Procedimento Comum Cível 0800832-53.2024.8.18.0140 - TJPI

Procedimento Comum Cível 0800832-53.2024.8.18.0140 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: FRANKMAR ALVES DA SILVA MARQUES REU: OMEGA CONSTRUTORA LTDA SENTENÇA 1. RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 07 Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0800832-53.2024.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reparação por danos ajuizada por FRANKMAR ALVES DA SILVA MARQUES em face da OMEGA CONSTRUTORA LTDA. na qual o autor alega que em 10.07.2019 celebrou contrato de compra e venda de imóvel que, devido ao atual cenário de crise, tornou-se insustentável. Adiciona que, apesar de ter tentado a rescisão amigável com a ré e a venda do ágio, não obteve sucesso e, mesmo tendo pago mais de 30 (trinta) parcelas, o saldo devedor é maior do que o saldo inicial. Consigna que não realizará qualquer pagamento adicional à ré e postula para que seja declarada a rescisão do contrato e seja a ré condenada à restituição dos valores pagos e à reparação pelos danos que o autor entende devidos, com pedido de tutela de urgência. O benefício da gratuidade judiciária foi concedido ao autor, bem como foi determinada a citação da ré para apresentar contestação (id 51642186). A ré apresentou contestação alegando que, ao ter procurado a ré para formalizar o distrato, o autor não se satisfez com os percentuais devidos a título de retenção, assim como os encargos aplicados à execução contratual são válidos, inexistindo qualquer abusividade em sua fixação. Pugna pela improcedência dos pedidos formulados na inicial e que, caso seja reconhecida a procedência destes pedidos, que se apliquem as cláusulas previstas para o caso de resolução contratual (id 59562267). O autor apresentou réplica à contestação rebatendo os fatos arguidos na defesa e apontando a abusividade nos encargos fixados no contrato celebrado, renovando os pedidos lançados na inicial. Informou ainda desinteresse na produção de outras provas (ids 60108769 e 60109059). Foi proferida decisão de saneamento e organização do feito apreciando as preliminares pendentes, indeferindo o pedido de tutela de urgência formulado na inicial, fixando os pontos controvertidos e estabelecendo a distribuição do ônus conforme define o art. 6º, VIII, do CDC (id 74178299). As partes autora e ré informaram o desinteresse na produção de outras provas (ids 74286171 e 75161729). É o que basta relatar. 2. FUNDAMENTAÇÃO Tratando-se exclusivamente de matéria de direito, a qual dispensa a produção de outras provas, passo ao julgamento do mérito (art. 355, I, CPC). Apenas para rememorar os pontos controvertidos fixados no presente feito através da decisão de saneamento e organização do feito de id 74178299, citem-nos: a) a possibilidade de decretar o distrato contratual nos moldes pretendidos pelo autor; b) os eventuais encargos que devem incidir, caso decretado o distrato; e c) a existência de danos materiais e morais indenizáveis ao autor e eventual montante. Com a distribuição do ônus da prova igualmente estabelecido na decisão de id 74178299, cabe à parte ré comprovar que as alegações formuladas pela parte autora não são dotadas de verossimilhança. Em relação aos pedidos iniciais, percebe-se que a parte autora menciona claramente na inicial os fatos que deram causa à vontade de rescindir o contrato celebrado entre os postulantes: as obrigações assumidas pela parte autora se tornaram insustentáveis devido às condições financeiras da própria parte autora, além do desinteresse em manter a contratação, devido aos preços praticados pela ré. Sobre a matéria, citem-se os enunciados dos Temas Repetitivos nºs 577, 938 e 970, todos do C. STJ: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.” “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Além disso, assim tem decidido o C. STJ: “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 3. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição de lote não edificado após o desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. Precedentes. 4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.” (AREsp n. 2.948.210/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 12/9/2025.) Por sua vez, os encargos contratuais previstos em caso de desfazimento do contrato por vontade do adquirente são previstos pela Cláusula IV. Cite-se: “[…] IV. CONSEQUÊNCIAS DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL IV.1. Motivada pelo Adquirente: Em qualquer caso de resolução contratual motivada por fato imputado ao COMPRADOR, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no IGPM, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, no equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado deste Contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, delimitado no item 11.1; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, a saber: atualização