Cumprimento de sentença 0800063-62.2025.8.18.0123 - TJPI

Cumprimento de sentença 0800063-62.2025.8.18.0123 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DA COMARCA DE PARNAÍBA - UESPI Avenida Nossa Senhora de Fátima, s/n, Fátima - CEP 64200-000 - Parnaíba/PI E-mail: [email protected] - Fone: (86) 3322-3273 PROCESSO Nº: 0800063-62.2025.8.18.0123 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Sistema Financeiro Imobiliário] AUTOR(A): RICARDO DE LIMA VERAS RÉU(S): JARDIM ATLANTICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros SENTENÇA Vistos, etc. Dispensado o relatório, na forma do "caput" do art. 38 da Lei n.º 9.099/1995. Presente questão preliminar, passo à sua análise. PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA Como é cediço, legitimidade para a causa consiste no atributo jurídico conferido a alguém para atuar no contraditório e discutir determinada situação jurídica litigiosa. Não se trata propriamente da identificação prévia da vítima e do infrator do direito subjetivo, mas sim do juízo sobre a admissibilidade daqueles indicados para discutir a demanda proposta. Estabelecida uma relação entre o legitimado e o que será discutido, haverá legitimidade para a discussão na causa. E é essa justamente a conclusão para o caso. Como o autor argumenta que lhe foram causados danos a mando dos requeridos, tal imputação deve ser investigada e, somente com a análise do mérito pode o judiciário se manifestar quanto à conduta das requeridas. É, portanto, inegável a sua relação com o mérito da causa, motivo pelo qual não se há pode falar em ilegitimidade passiva. Rejeito, portanto, a preliminar. Superada a preliminar, passo ao mérito. MÉRITO Restou formada a convicção deste juízo quanto à procedência parcial da demanda. Demonstrou-se que a parte autora, em 2020, na qualidade de consumidor, firmou contrato particular de compromisso de compra e venda do Lote 30, Quadra 05, do Loteamento Residencial Jardim Atlântico III, com a parte ré. A título de comissão de corretagem, a parte autora/promitente compradora pagou o valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), conforme documento acostado de id. 68874751. De forma unilateral e sem justa causa para tanto o autor requer o desfazimento do negócio, voltando ao status quo ante e havendo para si os valores já pagos até a rescisão contratual. O contrato firmado entre as partes prevê para a hipótese de rescisão pelo comprador, dentre outras, as seguintes penalidades: retenção da comissão de corretagem, perda de 10% (dez por cento) do valor do contrato, cobrança de tributos em geral vinculados à coisa (bem imóvel), pagamento de eventuais custas de cobranças judiciais e extrajudiciais, além da cobrança de taxa mensal de fruição do bem no percentual de 0,75% do valor atualizado do contrato, condições estas presumidamente aceitas pelo autor quando da realização da proposta, porém impugnadas no âmbito da presente ação. A ré, de sua parte, informa que a proposta de rescisão se dá de forma unilateral, sem que lhe seja imputável qualquer causa, razão pela qual requereu a observância das cláusulas contratuais pactuadas, bem como da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), matérias estas que serão examinadas adiante. Tais conclusões foram obtidas pela avaliação da prova documental consistente em contrato de compromisso de compra e venda (id.68874751) e o quadro demonstrativo de pagamentos mensais efetuados pelo autor (id. 68874752). DA RELAÇÃO DE CONSUMO – RESCISÃO CONTRATUAL Está identificada nos autos uma relação de consumo uma vez que estão presentes a figura do consumidor, utilizador de produto como destinatário final, e do fornecedor, pessoa que desenvolve atividade de comercialização de produtos, a teor dos arts. 2.º e 3.º da Lei n.º 8.078/90. Diante de tais conclusões de ordem fática, entendo que o contrato celebrado entre as partes deve ser analisado à luz das disposições específicas do Direito do Consumidor, da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79) e normas gerais do Código Civil. Como pressuposto, nota-se que as partes voluntariamente estabeleceram a cláusula para a hipótese de rescisão do contrato, a qual prevê para a rescisão pelo comprador a aplicação de penalidades agora contestadas pelo consumidor. E o maior fundamento da discordância é que o distrato se fundamenta na imprevisão e não apenas em fato imputado exclusivamente ao adquirente. Por conta disso, a aludida cláusula merece ser em parte afastada por estabelecer desvantagem exagerada à parte consumidora (art. 51, IV do CDC) e contrariar as disposições do Código Civil. Importante ainda mencionar que o próprio art. 53 do CDC, estabelece como nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. A este respeito, o art. 478 do Código Civil concretiza no ordenamento