Procedimento Comum Cível 0801409-66.2021.8.18.0033 - TJPI

Procedimento Comum Cível 0801409-66.2021.8.18.0033 - TJPI | JusConsulta

17/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: ANDRE CARVALHO SANTOS, VANDERLEY DA CONCEICAO SOARES, MARIA DAS DORES DA SILVA SANTOS REU: FRANCISCO EDIVAN MEDEIROS, JOANA LUCIA SILVA ARAUJO MEDEIROS SENTENÇA I – RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara da Comarca de Piripiri DA COMARCA DE PIRIPIRI Rua Avelino Rezende, 161, Centro, PIRIPIRI - PI - CEP: 64260-000 PROCESSO Nº: 0801409-66.2021.8.18.0033 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material] Trata-se de Ação de Decretação de Nulidade de Negócio Jurídico cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por ANDRÉ CARVALHO SANTOS, VANDERLEY DA CONCEIÇÃO SOARES e MARIA DAS DORES DA SILVA SANTOS em face de FRANCISCO EDIVAN MEDEIROS e JOANA LÚCIA SILVA ARAÚJO MEDEIROS. Narram os autores que, entre os anos de 2016 e 2017, adquiriram, diretamente com o réu Francisco Edivan Medeiros, lotes de terreno localizados no Bairro Petecas, nesta cidade de Piripiri, os quais, segundo afirmam, pertenciam anteriormente à Sra. Maria Ágatha Margarete de Rezende Almeida. Relatam que efetuaram os pagamentos pactuados, providenciaram a escrituração e o devido registro dos imóveis junto ao Cartório de Registro de Imóveis local. Todavia, em meados de maio de 2018, os autores foram surpreendidos com a notícia de que haviam perdido a propriedade dos referidos imóveis, tendo seus registros imobiliários sido cancelados administrativamente, em decorrência de vícios de origem na cadeia dominial, relacionados a irregularidades na emissão de segunda via de Carta de Aforamento em favor de Maria Ágatha. Alegam que os réus nunca os informaram sobre tais problemas e que sofreram danos materiais e morais em razão dos fatos. Regularmente citados, os réus apresentaram contestação (ID 28431581), arguindo, em preliminar, ilegitimidade passiva, sustentando que não eram os proprietários do imóvel, mas apenas intermediadores da venda, sendo Joana Lúcia mera procuradora de Maria Ágatha. Alegaram ainda inépcia da inicial, por ausência de causa de pedir e pedido claro. No mérito, sustentaram que os autores nunca perderam a posse dos imóveis, continuando a exercer pleno domínio fático, inclusive com edificação e uso, além de terem posteriormente recebido concessões de direito real de uso da Prefeitura Municipal de Piripiri. Após réplica (ID 29608185), foi realizada audiência de instrução e julgamento em 21/11/2024, com oitiva de testemunhas das partes. Encerrada a fase instrutória, as partes apresentaram alegações finais em memoriais. É o breve relatório. Fundamento e decido II – PRELIMINARMENTE II.1 – DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA Os réus suscitam, em sede preliminar, a sua ilegitimidade passiva, sustentando que não eram os proprietários formais dos terrenos e que apenas atuaram como intermediadores, sendo a segunda ré mera procuradora de Maria Ágatha Margarete de Rezende Almeida. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. A análise da prova documental e testemunhal demonstra que o réu Francisco Edivan Medeiros atuou como vendedor direto e agente principal da negociação, conduzindo pessoalmente todas as tratativas, recebendo os valores pagos, organizando a documentação e apresentando-se aos autores como legítimo possuidor dos imóveis. As testemunhas foram claras ao afirmar que o réu se comportava como verdadeiro dono dos terrenos, tendo promovido o parcelamento da área e realizado vendas fracionadas a diversos compradores, inclusive aos autores. Quanto à ré Joana Lúcia Silva Araújo Medeiros, verifica-se que, embora formalmente tenha agido como procuradora de Maria Ágatha, participou ativamente do negócio, tendo emitido recibos de pagamento em nome próprio, reforçando aos adquirentes a aparência de segurança jurídica quanto à transação. Destaca-se que, no âmbito do Código Civil, respondem solidariamente os que concorrem conjuntamente para o evento danoso, nos termos dos artigos 186 e 927 do CC, aplicando-se também a teoria da aparência, amplamente reconhecida pela jurisprudência pátria. Ademais, não é necessária a condição de proprietário formal para que haja legitimidade passiva. Basta que os réus tenham participado, por