parte autora. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS, PORÉM DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 52313955820208090051, Relator: DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/03/2023). É fato incontroverso que o pedido de rescisão contratual ocorreu por iniciativa do comprador, que em razão da sua condição financeira não conseguiu adimplir a totalidade do contrato. Na forma do art. 473, CC, não há impedimento à iniciativa do comprador de pleitear a rescisão do contrato em razão de estar impossibilitado de cumprir com o pagamento das parcelas. Assim, tocante ao contrato particular de intermediação imobiliária, declaro esse rescindido. Cumpre ressaltar que sobre a eventual compra e venda de lote firmado com a TERESINA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, a empresa não integra esta ação e o contrato em questão não se encontra nos autos. É o caso também de afastar-se o exame sobre o eventual direito a indenização por dano moral pleiteado, pois não comprovado pelo autor qualquer conduta abusiva por parte da ré.
ANTE O EXPOSTO, com fulcro no art. 487, I CPC, julgo PROCEDENTE em parte o pedido do autor, para DECLARAR rescindido o contrato particular de intermediação imobiliária concluído entre o autor e a ré RORIZ HARMONIA ADMINISTRAÇÃO PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA. Tendo em vista a sucumbência mínima da parte requerida, condeno o autor nas custas judiciais e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação. Por ser a autora beneficiária da Justiça Gratuita, a cobrança de tais valores ficará sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do art. 98, §3, CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpridas as formalidades legais, arquivem-se. Teresina-PI, datado e assinatura no PJE. Juízo Auxiliar nº 09 de Teresina