Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: NILSON ALMEIDA DOS SANTOS
REU: ESPÓLIO DE LOURIVAL LIRA PARENTE SENTENÇA N° 1.076/2025 1. RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0801529-45.2022.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Adjudicação Compulsória]
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Nilson Almeida dos Santos, visando a transferência da propriedade do Lote nº 16 da quadra 87, localizado no bairro Angelim de Baixo, Teresina/PI, adquirido por contrato particular em 1996 dos herdeiros do Sr. Lourival Lira Parente. Alega o autor que quitou integralmente o preço, mas não conseguiu registrar o imóvel por recusa do representante dos herdeiros em comparecer ao cartório para assinar o instrumento público. Requer tutela de evidência e o julgamento de procedência da demanda, para que seja determinada a adjudicação compulsória definitiva do bem imóvel, suprindo a declaração de vontade do réu. Determinou-se a emenda da inicial para correção do valor da causa, esta foi retificada para R$ 84.954,33, com base no valor venal do IPTU. O autor recolheu as custas complementares. Após regularização, determinou-se a citação do espólio. O espólio apresentou contestação, arguindo ausência de interesse de agir, alegando não ter havido recusa formal à escritura e ausência de prova do pagamento do ITBI. Requereu extinção sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, a improcedência da ação. O autor apresentou réplica, argumentando que a recusa estaria configurada pela inércia do espólio em regularizar o loteamento e fornecer a documentação necessária. Determinou-se a intimação do autor para apresentar os documentos requeridos pelo cartório de registro que estariam pendentes de apresentação pelo réu para viabilizar a transferência. Em resposta (ID 65995081), o autor reiterou que a pendência principal é a própria inexistência da matrícula individualizada do lote, sendo a regularização do loteamento providências que cabem ao vendedor/loteador, e não ao comprador. Intimado, o réu reiterou que o autor não atendeu integralmente à determinação judicial. Sucinto relatório. Decido. 2. DA FUNDAMENTAÇÃO O tema em discussão pode ser apreciado antecipadamente por revelar situação que não necessita de produção de prova testemunhal, pericial ou depoimento pessoal das partes em audiência, porque a questão de mérito se reveste delineada nas provas documentais da inicial e da defesa (art. 355, I, do CPC). 2.1. DO ALEGADO DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA O cerne da questão posta em juízo diz respeito ao direito do suplicante em ter adjudicado para si o imóvel descrito na inicial adquirido por meio de contrato de compra e venda, em que houve suposta recusa indevida de transferência da propriedade. Especificamente quanto ao direito de adjudicação compulsória, o art. 1.418 do Código Civil reza o seguinte: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. São, portanto, os seguintes requisitos a serem cumpridos para que o compromisso de compra e venda gere direito a adjudicação compulsória: a) que o contrato de promessa de compra e venda tenha sido celebrado com todos os requisitos indispensáveis ao contrato definitivo de compra e venda; b) que não conste cláusula de arrependimento; c) que o promitente vendedor esteja em mora; d) que haja adimplemento da contraprestação devida pelo promitente comprador. Ademais, o STJ tem entendimento consolidado no sentido de que a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória, de modo que a ausência de regular averbação do desmembramento do terreno na matrícula do imóvel, bem como individualização das matrículas dos lotes desmembrados, inviabiliza a utilização da ação de adjudicação compulsória. Vejamos: RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. (…) 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. (...) (STJ - REsp: 1.851.104 SP 2017/0260598-3, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020) EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 - Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2 - Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável. 3. Recurso especial a que se nega provimento. (Quarta Turma - REsp 1.297.784/DF - Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti - Data Julgamento: 16/09/2014). Na hipótese dos autos, por meio da análise dos pedidos autorais e da prova documental trazida aos autos, verifica-se que o óbice para a transferência da propriedade é a ausência de uma matrícula individualizada para o Lote nº 16 da Quadra 87. O bem integra uma área maior situada no lugar Angelim de Baixo, Data Porto Alegre, em Teresina-PI, objeto de um único registro geral (matrícula-mãe) de nº 28.877 (ID 23404126). O autor, inclusive, anexou aos autos uma certidão do cartório imobiliário que atesta a inexistência de um registro específico para o Lote nº 16 da Quadra 87 (IDs 46206925 e 65995711). Sobre o tema, a sentença de adjudicação compulsória supre a vontade do vendedor que se nega a assinar a escritura. Por conseguinte, a eficácia da sentença adjudicatória depende, intrinsecamente, da possibilidade de seu registro no fólio real. A decisão judicial, neste caso, funciona como o próprio título translativo da propriedade, que deve ser levado ao cartório competente para o devido registro, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil. Ocorre que, para que um título seja registrável, o imóvel a que ele se refere deve estar perfeitamente individualizado, descrito e caracterizado em uma matrícula própria. Se o lote adquirido pelo autor não foi objeto de regular processo de desmembramento, com a devida averbação na matrícula-mãe e a subsequente abertura de uma matrícula autônoma para a nova unidade imobiliária, a sentença que porventura viesse a determinar a sua adjudicação seria inexequível, pois não haveria onde registrá-la. Em outras palavras, a ação de adjudicação compulsória não pode ser utilizada para a inauguração de matrículas individuais de imóveis desmembrados, vez que pressupõe a correta individualização do imóvel. Assim sendo, a ausência de matrícula individualizada do imóvel objeto da demanda, por decorrer da falta de regularização do desmembramento da área maior, configura óbice intransponível ao acolhimento do pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de requisito indispensável à registrabilidade da sentença que porventura a deferisse. Ressalte-se, contudo, que as providências para viabilizar a abertura da matrícula individualizada — tais como o desmembramento do terreno, a averbação perante o cartório competente e a individualização dos lotes — podem ser buscadas por meio da via adequada, não sendo a ação de adjudicação compulsória o meio adequado para tanto. Portanto, considerando que a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória, é de rigor a extinção sem resolução do mérito ante a inadequação da via eleita. 3. DISPOSITIVO Ao lume do exposto, com base na fundamentação supra, e nos termos do art. 485, VI, Código de Processo Civil, julgo EXTINTO o processo sem resolução de mérito, por ausência de interesse processual de agir consubstanciada na inadequação da via eleita, tento em vista que a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. Em face da sucumbência, condeno a parte demandante ao pagamento das custas e despesas processuais, bem assim em honorários advocatícios de 10% sobre o sobre o valor da causa, nos termos em que determina o § 2º do art. 85 do CPC. Considerando os documentos constantes dos IDs 65995732-65995700, os quais demonstram a condição superveniente de hipossuficiência econômica do autor, defiro o pedido de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil. Ante a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, declaro suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência, somente podendo ser executadas se, nos 5 (cinco) anos do trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade, nos exatos termos do § 3º do art. 98 do CPC. Transitada em julgado a presente sentença, baixem-se e arquivem-se, observadas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito da 10ª Vara Cível