Dúvida 0809859-93.2024.8.18.0032 - TJPI

Dúvida 0809859-93.2024.8.18.0032 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA REQUERENTE: MUNICIPIO DE PICOS REQUERENTE: 2 SERVENTIA EXTRAJUDICIAL DE PICOS PI SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara da Comarca de Picos DA COMARCA DE PICOS Rua Professor Porfírio Bispo de Sousa, DNER, PICOS - PI - CEP: 64607-470 PROCESSO Nº: 0809859-93.2024.8.18.0032 CLASSE: DÚVIDA (100) ASSUNTO(S): [Bloqueio de Matrícula] Vistos etc. I - RELATÓRIO Cuida-se de Suscitação de Dúvida Inversa ajuizada pelo MUNICÍPIO DE PICOS em face da 2ª SERVENTIA EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE PICOS-PI, em razão de exigências formuladas pela Oficial Registradora para o registro de Certidões de Regularização Fundiária (CRF) referentes a sete beneficiários individuais, no âmbito de procedimento de Regularização Fundiária Urbana (REURB). O Município de Picos protocolou na Serventia Extrajudicial CRFs relativas aos beneficiários Felipe Hermengildo da Silva, Felipe Hermenegildo da Silva, Evandro Lima De Morais, Francisco Jurani De Carvalho, Ester Gil Belo De Medeiros, Wilson Carlos De Oliveira e Edinaldo Helvidio De Sousa. A Oficial de Registro emitiu nota de exigência reconhecendo expressamente a possibilidade legal de regularização individual (lote a lote), com fundamento no art. 14, II e III da Lei 13.465/2017 e art. 2087 do Código de Normas da CGJ-PI, mas condicionando o registro ao cumprimento alternativo de dois caminhos: a) Apresentação da documentação completa prevista no art. 2100 do Código de Normas (planta do perímetro com georreferenciamento, memoriais descritivos, projeto urbanístico, pareceres técnicos); ou b) Comprovação de que o imóvel está inserido em núcleo urbano previamente regularizado (art. 2101), dispensando parte da documentação. Sustentou a Serventia que, até aquela data, nenhum dos procedimentos havia apresentado integralmente os documentos exigidos pelos arts. 35, 36 e 41 da Lei 13.465/2017, notadamente a planta do perímetro com georreferenciamento completo. O Município, em sua petição inicial, alegou que a nota de exigência é "vaga" e não especifica adequadamente os critérios necessários; o art. 2087 do Código de Normas confere ampla possibilidade de REURB lote a lote, não restrita ao art. 2101; a CRF goza de presunção de legitimidade (art. 2094), indicando cumprimento integral dos requisitos legais; o controle registral deve ser meramente formal (art. 2080); ou seja, todos os requisitos constam em anexo às respectivas CRFs; e há diversos precedentes de registro de REURB individual no próprio 2º Ofício e em cartórios vizinhos. A OAB Subseção de Picos interveio como amicus curiae, apresentando Nota Técnica nº 001/2025 (fls. 82197847 e 82228395), na qual sustentou que o procedimento administrativo municipal atendeu integralmente aos requisitos legais; consta do processo: levantamento planialtimétrico cadastral com ART, projeto urbanístico, memoriais descritivos, pareceres urbanístico e ambiental municipais, planta do perímetro com indicação de quadras, localização do imóvel, listagem completa de ocupantes; o controle registral limita-se à legalidade formal, não cabendo juízo de mérito sobre ato administrativo municipal; e, por fim, a REURB em Picos atende a princípios constitucionais da dignidade humana, moradia e função social da propriedade. O Ministério Público declinou de atuar no feito (fls. 81802024), manifestando-se pelo prosseguimento sem intervenções ministeriais, por ausência de interesse social, coletivo ou individual indisponível que justifique a atuação. É o relatório. II – FUNDAMENTAÇÃO DECIDO. Quanto ao cabimento da Suscitação de Dúvida Inversa, destaca-se que embora a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) não preveja expressamente a legitimidade para suscitação de dúvida inversa, a doutrina e a jurisprudência admitem o instituto quando o oficial de registro não emite nota devolutiva adequada ou quando há impasse no procedimento registral que justifique a provocação judicial. No caso, o Município alega que a nota de exigência é genérica e que houve tentativa frustrada de solução administrativa (Processo SEI nº 24.0.000122425-1). Portanto, considero admissível a presente suscitação. Convém observar acerca da Regularização Fundiária Individual (Lote a Lote) que a Lei nº 13.465/2017 conferiu expressamente legitimidade aos beneficiários individuais para requerer a REURB: Art. 14. Poderão requerer a Reurb: (...) II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais (...); III - os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; Por sua vez, o Código de Normas do Foro Extrajudicial da CGJ-PI também regulamentou essa possibilidade no art. 2087: Art. 2087. O beneficiário individual poderá optar pela regularização em etapas, ainda que lote a lote, devendo a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) conter, no mínimo, a indicação das quadras do núcleo urbano e, dentre estas, a localização do imóvel regularizando. Portanto, não há dúvida quanto à possibilidade jurídica de REURB individual (lote a lote). A própria Serventia reconheceu expressamente essa possibilidade em sua nota de exigência. Dentro desse contexto, a 3. Da Competência Municipal e da Presunção de Legitimidade da CRF A Lei 13.465/2017 estabelece competência exclusiva do Município para processar, analisar, aprovar projetos e emitir a CRF: Art. 30. Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados: I - classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb; II - processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária; e III - emitir a CRF. O art. 2094 do Código de Normas do Foro Extrajudicial da CGJ-PI complementa: Art. 2094. A emissão da CRF goza de presunção de legitimidade, indicando que foram integralmente cumpridos os requisitos legais exigidos para sua emissão. De fato, essa presunção não é absoluta, mas inverte o ônus da prova porque cabe ao registrador demonstrar, de forma específica e fundamentada, a insuficiência documental, não bastando alegações genéricas. Porém, o que se permite é o controle de legalidade meramente formal, daí porque o art. 2080 do Código de Normas do Foro Extrajudicial da CGJ-PI delimita expressamente a extensão do controle registral na REURB: Art. 2080. O procedimento de registro da Certidão de Regularização Fundiária – CRF na REURB (...) é uno, cabendo ao oficial do registro de imóveis a realização do controle de legalidade meramente formal acerca das aprovações, das notificações e da titulação final realizadas pelos órgãos competentes. Em síntese, o controle meramente formal significa que o registrador deve verificar se as aprovações foram realizadas pelos órgãos competentes; se as notificações foram efetuadas; se a titulação final foi realizada; e se a documentação mínima exigida está presente, de modo que não compete ao registrador refazer a análise técnica urbanística (competência municipal); aferir a precisão geodésica do georreferenciamento; criar exigências não previstas em lei; e, por fim, fazer juízo de mérito sobre o ato administrativo municipal. Veja-se que essa limitação é reforçada pelo art. 2081 do Código de Normas do Foro Extrajudicial da CGJ-PI: Art. 2081. Não compete ao oficial de registro de Imóveis verificar se a REURB de núcleos urbanos informais está situada em áreas indispensáveis à segurança nacional ou de interesse da defesa, em áreas ambientalmente protegidas ou áreas de risco. E, ainda, pelo art. 2098: Art. 2098. É vedado ao Oficial de Registro de Imóveis exigir certidão de matrícula ou transcrição dos imóveis objeto ou atingidos pela regularização, bem como dos imóveis confrontantes que estiverem registrados em sua serventia. Dito isso, considerando a análise da documentação apresentada, observa-se que a controvérsia central reside na (in)suficiência da documentação. Se de um lado, a Serventia afirma categoricamente que "nenhum dos procedimentos apresentou integralmente os documentos", especialmente a planta do perímetro com georreferenciamento completo, de outro lado, o Município de Picos e a OAB afirmam que o procedimento administrativo contém toda a documentação exigida, quais sejam, levantamento planialtimétrico cadastral com ART; projeto urbanístico; memoriais descritivos com ART/RRT; projeto de Regularização Fundiária; parecer urbanístico municipal; parecer ambiental municipal; parecer da Secretaria Municipal de Obras; parecer da Secretaria Municipal de Meio Ambiente; declaração de consolidação do núcleo urbano informal; planta do perímetro com indicação de quadras e lotes; localização do imóvel regularizando; sistema viário, áreas públicas e quadras, e listagem completa de ocupantes com qualificação Além disso, a OAB, na qualidade de amicus curiae, após análise do procedimento administrativo, emitiu parecer no sentido de que "todos os requisitos exigidos pelos arts. 35, 36, 41 da Lei 13.465/2017 e art. 2100 do Código de Normas estão presentes". Diante dessa divergência fática, e considerando a certeza jurídica acerca da presunção de legitimidade da CRF (art. 2094), da competência técnica municipal para aprovar projetos (art. 30, II), da manifestação técnica qualificada da OAB confirmando a adequação documental, do controle meramente formal atribuído ao registrador (art. 2080), e da ausência de especificação detalhada pela Serventia sobre o que efetivamente falta, pode-se concluir que a documentação apresentada é suficiente para o registro, especialmente porque aprovada tecnicamente pelo órgão municipal competente. Acrescente-se, porque relevante ao caso concreto, acerca da Interpretação dos arts. 2100 e 2101 do Código de Normas do Foro Extrajudicial da CGJ-PI, que a serventia interpretou que o art. 2087 (regularização lote a lote) só seria aplicável mediante a apresentação integral dos documentos do art. 2100, ou, comprovação de inserção em núcleo previamente regularizado (art. 2101). Contudo essa interpretação restringe indevidamente a aplicação do art. 2087. Destaque-se que o art. 2101 prevê uma exceção facilitadora para casos em que a unidade isolada está inserida em núcleo urbano já previamente regularizado, dispensando documentação, de modo que se trata de complementação, não de nova regularização autônoma. Porém, isso não significa que a regularização lote a lote dependa exclusivamente dessa hipótese porque o art. 2087 é norma geral que permite a regularização individual desde que observados os requisitos mínimos, quais sejam, indicação das quadras e localização do imóvel. Assim, a interpretação deve ser sistemática e teleológica, privilegiando a finalidade desburocratizadora da Lei 13.465/2017 já que se privilegia a Função Social da Propriedade e o Direito à Moradia Nesse contexto, a REURB não é mero ato burocrático, mas política pública que concretiza direitos fundamentais como o Direito à moradia (art. 6º, CF/88), a Função social da propriedade (art. 5º, XXIII, CF/88), e a Dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CF/88) Pontua-se, como bem salientou a OAB, que o Município de Picos enfrenta desafio histórico de ocupações urbanas informais, com centenas, quiçá milhares, de famílias vivendo em núcleos consolidados sem titulação formal, o que compromete o acesso a serviços públicos, financiamentos e valorização patrimonial. Desse modo, a interpretação das normas registrais deve ser feita à luz desses valores constitucionais, privilegiando a efetividade da regularização fundiária, impondo-se concluir no caso concreto que a regularização fundiária individual (lote a lote) é expressamente autorizada pelo art. 2087 do Código de Normas; o Município de Picos exerceu regularmente sua competência (art. 30 da Lei 13.465/2017); a CRF emitida goza de presunção de legitimidade (art. 2094); o procedimento administrativo atendeu aos requisitos legais, conforme atestado pelo Município e pela OAB; o controle registral deve ser meramente formal (art. 2080), não cabendo ao oficial refazer análise técnica municipal; as exigências formuladas pela Serventia, embora bem-intencionadas, extrapolam o controle de legalidade formal e frustram a finalidade desburocratizadora da Lei 13.465/2017; e a REURB concretiza direitos fundamentais e deve ser efetivada. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, considerando a fundamentação supra e balizado no art. 198 da Lei 6.015/73, arts. 30, 42 e seguintes da Lei 13.465/2017, e arts. 2080, 2087, 2094 e seguintes do Código de Normas do Foro Extrajudicial da CGJ-PI, JULGO PROCEDENTE a presente SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA para: (I) Reconhecer a suficiência da documentação apresentada pelo Município de Picos nos procedimentos de REURB individual dos beneficiários relacionados na inicial; (II) Afastar as exigências formuladas na nota devolutiva emitida pela Serventia em 19/08/2024; (III) Determinar à 2ª Serventia Extrajudicial de Registro de Imóveis de Picos-PI que, no prazo de 30 (trinta) dias, dê prosseguimento ao procedimento registral, praticando os atos tendentes ao registro das Certidões de Regularização Fundiária (CRF) protocoladas, referentes aos seguintes beneficiários: Felipe Hermengildo da Silva Felipe Hermenegildo da Silva Evandro Lima De Morais Francisco Jurani De Carvalho Ester Gil Belo De Medeiros Wilson Carlos De Oliveira Edinaldo Helvidio De Sousa (IV) Determinar que, nos termos do art. 51, parágrafo único da Lei 13.465/2017, não sendo identificadas as transcrições ou matrículas da área regularizada, o oficial do cartório de registro abra matrícula com a descrição do perímetro do núcleo urbano informal que constar da CRF e nela efetue o registro; Por fim, esclareço que eventuais dúvidas pontuais sobre aspectos formais específicos da documentação poderão ser objeto de diligência simples, sem suspensão do procedimento, devendo a Serventia dialogar diretamente com o Município para esclarecimentos, nos termos do princípio da cooperação; Sem condenação em custas, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária com gratuidade de justiça deferida. OFICIE-SE à PRESIDENTE DA SUBSEÇÃO DE PICOS – ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL para ciência aos Presidentes da Comissão de Direito Imobiliário e da Comissão de Direito Notarial e Registral. INTIMEM-SE as partes acerca da presente decisão. PRECLUSA a presente decisão, ARQUIVEM-SE os autos com as cautelas de praxe. PRI e CUMPRA-SE. PICOS-PI, 8 de outubro de 2025. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara da Comarca de Picos

09/10/2025, 00:00

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Partes do Processo(6)

Baixa Definitiva

Arquivado Definitivamente

Arquivado Definitivamente

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Certidão.

Expedição de Mandado.

Transitado em Julgado em 30/01/2026

Juntada de Petição de manifestação

Decorrido prazo de 2 SERVENTIA EXTRAJUDICIAL DE PICOS PI em 16/12/2025 23:59.

Expedição de Informações.

Expedição de Informações.

Expedição de Ofício.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Todas as movimentações(40)