Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JOANA DARC ALVES DA CRUZ
REU: COMPANHIA DE HABITAÇÃO DO PIAUÍ - COHAB, EMGERPI - EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO PIAUÍ SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06 DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0814434-19.2021.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Adjudicação Compulsória]
Trata-se de ação cognitiva formulada por JOANA D`ARC ALVES DA CRUZ GOMES em face de EMGERPI e outros. Alega que adquiriu um imóvel localizado no Setor E, Quadra 09, Casa 27, Conjunto Mocambinho III, Teresina – PI, através de um contrato de compra e venda firmado com MANOEL PINHEIRO DE MOURA FILHO que anteriormente havia adquirido o referido imóvel de SEBASTIANA ROCHA DA SILVA que, por sua vez, havia assumido compromisso com a antiga COHAB atualmente EMGERPI. Alega que entrou em contato com a EMGERPI e renegociou as parcelas referentes a aquisição do imóvel e que por não possuir mais nenhum contato com os proprietários anteriores, está impossibilitada de transferir a propriedade do imóvel para o seu nome. Narra que já quitou todos os débitos junto a EMGERPI que anuiu de forma tácita com a transferência de direitos operada, tendo sido informada pela ré que só com intervenção judicial para conseguir regularizar a transferência do imóvel. Requer a procedência do pedido para que seja determinada a EMGERPI que proceda com a transferência do imóvel desprovido de quaisquer entraves a parte autora. Com a inicial vieram os documentos pertinentes. Citada, a parte requerida não apresentou contestação, conforme certificado no id n° 39957172. Manifestação da parte autora no id n° 47560215 pugnando pelo julgamento antecipado do feito. É o relatório. DECIDO. O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, na forma do artigo 355, II, do Código de Processo Civil. A parte requerida foi validamente citada e não contestou o pedido, tendo sido decretada sua revelia consoante estabelece o art. 344 do Código de Processo Civil. No entanto, insta consignar que a aplicação dos efeitos da revelia não impõe necessariamente à procedência do pedido, mas apenas o reconhecimento como verdadeiros dos fatos narrados, devendo o magistrado proceder a uma análise em conjunto com os demais elementos presentes nos autos. Destarte, não pode a sentença deixar de ilustrar, e se refletir, sobre a existência de documentos, bem como se debruçar sobre os conteúdos neles existentes. Ademais, como é cediço, o juiz é o destinatário final da prova, incumbindo-lhe decidir sobre a necessidade, ou não, de dilação probatória mais ampla, ou julgar antecipadamente o pedido. Inicialmente, diante da documentação colacionada aos autos, entendo não mais ser necessário a citação de Sr. MANOEL PINHEIRO DE MOURA FILHO e a Sra. SEBASTIANA ROCHA DA SILVA, motivo pelo qual torno sem efeito os despachos de id n° 51635340 e 76991908. DO MÉRITO A controvérsia central da presente demanda reside em verificar se a autora possui o direito à regularização da titularidade do bem imóvel referenciado na inicial, mediante a outorga de escritura definitiva pela ré EMGERPI, considerando a quitação do financiamento original. A parte autora sustenta sua pretensão no argumento de que adquiriu os direitos sobre o imóvel em questão por intermédio de uma sucessão de negócios jurídicos popularmente conhecidos como "contratos de gaveta". Conforme se depreende da documentação carreada aos autos, a primeira transação desta cadeia negocial ocorreu entre a mutuária original, a Sra. SEBASTIANA ROCHA DA SILVA, que alienou posteriormente o bem ao Sr. MANOEL PINHEIRO DE MOURA FILHO. Este, por sua vez, em um segundo momento, realizou contrato de compra e venda com a autora, Sra. JOANA D`ARC ALVES DA CRUZ GOMES, em negócio jurídico formalizado em 23 de março de 2001 (ID 17002492). Toda essa trajetória de transmissões encontra-se devidamente instrumentalizada, inclusive, pelas procurações públicas acostadas (id n° (ID 17002492). Ademais, ressalta-se que os autos demonstram, de maneira inequívoca, a integral quitação do saldo devedor referente ao financiamento imobiliário que originariamente onerava o bem. Nesse sentido, a empresa ré, EMGERPI, estrutura sua resistência administrativa à pretensão autoral, buscando legitimar sua recusa na outorga da escritura definitiva, precipuamente, na ausência de sua interveniência e anuência expressa nas sucessivas cessões de direitos operadas entre os mutuários originais e os cessionários subsequentes, incluindo a autora, o que, segundo sua ótica, configuraria uma violação às disposições da Lei nº 8.004/90, que disciplina a transferência de financiamentos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Nesse contexto, torna-se imperioso consignar que a questão atinente à validade e eficácia dos denominados "contratos de gaveta", especialmente em cenários onde ocorre a quitação integral do financiamento imobiliário, fora analisada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, o qual firmou entendimento no sentido de reconhecer a validade de tais negócios jurídicos, mitigando o rigor formal da legislação específica quando confrontado com situações consolidadas pelo tempo e, principalmente, pela ausência de qualquer prejuízo ao agente financeiro. No julgamento do Recurso Especial nº 355.771/RS, a Corte Superior, analisando caso concreto chancelou a validade de um "contrato de gaveta", precisamente em razão da inexistência de gravame ao agente financeiro, uma vez que o débito já se encontrava integralmente satisfeito. A ratio decidendi de tal precedente repousa na constatação de que, uma vez extinta a obrigação principal pelo pagamento, esvai-se o interesse jurídico do agente financeiro em opor-se à transferência, pois seu crédito foi plenamente realizado. Neste diapasão, é de ressaltar, com especial destaque, que, encontrando-se o financiamento imobiliário integralmente adimplido, com a situação de fato – a posse e o cumprimento das obrigações pela cessionária – plenamente consolidada ao longo de considerável lapso temporal, impõe-se a aplicação da denominada teoria do fato consumado. Tal teoria preconiza que as situações jurídicas consolidadas pelo decurso do tempo, amparadas pela boa-fé e que não resultem em prejuízo a terceiros ou ao interesse público primário, devem ser preservadas, em homenagem aos princípios da segurança jurídica, da estabilidade das relações sociais e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO SEM ANUÊNCIA DO CREDOR - EXCEPCIONALIDADE - CONTRATO QUITADO - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO - OMISSÃO - INEXISTÊNCIA - ALEGADA VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS LEGAIS E CONSTITUCIONAIS - INCONFORMISMO DA EMBARGANTE - EFEITO INFRINGENTE - INVIABILIDADE - REJEIÇÃO. 1. Inexiste a omissão apontada, pois o aresto embargado, proferido por unanimidade, reconheceu a validade da transferência do contrato imobiliário sem a anuência do agente financeiro, admitindo a "teoria do fato consumado", por se tratar de excepcional hipótese em que houve adimplemento integral do contrato, não acarretando prejuízo às partes envolvidas. 2. O órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os argumentos apresentados pelos litigantes quando o fundamento adotado for suficiente para dirimir a controvérsia. 3. Esta Corte Superior não é competente para se pronunciar a respeito de alegada violação a dispositivos constitucionais ( CF, art. 5º, II e XXXVI). 4. Inviável é a concessão de efeitos infringentes aos presentes embargos. 5. Embargos de declaração rejeitados(STJ - EDcl no REsp: 355771 RS 2001/0127392-1, Relator.: Ministra DENISE ARRUDA, Data de Julgamento: 27/04/2004, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 24/05/2004 p. 156). SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CESSÃO DE IMÓVEL FINANCIADO. "CONTRATO DE GAVETA". LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. DESCABIMENTO. - A Lei no 10.150/00 ao prever a possibilidade de, sob o cumprimento de certas condições, os contratos de gaveta serem regularizados, abriu precedente para a jurisprudência se firmar no sentido de atribuir legitimidade ativa ao "gaveteiro" para discutir em ação própria a revisão dos contratos de mútuo. Os fundamentos desta lei demonstraram que diante da problemática social da moradia, deve-se ter o entendimento mais amplo possível, para permitir que as conseqüências jurídicas deste tipo de contrato não sejam afastadas do controle judiciário. -Tem-se, portanto, que embora irregulares, os “contratos de gaveta” são uma realidade social, produzem efeitos, e não importando a data em que foi celebrada a transferência, não devem ser ignorados, ficando à margem de qualquer regulamentação, sendo a solução mais sensível por parte do Poder Judiciário admitir a legitimidade do terceiro adquirente para revisão judicial das cláusulas dos contratos de mútuo, para assim, no caso, verificar se o direito que pleiteiam é procedente ou não. - Apelo provido para cassar a sentença, determinando o retorno dos autos à Vara de origem para regular prosseguimento do feito. (TRF2 - Apelação Cível 2003.51.01.022805-5 - 2ª Turma - Julg. 08/09/2004 - Rel. Des. SERGIO FELTRIN CORREA). Desse modo, a recusa administrativa da EMGERPI (que sequer apresentou contestação) em proceder à transferência administrativa da propriedade do imóvel para o nome da autora, mesmo diante da comprovação da cadeia negocial, da quitação integral do financiamento e da manifesta ausência de qualquer prejuízo à sua esfera jurídica ou financeira, configura uma resistência injustificada e desprovida de amparo legal razoável. Portanto, restando comprovada nos autos a legitimidade da cadeia negocial que culminou na aquisição do imóvel pela autora, bem como a quitação integral e incontroversa do financiamento imobiliário que o onerava, impõe-se, como medida o acolhimento integral do pedido formulado na inicial, para o fim de determinar que a EMGERPI promova todos os atos necessários à regularização da titularidade do imóvel, outorgando a escritura definitiva de compra e venda em nome da autora. DISPOSITIVO Em face do exposto, com base na fundamentação supra e nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, para DETERMINAR que a ré EMGERPI - EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO PIAUÍ, promova a regularização do imóvel localizado no Setor E, Quadra 09, Casa 27, Conjunto Mocambinho III, Teresina – PI, outorgando a escritura definitiva de compra e venda em nome da autora JOANA D`ARC ALVES DA CRUZ GOMES, no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. TERESINA-PI, data e hora do sistema. Juiz(a) de Direito da Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06