Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: EDITH PEREIRA DA SILVA COSTA NETA
REU: JOAO BATISTA FILHO, MUNICIPIO DE AGUA BRANCA SENTENÇA Relatório
réu: alega que a autora recusou-se a receber os aluguéis a partir de agosto de 2017. Essa alegação, contudo, não veio acompanhada de qualquer prova. Diante da suposta recusa do credor em receber, o remédio jurídico adequado é a consignação em pagamento, judicial ou extrajudicial (art. 335 do Código Civil), que constituiria prova inequívoca da tentativa de quitação. O réu não promoveu a consignação nem juntou qualquer comprovante de depósito, sendo insuficiente a mera alegação verbal para afastar a mora devidamente configurada. Registre-se, ainda, que a autora comprova ter diligenciado extrajudicialmente, remetendo notificação em 15/01/2018, recebida pelo réu em 30/01/2018, sem que este houvesse regularizado sua situação. Do valor do débito: a autora apresentou cálculo que aponta R$ 1.818,31, incluída multa de 10% sobre o subtotal corrigido. Todavia, da leitura do instrumento contratual juntado aos autos (id. 877938), verifica-se que nenhuma cláusula estipula multa moratória percentual sobre as prestações locatícias em atraso. Exclui-se, portanto, a multa de 10% (R$ 165,30), reduzindo-se o valor do débito vencido de agosto de 2017 a fevereiro de 2018 a R$ 1.653,01 (um mil, seiscentos e cinquenta e três reais e um centavo), ao qual deverão ser acrescidos os aluguéis vencidos no curso do processo até a data de efetiva desocupação do imóvel pelo réu. Sobre os valores devidos incidirá a taxa SELIC desde o vencimento de cada parcela, a título de juros de mora e correção monetária. O vencimento e a exigibilidade da dívida também restam caracterizados, uma vez que o contrato de locação (id. 877938) estabelece que o pagamento do aluguel deveria ser efetuado mensalmente até o dia 05 do mês subsequente ao mês vencido, pessoalmente ao locador. Ainda que se considere a mora ex re pelo descumprimento dos prazos contratuais, o devedor é constituído em mora com a citação válida, nos termos do art. 240 do CPC, sendo que a eventual ocorrência de circunstância capaz de impedir essa consequência deveria ter sido demonstrada pelo devedor e não o foi. Em relação à culpa do devedor, entende-se, conforme a melhor doutrina, que o retardamento já firma uma presunção juris tantum da culpa (Stolze e Pamplona Filho), a qual somente poderia ser afastada mediante a demonstração do inadimplemento fortuito da obrigação (caso fortuito ou força maior), o que não se tem nestes autos. Por fim, é inquestionável a viabilidade do cumprimento tardio da obrigação, especialmente em casos como o presente, no qual se procura auferir contraprestação pecuniária decorrente do cumprimento de obrigação já adimplida pelo credor. O inciso II do art. 62 da Lei 8.245/1991 estabelece que "o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial". Tal faculdade, conhecida como purga da mora, não foi exercida pelo réu, consolidando-se definitivamente o inadimplemento. Não houve demonstração de pagamento das prestações que incumbem ao réu, sendo que sua alegação de recusa no recebimento dos valores pela autora não foi acompanhada de qualquer prova, como comprovantes de depósito judicial ou consignação em pagamento, não sendo suficiente para eximir o locatário da obrigação contratual assumida. Do prazo para desocupação: nos termos do art. 63, §1º, alínea "a", da Lei nº 8.245/91, o prazo para desocupação voluntária é reduzido a 15 (quinze) dias quando entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. Considerando que a citação do réu João Batista Filho ocorreu em 2018 e que a presente sentença é prolatada em 2026, aplica-se o prazo reduzido. O art. 65 da Lei do Inquilinato autoriza que, findo o prazo sem desocupação voluntária, seja efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. Presentes, portanto, todos os requisitos legais para o acolhimento dos pedidos de rescisão contratual e de despejo. Dispositivo
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Vara Única da Comarca de Água Branca Avenida João Ferreira, S/N, Centro, ÁGUA BRANCA - PI - CEP: 64460-000 PROCESSO Nº: 0800074-14.2018.8.18.0034 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Despejo por Denúncia Vazia]