monetária com base no IGPM, juros de mora de 1% ao mês, pro rata die, sobre o valor da parcela atualizada, multa moratória de 2% sobre o valor da parcela atualizada e honorários de advogado, na base de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito em caso administrativo, e 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito em caso de ação judicial, se necessária intervenção de tal profissional e despesas judiciais e extrajudiciais e despesas gerais (cartas, protestos, negativações em órgãos de restrição ao crédito, etc); IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou resolução; V - a comissão de corretagem. § 1º. O pagamento da restituição ocorrerá em 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - caso o loteamento esteja com obras em andamento: no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto neste Contrato para conclusão das obras; II - caso já tenham sido concluídas as obras do loteamento: no prazo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. […]” Da leitura combinada dos precedentes colacionados e do trecho do contrato acima mencionado, conclui-se que, em caso de desfazimento do presente contrato, incidir-se-ão tão somente os encargos previstos nas Cláusulas IV.1.II e IV.1.V, que consistem na cláusula penal em caso de desfazimento do contrato, que se mostra razoável fixada em 10% (dez por cento), e na retenção da comissão de corretagem, uma vez que a cobrança dos demais encargos decorrentes do desfazimento, bem como do pagamento parcelado da restituição se mostram abusivos. Além disso, é fato incontroverso que a parte autora sequer chegou a adentrar o imóvel, inexistindo dever de reparação por eventual tempo de utilização do bem. Portanto, os pedidos iniciais merecem ser acolhidos somente em parte, devendo ser restituído ao autor o valor pago, ressalvadas a cláusula penal de 10% (dez por cento) e a comissão de corretagem contratualmente previstas. 3. DISPOSITIVO Ante o acima exposto, julgo procedente em parte o pedido inicial para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e apresentado nos ids 51113601, 51113605, 51113606 e 51113607, cabendo à ré realizar a restituição do valor devido à autora, do qual poderão ser retidos: a) 10% (dez por cento) do valor já pago pela parte ré, conforme a cláusula penal fixada pela Cláusula IV.1.II do instrumento negocial; e b) a comissão de corretagem. Os valores acima deverão ser acrescidos de juros de mora conforme a taxa legal (art. 406 do CC) e correção monetária baseada no IPCA divulgado pelo IBGE (art. 389 do CC). O primeiro, a contar do vencimento (art. 397, do CC), e o segundo, a contar do efetivo prejuízo (Súmula nº 43 do C. STJ). Por taxa legal entenda-se a taxa SELIC subtraída do índice IPCA, de forma que a incidência a partir da incidência da SELIC integral resta afastada a correção monetária, sob pena de bis in idem (AgInt no AREsp n. 2.059.743/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/2/2025, DJEN de 20/2/2025). Em razão da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno a ré ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas processuais (art. 86 do CPC), bem como dos honorários advocatícios do patrono da parte autora, os quais arbitro no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação (art. 85, §2º, do CPC). Condeno a parte autora, de igual forma, ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas e despesas processuais, bem como dos honorários sucumbenciais ao patrono da ré, os quais arbitro em 12% (doze por cento) sobre o valor total da sucumbência, cuja cobrança deverá observar o disposto no art. 98, §3º, do CPC. Passado o prazo recursal sem impugnação, não havendo pedido de cumprimento de sentença no prazo legal, arquivem-se os autos com a devida baixa. Havendo interposição de apelação, adotem-se as providências contidas nos arts. 1.009 e 1.010 do CPC. Opostos embargos de declaração com pretensão modificativa, intime-se a parte embargada para, querendo, oferecer contrarrazões. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA-PI, data e hora registradas no sistema. Juiz(a) de Direito da Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 07

03/11/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para à Instância Superior

Expedição de Certidão.

Juntada de certidão

Juntada de Petição de contrarrazões da apelação

Juntada de Petição de certidão de custas

Decorrido prazo de FRANKMAR ALVES DA SILVA MARQUES em 27/03/2026 23:59.

Juntada de Petição de petição (outras)

Publicado Intimação em 09/03/2026.

Publicado Intimação em 09/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/03/2026

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/03/2026

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/03/2026

Publicado Intimação em 06/03/2026.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

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