Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
RECORRENTE: FP COMERCIO DE GAS LTDA
RECORRIDO: PROFIRIO TEODORO FROTA e outros DECISÃO I – RELATÓRIO
Intimação - RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL (198) 0000026-74.2009.8.18.0076
Trata-se de Recurso Especial (id. 29466533) interposto nos autos do Processo n.º 0000026-74.2009.8.18.0076, com fulcro no art. 105, III, da CF, contra o acórdão de id. 28771973, proferido pela 2ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, assim ementado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. POSSE APÓS EXTINÇÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE DO NOVO PROPRIETÁRIO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE CLÁUSULA LEONINA E ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por SUPREGÁS COMÉRCIO VAREJISTA DE GÁS LTDA. contra sentença que julgou improcedente a ação de manutenção de posse cumulada com pedido de indenização por benfeitorias e perdas e danos, e acolheu parcialmente a reconvenção para condenar a autora ao pagamento de aluguéis vencidos, relativos ao período de permanência no imóvel após a extinção contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se houve turbação da posse antes do término do prazo legal para desocupação; (ii) estabelecer se é devida indenização pelas obras realizadas no imóvel, alegadamente caracterizadas como acessões; e (iii) determinar se a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é nula por configurar cláusula leonina. III. RAZÕES DE DECIDIR A denúncia do contrato após a prorrogação legal confere ao novo proprietário o direito de exigir a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, nos termos do art. 46, §2º, da Lei nº 8.245/91. Não restou caracterizada turbação ou esbulho, uma vez que a imissão na posse ocorreu após o decurso do prazo legal, configurando exercício regular do direito de propriedade. As intervenções realizadas no imóvel constituem meras adaptações funcionais à atividade empresarial, sem natureza de acessão ou acréscimo patrimonial relevante. A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, expressamente pactuada entre partes com plena capacidade, é válida à luz do art. 35 da Lei do Inquilinato e da jurisprudência dominante. Não se verifica desequilíbrio contratual, vício de consentimento ou enriquecimento sem causa, uma vez que as benfeitorias foram realizadas por iniciativa do locatário, com ciência da ausência de direito à restituição. Correta a exclusão do locador anterior, Augusto César Alves Sales, por ausência de ato lesivo ou vínculo jurídico após a alienação do imóvel. Justificada a condenação ao pagamento de aluguéis no período de permanência no imóvel após o término contratual, em respeito ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O exercício do direito de retomada do imóvel pelo novo proprietário após o prazo legal de desocupação não configura turbação ou esbulho possessório. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias em contratos de locação não residencial, quando pactuada de forma expressa entre partes capazes. Não há direito à indenização por benfeitorias quando estas se limitam a adaptações funcionais e foram realizadas com ciência da ausência de reembolso. É devida a cobrança de aluguéis pelo período de permanência no imóvel após o término contratual, com base no enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91 (arts. 35 e 46, §§1º e 2º); CPC, art. 85, §11. Em suas razões, o Recorrente indica violação aos arts. 114, 422, 1.219, 1.248, 1.255 e 1.256, parágrafo único, do Código Civil, bem como ao art. 35 da Lei nº 8.245/91, e divergência jurisprudencial com o REsp nº 1.931.087/SP. Intimada, a Recorrida apresentou as suas contrarrazões requerendo a inadmissão ou o desprovimento recursal (id. 30086725). É um breve relatório. Decido. Inicialmente, verifico que o recurso é tempestivo. Em juízo de conformidade, friso que não constatei a incidência de temas afetados por precedentes vinculantes em relação à matéria, razão pela qual passo à análise da admissibilidade recursal. O apelo especial atende aos pressupostos processuais genéricos de admissibilidade. II – FUNDAMENTAÇÃO Capítulo 1 – Da alegada violação aos arts. 114, 422, 1.219, 1.248 e 1.256, parágrafo único, do Código Civil, ao art. 35, da Lei nº 8.245/91, e divergência com a decisão do STJ no REsp nº 1.931.087/SP. In casu, razões recursais apontam violação aos arts. 114, 422, 1.219, 1.248, 1.255 e 1.256, parágrafo único, do Código Civil, ao art. 35, da Lei nº 8.245/91, e divergência com a decisão do STJ no REsp nº 1.931.087/SP, sustentando que as intervenções realizadas, com conhecimento e autorização do locador, não configuram simples benfeitorias, mas verdadeira acessão, tendo o STJ estabelecido que benfeitorias e acessões são institutos distintos com tratamento jurídico diferenciado, sendo inadmissível a extensão automática da renúncia às benfeitorias para abranger também as acessões. Aduz que houve enriquecimento sem causa do proprietário, que se beneficiou de investimento de R$ 40.000,00 realizado pela Recorrente sem qualquer contraprestação, por terem sido consideradas meras benfeitorias as intervenções realizadas. Ao seu turno, o Acórdão Recorrido, após análise dos autos, concluiu que as intervenções realizadas pela Recorrente no imóvel correspondem a meras adaptações funcionais, sem qualquer evidência de construção autônoma ou de incorporação de valor substancial ao imóvel, sendo incabível a invocação do princípio do enriquecimento sem causa, “eis que as benfeitorias foram realizadas por iniciativa do locatário, com ciência da ausência de direito à restituição, não se evidenciando vantagem indevida ou desproporcional em favor do locador ou do novo proprietário”, conforme se verifica, in verbis: No tocante ao pedido de indenização por benfeitorias ou acessões, a sentença de origem agiu com precisão ao reconhecer que as intervenções realizadas pela autora no imóvel correspondem, em verdade, a meras adaptações funcionais, voltadas à atividade empresarial desenvolvida, tais como instalações elétricas, hidráulicas, estrutura interna, grades de segurança e divisórias, sem qualquer evidência de construção autônoma ou de incorporação de valor substancial ao imóvel. Importante ressaltar que a cláusula XII do contrato de locação dispõe expressamente que: “toda e qualquer benfeitoria autorizada pelo LOCADOR, ainda que útil e necessária, ficará automaticamente incorporada ao imóvel, sem prejuízo do disposto na letra ‘e’, da clausula oitava deste instrumento, não podendo o LOCATÁRIO pretender qualquer indenização ou ressarcimento, bem como arguir direito de retenção pelas mesmas”. Tal previsão contratual encontra amparo no art. 35 da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), sendo pacífico o entendimento jurisprudencial quanto à sua validade em contratos de natureza não residencial, desde que expressamente pactuada, como na espécie. Não se identificam, tampouco, elementos que evidenciem vício de consentimento, desequilíbrio contratual relevante, ou abusividade flagrante que autorizasse o afastamento da cláusula por força de uma suposta condição leonina. A avença foi firmada entre partes privadas, com capacidade plena, e sem assimetria negocial significativa que justifique intervenção judicial corretiva. A tentativa da apelante de afastar os efeitos da cláusula com fundamento em suposta transformação substancial do imóvel. de modo a requalificar as benfeitorias como acessão. revela-se igualmente desprovida de suporte probatório. Inexiste nos autos qualquer laudo técnico, avaliação pericial ou documentação robusta que comprove que as intervenções realizadas extrapolaram a lógica de adaptação funcional ou resultaram em aumento patrimonial relevante ao bem. Da mesma forma, a invocação do princípio do enriquecimento sem causa não se sustenta, eis que as benfeitorias foram realizadas por iniciativa do locatário, com ciência da ausência de direito à restituição, não se evidenciando vantagem indevida ou desproporcional em favor do locador ou do novo proprietário. Dessa forma, vislumbra-se que a modificação da conclusão do acórdão impugnado nos termos pretendidos pela Recorrente, para verificar se as intervenções realizadas configuram benfeitorias ou acessão, o que configuraria ou não enriquecimento sem causa do locador ou do novo proprietário do imóvel, exigiria inevitável reexame do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de apelo especial, nos termos da Súmula nº 07, do STJ. Já quanto a hipótese de cabimento da alínea “c”, do art. 105, da CF, observo que a decisão colacionada pelo Recorrente para demonstrar a divergência decidiu