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada por EDITH PEREIRA DA SILVA COSTA NETA em face de JOÃO BATISTA FILHO, ambos devidamente qualificados nos autos. Alega a autora que, em dezembro de 2015, celebrou, por meio de sua procuradora Maria de Fátima Barbosa da Frota Viana, contrato de locação do imóvel comercial localizado na Avenida José Miguel, nº B-06, Centro, Água Branca-PI, pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses — de 05/12/2015 a 05/12/2017 —, com valor mensal de R$ 230,00 (duzentos e trinta reais). Sustenta que o locatário deixou de pagar os aluguéis a partir de agosto de 2017, acumulando débito de R$ 1.818,31 até fevereiro de 2018. Requer o despejo e a cobrança dos valores em atraso, acrescidos de correção monetária, juros e multa contratual. Juntou diversos documentos, incluindo o contrato de locação, comprovantes de débitos de água e energia, e cálculo discriminado da dívida. Citação regular realizada. Audiências de conciliação realizadas sem sucesso. O réu ofertou contestação. A autora apresentou réplica O Município de Água Branca ingressou nos autos demonstrando interesse na causa, afirmando ser proprietário do terreno onde foi construído o imóvel objeto da locação, apresentando registro imobiliário que comprova tal situação. Saneado o feito, deferindo-se a produção de provas documentais pelas partes. A autora requereu a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal. O réu juntou contrato de permissão de uso de quiosque e certidão de imóvel, sem requerer outras diligências probatórias. Autos conclusos. É o relatório. Fundamentação É hipótese de julgamento antecipado do mérito, com fulcro no artigo 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, dispensando-se a produção de outras provas em vista da suficiência da documentação já acostada aos autos, da revelia configurada e da ausência de requerimentos probatórios específicos. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, constitui dever do magistrado, e não mera faculdade, assim proceder (STJ, 4ª Turma, REsp 2.832-RJ, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo, julgado em 14.8.90, negaram provimento, v.u., DJU 17.09.90, p. 9.513). Em primeiro lugar, é importante ressaltar que o colendo Tribunal da Cidadania tem uma orientação firme de que não configura julgamento ultra petita ou extra petita o provimento jurisdicional que se enquadra nos limites do pedido, 'porquanto o pedido deve ser extraído a partir de interpretação lógico-sistemática de toda a petição inicial, sendo desnecessária a sua formulação expressa na parte final desse documento, podendo o Juiz realizar análise ampla e detida da relação jurídica posta em exame (AgRg no AREsp n. 420.451/RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/12/2013, DJe 19/12/2013)'. Nesse contexto, embora a parte autora não tenha deduzido pedido expresso de rescisão contratual na parte dispositiva da petição inicial, tal pedido constitui decorrência lógica do pleito de despejo formulado bem como da narrativa estruturada na petição inicial, razão pela qual será analisado. Das preliminares Da carência de ação por ausência de notificação premonitória A preliminar não merece acolhimento. A exigência de notificação premonitória, nos termos do art. 78 da Lei nº 8.245/91, aplica-se exclusivamente às ações de despejo por denúncia vazia de locação residencial por prazo indeterminado, modalidade em que o locador retoma o imóvel sem precisar apresentar justificativa. A presente ação funda-se em causa inteiramente distinta — o inadimplemento do locatário (art. 9º, III, c/c art. 62 da Lei nº 8.245/91) —, hipótese que prescinde de notificação prévia como condição de procedibilidade. A preliminar é, portanto, rejeitada. Da gratuidade de justiça O benefício da gratuidade de justiça foi deferido por decisão que integra os autos. A impugnação formulada pelo réu restringe-se à alegação genérica de que a autora possuiria outros imóveis comerciais na mesma avenida, sem que tenha sido carreada qualquer prova documental capaz de infirmar a declaração de hipossuficiência apresentada. Nos termos do art. 99, §2º, do CPC, a presunção de veracidade da declaração somente cede diante de prova em contrário produzida pelo impugnante, o que não ocorreu na espécie. Mantém-se o benefício. Passo ao mérito. A ação de despejo por falta de pagamento é a ferramenta processual pela qual o locador busca a rescisão do contrato de locação e a retomada da posse do imóvel em razão do inadimplemento do locatário. Não é necessário que o locador seja proprietário do imóvel, bastando que tenha a posse legítima e tenha firmado o contrato de locação com o inquilino. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em caso análogo ao presente, firmou entendimento que se aplica integralmente à questão ora debatida: "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS - LOCADOR NÃO PROPRIETÁRIO - IRRELEVÂNCIA - COMPRA DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO - REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS - NÃO DEMONSTRADO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - PREVALÊNCIA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - NÃO CONFIGURAÇÃO. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o locador não precisa ser o proprietário do imóvel, sendo suficiente que tenha a posse do imóvel. Assim, a prova do domínio é irrelevante uma vez que se legitima ativamente para a ação de despejo por falta de pagamento quem tiver contratado a locação. Apesar de ter alegado a compra do imóvel locado, o réu/locatário não demonstrou que registrou o imóvel em seu nome, de tal forma que os contratos de compra e venda demonstram apenas a existência de relações obrigacionais de cessão de direitos sobre o imóvel, que não se sobrepõe ao contrato de locação objeto destes autos. Para que haja a ocorrência da litigância de má-fé, imprescindível que a atitude da parte enquadre-se em alguma daquelas descritas nos incisos do art. 80, do CPC/2015, o que não ocorreu in casu. (TJ-MG - AC: 10000181397423003 MG, Relator.: Luciano Pinto, Data de Julgamento: 23/05/2019, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/05/2019)" Na situação dos autos, está comprovado que as partes celebraram contrato de locação em dezembro de 2015, pelo qual o réu obrigou-se ao pagamento de aluguel mensal de R$ 230,00 (duzentos e trinta reais). O réu não negou a celebração do contrato nem a ocupação do imóvel. A autora detinha a posse da edificação, tendo adquirido seus direitos sobre ela mediante contratos de compra e venda (ids. 877942 e 877940) celebrados com o anterior ocupante, com autorização municipal prévia para a edificação comercial. Embora o Município de Água Branca tenha alegado ser proprietário do terreno, a análise dos documentos acostados aos autos revela situação jurídica compatível com o ordenamento, considerando a complexidade — mas não a irregularidade — das relações envolvidas. O imóvel foi construído com autorização do próprio ente municipal, que cedeu a área para fins de exploração comercial. A autora adquiriu, de boa-fé, os direitos sobre a edificação, configurando situação análoga ao regime de imóvel edificado em terreno foreiro municipal, no qual o titular exerce posse e domínio útil sobre a construção, ainda que o terreno permaneça sob domínio público. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Piauí ampara esse entendimento: "Não há nulidade no registro do imóvel foreiro, se comprovado o preenchimento dos requisitos legais do aforamento, como a posse mansa e pacífica e a existência de edificação. O enfiteuta pode alienar ou dar em pagamento seus direitos sobre o imóvel foreiro, desde que o senhorio seja devidamente notificado, previamente, para exercer seu direito de preferência na aquisição." (TJ-PI, AC nº 00004721420158180029, Rel. Des. Raimundo Nonato da Costa Alencar, j. 15/12/2015). Aplicando-se esse entendimento ao caso concreto, verifica-se que a autora exerceu posse mansa e pacífica sobre a edificação, inclusive celebrando contrato de locação com o réu sem qualquer oposição por parte do ente municipal. Significativamente, o Município, mesmo tendo ingressado espontaneamente nos autos, não apontou qualquer elemento concreto que desabone a regularidade da aquisição operada pela autora nem questionou especificamente a validade dos títulos apresentados, quedando-se inerte após a citação. Caso houvesse vício substancial na aquisição, seria de se esperar impugnação específica e fundamentada, acompanhada da demonstração do alegado defeito. A ausência dessa providência sugere que não há, ao menos prima facie, irregularidade manifesta no negócio jurídico que conferiu à autora os direitos sobre a edificação. Tal postura do ente municipal é reveladora, pois, caso houvesse vício substancial na aquisição dos direitos pela autora, seria de se esperar impugnação específica e fundamentada, acompanhada da demonstração do alegado defeito. A ausência de tal providência sugere que não há, ao menos prima facie, irregularidade manifesta no negócio jurídico que conferiu à autora os direitos sobre a edificação. O réu voluntariamente celebrou contrato de locação com a autora, assumindo a obrigação de pagar aluguel mensal como contraprestação pelo uso do imóvel. Esse vínculo obrigacional persiste e produz efeitos independentemente de qualquer permissão administrativa. Se o réu entendia que o contrato de locação era inválido — por reputar deter título autônomo sobre o mesmo espaço —, o caminho adequado seria a busca da declaração de nulidade pela via processual própria, o que não fez. Ao contrário, ocupou o imóvel por quase dois anos sob o contrato de locação, sem qualquer impugnação, colhendo os benefícios da avença. A venire contra factum proprium não se coaduna com os deveres de boa-fé objetiva que norteiam as relações contratuais (art. 422 do Código Civil), não podendo o réu, agora, invocar relação jurídica diversa para esquivar-se das obrigações contratualmente assumidas. Deve-se considerar, ademais, que eventual irregularidade na ocupação do terreno público ou necessidade de regularização fundiária constitui questão de natureza administrativa que transcende os limites objetivos da presente demanda. Tais questões devem ser adequadamente resolvidas em ação autônoma pelo ente municipal, não se prestando à discussão nos estreitos limites da presente ação de despejo, que possui finalidade específica voltada à resolução da relação locatícia entre as partes. Esta delimitação do objeto processual é fundamental para a correta aplicação dos institutos jurídicos envolvidos. A legitimidade ativa da autora para a presente cobrança decorre diretamente do contrato de locação celebrado com o réu, sendo irrelevante, para fins desta demanda específica, a discussão sobre a titularidade dominial plena do terreno. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é de natureza eminentemente obrigacional, fundada na avença contratual livremente pactuada, não dependendo da demonstração da propriedade absoluta do bem para sua validade e eficácia. Do inadimplemento e da cobrança A ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança é a ferramenta processual pela qual o locador busca a rescisão do contrato de locação e a retomada da posse do imóvel, bem como a satisfação do crédito decorrente do inadimplemento do locatário. A presente ação encontra amparo no art. 62 da Lei 8.245/1991, que estabelece o procedimento específico para estas demandas, dispondo em seu inciso I que "o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito". No caso, não há controvérsia quanto à celebração do contrato de locação, pelo qual a autora cedeu o uso do imóvel comercial localizado na Avenida José Miguel, nº B-06, Centro, Água Branca-PI, cabendo ao réu, em contraprestação, o pagamento de aluguel mensal de R$ 230,00 (duzentos e trinta reais), reajustável pelo IGP-M/FGV. Nenhuma impugnação há sobre a existência e a validade dessa relação jurídica obrigacional. Na hipótese de inadimplemento absoluto por culpa do devedor, incumbe-lhe indenizar a parte prejudicada, nos termos do art. 389 do Código Civil, sem prejuízo da incidência de outras disposições estabelecidas no instrumento contratual. Na hipótese de inadimplemento relativo (art. 394 do CC), o devedor responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, acrescidos de juros e correção monetária, conforme o art. 395 do mesmo diploma. A mora do devedor pressupõe: (a) a existência de dívida líquida e certa; (b) o vencimento ou a exigibilidade da dívida; (c) a culpa do devedor; e (d) a viabilidade do cumprimento tardio da obrigação (Clóvis Beviláqua e Orlando Gomes, sistematizados por Stolze e Pamplona Filho). Todos esses elementos se verificam na espécie. A liquidez e a certeza da dívida estão demonstradas pelo cálculo discriminado apresentado com a inicial, referente aos aluguéis vencidos de agosto de 2017 a fevereiro de 2018, atendendo ao requisito do art. 62, I, da Lei do Inquilinato. O vencimento e a exigibilidade são incontroversos, pois o contrato estabelecia pagamento mensal até o dia 05 do mês subsequente ao vencido. A culpa do devedor é presumida juris tantum pelo simples retardamento (Stolze e Pamplona Filho), presunção que somente cede mediante demonstração de caso fortuito ou força maior — o que não ocorreu nos autos. A viabilidade do cumprimento tardio é inquestionável tratando-se de obrigação pecuniária. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO BANCÁRIO. MULTA POR INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA. 1. Apelação do autor contra sentença, proferida em ação monitória, que rejeitou parcialmente os embargos monitórios, para condenar a parte ré ao pagamento do débito corrigido monetariamente e com juros de mora a partir de cada vencimento. 2. É inadmissível a cobrança de multa não prevista no ajuste, isso porque a sua exigibilidade depende de acordo entre as partes contratantes, não decorre automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07225219320188070001 DF 0722521-93.2018.8.07.0001, Relator.: CESAR LOYOLA, Data de Julgamento: 30/10/2019, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe: 11/11/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Da defesa do
Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedente em parte o pedido para: a) declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes por inadimplemento do locatário; b) decretar o despejo do réu JOÃO BATISTA FILHO do imóvel localizado Avenida José Miguel, nº B-06, Centro, Água Branca-PI, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 63, § 1º, alínea "a", da Lei 8.245/1991; c) condenar o réu ao pagamento de R$ 1.653,01 (um mil, seiscentos e cinquenta e três reais e um centavo), referente aos aluguéis vencidos de agosto de 2017 a fevereiro de 2018, bem como os aluguéis que se vencerem até a efetiva desocupação do imóvel, sobre os quais incidirá a taxa SELIC desde o vencimento de cada parcela, a título de juros de mora e correção monetária. Condeno ainda o réu em custas e honorários sucumbenciais, os quais fixo em 20% do valor da condenação. Sentença registrada eletronicamente. Com o trânsito em julgado, certificado o pagamento das custas processuais e não havendo nenhum outro pedido pendente de análise, arquive-se com baixa na distribuição. ÁGUA BRANCA-PI, data indicada pelo sistema informatizado. Juiz(a) de Direito da Vara Única da Comarca de Água Branca