Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: NADIANE CALIXTO DE BRITO
REU: JARDIM ATLANTICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, PETRO IMOBILIARIA LTDA SENTENÇA 1.RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba DA COMARCA DE PARNAÍBA Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0804571-07.2023.8.18.0031 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Comissão, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES, DECLARAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por NADIANE CALIXTO DE BRITO em face de JARDIM ATLÂNTICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e PETRO IMOBILIARIA LTDA, objetivando a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, a restituição de valores pagos e indenização por danos morais. A autora alega, em síntese, que o contrato possui cláusulas abusivas, que houve falta de transparência na negociação e publicidade enganosa, o que a induziu a erro e gerou dificuldades financeiras para honrar os pagamentos. Afirma que, ao tentar rescindir o contrato, foi informada de que não teria direito à devolução de qualquer valor. Em decisão de Id. 44305610, foi deferida a gratuidade de justiça e a tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas e impedir a negativação do nome da autora. A autora comunicou, na petição Id 49174021,o descumprimento da tutela provisória, pois foi indevidamente negativada no SPC. As rés apresentaram contestação (Id. 52162642), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. No mérito, sustentaram a aplicação da Lei nº 13.786/2018 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, a validade das cláusulas contratuais, a ausência de comprovação de alteração econômica pela autora para justificar a rescisão, e a inexistência de danos morais. A autora apresentou réplica (Id. 53686970), rechaçando a preliminar de ilegitimidade passiva e reiterando os termos da inicial, defendendo a aplicação do CDC e a abusividade das cláusulas contratuais. Em decisão de saneamento (Id. 65509579), foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, determinando-se sua exclusão do polo passivo. Na mesma decisão, foi deferida a inversão do ônus da prova e fixados os pontos controvertidos, intimando-se as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir. A parte ré (JARDIM ATLÂNTICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) manifestou-se pelo julgamento antecipado da lide (Id. 67284561). A parte autora também informou não ter mais provas a produzir e requereu o julgamento antecipado (Id. 67720133). Subsequentemente, foi proferido despacho (Id. 72299500) determinando o cumprimento da decisão que excluiu a segunda ré do processo e o encaminhamento dos autos para sentença. É o relatório. 2.FUNDAMENTAÇÃO Sem preliminares ou questões processuais pendentes de análise. Todavia, tendo em vista que a parte autora apresentou novos argumentos na petição Id 67720133, a pretexto de manifestar-se pelo julgamento antecipado da lide, determino o desentranhamento da referida manifestação, em obediência ao contraditório substancial. Dito isso, enfrento o mérito. Diante do conjunto probatório formado, passo, doravante, à análise do mérito. A controvérsia cinge-se à análise da legalidade das cláusulas previstas no contrato de promessa de compra e venda para a hipótese de rescisão por iniciativa da compradora, bem como à verificação da ocorrência de danos morais. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se, portanto, as normas do Código de Defesa do Consumidor. A Lei nº 13.786/2018, embora traga disposições específicas sobre o distrato de imóveis, não afasta a incidência da legislação consumerista, devendo ser interpretada em harmonia com esta, sobretudo para coibir cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (art. 51, IV, do CDC). 2.1.DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS É direito do promitente comprador, ainda que inadimplente, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a restituição parcial dos valores pagos. O contrato em análise (Id. 44176944), em sua cláusula 8.1.3, estipula uma cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Tal disposição é manifestamente abusiva. Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543) é pacífica em admitir a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato ou sobre o valor do débito atualizado. A aplicação da cláusula, na forma como foi redigida, implicaria uma penalidade desproporcional e que supera o montante efetivamente pago pela autora, configurando enriquecimento sem causa da vendedora, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Dessa forma, declaro a nulidade da referida cláusula. Mostra-se razoável, no presente caso, a fixação do percentual de retenção em 20% sobre a totalidade dos valores pagos pela autora, montante suficiente para ressarcir a ré por despesas administrativas, de publicidade e comercialização, sem onerar excessivamente a consumidora. Ademais, a Cláusula 8.1.4, que prevê a cobrança de taxa de fruição, também é nula. Tratando-se de um lote de terreno não edificado, não há que se falar em fruição do bem pela compradora, pois esta não obteve qualquer proveito econômico com a posse precária. A cobrança de tal taxa só se justificaria em casos de imóvel com benfeitorias, que possibilite o uso e gozo efetivo. Por fim, a previsão de devolução parcelada dos valores (Cláusula 8.3) colide frontalmente com o entendimento vinculante do STJ (Súmula 543 e Tema Repetitivo 577), que determina a restituição imediata e em parcela única. Portanto, a autora faz jus à restituição de 80% do valor total pago, o que corresponde a R$ 9.709,95, em parcela única. 2.2.DOS DANOS MORAIS A autora comprovou que a ré promoveu a inscrição de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito (Id. 49174025, 49174026, 49174027) por débito vencido após a decisão que deferiu, liminarmente, a tutela provisória de urgência (Id. 44305610) que expressamente a proibia de fazê-lo. A conduta da ré, ao descumprir deliberadamente uma ordem judicial, demonstra total desrespeito ao Poder Judiciário e à consumidora, extrapolando o mero aborrecimento e configurando ato ilícito passível de reparação. A negativação indevida, por si só, já constitui dano moral in re ipsa. A situação é agravada pelo fato de ter ocorrido em afronta a uma determinação judicial, o que denota má-fé e impõe uma reparação que, além de compensatória, tenha caráter pedagógico. Considerando as circunstâncias do caso, a capacidade econômica das partes e o caráter punitivo-pedagógico da medida, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), conforme pleiteado na inicial, por entendê-lo justo e razoável. 3.DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por NADIANE CALIXTO DE BRITO em face de JARDIM ATLÂNTICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes. b) Declarar a nulidade das cláusulas contratuais 8.1.3, 8.1.4 e 8.3. c) Condenar a ré a restituir à autora, em parcela única, o valor correspondente a 80% (oitenta por cento) das quantias pagas, com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora pela taxa legal (SELIC deduzida do IPCA), a contar do trânsito em julgado desta decisão. d) Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora pela taxa legal (SELIC deduzida do IPCA), a partir do evento danoso (data da primeira negativação indevida). Confirmo a tutela de urgência deferida no Id. 44305610, tornando-a definitiva. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, e art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Por fim, determino o desentranhamento da petição Id 67720133, cujos argumentos não foram levados em consideração. Publique-se. Registre-se. Intimem-se e cumpra-se. PARNAÍBA-PI, 24 de setembro de 2025. Marcos Antônio Moura Mendes Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba