Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: JOAO BATISTA MACHADO
REQUERIDO: MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, BANCO DO BRASIL SA SENTENÇA 1. DO RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0835912-54.2019.8.18.0140 CLASSE: OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) ASSUNTO(S): [Adjudicação Compulsória]
Cuida-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por João Batista Machado, em causa própria, tendo como réus a empresa Manhattan River Empreendimento Imobiliário Ltda. e o Banco do Brasil S.A., objetivando a transferência da propriedade de unidade comercial quitada, sob a alegação de recusa injustificada da requerida, que, mesmo após a quitação do preço, manteve a hipoteca como impedimento registral. Proferida sentença de mérito que julgou improcedente a pretensão autoral, o autor opôs embargos de declaração, nos quais alegou, dentre outras teses, a nulidade da sentença por vício de representação, sob o argumento de que, à época da prolação da decisão, não mais detinha capacidade postulatória, por já ter requerido e obtido o cancelamento da sua inscrição na OAB/PI. Os embargos em questão foram julgados improcedentes segundo decisão 75294643. Após apresentou embargos novamente alegando que a sentença foi genérica e não atacou nenhum dos pontos apresentados nos embargos. Os réus apresentaram contrarrazões aos embargos, sustentando sua intempestividade e ausência de omissão ou vício na decisão, além de afirmarem que o cancelamento da inscrição ocorreu apenas após a sentença. É o relatório. Decido. 2. DO MÉRITO 2.1 DA NULIDADE PROCESSUAL POR VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO Assiste razão ao embargante. Embora João Batista Machado tenha atuado inicialmente em causa própria, sobreveio aos autos a certidão da OAB/PI (ID 49870394), informando que seu pedido de cancelamento de inscrição foi deferido em 11/04/2023. A sentença foi prolatada em 23/10/2023, ou seja, após o autor ter deixado de possuir capacidade postulatória, nos termos do art. 103 do CPC. Desde então, não havia nos autos advogado regularmente habilitado representando o requerente, o que torna nulos os atos subsequentes. Nesse contexto, o trâmite processual sem a presença de advogado constitui nulidade absoluta, pois compromete o direito constitucional ao contraditório e à ampla defesa (art. 5º, LV, da CF/88). A jurisprudência é pacífica: Art. 4º São nulos os atos privativos de advogado praticados por pessoa não inscrita na OAB, sem prejuízo das sanções civis, penais e administrativas. Parágrafo único. São também nulos os atos praticados por advogado impedido - no âmbito do impedimento - suspenso, licenciado ou que passar a exercer atividade incompatível com a advocacia. EMENTA: RECLAMAÇÃO - RECURSO INTERPOSTO POR ADVOGADO COM INSCRIÇÃO PROFISSIONAL SUSPENSA - AUSÊNCIA DE CAPACIDADE POSTULATÓRIA - PRELIMINAR DE OFÍCIO - RECURSO NÃO CONHECIDO. -A suspensão da inscrição na OAB implica afastamento da capacidade postulatória, sendo nulos os atos praticados, nos termos do art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.906/94, que dispõe sobre o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil -Reconhecida a ausência de capacidade postulatória do interessado, imperioso o não conhecimento do presente recurso. (TJ-MG - RCL: 10000205972870000 MG, Relator.: Wanderley Paiva, Data de Julgamento: 25/10/2022, Câmaras Criminais / 1ª CÂMARA CRIMINAL, Data de Publicação: 27/10/2022)
Trata-se de nulidade absoluta, que macula não apenas a decisão, mas todos os atos subsequentes praticados sem a regularização da representação processual, violando frontalmente o disposto no art. 4º, parágrafo único, do Estatuto da Advocacia (Lei nº 8.906/94) e o art. 103 do CPC, bem como os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
Diante do exposto, impõe-se o reconhecimento da nulidade da sentença de ID 48135046, proferida em momento em que o autor já não mais possuía capacidade postulatória, em razão do cancelamento de sua inscrição junto à OAB/PI, conforme certidão de ID 49870394, com deferimento datado de 11/04/2023. 2.2 DA PRETENSÃO DE MÉRITO Superada, por argumentação subsidiária, a preliminar de nulidade processual, passa-se à análise do mérito. O autor instruiu a inicial com documentação robusta demonstrando que adquiriu a unidade comercial localizada no empreendimento Manhattan River Center, mediante contrato firmado com a empresa requerida, tendo quitado integralmente o valor ajustado. Consta nos autos, inclusive, termo de quitação, planilhas financeiras, cartas de adimplência que comprovam o o pagamento integral dos valores ajustados (7583822, 7584366, ). Ocorre que, mesmo diante da quitação integral, a empresa requerida não providenciou a outorga da escritura pública nem a devida baixa da hipoteca registrada sobre o imóvel, impedindo o requerente de promover a regularização registral e dispor livremente do bem. A conduta da empresa ré viola frontalmente o disposto no art. 1.417 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador, em caso de recusa do vendedor, o direito de pleitear em juízo a outorga da escritura definitiva: Art. 1.417. Mediante o pagamento do preço e cumprimento das demais obrigações estipuladas, pode o promitente comprador exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva, concedendo-lhe o juiz suprimento, se houver recusa. O ônus da baixa da hipoteca, nestas condições, recai sobre o promitente vendedor, especialmente porque o autor, enquanto comprador de boa-fé, não contribuiu para a manutenção da garantia real, que permanece em prejuízo indevido à sua propriedade. A jurisprudência é pacífica nesse sentido: Sumula 308 STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. HIPOTECA CELEBRADA ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE BAIXA DO GRAVAME. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 1. A instituição financeira que inscreveu a hipoteca também é responsável pelo seu cancelamento, ainda que o gravame tenha sido instituído por força de financiamento realizado por construtora. Precedentes deste Tribunal. 2. Consoante o enunciado da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nas hipóteses em que resta comprovada a alienação e verificada a integral quitação do negócio jurídico. 3. Decorrência lógica do pagamento integral, nos termos da orientação jurisprudencial dominante, é que compete solidariamente ao credor hipotecário e à construtora o cumprimento da obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa do gravame da hipoteca. 4. As despesas referentes ao cancelamento da hipoteca incumbem aos requeridos, inclusive à instituição financeira, já que responsável pela baixa do gravame, possuindo o banco apelante o dever de emitir o Termo de Cancelamento de Hipoteca do imóvel. 5. Não há que se falar em exclusão da condenação ao pagamento dos ônus sucumbenciais, pois a instituição financeira opôs resistência à demanda, salientando a sua ilegitimidade passiva e postulando a manutenção da hipoteca sobre o bem. 6. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 53304987220198090051, Relator.: FERNANDO BRAGA VIGGIANO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/09/2024) Diante desse cenário, restando comprovado o pagamento integral do preço ajustado, a inércia da empresa requerida em providenciar a baixa da hipoteca e a transferência da titularidade configura inadimplemento contratual que justifica a intervenção judicial para suprir a vontade do promitente vendedor, nos termos do art. 1.417 do Código Civil. Além disso, à luz da Súmula 308 do STJ e da jurisprudência consolidada, a manutenção do gravame hipotecário perante o adquirente de boa-fé, mesmo após a quitação do imóvel, é ilegal e ineficaz, impondo-se, portanto, a adjudicação compulsória do imóvel com a consequente determinação de baixa da hipoteca, como medida de efetividade da tutela jurisdicional e respeito à função social do contrato. Impõe-se, assim, o acolhimento do pedido inicial, para que se determine a transferência da titularidade do imóvel em favor do autor, bem como a baixa da hipoteca registrada, às expensas dos réus. 3- DO DANO MORAL A parte autora alega que, diante da demora excessiva da requerida em providenciar a baixa da hipoteca e regularizar a titularidade do imóvel, foi impedida de vender a unidade comercial que havia adquirido e quitado, tendo ainda que arcar com as despesas condominiais do bem, o que lhe teria causado prejuízos e abalos de ordem moral. Todavia, não se vislumbra no caso concreto situação excepcional apta a configurar dano moral indenizável, à luz da jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores. O inadimplemento contratual e a resistência administrativa da requerida, embora reprováveis, não ultrapassam os limites do mero aborrecimento, tampouco se revelam suficientes para caracterizar ofensa à honra, à dignidade ou à integridade psíquica do autor. Conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022) No caso dos autos, os prejuízos alegados — como a impossibilidade de venda/locação do imóvel e o pagamento de taxas condominiais — configuram-se como danos patrimoniais, passíveis de eventual apuração em sede própria, não havendo comprovação de violação concreta e relevante a direitos da personalidade. Ademais, a função pedagógica ou punitiva da indenização não pode ser aplicada de forma automática, desatrelada da comprovação do efetivo dano moral sofrido, sob pena de desvirtuamento da reparação civil em seu caráter compensatório. Assim, inexiste fundamento jurídico que autorize a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais. 4 – DISPOSITIVO Ante o exposto: I – RECONHEÇO a nulidade da sentença de ID 48135046, por ter sido proferida em momento no qual o autor encontrava-se sem capacidade postulatória, diante do cancelamento de sua inscrição na OAB/PI, deferido em 11/04/2023 (ID 49870394), nos termos do art. 103 do CPC e do art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 8.906/94. Entretanto, deixo de determinar o retorno dos autos ao estado anterior, tendo em vista que o vício de representação foi devidamente sanado com a habilitação de novo patrono, consoante petição protocolada em 28/11/2023 (ID 49869734) com procuração anexa. Considerando a superação do vício processual e estando a causa madura para julgamento, nos termos do art. 1.013, §3º, II, do CPC, passo ao exame do mérito. II – JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial, para: 1. Determinar que a requerida Manhattan River Empreendimento Imobiliário Ltda. proceda à baixa da hipoteca registrada sobre a unidade comercial adquirida pelo autor, localizada no empreendimento Manhattan River Center, em Teresina/PI; 2. Determinar a adjudicação compulsória do imóvel em favor de João Batista Machado, suprindo-se a outorga da escritura pública definitiva, mediante expedição de mandado ao cartório de registro de imóveis competente para regularização da titularidade; 3. Condenar as rés, de forma solidária, a adotar todas as providências necessárias à baixa do gravame hipotecário no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária a ser fixada em eventual cumprimento de sentença. 4. REJEITO o pedido de indenização por danos morais, por ausência de demonstração de violação relevante à esfera íntima do autor. Condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, §§ 2º e 8º do CPC, considerando o grau de zelo profissional, a natureza da causa, a resistência infundada ao pleito e a ausência de instrução probatória complexa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA-PI, data registrada no sistema Juiz(a) de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina