Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: JARDINS RESIDENCE CLUB II
EXECUTADO: ANA CELIA DE SOUSA FELIX SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ JECC Teresina Sudeste Sede Redonda Cível DA COMARCA DE TERESINA Rua Jornalista Lívio Lopes, s/n, Parque Ideal, TERESINA - PI - CEP: 64077-805 PROCESSO Nº: 0800163-21.2021.8.18.0167 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO(S): [Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Trata-se de Embargos à Execução, opostos pela parte executada, alegando que não é responsável pelas despesas condominiais aqui perquiridas, apontando que o imóvel foi leiloado pela instituição financeira responsável pelo financiamento, não chegando a executada a receber as chaves do imóvel. Instada a se manifestar, a parte exequente quedou-se inerte. É o que importa relatar, decido. A presente ação de execução de título extrajudicial é fundada em despesas condominiais não pagas referente à fração correspondente pelo condômino. A execução de despesas condominiais pressupõe a posse do imóvel, esse é o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ARTIGOS ANALISADOS: ARTS. 267, V E VI; 472 DO CPC; ARTS. 1.225, VII; 1.345; 1.417 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 02.05.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 14.12.2011. 2. Discussão relativa à responsabilidade do antigo proprietário de imóvel pelo pagamento das cotas condominiais. 3. É cediço que, à luz do art. 472 do CPC, os limites subjetivos da coisa julgada material consistem na produção de efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico-processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros não podem ser beneficiados ou prejudicados. 4. Vários aspectos da responsabilidade da recorrente foram analisados, não tendo o Tribunal de origem invocado a preliminar de coisa julgada para extinguir o processo, nos termos do art. 267, V, do CPC, apesar de mencionar o resultado da outra ação e utilizá-lo como reforço de argumentação para acolher o pedido condenatório. 5. Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. 6. No que tange especificamente às hipóteses de compromissos de compra e venda, o entendimento amparado na jurisprudência desta Corte é no sentido da possibilidade de ajuizamento de ação para cobrança de quotas condominiais tanto em face do promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador dependendo das circunstâncias do caso concreto. 7. Ficando demonstrado que (i) o promissário-comprador imitira-se na posse e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário-comprador. 8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. 9. Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável, na matrícula do imóvel, seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem. nos termos dos arts. 1.225, VII; e 1.417 do Código Civil, no entendimento desta Corte, ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial. 10. Uma vez comprovada a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais, referentes ao período compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque não imitido na posse do bem, não se pode, agora, afirmar o contrário somente porque atualmente, ele é o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a recorrente, no compromisso de compra e venda 11. A existência de eventual cláusula no compromisso de venda e compra, atribuindo de forma diversa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando não há imissão na posse do bem pelo promitente comprador, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. 12. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1297239 RJ 2011/0290806-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/04/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2014) Conforme as provas dos autos, a parte executada não possui mais vínculo jurídico com o imóvel, uma vez que este teve a propriedade consolidada pela instituição financeira responsável pelo financiamento do imóvel, em período posterior ao ingresso da presente ação. Apesar de a perda do domínio ter acontecido após o ingresso da presente ação, isso não infere em responsabilidade da executada, vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. 1. A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes.AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1962085 PR 2021/0306945-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023) Pela natureza 'propter rem' da dívida condominial, a executada não possui responsabilidade em relação aos débitos aqui discutidos, uma vez que a dívida 'ambulat cum domino', acompanhando o imóvel independente do seu proprietário, desobrigando os proprietários anteriores.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos à execução, reconhecendo fato modificativo em relação ao direito do exequente. Nesses termos, deverá ser extinto o feito SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, para reconhecer a ilegitimidade passiva da parte executada, na forma do art. 485, VI, CPC. Arquive-se o feito com a devida baixa. TERESINA-PI, datada e assinado eletronicamente. Juiz de Direito