Procedimento Comum Cível 0803001-17.2022.8.18.0032 - TJPI

Procedimento Comum Cível 0803001-17.2022.8.18.0032 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: RAYLA SOARES DE SOUSA REIS REU: ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara da Comarca de Picos DA COMARCA DE PICOS Rua Professor Porfírio Bispo de Sousa, DNER, PICOS - PI - CEP: 64607-470 PROCESSO Nº: 0803001-17.2022.8.18.0032 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Compra e Venda] Vistos etc. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores ajuizada por RAYLA SOARES DE SOUSA REIS em face de ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., já qualificados, em que a autora pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade do empreendimento EDIFÍCIO COMERCIAL ATHIVABRASIL, bem como a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem. Relata ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda e efetuado o pagamento do valor de R$ 5.758,94 (cinco mil setecentos e cinquenta e oito reais e noventa e quatro centavos) referente às parcelas, além de R$ 4.990,00 (quatro mil novecentos e noventa reais) a título de comissão de corretagem. Alega que, por questões financeiras, não tem mais condições de arcar com as parcelas. Juntou procuração e documentos (id. 27847004). A parte autora emendou a inicial (id. 28760862), corrigindo o valor da causa e apresentado comprovante de hipossuficiência financeira. A parte ré, devidamente citada, em sede de contestação, não se opõe à rescisão contratual, porém discorda dos termos da restituição, requerendo a declaração de rescisão com a liberação da unidade para venda, a improcedência dos pedidos autorais em observância às cláusulas contratuais e a improcedência do pedido de devolução da comissão de corretagem. Em sua defesa, arguiu preliminar de incompetência territorial, alegando a existência de cláusula de eleição de foro no contrato (id. 39715376). A parte autora apresentou réplica (id. 40754409), refutando a preliminar e argumentando que, por se tratar de relação de consumo, o foro competente é o de seu domicílio, conforme dispõe o Código de Defesa do Consumidor. Instadas as partes quanto à especificação de provas, ambas informaram que não havia provas a produzir (id. 48741646; id. 76061048). Foi proferida decisão de saneamento, que rejeitou a preliminar de incompetência territorial, reconhecendo a aplicação do CDC e o direito da autora de ajuizar a ação em seu domicílio. A decisão também declarou encerrada a instrução probatória, tornando o feito pronto para julgamento (id. 72183202). É o breve relatório. DECIDO. O processo está em ordem, as partes estão bem representadas, presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, bem como garantida a ampla defesa e o contraditório, estando o feito pronto para julgamento. A matéria é de fato e de direito, sendo desnecessária a produção de prova em audiência, julgo antecipadamente a lide, nos termos do inciso I do artigo 355 do CPC/2015. A relação jurídica entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC, conforme já decidido na decisão de saneamento. A autora se enquadra como consumidora, e a ré como fornecedora. O CDC estabelece que, em ações de responsabilidade civil do fornecedor, a ação pode ser proposta no domicílio do autor (art. 101, I, do CDC). Portanto, a cláusula de eleição de foro, que elegeria a comarca de Gramado/RS, deve ser afastada em favor do domicílio do consumidor, a fim de facilitar sua defesa e o acesso à justiça. A rescisão contratual, além de direito potestativo da parte autora, é incontroversa, uma vez que a parte ré não manifestou oposição a ela em sua contestação. Ainda que inadimplente, o compromissário comprador pode pedir a rescisão do contrato e reaver os valores pagos, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Assim, impõe-se a consequente devolução dos valores pagos pela parte autora, como resultado da própria resolução, contudo de modo parcial. Nesse ponto reside a controvérsia dos autos. Conforme o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula n. 543 do E. Superior Tribunal de Justiça). A retenção de parte do valor pelo vendedor se faz necessária para a recomposição dos prejuízos resultantes do rompimento do contrato. O contrato estipula (id. 27850830 - cláusula nº 08), em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído a título de perdas e danos. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmou-se o entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a retenção de valores pela vendedora deve variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a fim de compensar as despesas administrativas e operacionais. O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) previsto no contrato é compatível com tal entendimento e, portanto, razoável para a compensação dos custos da parte ré. De acordo com o anunciado pela própria autora, foi por ela solicitada a rescisão da avença, por não ter mais interesse na continuidade do contrato, e, a princípio, não há nenhuma ilegalidade na previsão de cláusula penal para a hipótese de inexecução do contrato, conforme autorização do próprio Código Civil em seu art. 408: "incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora". A incidência da cláusula penal, assim como a própria rescisão do contrato, depende da demonstração de conduta culposa de um dos contratantes, que restou configurada nos autos como sendo do comprador, que não pretende dar continuidade ao contrato, sem nenhuma razão aparente ou inadimplemento contratual manifestado pelo réu. Nesse caso, em que o inadimplemento é imputado ao comprador, é ilegal, por infringência ao artigo 51, IV, do CDC, a retenção integral ou significativa do valor pago, sendo legítimo ao magistrado relativizar o percentual contratualmente previsto quando ele se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃOCÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃOPELO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃODE 25% DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO EMSINTONIA COM A ORIENTAÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNALDE JUSTIÇA. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNODESPROVIDO. 1. É orientação deste Superior Tribunal de Justiça que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% -ou percentual reduzido em casos justificados - dos valores pagos pela parte adquirente, suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e compensá-lo pelo rompimento unilateral do contrato. 2. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n.2.104.313/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024). Assim, tendo em conta também a existência de gastos administrativos do réu e dos próprios investimentos realizados, entendo como legítima a retenção de parte dos valores pagos pelo autor, conforme previsão inserta no instrumento contratual. Assentadas tais premissas, é possível concluir que o consumidor faz jus ao distrato unilateral, com a consequente restituição dos valores pagos, descontando-se o valor referente à cláusula 8ª, a qual prevê uma retenção lícita, pelo requerido, de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago. Porém, a parte autora não tem direito à restituição da comissão de corretagem, tendo em vista que não integrou o preço do imóvel e foi devidamente destacada a cobrada a parte. Sobre a matéria, o STJ, no julgamento do Tema repetitivo nº 938, já fixou a seguinte tese jurídica de observância obrigatória: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". A comissão de corretagem é um valor distinto do preço do imóvel, conforme discriminado no contrato. Nesse caso, o STJ também reconhece a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor o dever de pagar a comissão de corretagem, desde que o valor seja destacado no contrato. No presente caso, o valor de R$ 4.990,00 (quatro mil novecentos e noventa reais) foi informado de forma clara e separada do preço do imóvel. Sendo assim, a comissão de corretagem não integra o valor a ser restituído, pois se trata de remuneração por um serviço de intermediação já prestado e não se confunde com as parcelas do financiamento. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda de unidade imobiliária de id. 27850830, firmado entre as partes; e b) CONDENAR a parte ré à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela autora a título de parcelas, excluindo-se o valor referente à comissão de corretagem, devendo o referido valor ser corrigido monetariamente, conforme a tabela de correção monetária da Justiça Federal, a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição. PRI e Cumpra-se. PICOS-PI, 20 de agosto de 2025. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara da Comarca de Picos

21/08/2025, 00:00

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Expedição de Certidão.

Baixa Definitiva

Transitado em Julgado em 28/04/2026

Decorrido prazo de RAYLA SOARES DE SOUSA REIS em 28/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP em 28/04/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 31/03/2026

Publicado Sentença em 01/04/2026.

Juntada de Petição de manifestação

Expedição de Outros documentos.

Erro ou recusa na comunicação

Embargos de declaração não acolhidos

Expedição de Certidão.

Conclusos para julgamento

Decorrido prazo de ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP em 25/09/2025 23:59.

Decorrido prazo de ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP em 25/09/2025 23:59.

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