civil a Teoria da Imprevisão, estabelecendo que nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Com tais orientadores como guias, devem ser analisados separadamente a aplicação das cláusulas que preveem a perda da taxa de corretagem, da retenção de 10% do valor do contrato, da cobrança de taxa de fruição do bem e da devolução parcelada. DA PERDA DA TAXA DE CORRETAGEM A taxa de corretagem corresponde à remuneração paga a profissional habilitado em intermediar a compra e venda de um bem. Assim, em caso de rescisão sem culpa do vendedor, e mais ainda sem a comprovação da desídia do corretor, hígida se faz a sua retenção, devendo o valor pago a este título ser deduzido do valor final restituível. Conforme art. 32-A da Lei 6.766/79 é plenamente admissível tal situação, no presente caso se mostrando plenamente razoável a sua dedução. DA RETENÇÃO DE 10% DO VALOR DO CONTRATO É abusiva a penalidade de retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, a qual proporciona a proposta de devolução ao consumidor a valores ínfimos, haja vista a base de cálculo informada (o valor final do contrato e não o valor efetivamente pago quando da rescisão). A aplicação literal desta cláusula levaria à conclusão de que o consumidor deverá ter quase todo o seu capital investido perdido para o promitente vendedor, ficando ainda sem a posse e qualquer outra forma de fruição do bem, o que no todo resta injustificável. Além disso, de acordo com o Código Civil as penalidades contratuais a serem impostas à parte consumidora em contratos dessa espécie são a perda da posse precária e a perda do sinal, visto que não é possível qualquer outra indenização, consoante dispõe expressamente o Código Civil: “Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.” No caso em concreto, não há comprovação de pagamento de arras/sinal seja qual for a sua natureza, confirmatórias ou penitenciais. Deste modo, retornando à interpretação da cláusula contratual em questão, reputa-se como razoável a alteração do pacto rescisório, para validar a retenção de 10% do valor pago pelo autor, a título de cláusula penal, desconsiderando para fins de cálculo o valor total do contrato. Além disso, com o retorno do status quo ante, o imóvel poderá ser vendido para terceiros, minorando ou até mesmo excluindo os prejuízos da vendedora. Importante a transcrição dos seguintes julgados: “APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – CULPA DO COMPRADOR - PERDA DO SINAL PAGO – RETENÇÃO INTEGRAL – INDENIZAÇÃO PELOS PREJUIZOS SUPORTADOS POSSIBILIDADE. 1. Se o promitente-comprador, em razão de sua inadimplência, deu causa à rescisão contratual, possível a retenção, pela promitente-vendedora, do sinal pago a título de arras. 2. Devem ser ressarcidos os prejuízos sofridos pela promitente-vendedora com o desfazimento do negócio e com a utilização do imóvel por longo período, servindo as arras, assim, como recomposição dos danos. 3. Recurso não provido, à unanimidade. (TJ-PI - AC: 00189581020128180140 PI 201400010048858, Relator: Des. Raimundo Nonato da Costa Alencar, Data de Julgamento: 15/12/2015, 4ª Câmara Especializada Cível, Data de Publicação: 21/12/2015).” “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCENDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES – RELAÇÃO CIVIL CONFIGURADA – NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL – IMPOSSIBILIDADE - NÃO INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 Os contratos são interpretados restritivamente. Não havendo previsão contratual acerca da perda do sinal ofertado, assim como não previu o instrumento qualquer cláusula penal para o caso específico de não obtenção do financiamento bancário para o restante do valor do imóvel, não há o que se falar em perda da entrada. 2 Mantêm-se incólume que, fazendo as razões de fato e de direito, assim entende em face dos pronunciamentos jurisprudenciais a respeito do caso concreto. 3. Não há o que se falar em majoração de honorários prescritos no § 11, do CPC, visto que já arbitrados em grau máximo na sentença recorrida. (TJ-MT - APL: 00321564720148110041 MT, Relator: SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 07/03/2018, SEGUNDA C MARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 12/03/2018).” DA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PAGAMENTO MENSAL POR FRUIÇÃO DO LOTE QUE NÃO RESTOU DOCUMENTADA Fruir (gozar) o bem, sob o ponto de vista jurídico, significa exercer uma das faculdades que caracterizam a propriedade (art. 1.228 do Código Civil). Nesse diapasão, o pagamento da mensalidade por fruição do lote só seria possível caso demonstrada a efetiva fruição do bem pela parte autora, seja pessoalmente, ou seja, alugando-o a terceiro. A instrução do processo não levou a esta conclusão, restando configurado, em sentido contrário, que a parte autora reside em endereço diverso (Rua Osias Correia, 380, bairro Reis Veloso, Parnaíba, Piauí). Sequer consta nos autos informação de que o lote esteja edificado, situação que constituiria indício de fruição do bem. Assim, no presente caso, afasta-se a cláusula de pagamento por fruição do bem, pois não houve prova de que a parte consumidora tenha gozado do bem. Este órgão julgador reputa tal cláusula nula, pois incompatível com a equidade, com fundamento no artigo 51, inciso IV, do CDC. DO PRAZO PARA REEMBOLSO DO CONSUMIDOR Face aos princípios que norteiam a relação consumerista, sobremaneira tendo em vista o “reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo” (art. 4º, I, do CDC), impõe-se que o reembolso da parte consumidora deve ser imediato. No mesmo sentido é o enunciado de súmula nº 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” DOS JUROS DE MORA QUE INCIDEM SOBRE A RESTITUIÇÃO No presente caso, fixado que o promitente vendedor precisa restituir parcialmente os valores pagos pelo promitente comprador, resta estabelecer a partir de quando incidirão juros de mora sobre o valor devido a título de restituição. Cumpre saber, resumidamente, qual é o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o valor reconhecido como devido à promitente compradora de lote que desiste do negócio. Existe uma dessemelhança fundamental entre a ação proposta com o objetivo de exigir o cumprimento de uma obrigação assinalada em contrato e aquela manejada para obrigar a parte contrária ao cumprimento de um dever ainda pendente de reconhecimento judicial. Assim, quando o promitente comprador ingressa em juízo pleiteando a resilição do contrato e a devolução de valores nos moldes do que foi previamente acordado, os juros de mora devem fluir da citação. Quando, entretanto, pleitear a resilição do contrato com devolução de valores superiores àqueles estipulados contratualmente para o caso de arrependimento, os juros da mora incidirão apenas a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória. No mesmo sentido, é o entendimento firmado pelo STJ em Recurso Especial Repetitivo: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TR NSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).” Por fim, importa ressaltar que, consoante entendimento jurisprudencial já sedimentado pelo STJ, não está obrigado o magistrado a se manifestar de todos os argumentos apresentados pelas partes em juízo, desde que sua decisão esteja devidamente fundamentada. Ademais, considerando-se os princípios da simplicidade e celeridade previstos na Lei nº. 9.099/95 é inegável que as decisões em âmbito de Juizados sejam as mais dinâmicas e objetivas possíveis. DISPOSITIVO Do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados, para determinar a extinção do processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, declarando nulos de pleno direito os subitens 8.1.3, 8.1.4, 8.3.1 e 8.3.2 da cláusula 8ª do contrato ora em debate, e ainda: a) condeno a parte requerida a restituir à parte autora as parcelas pagas pelo contrato de promessa de compra e venda, deduzindo-se apenas os valores de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), correspondente à taxa de corretagem, bem como o percentual de 10% (dez por cento) calculado sobre o valor total das parcelas pagas até o cumprimento da presente decisão, com correção monetária desde o efetivo desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença. Registro que para a correção monetária aplica-se a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e, para o juros de mora, incide a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária antes mencionado. Trata-se da aplicação da norma extraída do parágrafo único do arts. 389 e § 1.º do 406 do Código Civil. Mantenho os termos da tutela concedida (id.68887367) até o trânsito em julgado da presente demanda. Sem custas ou honorários, por força do art. 55 da Lei n.º 9.099/1995. Publicação e registro pelo sistema PJe. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquive-se. Parnaíba, datada e assinada eletronicamente. Max Paulo Soares de Alcântara JUIZ DE DIREITO

24/09/2025, 00:00

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Expedição de Certidão.

Conclusos para decisão

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de LUCAS ADORNO DE PAIVA em 13/04/2026 23:59.

Publicado Intimação em 19/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/03/2026

Expedição de Outros documentos.

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para julgamento

Expedição de Certidão.

Processo Desarquivado

Processo Reativado

Evoluída a classe de PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)

Execução Iniciada

Juntada de Petição de execução definitiva/cumprimento definitivo de sentença

Todas as movimentações(53)