Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: SERVENTIA EXTRAJUDICIAL DO OFÍCIO ÚNICO DE ELISEU MARTINS
INTERESSADO: EDUARDO HAMANN, CARLOS ANTONIO POMAGERSKI JUNIOR SENTENÇA RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Vara Única da Comarca de Manoel Emídio DA COMARCA DE MANOEL EMÍDIO Rua Azarias Belchior, nº 855, Centro, MANOEL EMÍDIO - PI - CEP: 64875-000 PROCESSO Nº: 0800952-22.2024.8.18.0100 CLASSE: DÚVIDA (100) ASSUNTO(S): [Bloqueio de Matrícula]
Trata-se de PROCEDIMENTO DE DÚVIDA suscitado pelo OFICIAL DO OFÍCIO ÚNICO DE ELISEU MARTINS em face de exigência imposta em requerimento de averbação de georreferenciamento formulado pelos interessados EDUARDO HAMANN e CARLOS ANTÔNIO POMAGERSKI JÚNIOR, referente ao imóvel da Matrícula nº 2261 daquela serventia. O Oficial Registrador alega, em síntese, que a averbação pretendida não pode ser realizada, pois identificou vício insanável na própria abertura da matrícula. Sustenta que o ato de registro originário se baseou em Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, em manifesta violação ao princípio da continuidade registral, uma vez que não houve o prévio registro do formal de partilha dos bens deixados pelo proprietário tabular original, Sr. José Leôncio Ferraz. Aponta, ainda, grave discrepância entre a área do imóvel descrita no inventário e a área constante da matrícula, o que fere o princípio da especialidade objetiva e gera profunda insegurança jurídica. Devidamente notificados, os Interessados apresentaram impugnação (Id. 62660959), ratificada posteriormente pela manifestação de Id. 64575323. Em preliminar, arguiram a ilegitimidade ativa do Oficial para suscitar dúvida ex officio e a impossibilidade de rediscussão de atos registrais anteriores, em respeito à segurança jurídica. No mérito, sustentaram que o registro é regular, pois foi realizado com base em Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários com Adjudicação, título que consideram hábil, e que eventual vício seria meramente anulável e passível de convalidação. Instado a se manifestar, o Ministério Público emitiu parecer (Id. 79366382), opinando pela procedência da dúvida, por entender que a ausência de registro do formal de partilha efetivamente representa quebra na cadeia dominial, gerando instabilidade jurídica que justifica a recusa do Oficial em praticar novos atos na matrícula viciada. É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO O cerne da presente Dúvida, de natureza eminentemente administrativa-jurisdicional, reside em aferir a correção da recusa do Oficial Registrador em proceder à averbação de georreferenciamento na Matrícula nº 2261, em razão de vícios que, segundo o suscitante, maculam a própria abertura do fólio real. Antes de adentrar ao mérito registral, cumpre analisar as preliminares arguidas pelos interessados. I - Das Preliminares a) Da Ilegitimidade Ativa do Oficial Registrador Os interessados sustentam que o Oficial não detém legitimidade para instaurar o procedimento de dúvida de ofício, com base em uma interpretação literal do artigo 198 da Lei nº 6.015/73, que atribui ao "interessado" a faculdade de requerer a suscitação. A preliminar não merece prosperar. A interpretação do sistema registral não pode ser meramente gramatical, mas sim teleológica e sistemática. O Oficial de Registro, na condição de delegado de serviço público, não é um mero carimbador de títulos; a ele compete o poder-dever de realizar a qualificação registral, um exame minucioso da legalidade e validade formal e material do título apresentado. Ao se deparar com um título que, para ser registrado ou averbado, depende da validade de um ato anterior eivado de nulidade manifesta, sua obrigação é negar o ato pretendido. A recusa, devidamente fundamentada, abre ao interessado a via da suscitação de dúvida. Se o interessado se mantém inerte, mas a controvérsia sobre a registrabilidade persiste, a remessa dos autos ao juízo competente pelo próprio Oficial não configura uma suscitação ex officio vedada, mas sim o cumprimento de seu dever de zelar pela segurança jurídica e buscar a solução de uma controvérsia que impede o tráfego regular da serventia. Rejeitar a análise por este formalismo seria fechar os olhos a um gravíssimo vício registral, o que é inadmissível. Outrossim, o procedimento de dúvida pelo oficial do registro no art. 115 da LRF, assim não prospera o intento dos interessados. b) Da Impossibilidade de Rediscussão de Atos Anteriores Argumentam os interessados, ainda, que a Oficiala atual não poderia questionar a validade de um registro efetuado por seu antecessor, em nome da segurança jurídica. Sem razão, novamente. A presunção de legalidade dos atos registrais é relativa (juris tantum), e não absoluta. A qualificação registral é um ato contínuo. Sempre que um novo ato é rogado, o Oficial tem o dever de analisar não apenas o título apresentado, mas também a matrícula sobre a qual o ato incidirá. Se a matrícula padece de