pela indenização, vez que os documentos probantes do caso ali em análise demonstravam a existência de acessão, diversamente do caso aqui em lide. Assim, a fundamentação do Recorrente para justificar o dissídio é deficiente, pois não permite compreender a controvérsia, já que as situações fáticas dos julgados são diferentes, atraindo a incidência da Súm. nº 284, do STF, por analogia. Capítulo 2 – Da alegada violação ao art. 1.255, do Código Civil. Noutro ponto, a Recorrente indica violação ao art. 1.255, do CC, sob o argumento de que o locador tem legitimidade passiva para atuar no feito, pois foi ele quem firmou o contrato de locação e autorizou as obras; se beneficiou diretamente da valorização do imóvel, vendendo-o por valor substancialmente superior; descumpriu deveres legais e contratuais, notadamente ao não notificar formalmente a Recorrente sobre a alienação do bem e ao não garantir o direito de preferência. Aqui, a Corte Superior assentou que “O conjunto fático dos autos aponta que os atos contestados foram atribuídos exclusivamente ao novo proprietário, não havendo qualquer imputação concreta ao locador anterior após a alienação do imóvel. Sua exclusão da lide, portanto, revela-se juridicamente correta.”. Mais uma vez, a irresignação da recorrente encontra óbice na supracitada Súm. nº 7, do STJ, posto que a alteração do decisum, da forma pretendida pela Recorrente, demandaria que a Corte Superior reanalisasse os fatos e provas do processo, o que impede o prosseguimento recursal. Capítulo 3 – Da alegada violação ao art. 1.219, do Código Civil. Segue a Recorrente apontando violação ao art. 1.219, do CC, defendendo que a permanência no imóvel se deu exclusivamente para preservar as edificações realizadas e o direito de retenção, até o pagamento das benfeitorias, de forma que é descabida a cobrança de alugueis e, portanto, a reconvenção. Todavia, a 2ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, explanou que a decisão de primeiro grau, ao acolher parcialmente a reconvenção para fixar o dever de pagamento dos aluguéis em valor a ser apurado em liquidação de sentença se alinha tanto aos fatos quanto à ordem jurídica vigente, a fim de beneficiar o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que, mesmo após o término do contrato e antes da imissão do novo proprietário na posse, a Recorrente permaneceu no imóvel, usufruindo economicamente de bem alheio, sem qualquer contraprestação. Vejamos: Por fim, quanto à procedência parcial da reconvenção para condenar a autora ao pagamento de aluguéis, é de se destacar que, mesmo após o término do contrato e antes da imissão do novo proprietário na posse, a autora permaneceu no imóvel, usufruindo economicamente de bem alheio, sem qualquer contraprestação. A sentença reconheceu a prorrogação tácita da locação até a efetiva retomada da posse, o que impõe, como consectário lógico do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, a obrigação de remunerar pelo uso do imóvel durante tal período. Assim, a decisão de primeiro grau, ao acolher parcialmente a reconvenção para fixar o dever de pagamento dos aluguéis em valor a ser apurado em liquidação de sentença, não merece qualquer reparo, uma vez que se alinha tanto aos fatos quanto à ordem jurídica vigente. A fundamentação da Recorrente para defender a não reconvenção baseia-se em fundamentos diferentes dos utilizados pelo acórdão para concluir pelo seu cabimento, situação que configura ausência de prequestionamento da matéria, restando a argumentação do recurso obstada pela Súm. nº 282, do STF, por analogia. Capítulo 4 – Da alegada violação à Lei nº 8.245/91. Por fim, a Recorrente sugere violação à Lei nº 8.245/91, defendendo o direito à indenização ante a caracterização de turbação. No entanto, a Recorrente não indicou qualquer dispositivo da lei federal que teria sido violado pelo acórdão recorrido e a medida de tal violação, o que configura deficiência de fundamentação do apelo que impossibilita a compreensão da controvérsia, dando ensejo a aplicação da Súm. nº 284, do STF, por analogia. III – DISPOSITIVO Em virtude do exposto, com relação a todos os capítulos, NÃO ADMITO o recurso, nos termos do art. 1.030, V, do CPC. Publique-se, intimem-se e cumpra-se. Teresina-PI, data registrada no sistema eletrônico. Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí