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Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO EXEQUENTE: CONDOMINIO GAUDI EXECUTADO: JOSE NILTON VERAS BATISTA JUNIOR DECISÃO O Condomínio Gaudi propôs ação de execução de título extrajudicial contra José Nilton Veras Batista Júnior, alegando que o executado, proprietário do apartamento nº 303, Bloco 07, situado no próprio condomínio, deixou de pagar diversas taxas condominiais referentes aos meses de novembro de 2014, janeiro de 2015, janeiro de 2016 e de junho de 2018 a abril de 2020. Relata que foram realizadas tentativas extrajudiciais de cobrança, todas infrutíferas, o que levou ao ajuizamento da presente execução. O valor atualizado do débito, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária, foi apurado em R$ 5.785,58. No campo jurídico, o condomínio fundamenta a demanda no artigo 12 da Lei nº 4.591/1964 e nos artigos 784, inciso X, e 785 do Código de Processo Civil, que reconhecem como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio, desde que aprovadas em assembleia geral ou previstas na convenção condominial. Argumenta, ainda, que as cotas condominiais possuem natureza de obrigação de trato sucessivo, razão pela qual requer a aplicação do artigo 323 do CPC para que as parcelas vincendas, não pagas no decorrer do processo, sejam automaticamente incluídas no valor da execução. Diante disso, o autor pede a dispensa da audiência de conciliação, por já ter tentado acordo extrajudicial sem êxito, e requer a condenação do executado ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas de juros, multa e correção monetária. Solicita também a fixação de honorários advocatícios sobre o valor atualizado do débito, além da realização de penhora on-line via BacenJud e, em caso de insucesso, penhora do próprio imóvel, com a finalidade de garantir a satisfação do crédito. Requer ainda a citação do executado, nos termos do artigo 830 do CPC, e a notificação da Caixa Econômica Federal, por ser credora fiduciária do bem. Em síntese, a petição inicial busca compelir o executado ao pagamento das cotas condominiais em atraso, invocando a natureza propter rem da obrigação e o reconhecimento legal de que as contribuições condominiais constituem título executivo extrajudicial, pleiteando a adoção de medidas constritivas imediatas para assegurar a efetividade e continuidade da arrecadação do condomínio. Por sua vez, o executado José Nilton Veras Batista Júnior foi citado em 17 de junho de 2022 e quedou-se inerte até 19 de junho de 2024, quando, então, apresentou manifestação alegando ausência de legitimidade passiva, sob o fundamento de que não é mais proprietário do imóvel objeto da execução. Aduz que o bem — Apartamento 303, Bloco 07, Condomínio Gaudi, Bairro Santa Isabel, Teresina/PI — foi vendido em 17/03/2014, conforme comprovam o recibo e a escritura pública de compra e venda anexados aos autos. Assim, sustenta que não deve responder pelas taxas condominiais cobradas na presente execução, uma vez que não era titular do imóvel à época da constituição do débito. O executado afirma que todas as cobranças e responsabilidades condominiais devem ser direcionadas ao atual proprietário do apartamento, e não a ele, que se desvinculou juridicamente do bem antes do ajuizamento da execução. Argumenta que a responsabilidade condominial é de natureza propter rem, mas deve recair sobre quem detém a propriedade ou posse atual do imóvel, não sobre o antigo titular. Dessa forma, a execução ajuizada contra si seria indevida e ilegal, por ausência de vínculo material com o débito. Diante disso, requer: o reconhecimento da ilegitimidade passiva, com extinção da execução em relação a si; a retirada de quaisquer ordens de bloqueio judicial determinadas em seu desfavor; a devolução dos valores eventualmente bloqueados, mediante expedição de alvará judicial; a condenação do condomínio ao pagamento de indenização por danos morais, em razão dos prejuízos e constrangimentos suportados pela indevida inclusão de seu nome no polo passivo. Em síntese, a manifestação busca demonstrar que o executado não tem legitimidade para figurar na execução de taxas condominiais relativas a imóvel alienado há mais de seis anos antes do ajuizamento da ação. Fundamenta-se em documentos comprobatórios da venda (recibo e escritura pública), requerendo a liberação imediata de valores bloqueados e a extinção do feito em relação a si, com eventual indenização moral pelo indevido constrangimento processual. Intimado para exercer o contraditório, o Exequente quedou-se inerte. Passo a decidir. Ratifico que se trata de execução de título extrajudicial promovida pelo Condomínio Gaudi em face de José Nilton Veras Batista Júnior, visando à cobrança de cotas condominiais referentes aos meses de novembro/2014, janeiro/2015, janeiro/2016 e de junho/2018 a abril/2020; e que o executado apresentou manifestação alegando ausência de legitimidade passiva, sustentando que vendeu o imóvel em 17/03/2014, conforme contrato particular de compra e venda com firma reconhecida em cartório, e que, portanto, não poderia ser responsabilizado pelas cotas posteriores à venda. No entanto, verifica-se que a escritura pública e o registro da transferência no cartório imobiliário só ocorreram em 13/09/2022, quando o executado já não mantinha qualquer vínculo de posse com o bem, sem comprovação nos autos da ciência inequívoca do Condomínio à respeito da transação. O cerne da controvérsia, portanto, consiste em determinar a quem incumbe o pagamento das cotas condominiais — se ao vendedor (executado) ou ao adquirente — nas hipóteses em que a venda do imóvel é anterior à constituição dos débitos, mas o registro imobiliário da transferência ocorre apenas anos depois. Ora, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Ou seja, a responsabilidade pelas despesas condominiais é de natureza propter rem, isto é, decorre da relação jurídica com o imóvel, transmitindo-se ao sucessor na propriedade ou na posse. Entretanto, o critério definidor da responsabilidade não é apenas a titularidade formal no registro, mas a efetiva relação material com o bem. Esse entendimento foi consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 886, fixando a seguinte tese: “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação.” (STJ, REsp 1.345.331/RS (2012/0199276-4), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08/04/2015) Assim, o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis não é requisito absoluto para a transferência da responsabilidade pelas cotas, desde que comprovada a posse e o conhecimento do Condomínio sobre a alienação. Ainda no Tema 886, defende o STJ que "havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". No caso em exame, embora o contrato de compra e venda tenha sido firmado em 17/03/2014, com firma reconhecida, o Executado não comprovou que o comprador assumiu a posse do imóvel nem que o Condomínio tenha sido formalmente comunicado da transação. Dessa forma, até a data do registro da transferência (13/09/2022), o Executado permanecia, perante o Condomínio e terceiros, como titular da unidade autônoma, nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil, que dispõe que, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Consequentemente, as cotas condominiais vencidas de novembro/2014, janeiro/2015, janeiro/2016 e de junho/2018 a abril/2020 são de responsabilidade do Executado, pois não há prova de posse anterior do adquirente ou de ciência do condomínio acerca da transferência. O contrato particular com firma reconhecida não é suficiente para afastar a legitimidade passiva do vendedor, ante a ausência de registro e da notificação formal ao condomínio. Dito isso, determino a INTIMAÇÃO do Exequente para, em 5 (cinco) dias, nomear bens à penhora da parte Executada, sob pena de extinção e arquivamento dos autos (art. 53, § 4º, da Lei n. 9.099/95). TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito do(a) 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0801302-57.2020.8.18.0162 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Despesas Condominiais]