ação ou omissão relevante, do processo de alienação viciada do imóvel. Diante de todo o exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva de ambos os réus. II.2 – DA PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL No que se refere à alegação de inépcia da petição inicial, entendo igualmente não assistir razão aos réus. A exordial preenche adequadamente os requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil, apresentando narrativa clara e detalhada dos fatos que originaram a demanda, com a devida exposição da causa de pedir e formulação expressa dos pedidos. Os autores descrevem minuciosamente a aquisição dos terrenos, os pagamentos realizados, a obtenção de registros imobiliários posteriormente cancelados e os danos materiais e morais que alegam ter sofrido em razão dos vícios de origem no negócio jurídico. Ademais, a própria apresentação de contestação detalhada pelos réus demonstra que a peça inicial foi suficientemente compreensível, permitindo o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, razão pela qual não há que se falar em inépcia. Rejeito, portanto, a preliminar. III – DO MÉRITO III.1 – DA NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS Passando à análise do mérito, o cerne da controvérsia reside na existência de vício insanável no negócio jurídico celebrado entre as partes, consistente na venda de terrenos cuja origem dominial apresentava irregularidades graves, culminando no cancelamento dos registros imobiliários dos autores, fato que motivou a presente demanda. A prova documental produzida nos autos é farta e esclarecedora quanto à existência de vício de origem no imóvel objeto das transações. Dentre os documentos acostados, destaca-se a Carta de Aforamento original de 1977, outorgada pela Prefeitura Municipal de Piripiri ao Sr. Wilson Malaquias de Almeida (ID: 16598972), sogro da Sra. Maria Ágatha Margarete de Rezende Almeida, e o parecer acerca da devolução do imóvel ao patrimônio público municipal em 1999 (ID: 16598975), que demonstra que, a partir daquela data, o bem passou a integrar novamente o patrimônio público. Outro documento essencial é a 2ª Via da Carta de Aforamento, expedida em 2014, concedida à Sra. Maria Ágatha (ID: 16598973), com base em informações imprecisas e sem que sequer existisse a 1ª via válida, o que por si só já revela a precariedade da regularização dominial realizada à época. Tal irregularidade foi posteriormente reconhecida pela própria Administração Pública e pelo Poder Judiciário, resultando na decisão administrativa e judicial que determinou o cancelamento das matrículas irregulares criadas com base nesse documento, em decorrência do Provimento nº 10/2013 da Corregedoria Geral da Justiça e do PCA nº 0007097-27.2013.2.00.0000, do CNJ. A conduta dos réus no episódio também merece destaque. O réu Francisco Edivan Medeiros, segundo as testemunhas ouvidas em juízo, sempre se apresentou como verdadeiro proprietário dos terrenos. A testemunha Edmilson Felismino dos Santos afirmou que o réu era o dono dos terrenos e que vendeu diretamente aos autores. Já a informante Maria das Dores Oliveira Feitosa, apesar de não ter firmado o compromisso legal diante de seu parentesco com um dos autores, reforçou a versão de que as negociações foram realizadas diretamente com Francisco Edivan, que conduzia todas as tratativas como vendedor legítimo. A depoente, inclusive, relatou que só teve conhecimento da existência de Maria Ágatha após a conclusão do negócio, quando questionou o réu sobre o motivo de os recibos estarem sendo assinados pela esposa deste, a Sra. Joana Lúcia. Segundo a informante, o próprio Edivan justificou dizendo que sua esposa agia como representante da proprietária formal. Arroladas pelos réus, as testemunhas Julio Cesar dos Santos e Antonio dos Santos de Paula também confirmaram que o terreno era de propriedade do Município, sob regime de aforamento, e que os registros foram cancelados, sendo que os autores, atualmente, possuem apenas concessão de direito real de uso outorgada pela Prefeitura, o que reforça a ausência de propriedade plena. Importante ressaltar que o vício que macula o negócio jurídico celebrado é de natureza objetiva, relacionado ao próprio objeto da prestação: os autores pagaram por terrenos com promessa de aquisição de propriedade plena e regular, mas receberam, ao final, apenas concessão de uso de bem público, o que representa significativa limitação de direitos e evidente redução do valor econômico do bem adquirido. Sob a ótica jurídica, restou configurada a violação aos requisitos essenciais de validade do negócio jurídico, previstos no art. 104, incisos II e III, do Código Civil. O objeto da contratação revelou-se impossível de ser transmitido, dada a condição jurídica do imóvel como bem público, eivando de nulidade absoluta o negócio celebrado. O caso também atrai a aplicação das regras de vício redibitório, previstas nos artigos 441 e seguintes do Código Civil, diante da existência de defeito oculto e grave, capaz de comprometer substancialmente a utilidade econômica do bem adquirido. Ressalta-se que a existência de contratos administrativos de concessão de direito real de uso, atualmente firmados entre os autores e o Município de Piripiri, não tem o condão de afastar a nulidade dos negócios jurídicos anteriormente celebrados com os réus. Tratam-se de situações jurídicas distintas e independentes. Enquanto os negócios aqui analisados referem-se a contratos de compra e venda de imóveis particulares, com expectativa de aquisição de propriedade plena e regular, os atuais contratos de concessão de uso são atos administrativos unilaterais, de natureza precária e limitada, outorgados pela Administração Pública, que, após a devolução do imóvel ao patrimônio público, passou a disciplinar o uso da área por meio de cessões de uso com prazo determinado e cláusulas restritivas. A concessão de uso não restitui aos autores a condição jurídica que lhes foi prometida pelos réus na época da contratação, tampouco os coloca em situação de equivalência com a propriedade plena que lhes foi frustrada. Não há identidade entre os direitos decorrentes de um contrato de compra e venda com efeitos translativos da propriedade e os direitos decorrentes de uma concessão administrativa precária. Ademais, a obtenção dessas concessões pelos autores apenas demonstra a tentativa destes de mitigar os prejuízos que sofreram, buscando uma forma mínima de segurança jurídica para permanecer na posse dos imóveis, sem, contudo, suprir a perda substancial de direitos patrimoniais e registrais que lhes foram causados pelo vício de origem no negócio jurídico anteriormente celebrado. Por todo o exposto, diante da prova documental, testemunhal e do contexto fático-jurídico amplamente demonstrado nos autos, reconheço a existência de vício insanável de origem, que compromete a validade dos negócios jurídicos firmados entre as partes, razão pela qual é de rigor a decretação de sua nulidade, esclarecendo que a atual existência de contratos de concessão de uso em favor dos autores não tem o efeito de convalidar o negócio jurídico viciado, nem de afastar o dever de reparação pelos danos materiais e morais sofridos. III.2 – DOS DANOS MATERIAIS Quanto aos danos materiais, a procedência do pedido é medida que se impõe. Os autores comprovaram documentalmente os valores pagos pelos terrenos objeto da presente demanda, juntando aos autos recibos individualizados, comprovantes de pagamento e demais documentos que evidenciam a efetiva entrega de quantias aos réus em razão da compra dos imóveis. Além dos valores pagos a título de preço de aquisição, os autores também arcaram com despesas acessórias, como taxas cartorárias, custos de registro e gastos com a formalização dos negócios. Os documentos apresentados demonstram que André Carvalho Santos pagou o valor de R$ 21.920,16, Vanderley da Conceição Soares o montante de R$ 53.504,65, e Maria das Dores da Silva Santos a quantia de R$ 24.136,53, todos devidamente discriminados nos autos. A responsabilidade pelos prejuízos materiais experimentados pelos autores decorre diretamente da nulidade do negócio jurídico, reconhecida nos termos da fundamentação anterior. O art. 182 do Código Civil é expresso ao estabelecer que: Art. 182. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente. No caso, considerando que os autores não mais possuem a propriedade plena dos terrenos e que os valores pagos não lhes foram restituídos, é inequívoco o dever de indenização por parte dos réus. A tentativa dos réus de afastar essa obrigação, sob o argumento de que os autores continuam na posse dos terrenos por força de concessão de uso, não se sustenta. Como já fundamentado, a atual concessão é ato administrativo posterior e de natureza jurídica distinta, que não supre nem substitui o direito material frustrado de aquisição da propriedade plena. Assim, impõe-se a condenação dos réus à restituição integral dos valores pagos pelos autores. III.3 – DOS DANOS MORAIS Quanto aos danos morais, entendo igualmente caracterizado o dever de indenizar. Os fatos demonstrados nos autos evidenciam situação que extrapola o mero dissabor cotidiano ou mero inadimplemento contratual. Trata-se de violação direta à esfera da segurança jurídica, à estabilidade patrimonial e à legítima expectativa de aquisição de bem imóvel, com todas as prerrogativas da propriedade plena, especialmente para pessoas físicas adquirentes de boa-fé. Os autores realizaram o pagamento integral dos terrenos, providenciaram as respectivas escrituras públicas e obtiveram o registro de propriedade em cartório, acreditando estar adquirindo imóveis livres e desembaraçados. Todavia, foram posteriormente surpreendidos com o cancelamento das matrículas imobiliárias, em razão de vícios ocultos na origem dominial. A perda da segurança jurídica em relação à titularidade dominial, a frustração de um investimento de vulto e a necessidade de buscar regularizações posteriores perante o poder público, bem como a insegurança gerada pela perda do direito real de propriedade, são circunstâncias que atingem diretamente o patrimônio moral dos autores. Ademais, a posterior concessão administrativa de direito de uso aos autores, pelo Município de Piripiri, não afasta a caracterização do dano moral. Tal concessão tem natureza precária, não confere os atributos da propriedade plena e foi obtida pelos autores como tentativa de minorar as consequências negativas sofridas, sem, contudo, restaurar a situação jurídica ideal prevista na origem da contratação. Considerando a gravidade do dano, o caráter pedagógico da indenização e os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00, para cada autor. IV – DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedentes os pedidos formulados na presente ação, para: a) Declarar a nulidade dos negócios jurídicos de compra e venda celebrados entre as partes, relativos aos terrenos objeto da presente demanda, em razão dos vícios insanáveis de origem dominial que afetaram o objeto da contratação; b) Condenar solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos materiais, nos seguintes valores, atualizados monetariamente (segundos os índices oficiais do TJ-PI), desde a data de cada pagamento (nos termos da Súmula 43 do STJ), e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil: • ANDRÉ CARVALHO SANTOS: R$ 21.920,16 (vinte e um mil, novecentos e vinte reais e dezesseis centavos); • VANDERLEY DA CONCEIÇÃO SOARES: R$ 53.504,65 (cinquenta e três mil, quinhentos e quatro reais e sessenta e cinco centavos); • MARIA DAS DORES DA SILVA SANTOS: R$ 24.136,53 (vinte e quatro mil, cento e trinta e seis reais e cinquenta e três centavos); c) Condenar solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada um dos autores, com correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros moratórios desde a citação. Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após trânsito em julgado, arquivem-se, com baixa na distribuição. PIRIPIRI-PI, 16 de junho de 2025. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara da Comarca de Piripiri

02/07/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para à Instância Superior

Expedição de Certidão.

Juntada de certidão

Decorrido prazo de MARIA DAS DORES DA SILVA SANTOS em 21/01/2026 23:59.

Decorrido prazo de ANDRE CARVALHO SANTOS em 21/01/2026 23:59.

Decorrido prazo de VANDERLEY DA CONCEICAO SOARES em 21/01/2026 23:59.

Publicado Intimação em 28/11/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/11/2025

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Juntada de certidão

Decorrido prazo de ANDRE CARVALHO SANTOS em 09/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de VANDERLEY DA CONCEICAO SOARES em 09/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de MARIA DAS DORES DA SILVA SANTOS em 09/10/2025 23:59.

Juntada de Petição de manifestação

Todas as movimentações(116)

Todos os documentos(16)