nulidade de pleno direito, como a violação frontal ao princípio da continuidade, o Oficial não só pode como deve recusar a prática de novos atos que perpetuariam e convalidariam o vício. Não se trata de uma "correição" do ato do antecessor, mas sim da recusa em edificar sobre alicerce inexistente. A segurança jurídica não se protege pela manutenção do erro, mas sim pela sua correção e pelo estrito cumprimento da lei. Rejeito, pois, as preliminares. II - Do Mérito da Dúvida Registral Superadas as questões processuais, adentro ao mérito da recusa, e verifico que a Dúvida é PROCEDENTE. O pilar do direito registral imobiliário brasileiro é o Princípio da Continuidade, insculpido nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos. Segundo este princípio, deve haver um perfeito encadeamento subjetivo entre o titular do direito que consta no registro e aquele que o transmite. Em outras palavras, só pode dispor de um direito quem o possui devidamente registrado em seu nome. No caso em tela, a análise da prova documental é cristalina e irrefutável. A Certidão do Inventário de 1951 (Id. 62660963) demonstra que o imóvel pertencia a JOSÉ LEÔNCIO FERRAZ. Com seu falecimento, a propriedade se transmitiu por saisine a seus nove herdeiros. Contudo, para que estes pudessem dispor do bem, era imprescindível o registro do título translativo – o formal de partilha – na circunscrição imobiliária competente, para que o imóvel passasse a constar em nome dos nove herdeiros em condomínio, ou em nome de cada um em suas respectivas glebas. Este passo, essencial e intransponível, foi omitido. A Matrícula nº 2261 foi aberta com base em uma Escritura de Cessão de Direitos Hereditários lavrada pelos sucessores de Antônio Leôncio Ferraz, que era apenas um dos nove herdeiros originais. Juridicamente, a cessão de direitos hereditários é título hábil para que o cessionário se sub-rogue nos direitos do herdeiro-cedente dentro do processo de inventário, mas não é, por si só, título hábil para a transmissão da propriedade imobiliária e abertura de matrícula. A cadeia dominial foi inequivocamente rompida. O registro foi feito em nome dos interessados (cessionários) com base em um título outorgado por quem não figurava como proprietário no registro imobiliário. O proprietário tabular continuava sendo o de cujus, José Leôncio Ferraz.
Trata-se de vício de nulidade absoluta, que atenta contra a própria essência do sistema registral. A alegação de que o título se tratava de uma "Adjudicação" também não se sustenta. A adjudicação pressupõe a concentração de todos os direitos hereditários em uma única pessoa. Os documentos juntados não comprovam, de forma inequívoca, que Antônio Leôncio Ferraz adquiriu validamente as frações ideais dos outros oito co-herdeiros, e, mesmo que o tivesse feito, o registro dessa consolidação de propriedade seria um ato prévio e necessário. Ademais, como bem apontado pelo Oficial, a flagrante divergência de área – de 277,74 ha na gleba "Baixão da Solta" do inventário para 2.342,3655 ha na matrícula aberta – constitui violação ao Princípio da Especialidade Objetiva, que exige a perfeita e indubitável identificação do imóvel. A origem desse acréscimo de área de mais de 2.000 hectares não está demonstrada no título que deu origem à matrícula, gerando uma incerteza que o sistema registral visa, por sua natureza, a coibir. Por fim, não há que se falar em convalidação. A convalidação se aplica a atos anuláveis, não àqueles nulos de pleno direito. A quebra do princípio da continuidade é vício insanável dentro da esfera administrativa, que contamina todos os atos subsequentes. Portanto, a conduta do Oficial do Registro de Imóveis de Eliseu Martins foi correta, prudente e estritamente legal, ao se recusar a praticar um novo ato (averbação) sobre uma matrícula cuja origem padece de nulidade absoluta, garantindo a integridade e a confiabilidade do serviço registral. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos 195, 237 e 214 da Lei nº 6.015/73, JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA suscitada pelo Oficial do Ofício Único de Eliseu Martins, para manter a recusa em proceder à averbação do georreferenciamento na Matrícula nº 2261, até que a cadeia dominial seja devidamente regularizada por via adequada. Ressalto que a presente decisão se limita à análise da legalidade da exigência no âmbito administrativo da Dúvida Registral. A declaração de nulidade do registro de abertura da matrícula, bem como a eventual regularização do domínio pela via da usucapião ou por outras ações contenciosas, deverá ser buscada pelos interessados em ação própria. Sem custas, por se tratar de procedimento de dúvida. Transitada em julgado, expeça-se mandado ao Cartório de Registro de Imóveis para as anotações de praxe e, em seguida, arquivem-se os autos. P.R.I. (Publique-se. Registre-se. Intimem-se.) MANOEL EMÍDIO-PI, 24 de setembro de 2025. Juiz(a) de Direito da Vara Única da Comarca de Manoel Emídio