Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JOSILENE E SILVA LIMA
REU: MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0803945-83.2022.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Práticas Abusivas]
Cuida-se de ação de restituição de quantia paga cumulada com indenização por danos morais proposta por Josilene e Silva Lima em face de Manhattan River Empreendimento Imobiliário Ltda., alegando a autora ter firmado contrato de promessa de compra e venda de sala comercial, efetuado o pagamento de R$ 112.443,22, sem jamais ter recebido a posse do imóvel. Sustenta que a ré, ao rescindir unilateralmente o contrato, reteve valores a título de comissão, impostos, condomínio, IPTU e multa de 30%, além de impor devolução parcelada em oito vezes, o que reputa abusivo. Requer devolução integral ou parcial limitada a 10%-25% em parcela única, bem como indenização por danos morais. A ré apresentou contestação arguindo que o empreendimento foi concluído e regularizado, juntando habite-se expedido em 31/05/2016, e que a rescisão ocorreu por inadimplemento da autora, sendo válida a cláusula penal de 30% e demais deduções contratuais, além do parcelamento da restituição. A autora apresentou réplica impugnando especificamente a entrega de chaves, a legitimidade das deduções e a prova das despesas alegadas. É o breve relatório. Decido. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a relação entre as partes configura relação de consumo (arts. 2º e 3º do CDC), impondo o controle de cláusulas abusivas e a necessidade de equilíbrio contratual. O habite-se apresentado pela ré comprova a regularização da obra, mas não se confunde com a entrega do imóvel, inexistindo nos autos prova de imissão da autora na posse. Sem a posse, não é possível transferir-lhe o encargo de condomínio e IPTU, conforme entendimento do STJ no Tema 886. Quanto ao inadimplemento da autora, restou demonstrado, mas a penalidade de 30% prevista em contrato é manifestamente excessiva, devendo ser moderada, nos termos do art. 413 do Código Civil e da jurisprudência do STJ, a percentual de 25% sobre o total pago. Nesse sentido: A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. (AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020) Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.(REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020) Do mesmo modo, as deduções genéricas por “comissão” e “impostos” carecem de comprovação específica e devem ser afastadas. O C. STJ admitiu sua validade, desde que expressamente indicado o valor face ao total do imóvel adquirido. Nessa linha: A Segunda Seção desta Corte Superior, em sede de julgamento de recurso especial representativo de controvérsia, consolidou o entendimento de que É VÁLIDA a cláusula contratual "que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe de 06/09/2016)(AgInt no REsp 1865666/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 05/08/2020) Entretanto, verifico que tal indicação expressa não foi observada, o que inviabiliza o efetivo conhecimento e aquiescência da parte autora quanto aos valores que seriam cobrados, e, portanto, justificam a sua retirada da conta devida em favor da parte autora. A restituição parcelada igualmente não encontra amparo, sendo pacífico que a devolução deve ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ e do tema 577, corrigida monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença. No tocante aos danos morais, o inadimplemento contratual, embora gere dissabor, não se mostra suficiente para caracterizar abalo extrapatrimonial indenizável, ausente prova de inscrição indevida ou de violação concreta à dignidade da autora.
Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para condenar a ré a restituir à autora, em parcela única, os valores por ela pagos, autorizada apenas a retenção de 25% sobre o total desembolsado, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, afastadas as deduções por condomínio, IPTU, comissão e impostos não comprovados, rejeitando o pedido de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência majoritária da ré, fixo as custas processuais e honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, rateando-se a sucumbência em 80% para a ré e 20% para a autora, vedada a compensação. Transitada em julgado, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA-PI, 22 de setembro de 2025. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina