Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: FATIMA MENDES DA SILVA
REU: CELSO AUGUSTO DE MOURA NUNES S E N T E N Ç A
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Fórum "Salmon Lustosa", Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0804947-27.2022.8.18.0031 CLASSE: USUCAPIÃO (49) ASSUNTO(S): [Usucapião Especial (Constitucional)] Vistos etc.
Trata-se de AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA (ID n.º 30639120), proposta por FÁTIMA MENDES DA SILVA em face de CELSO AUGUSTO MOURA NUNES e seus HERDEIROS, já qualificados no processo retro, onde se alega e requer o seguinte: A autora foi morar no imóvel usucapiendo com a mãe desde os 2 (dois) anos de idade, contudo a genitora faleceu dia 04 de setembro de 2014. No entanto a autora continuou morando no imóvel, permaneceu na posse exclusiva com animus domini, sem oposição e não possuindo outro imóvel, quer rural, quer urbano. O imóvel usucapiendo é parte de outro matriculado perante o Cartório de Registro de Imóveis, sob n.º 08506, Livro L3, fls. 12, em nome de CELSO AUGUSTO MOURA NUNES, ora réu. A autora realizou uma reforma e construção na casa, após o falecimento da genitora. Desta forma, a autora manteve posse mansa e pacífica e exclusiva desde 4 de setembro de 2014, contudo, desde 1983 mora no imóvel. A autora não é proprietária de nenhum outro imóvel, seja ele rural ou urbano, conforme demonstra a certidão ora juntada. Paga anualmente IPTU em nome da Falecida genitora, conforme certidão negativa de débitos municipal e comprovante de pagamento IPTU 2022. Por fim, requereu a declaração da ocorrência da prescrição aquisitiva de uma casa localizada no bairro Bebedouro, na cidade de Parnaíba, à Rua Jaicós, n.º 1092, com área de 162,50m², condenando-se os réus nos ônus sucumbenciais; e, que a Sentença seja transcrita no registro de imóveis, mediante mandado, por constituir esta, título hábil para o respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Juntou-se a procuração e documentos (ID n.º 30639104; 30639105; 30639106; 30639107; 30639108; 30639109; 30639110; 30639111; 30639112; 30639113; 30639114; 30639115; 30639116; 30639117; 30639130). Despacho de emenda à inicial (ID n.º 30799216). Emenda (ID n.º 32253527). Despacho inicial (ID n.º 32619082). Despacho determinando a pesquisa de endereços do requerido (ID n.º 39702290). A UNIÃO destacou que o ente político federal não tem interesse jurídico em integrar a presente lide, uma vez que o imóvel descrito na peça inicial não pertence ao seu domínio (ID n.º 48387671). O ESTADO DO PIAUÍ manifestou desinteresse no processo, reservando-se o direito de intervir no feito a qualquer tempo, se surgirem fatos ou documentos que o justifiquem, em defesa do interesse público (ID n.º 48455001). Nomeado curador especial (ID n.º 52999113), foi apresentada contestação, em que se alegou, preliminarmente, a nulidade da citação e a negativa geral dos fatos. Ao final, requereu o reconhecimento da preliminar de mérito, caso contrário, a improcedência do pedido (ID n.º 55705499). Réplica (ID n.º 59271098). Despacho determinando a notificação do Cartório Almendra para informar, no prazo de 20 (vinte) dias, a existência de enfiteuse na matrícula do imóvel pertencente a CELSO AUGUSTO MOURA NUNES, apresentando a este Juízo certidão da cadeia do imóvel referente a sua propriedade, em caso de existência, bem como para fornecer eventuais dados que possam qualificá-lo e/ou seus herdeiros, em caso de falecimento (ID n.º 61444011). Manifestação do curador especial, requerendo nova notificação ao cartório para prestar os esclarecimentos determinados por este juízo (qualificação e documentos do proprietário do imóvel ou de seus herdeiros), a fim de possibilitar a citação pessoal do demandado ou de seus herdeiros (ID n.º 65153125). Informações da serventia extrajudicial (ID n.º 73578883). Decisão saneadora (ID n.º 75249163). Rol de testemunhas da parte autora (ID n.º 76107138). Instado a se manifestar, o Parquet pugnou pela designação audiência de conciliação, instrução e julgamento, com o intuito de averiguar a condição da posse exercida pelos autores da demanda, bem como ouvir as testemunhas arroladas em ID n.º 76107138 (ID n.º 77638046). Despacho designando audiência de conciliação, instrução e julgamento (ID n.º 79747344). Termo de audiência em que foi colhido o depoimento pessoal da parte autora e ouvidas as testemunhas da parte demandante RONALDO CANDEIRA DA SILVA, LUCIANA MOTA DO NASCIMENTO e REGINALDO QUEIROZ DA SILVA (ID n.º 81217558). Alegações finas da requerente (ID n.º 82424804) e do curador especial (ID n.º 85072929). Parecer Ministerial opinando de maneira desfavorável à procedência do pedido principal presente na peça vestibular, qual seja a usucapião da propriedade. Contudo, não se opõe ao reconhecimento da usucapião do domínio útil do imóvel, com o posterior registro na Serventia Extrajudicial competente. (ID n.º 85586320). É o relatório. DECIDO. A demandante ajuizou Ação de Usucapião, alegando que reside no imóvel desde os 2 (dois) anos de idade, e há pelo menos de 10 (anos) anos, após o falecimento de sua mãe. E que sua irmã não se opõe à essa situação. Aduz que preencheu todos os requisitos exigidos para a configuração da usucapião especial urbana. Com efeito, com o falecimento da mãe da autora, ANTONIA MENDES DA SILVA, não se desconhece que ocorre a transmissão, desde logo, do imóvel aos seus herdeiros, à luz do art. 1.784 do CC/02. É que mencionado dispositivo legal, que consagra o direito de saisine, dispõe que “Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”. Como anota MATIELLO: “O imediatismo na transferência da propriedade e da posse dos bens aos herdeiros, assim que verificada a morte do de cujus, decorre de instituto proveniente do ordenamento jurídico francês, consagrado como droit de saisine, ou, como se tornou comum na língua portuguesa, direito de saisina. Seu fundamento consiste na necessidade de que o patrimônio do falecido não fique sem titularidade, razão pela qual essa realidade jurídica permite que no exato momento do óbito a totalidade da herança seja assumida pelos novos titulares, ainda que nem mesmo saibam do passamento ou ignorem a própria condição de herdeiros.
Trata-se de alteração subjetiva ou sub-rogação pessoal que opera automaticamente, sem reclamar a prática de qualquer ato pelos interessados” (MATIELLO, Fabrício Zamprogna. Código Civil comentado: Lei n.º 10.406, de 10.01.2002. 7 ed. São Paulo: LTr, 2017, p. 969). Sobreleva-se destacar que, a partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02 (REsp n.º 1.192.027/MG, 3ª Turma, DJe 06/09/2010). O Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de se manifestar acerca da possibilidade de condômino usucapir, em nome próprio, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião. Nesse sentido, vale citar: “AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA. 1. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse exclusiva com animus domini e sejam atendidos os requisitos legais da usucapião. 2. Agravo regimental provido (AgRg no AREsp n.º 22.114/GO, 3ª Turma, DJe 11/11/2013). “USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO. PODE O CONDÔMINO USUCAPIR, DESDE QUE EXERÇA POSSE PRÓPRIA SOBRE O IMÓVEL, POSSE EXCLUSIVA. CASO, PORÉM, EM QUE O CONDÔMINO EXERCIA A POSSE EM NOME DOS DEMAIS CONDÔMINOS. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO (COD. CIVIL, ARTS. 487 E 640). 2. ESPÉCIE EM QUE NÃO SE APLICA O ART. 1.772, PARÁGRAFO 2. DO COD. CIVIL. 3. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO (REsp n.º 10.978/RJ, 3ª Turma, DJe 09/08/1993). Mais especificamente, com relação à usucapião por parte de herdeiro/condômino, urge colacionar os seguintes precedentes: “AÇÃO DE USUCAPIÃO. HERDEIRA. POSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE. AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO PELO TRIBUNAL ACERCA DO CARÁTER PÚBLICO DO IMÓVEL OBJETO DE USUCAPIÃO QUE ENCONTRA-SE COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. 1. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários. 2. Há negativa de prestação jurisdicional em decorrência de não ter o Tribunal de origem emitido juízo de valor acerca da natureza do bem imóvel que se pretende usucapir, mesmo tendo os recorrentes levantado a questão em sede de recurso de apelação e em embargos de declaração opostos ao acórdão. 3. Recurso especial a que se dá provimento para: a). reconhecer a legitimidade dos recorrentes para proporem ação de usucapião relativamente ao imóvel descrito nos presentes autos, e b). anular parcialmente o acórdão recorrido, por violação ao artigo 535 do CPC, determinando o retorno dos autos para que aquela ilustre Corte aprecie a questão atinente ao caráter público do imóvel” (REsp n.º 668.131/PR, 4ª Turma, DJe 14/09/2010) (grifos acrescentados). “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. HERANÇA. BEM IMÓVEL QUE COMPÕE O ESPÓLIO. POSSE DE UM DOS HERDERIOS. POSSIBILIDADE. LEGITIMITIDADE E INTERESSE DE AGIR. 1. Possibilidade da usucapião de imóvel objeto de herança pelo herdeiro que tem sua posse exclusiva, ou seja, há legitimidade e interesse do condômino usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião extraordinária 2. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp: 1840023 MG 2019/0286914-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 10/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA. 1. Ação ajuizada 16/12/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02). 5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02. 6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários. 7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão – o outro herdeiro/condômino –, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem. 8. A presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.” (REsp n.º 1.631.859/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/05/2018, DJe 29/05/2018) Ressalte-se que, quando do julgamento do supracitado REsp n.º 668.131/PR, o Min. Relator destacou que “(...) o acórdão entendeu os recorrentes carecedores da ação por não poderem, em nome próprio, usucapir a parte do imóvel que cabe aos demais herdeiros que são tão possuidores quanto eles, e porque não ventilada a posse exclusiva do bem por mais de vinte anos. Com efeito, embora haja dissenso na doutrina, a jurisprudência já se pacificou no sentido de que o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, e tenha sido exercida a posse exclusiva, com efetivo ‘animus domini’, pelo prazo determinado em lei, e sem qualquer oposição dos demais proprietários”. Quanto à controvérsia, vale lembrar o que reconhece FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO: “Ainda no que se refere ao objeto, o entendimento dos tribunais é do cabimento da usucapião entre condôminos no condomínio tradicional, desde que seja o condomínio pro diviso, ou haja posse exclusiva de um condômino sobre a totalidade da coisa comum. Exige-se, em tal caso, que a posse seja inequívoca, manifestada claramente aos demais condôminos, durante todo o lapso temporal exigido em lei. Deve estar evidenciado aos demais comunheiros que o usucapiente não reconhece a soberania alheia ou a concorrência de direitos sobre a coisa comum” (Código civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n.º 10.406, de 10.01.2002, coordenadoria Cezar Peluso. 8 ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, p. 1.129). Portanto, percebe-se que não há proibição de herdeiro usucapir bem de herança. O cerne da questão, no entanto, está em reconhecer o Termo de Anuência da irmã da autora, ADRILENE MENDES DA SILVA, em que se reconhece o direito daquela (ID n.º 82424805) Como se atestou da instrução processual, a requerente não possui exclusivamente o imóvel usucapiendo, mas em conjunto com sua irmã. Saliente-se que, constando do instrumento a anuência da herdeira, inclusive e notadamente a que convive no mesmo imóvel com a autora, não se poderia rebaixar o ajuste à categoria de negócio natimorto. Se fosse necessária uma escritura pública ou uma escritura pública de cessão de direitos hereditários por parte da irmã da demandante não havia necessidade da presente ação, bastaria se dirigir ao cartório de registro de imóveis e transferir o imóvel para sua titularidade. O Código Civil Brasileiro em vigor, ao tratar da cessão de direitos hereditários, não pré-exclui a possibilidade de cessão de direitos hereditários sobre bem da herança considerado singularmente, em ordem a proibi-la por modo peremptório, se desacompanhada de prévia autorização do Juízo do inventário e sem a lavratura de escritura pública. Estes, frise-se, são requisitos que a legislação impõe para viabilizar a transmissão da propriedade registral, a ser diligenciada mediante providências perante o Juízo sucessório, nos moldes do artigo 1.793 do Código Civil: “Art. 1. 793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública. § 1º Os direitos, conferidos ao herdeiro em consequência de substituição ou de direito de acrescer, presumem-se não abrangidos pela cessão feita anteriormente. § 2º É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente. § 3º Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade.” Penso, todavia, que a previsão supra não significa a inviabilidade, invalidade e ineficácia de relação jurídica obrigacional resultante da anuência formal e expressa, exteriorizada em documento particular assinado pela herdeira e com firma reconhecida (ID n.º 82424805), a qual, de forma livre e consciente, ajustaram entre si, consensual e espontaneamente, a concordância com a Ação de Usucapião proposta pela autora, sem indicativos de desvios ou desvirtuamentos na transação firmada entre as partes. Relembro a noção jurídica, com ressonância em julgados do STJ, no sentido de que, “a cessão de direitos hereditários tem natureza obrigacional. Pode, assim, ser lavrada em documento particular” (vide REsp n.º 853.133-SC, Rel. originário Min. Humberto Gomes de Barros, Relator para acórdão Min. ARI PARGENDLER, reeditada essa orientação pela Corte Superior, conforme AgInt no REsp n.º 1.426.161/SP (2013/0412600-8), Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgamento em 24/10/2017). Em reforço a essa compreensão das coisas, reporto-me à decisão monocrática do Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, transcrevendo-a pela integralidade, pela clareza e didática de sua fundamentação: “RECURSO ESPECIAL N.º 1.766.346/RS (2018/0230864-2) EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SUCESSÃO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. INSTRUMENTO PARTICULAR. CABIMENTO. 1. Há julgados no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a cessão de direitos hereditários possui natureza obrigacional, podendo assim, ser lavrada em documento particular. 2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO Vistos etc.
Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição da República contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (fl. 200): AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUCESSÕES. INVENTÁRIO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS QUE NÃO OBSERVOU A FORMA LEGAL. ART. 1.793 DO CCB. NEGÓCIO REALIZADO POR MEIO DE CONTRATO PARTICULAR. RECURSO PROVIDO. Consta dos autos que RAQUEL A. P. P. interpôs agravo de instrumento contra a decisão do juízo de primeiro grau que reconheceu a legalidade da cessão de direitos hereditários realizada mediante instrumento particular a título oneroso. O Des. Relator, monocraticamente, deu provimento ao recurso para afastar a legalidade do instrumento particular de cessão de direitos nos seguintes termos (fl. 200): AGRAVO INTERNO. SUCESSÕES. INVENTÁRIO. Tratando-se de bem imóvel, é da substância do ato a formalidade, não obstante realizada e firmada a cessão sob a égide do Código Civil de 1916, que prevê a nulidade, na hipótese, de acordo com o contido no art. 145, III. RECURSO DESPROVIDO. Interposto agravo regimental por CAETANO BORGES PERUCHIN, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul negou provimento ao recurso conforme a ementa acima transcrita. Em suas razões de recurso especial, o recorrente alegou violação ao art. 145, inciso III, do Código Civil, ao argumento de que durante a vigência do Código Civil de 1916, inexistia exigência de instrumento público para a cessão de direitos hereditários. Requereu, por fim, o provimento do recurso especial. Houve apresentação de contrarrazões às fls. 481/483. O Ministério Público Federal ofertou parecer às fls. 502/507. É o relatório. Passo a decidir. O recurso especial merece provimento. A questão posta nos presentes autos cinge-se acerca da validade da cessão de direitos hereditários realizada mediante instrumento particular durante a vigência do Código Civil de 1961. Conforme destacado no parecer do Ministério Público Federal de lavra do Dr. Maurício Vieira Bracks, Subprocurador-Geral da República, há entendimento no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a cessão de direitos hereditários possui natureza obrigacional, razão pela qual pode ser lavrada mediante documento particular. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO - PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil de 1.973. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2. As conclusões do acórdão recorrido, no tocante à validade do compromisso de cessão de direitos entabulado entre as partes, não podem ser revistas por esta Corte Superior, pois demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático - probatório dos autos, o que é vedado em sede de Recurso Especial, em razão do óbice da Súmula 7 do STJ. 3. Há precedentes desta Corte, no sentido de que a cessão de direitos hereditários possui natureza obrigacional, podendo assim, ser lavrada em documento particular. (REsp 853. 133-SC, Rel. originário Ministro Humberto Gomes de Barros, Rel. para acórdão Ministro Ari Pargendler (art. 52, IV, b, do RISTJ), julgado em 6/5/2008). 4.Agravo não provido. (AgInt no REsp n.º 1.426.161/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017, g.n.) No mesmo sentido, trago as seguintes decisões monocráticas: AResp n.º 1.203.753/SP, de Relatoria do Min. Raul Araújo; AResp n.º 1.461.060/MT, de Relatoria do Min. Antônio Carlos Ferreira; AResp n.º 876.404/MT, de Relatoria do Min. Lázaro Guimarães.
Ante o exposto, com base no art. 932, inciso V, do CPC/15, conheço e dou parcial provimento ao recurso especial para reconhecer a validade da cessão de direitos hereditários firmada no caso concreto. Intimem-se. Brasília (DF), 05 de fevereiro de 2020. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator (REsp n.º 1.766.346, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 6/2/2020)” Assim, como perceptível, o documento particular de anuência da herdeira, licitamente produzido, a envolver bem singular, afigura-se apto a subsidiar a Ação de Usucapião pela coerdeira cessionária que, dispondo de justo título, comprovado de modo inequívoco o consentimento, não pode sofrer o revés da impugnação injustificada daquela que, no exercício de capacidade e exteriorização da vontade, anuiu ao negócio jurídico, válido e eficaz. Mutatis mutandis, não há oposição da outra herdeira ao pedido de Usucapião, evidenciando a anuência expressa para com a posse da autora. A jurisprudência reconhece a possibilidade de usucapião por herdeiro, desde que comprovada a posse exclusiva e sem oposição. E aqui, no presente caso, verifica-se, apesar da irmã da autora residir no mesmo imóvel, a posse exercida, com animus domini, por parte da demandante. Todas as testemunhas e os documentos juntados atestam que é a autora quem possui o imóvel como seu. Conforme já salientado, embora o artigo 1.784 do Código Civil estabeleça que “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”, a jurisprudência consolidada admite situações excepcionais em que a posse exercida pelo herdeiro adquire características próprias da prescrição aquisitiva. No presente caso, os elementos probatórios demonstram que a autora exerce posse com animus domini por período exigido legalmente. Nesse diapasão, a posse exercida por herdeiro pode configurar usucapião quando demonstrados elementos inequívocos de animus domini exercido de forma exclusiva, sem oposição dos demais sucessores, com aquiescência expressa destes. Nesse sentido: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. PRINCÍPIO DA SAISINE. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO, DESDE QUE DEMONSTRADA A POSSE EXCLUSIVA E OS DEMAIS REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL. INÉRCIA DO COHERDEIRO EM REIVINDICAR A SUA FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL. ANIMUS DOMINI DOS DEMAIS HERDEIROS COMPROVADO. LONGO LAPSO TEMPORAL (16 ANOS) SEM OPOSIÇÃO OU MEDIDAS CABÍVEIS E EFETIVAS PARA A DEFESA DA POSSE. INVENTÁRIO JUDICIAL REQUERIDO AO TEMPO EM QUE IMPLEMENTADO O PRAZO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. BEM IMÓVEL DESTINADO À MORADIA HABITUAL. COMPROVAÇÃO DA POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA. RÉUS QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS DA PROVA (ART. 373, II, CPC). IMPROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO AOS DEMAIS CORRÉUS, CUJA ÁREA DO IMÓVEL CONFINANTE NÃO COMPREENDE O BEM USUCAPIDO. SENTENÇA REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião extraordinária de imóvel urbano de 840,00m² objeto de herança, sob a fundamentação de mera tolerância dos demais herdeiros. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se foram preenchidos os requisitos para a aquisição de propriedade por usucapião extraordinária do imóvel objeto da herança, considerando a tese de posse exclusiva e sem oposição dos autores em relação ao coherdeiro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os autores exerceram posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por mais de 16 (dezesseis) anos, desde o óbito do genitor e titular do imóvel até o requerimento de inventário judicial de um dos herdeiros, dentre os três filhos herdeiros. 4. Não houve oposição efetiva do coherdeiro ao exercício da posse pelas irmãs e sobrinho, pois as provas não indicam alguma conduta do herdeiro apta a obstaculizar a posse exclusiva dos demais, que continuaram morando no imóvel e pagando os tributos correspondentes, ao passo que o outro se retirou do imóvel após o casamento em período anterior ao próprio óbito do pai. 5. A inércia do réu em reivindicar a sua fração ideal do imóvel por longos anos resultou na possibilidade de usucapião do imóvel pelos autores, tendo em vista que mantiveram no local a moradia habitual, sem oposição efetiva do irmão/tio. Situação não compreendida na mera tolerância, em razão da transmudação do caráter da posse, exercida com animus domini. 6. A jurisprudência pátria admite a usucapião de bem imóvel objeto de herança, desde que comprovada a posse exclusiva, com exclusão da posse do coherdeiro, e demais requisitos previstos na lei. 7. Sentença reformada, com inversão dos ônus sucumbenciais. Honorários advocatícios fixados em 1/3 do valor venal do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação provida, para julgar procedente o pedido inicial. Tese de julgamento: ‘É possível o pedido de usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança por um dos herdeiros, desde que comprovada a posse exclusiva, mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição dos demais coproprietários, independentemente da boa-fé e justo título, respeitando os prazos legais estabelecidos no Código Civil.(...)’” (TJPR, 18.ª Câm. Cív., 0018848-84.2018.8.16.0001, Curitiba, Rel. Des. Subst. Carlos Henrique Licheski Klein, julg. em 07.05.2025) “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DOS RÉUS. Pretensão de reforma da sentença que declarou o domínio em favor da Autora. Não acolhimento. Possibilidade de um herdeiro, em detrimento dos demais, adquirir, por usucapião, a propriedade de determinado bem do espólio, desde que sobre ele exerça posse longeva, pública, exclusiva, sem oposição e com ânimo de dono. Provas documental e oral aptas a demonstrar que a Autora se manteve com exclusividade na posse do bem, sem oposição formal dos demais herdeiros do proprietário falecido. Ausência de demonstração da ocorrência de causas impeditivas do curso do lapso temporal para a consumação da usucapião. Inexistência de prova, ademais, de que o exercício de posse sobre a totalidade do imóvel, pela Autora, foi consentido pelos demais herdeiros, de modo a torná-la imprestável para a produção do fenômeno da usucapião. Elementos probatórios suficientes ao reconhecimento do exercício de posse exclusiva, mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini pelo lapso necessário à prescrição aquisitiva. Réus que não se desincumbiram do ônus de desconstituir a prova produzida pela Autora, nos termos do artigo 373, II, do CPC. Sentença mantida. Fixação de honorários recursais com base no artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR, 18.ª Câm. Cív., 0003435-42.2022.8.16.0146, Rio Negro, Rel. Des. Luiz Henrique Miranda, julg. em 26.08.2024) Os autos evidenciam que a requerente exerce atos possessórios caracterizadores de domínio: estabelecimento de moradia habitual, realização de benfeitorias e melhorias substanciais, manutenção exclusiva do imóvel, e utilização contínua como residência familiar. A exclusividade da posse pela demandante, exercida sem qualquer oposição ou reivindicação por parte dos demais herdeiros, por período de uma década, configura situação fática que transcende a mera tolerância familiar, caracterizando efetivo animus domini reconhecido e respaldada pela coherdeira. Além disso, a ausência de qualquer oposição durante todo o trâmite processual, incluindo a citação por edital e as manifestações das Fazendas Públicas, reforça a legitimidade da pretensão de usucapião e afasta qualquer alegação de vício na posse exercida. Dessa forma, o reconhecimento da usucapião no presente caso harmoniza-se com os princípios constitucionais da função social da propriedade (artigo 5º, inciso XXIII da Constituição Federal) e da dignidade humana. A autora demonstrou dar efetiva destinação social ao imóvel, utilizando-o como moradia habitual e realizando investimentos produtivos que contribuem para o desenvolvimento urbano local. A escolha da via usucapienda fundamentou-se em critérios de praticidade e eficiência processual, não em subterfúgios para evitar tributos devidos. O reconhecimento da prescrição aquisitiva no presente caso representa aplicação equilibrada dos institutos jurídicos envolvidos, preservando a segurança jurídica e promovendo a justiça material através da consolidação de situação fática consolidada há 10 (dez) anos. Dito isso, a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais de bens imóveis, tendo como principal requisito a posse prolongada. Assim, a ação visa garantir a estabilidade e segurança da propriedade, depois de decorrido o prazo necessário fixado em Lei, não se permitindo ulteriores dúvidas ou contestações a respeito da propriedade. A respeito desse modo aquisitivo da propriedade, MARIA HELENA DINIZ, em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro (2021) leciona que: “A usucapião tem por fundamento a consolidação da propriedade, dando juridicidade a uma situação de fato: a posse unida ao tempo. A posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito, o que nos demonstra a afinidade existente entre os fenômenos jurídicos e físicos”. (p. 156) A hipótese versa sobre usucapião urbana, e em relação a essa modalidade de aquisição da propriedade, prescrevem os artigos 183 da Constituição Federal e 1.240 do Código Civil, verbis: “Art. 183 CF Aquele possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Art. 1.240 - CC. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco ano ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.” Como cediço, esta espécie de usucapião visa dar proteção aqueles que supostamente tenham adquirido o imóvel, mas que o título aquisitivo, que em tese seria hábil para transferir a propriedade, não permite. In casu, vislumbra- se o atendimento dos requisitos exigidos em lei para atendimento da pretensão requestada. Explico. Em detida análise dos autos, verifica-se que a autora comprova por meio de provas documentais, que o tempo de sua posse no imóvel restou configurado desde a morte de sua mãe, ou seja, que reside no bem usucapiendo há 10 (dez) anos. Além disso, é inconteste que a autora residiu na casa como sua, inclusive realizado amplas reformas no imóvel e atribuiu função social à posse em razão de sua moradia e de sua família, inclusive pagando o IPTU. Desse modo, o pedido de usucapião, por constituir forma originária de aquisição de propriedade, deve vir acompanhado de todos os seus requisitos legais autorizadores, exigindo-se a posse qualificada (a que preenche determinados requisitos), ânimo de dono e boa-fé. Assim, para a configuração da usucapião deve estar presente não só a prova da posse, mas também a presença do animus domini, que é o elemento anímico qualificativo, essencial ao reconhecimento do direito pleiteado. Nesse sentido, colho jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. CONVERSÃO EM USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE TODOS OS REQUISITOS NECESSÁRIOS. ÁREA OBJETO DA LIDE SUPERIOR AO LIMITE CONSTITUCIONAL E LEGAL. 1. A usucapião especial urbana está prevista no art. 183 da CF, e no artigo 1.240 do CPC, como sendo aquela especificamente destinada à posse superior a cinco anos, sobre imóvel de até 250m², desde que a parte autora não seja proprietária de outro imóvel urbano ou rural, e utilize-a para sua moradia ou de sua família. 2. Impossível a conversão da ação de usucapião especial urbana em extraordinária com esteio no princípio da fungibilidade, pois tal preceito deve ser interpretado restritivamente, somente atingindo as ações possessórias. Outrossim, tal pretensão não foi instrumentalizada na petição inicial, configurando-se inovação recursal, ofendendo o teor do artigo 1.104 do Código de Processo Civil. 3. Não há falar em usucapião quando ausentes concomitantemente os requisitos necessários ao reconhecimento do direito, especialmente no caso em que inobservado o limite máximo da área do imóvel urbano usucapiendo. 4. considerando que os recorrentes restaram sucumbente em seu apelo, impõe-lhes a imputação de honorários recursais, nos termos do § 11, do artigo 85 do Código de Processo Civil, ficando suspensa sua exigibilidade por serem os recorrentes beneficiários da assistência judiciária gratuita. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (STJ – AREsp n.º 1.777.370/GO 2020/0273306-0, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Publicação: DJ 14/01/2021). Do que se apura dos autos, os requisitos necessários para a configuração da usucapião restaram comprovados, de modo que há o que se falar em prescrição aquisitiva da propriedade daquela que demonstra os fatos constitutivos de seu direito. Neste sentido: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DA RÉ. TESE DEFENSIVA DEVIDAMENTE ANALISADA, FUNDAMENTADA E REJEITADA PELO JUÍZO A QUO. PROVA PERICIAL. TÓPICO DO RECURSO NÃO DEDUZIDO NA INICIAL E CONTRARRAZÕES. INOVAÇÃO RECURSAL. REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA CONSISTENTE A POSSE DA AUTORA MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA DA ÁREA POR MAIS DE 25 (VINTE E CINCO) ANOS, SOMADA A POSSE CONTINUADA. PROVA TESTEMUNHAL QUE CORROBORA O RECONHECIMENTO DA AUTORA COMO LEGÍTIMA POSSUIDORA. TESE DO RÉU INCONCEBÍVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DA AUTORA, ART. 373, II, DO CPC. REQUISITOS DOS ARTIGOS 183, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E 1.240, DO CÓDIGO CIVIL. PREENCHIDOS: 1) POSSE ININTERRUPTA, SEM OPOSIÇÃO E COM ÂNIMO DE DONO PELO PRAZO DE 5 (CINCO) ANOS; 2) IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA URBANA; 3) UTILIZAÇÃO PARA MORADIA PRÓPRIA OU DE SUA FAMÍLIA; 4) TERRENO COM SUPERFÍCIE DE ATÉ 250M2; 5) AUSÊNCIA DE PROPRIEDADE SOBRE OUTRO IMÓVEL URBANO OU RURAL. EXEGESE DOS ARTIGOS SUPRACITADOS PREENCHIDOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NA PARTE CONHECIDA DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. A ação de usucapião é forma originária de aquisição de propriedade prevista no livro Direito das coisas, do Código Civil/2002. II. É vedada a inovação recursal com matéria não deduzida na petição inicial ou na contestação, sob pena de violação aos princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório. Assim, patenteada a referida inovação, o tópico relacionado a prova técnica ou pericial não merece conhecimento, visto que não arguido em nenhum momento antes da sentença, sendo defendido, tão somente, no recurso apelatório. III. O conjunto probatório anexado aos autos apresenta- se coerente no sentido de demonstrar que a apelada Mairyane da Silva Fernandes é a legítima possuidora do imóvel objeto da Ação de Usucapião Urbano, pois detinha a posse mansa e pacífica há mais de duas décadas, somada a posse continuada, sem interveniência de qualquer parte que seja, caracterizando, assim, o animus domini necessário para o presente caso. IV. Em relação à ausência dos requisitos esculpidos no artigo 1.240 do CC/2002, a empresa apelante não se desincumbiu de comprovar os fatos impeditivos, modificativo ou extintivos do direito da autora/apelada, ônus da prova que lhe cabia, a teor do disposto no art. 373, inciso II, do CPC. V. Assim, conclui-se que o conjunto probatório fático dos autos revela motivos consideráveis que autorizem o reconhecimento da pretensão aqui deduzida, qual seja, a confirmação do título de domínio da apelada, sobre o imóvel usucapiendo, confirmando a sentença em todos os seus termos VI. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Visto, relatado e discutido o Recurso Apelatório n.º 0915638-18.2014.8.06.0001, em que figuram como partes as acima nominadas, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO E, NA PARTE CONHECIDA, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença recorrida, tudo nos termos do voto do Relator, que integra esta decisão. Fortaleza, 22 de maio de 2024. DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador JUIZ CONVOCADO DR. PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA Relator” (Apelação Cível n.º 0915638-18.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador (a) PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA - PORT. 2696/2023, 3a Câmara Direito Privado, data do julgamento: 22/05/2024, data da publicação: 22/05/2024) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. ATENDIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. OCORRÊNCIA. PRESENÇA DE PROVA DO ANIMUS DOMINI. RECURSO CONHECIDO MAS NÃO PROVIDO. 1. É cediço que a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais. Nesse sentido, Caio Mário da Silva Pereira, in Instituições de Direito Civil, Editora Forense, 4a edição, v. 4, leciona que a usucapião é A aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos em lei. 2. Assim, a usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. Sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminada em três espécies: extraordinária, ordinária e especial (rural e urbana). 3. Compulsando os autos, observa-se que a recorrida intentou a prescrição aquisitiva na forma prevista no art. 1.242 do Código Civil. 4. Nos termos dos dispositivos legais acima colacionados, destaca-se que a posse apta a ensejar a usucapião é aquela exercida com ânimo de dono, ou seja, com intenção de exercer em nome próprio o direito de propriedade. 5. Com efeito, animus domini nada mais é do que uma contraposição ao mero possuidor a título precário, é a verdadeira exteriorização daquele que tem a posse do bem em nome próprio, e não se acha em relação de dependência para quem quer que seja. 6. Por sua vez, o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, estabelece que o ônus da prova incumbe ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 7. No presente caso, a mansidão da posse da recorrida com animus domini restou devidamente comprovada, bem como o requisito inerente ao lapso temporal e ao tipo de posse exercida. É que durante a tramitação processual se produziu prova documental e testemunhal nesse sentido e durante a instrução processual não se infirmou as alegações e provas autorais, de modo que a parte apelante não logrou êxito em apresentar qualquer prova a desconstituir o direito autoral. Explico. 8. É que para comprovar a sua posse, a apelada instruiu a inicial com vários documentos, dentre os quais consta o contrato (escritura particular - fls.14/15) de compra e venda do imóvel, documentos referentes aos pagamentos de IPTU desde 2005, fotos do imóvel e da construção que realizara, além dos depoimentos das testemunhas que ratificaram a tese autoral. 9. Assim, a prova documental corroborada pela prova testemunhal autoriza a formar o convencimento de que a posse da promovente/apelada perfaz prazo superior a 10 anos, posse essa exercida de forma mansa e pacífica, fazendo jus a aquisição do título de propriedade. 10. Outrossim, rejeita-se a tese apresentada no apelo acerca da impossibilidade de formalização do contrato pelo proprietário originário, eis que não houve outorga uxória para tanto. É que o vendedor, sr. Pedro Moacir Bezerra, não era casado, convivendo em união estável com a sra. Heloísa Pereira Vieira, situação que não implica a necessidade de outorga uxória. Precedentes. 11. Além disso, rejeita-se a tese de que o Juízo estaria impossibilitado de fazer o reconhecimento do direito veiculado na ação de usucapião pela inclusão do imóvel em processo de inventário, sendo o referido direito litigioso. Explico. 12. É que a usucapião (prescrição aquisitiva) configura meio originário de aquisição de propriedade, se sobrepondo, inclusive, a eventual direito sucessório sobre o bem objeto da lide. Precedentes. 13. Destaque-se, por fim que o documento às fls.88/93, mostra a cadeia de vendas por parte de quem não era possuidora nem proprietária do imóvel objeto da lide. Outrossim, os documentos às fls.290/295 (escritura pública firmada entre Comercial de Imóveis São José Ltda. - vendedora original) e Pedro Moacir Bezerra (comprador original) comprovam a origem da cadeia dominial do bem imóvel objeto da presente lide, ratificando a tese da promovente/apelada. Tese recursal rejeitada. 14. Assim, a prova documental corroborada pela prova testemunhal autoriza a formar o convencimento de que a posse da promovente/apelada perfaz prazo superior a 10 anos, posse essa exercida de forma mansa e pacífica, fazendo jus a aquisição do título de propriedade. 15. Por fim, destaco que a alegação da parte promovida, ora apelante, ao sustentar que a parte recorrente nunca exerceu a posse exclusiva nem possuiu o animus domini sobre o imóvel objeto da lide, não merece prosperar. Inexistem provas produzidas nesse sentido, de modo que incide, ao caso, portanto, o disposto no artigo 373, inciso II, do CPC. 16. Recurso conhecido mas não provido. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 0050482-59.2021.8.06.0070, acorda a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em por votação unânime, conhecer do recurso, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, 12 de junho de 2024. EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator” (Apelação Cível n.º 0050482-59.2021.8.06.0070, Rel. Desembargador (a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2a Câmara Direito Privado, data do julgamento: 12/06/2024, data da publicação: 13/06/2024) Nessas circunstâncias, verifico que o réu não se desincumbiu do ônus que lhe competia, conforme preconiza o art. 373, II, do CPC, no sentido de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, ex vi: “Art. 373. O ônus da prova incumbe: (...) II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.” Por fim, em relação ao questionamento levantado no parecer Ministerial a respeito do imóvel ser foreiro, necessário tecer comentários a respeito do instituto da enfiteuse no Brasil. A enfiteuse é um direito real sobre coisa alheia que consiste na transferência do domínio útil do imóvel pelo proprietário (senhorio direto) ao enfiteuta (foreiro), em caráter perpétuo, tendo como contraprestação o pagamento de uma pensão anual, chamada de foro, sendo este certo e invariável. No Brasil, surgiu o aforamento no período colonial, onde a Coroa Portuguesa, utilizando-se das capitanias hereditárias e estas, das sesmarias, tinham a finalidade de produzir, realizando o cultivo, mediante uma remuneração, bem como promover a colonização. Em 1821, todos os aforamentos existentes no império Português foram transformados em enfiteuses. Já em 1916, na regulamentação da enfiteuse pelo Código Civil, em sua redação, restringiu-se o alcance desta apenas às terras não cultivadas e terrenos destinados à edificação. Também o Código Civil de 1916 tratou da enfiteuse sobre os terrenos de Marinha e seus acrescidos, os que margeiam o mar, rios e lagoas onde exista influência das marés e que sejam pertencentes ao domínio direto da União. Chegando nos tempos atuais, o Código Civil de 2002, cujo encontra-se em vigor, proibiu expressamente a constituição de novas enfiteuses civis, sendo que as já existentes, até sua extinção, serão regidas pelo antigo Código Civil de 1916, o que não aconteceu com as enfiteuses administrativas (terrenos de marinha e seus acrescidos), que são regulados por lei especial. Diferentemente dos aforamentos da União em terrenos de marinha, regulados pelo Decreto Lei n.º 9760/1946, os aforamentos municipais têm como base legal o Código Civil, pelo caráter de horizontalidade desta relação contratual, resultando na apropriação dos valores cobrados como receita patrimonial, e não tributo, como grande parte da população supõe. A propósito, cumpre ressaltar que a enfiteuse possuía previsão no art. 678 do Código Civil de 1916, sendo definida como a atribuição pelo proprietário a outrem, por ato entre vivos, ou de última vontade, do domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. Aquela norma também fazia menção à possibilidade de resgate do aforamento da seguinte forma: “Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo’’. Grifo nosso. O art. 2.038 do Código Civil atualmente vigente, por sua vez, estabelece que “fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior e leis posteriores”, determinando o parágrafo primeiro que “nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações”. O art. 1.227 do Código Civil combinado com o art. 172 da Lei n.º 6.015/1973 preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis, estabelecendo o princípio da “inscrição”, segundo o qual a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário. Confira o teor dos dispositivos: Código Civil Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Lei de Registros Públicos Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. No entanto, também é certo que é imprescindível o registro imobiliário da constituição da enfiteuse para comprovar a regularidade do instituto, não sendo suficiente a simples referência na matrícula do imóvel, a teor do disposto na Lei n.º 6.015/1973, que estabelece o seguinte: “Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: (...); 10) da enfiteuse;” O Código Civil de 1916 também estabelecia que: “Art. 676. Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem depois da transcrição, ou da inscrição, no Registro de Imóveis, dos referidos títulos (arts. 530, I, e 856), salvo os casos expressos neste Código.” Por isso que, ainda que convencionado entre as partes, o mero título de aquisição não é condição suficiente a ensejar a aquisição, modificação ou extinção de direitos reais, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso desse título no registro imobiliário. Consoante doutrina: “Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade ou do direito real do transferente ao adquirente pela inscrição. A mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio desta, se exterioriza a terceiros. (CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 135) “O registro tem, dessa forma, efeito constitutivo: sem ele o direito não nasce; efeito comprobatório: o registro prova a existência e a veracidade do ato ao qual se reporta; e efeito publicitário: é acessível ao conhecimento de todos os interessados ou desinteressados, efeito erga omnes, portanto.” (GALHARDO, João Batista. Títulos judiciais e o registro de imóveis. in RDI 54/116). A propósito, temos os seguintes julgados sobre a matéria: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. ENFITEUSE. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO.MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 2. Esta Corte Superior possui firme o entendimento no sentido de que a mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário (REsp 1228615/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe 05/03/2014). (...)” (AgInt no AREsp 1665211/CE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 19/05/2021) grifei. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. ENFITEUSE. AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETA DE SUA FORMAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. ASSENTAMENTO CARTORÁRIO. NECESSIDADE DE CORREÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1 – Na hipótese, buscam os Recorrentes a reforma da decisão deste Relator, que manteve a sentença do juízo a quo que, julgando procedente o pedido do autor/recorrido, determinou a exclusão da expressão ‘foreiro ao Dr. Cândido Silveira’, ‘foreiro a Cândido Silveira’ e ‘foreiro a Cândido Silveira e outra’ da descrição do Imóvel objeto da matrícula n.º 37.468, do Cartório de Imóveis da 4ª Zona. 2 – Inauguralmente, registra-se a prescindibilidade de prova pericial no caso concreto, na medida em que há nos autos prova suficiente e apta a permitir a solução da questão, o que torna desnecessário, portanto, a pretendida produção de prova pericial. No mais, o artigo 371 do Novo Código de Processo Civil, consagra o princípio da persuasão racional, permitindo ao magistrado decidir a questão, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos. 3 - Prosseguindo, o cerne da controvérsia cinge-se à retificação imobiliária referente ao imóvel de matrícula n.º 37.468, do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza, com o objetivo de suprimir da descrição o trecho ‘foreiro a Cândido Silveira’, por ausência de regular constituição da enfiteuse. 4 – Segundo o art. 618 do CPC/1916, ‘dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento, quanto por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável’. O anterior e o atual Código Civil preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis. 5 – De acordo com o posicionamento do STJ, a mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário (AgInt no AREsp 1665211/CE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 19/05/2021) 6 – No caso concreto, cotejando a documentação acostada, verifica-se que, em que pese a escritura pública anexada à fl. 120 dos autos, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza, instado, pelo juiz de primeiro grau, a se manifestar sobre a existência ou não referida enfiteuse (fls. 195-197), descreveu a cadeia nominal dos títulos anteriores e declarou que não foi encontrado, na serventia extrajudicial, o registro da constituição da enfiteuse, relativamente ao imóvel em discussão. Destarte haver menção na matrícula do imóvel à existência de aforamento, esta descrição não tem o condão de comprovar, por si só, a regular constituição da enfiteuse, na medida em que o Oficial registrador certificou expressamente que ‘não foi encontrada a constituição de enfiteuse referente aos títulos’. 7 – Desta feita, ausente prova da regular constituição da enfiteuse, diante da declaração expedida pelo Oficial Registrador dotado de fé pública, assim como da prova do seu registro, não merece reforma a decisão em vergaste. 8 - Recurso conhecido e desprovido.” (TJ-CE, 0836270-5720148060001, Relator (a): EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 1ª Câmara Direito Privado; Data do julgamento: 18/08/2021; Data de registro: 20/08/2021) grifei. “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE ENFITEUSE. EXCLUSÃO NO REGISTRO DO TERMO ‘FOREIRO’. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ENFITEUSE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. CERTIDÃO CARTORÁRIA QUE INFORMA INEXISTIR QUALQUER CONSTITUIÇÃO DE ENFITEUSE NA CADEIA DOMINIAL. PRECEDENTES TJCE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar eventual desacerto da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de Fortaleza nos autos de Ação Declaratória de Inexistência de Enfiteuse julgou procedente o pleito autoral para, com fulcro no art. 212, 167, I, 10, ambos da Lei 6.015/73, determinar que após o trânsito em julgado seja expedido Mandado ao Cartório de Imóveis competente para que proceda a retificação da descrição do Imóvel objeto da transcrição nº 50.640, do Cartório de Imóveis da 1ª Zona, excluindo a expressão ‘foreiro’, consolidando o domínio pleno (direto e útil). 2. A enfiteuse consiste na transferência pelo proprietário de todos os direitos sobre um determinado imóvel para uma terceira pessoa, que passa a ter sobre este o domínio útil. No atual Código Civil, a constituição da enfiteuse foi extinta, respeitando-se, entretanto, as enfiteuses antigas, nos termos do art. 2.038 do CC. 3. Conforme o art. 678 e seguintes, do Código Civil de 1916, a enfiteuse é um direito no qual, por ato entre vivos ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel. Desses artigos depreende-se que a enfiteuse tinha como requisitos para a sua constituição ser a pessoa física proprietária de um imóvel e a existência de um contrato para se concretizar o direito. 4. Observa-se também que o art. 167, I, 10, da Lei dos Registros Públicos exige que a enfiteuse seja devidamente registrada na zona imobiliária da circunscrição do imóvel. O inciso II, do dispositivo legal retromencionado, determina que haverá a averbação, por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais. Fica claro, portanto, que tanto a constituição quanto a extinção devem ser regularmente implementadas no Cartório de Imóveis. Diante disso, cabe ao senhorio ou ao enfiteuta providenciar, no Cartório do Registro Imobiliário, a efetivação da constituição da enfiteuse para que esta possa ter validade, pois, como direito real, só se constitui após o registro e sem este tem-se por inexistente. 5. Da análise da documentação acostada aos autos, constata-se que o Oficial do Cartório de Imóveis da 1ª Zona, descreveu a cadeia dominial dos títulos anteriores e declarou que não foi encontrado, na serventia extrajudicial, o registro da enfiteuse que recai sobre a transcrição 50.640, consoante ofício de fls. 49/51.Desse modo, verifica-se que o CRI 1ª Zona informou que retroagindo aos títulos a partir da cadeia dominial atinente à transcrição nº 50.640 não foi encontrada a regular constituição do registro enfitêutico, razão pela qual, como não foi provada a regular constituição da enfiteuse sobre o imóvel objeto da transcrição nº 50.640, do Cartório de Imóveis da 1ª Zona, não há que se falar ser referido imóvel foreiro. 6. Destarte, ausente a prova do registro imobiliário da enfiteuse, não se pode reconhecer a existência de tal instituto e nem onerar o imóvel, razão pela qual deve ser retificado o registro do imóvel. 7. Portanto, estando o decisum a quo em conformidade com a legislação e com a jurisprudência pacificada, não havendo fundamentação apta a ensejar a sua modificação, o improvimento do presente recurso é a medida que se impõe.” (TJCE, 0121682-4720188060001, Relator (a): LIRA RAMOS DE OLIVEIRA; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 3ª Câmara Direito Privado; Data do julgamento: 10/02/2021; Data de registro: 10/02/2021) grifei. “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO COM RESGATE DE AFORAMENTO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. AUSÊNCIA DA CONSTITUIÇÃO DA ENFITEUSE, CERTIFICADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. DOCUMENTOS QUE GOZAM DE FÉ PÚBLICA E AUTORIZAM O RECONHECIMENTO DA VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES. NULIDADE DO GRAVAME COM A EXCLUSÃO DA EXPRESSÃO CORRESPONDENTE E LEVANTAMENTO DO VALOR CONSIGNADO Á TÍTULO DE LAUDÊMIO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA EM SUA INTEGRALIDADE. 1. Cinge-se a pretensão recursal na reforma da sentença que declarou a nulidade da enfiteuse sobre o imóvel objeto da matrícula nº 34.515 e determinou a exclusão da expressão ‘com o domínio útil do terreno em que se acha encravada, foreiro aos herdeiros de João Fontenelle’, com o consequente levantamento do valor consignado pela própria parte autora, ora recorrida, com base na informação prestada pelo Cartório Imobiliário da inexistência de constituição do referido gravame sobre o bem em comento. 2. A enfiteuse, também chamada de aforamento ou emprazamento, é a relação jurídica pela qual o proprietário, na qualidade de senhorio direto, autoriza outra pessoa, chamada de foreiro ou enfiteuta, a usar, gozar e dispor do bem imóvel, com certas restrições e obrigações, dentre estas a de pagamento do foro ou pensão anual. Diz respeito a um direito real sobre a coisa alheia, previsto no artigo 674, I, do Código Civil de 1916 e, de acordo com o artigo 676, do mesmo diploma civilista, somente se adquire com o registro no Cartório de Imóveis. Portanto, enquanto não devidamente registrado o título de aforamento em cartório, existe entre as partes mero negócio jurídico não oponível a terceiros. 3. Com efeito, em sendo a enfiteuse um direito real sobre imóveis, o artigo 172, da Lei de Registro Público (Lei n.º 6.016/1973), prevê a incidência do princípio da ‘Inscrição’, segundo o qual a constituição, transmissão e extinção, só se operam mediante a sua devida inscrição no registro respectivo. 4. Na hipótese, de acordo com as informações prestadas pelo Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza/CE (fls. 110-112), após pesquisa da cadeia dominial, não foi encontrado o registro de constituição da enfiteuse aos herdeiros de João Fontenelle sobre o imóvel objeto da Matrícula n.º 34.515/2ª zona, tendo o referido Cartório sugerido uma busca no Cartório da 1ª Zona, a qual fora diligenciada, tendo o Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE certificado às fls. 118-119, que não foi encontrada nenhuma constituição de enfiteuse, embora tenha retroagido às Transcrições n.ºs 6.291 e 7.578, conforme sugerido pelo Cartorário pretérito. 5. Destaque-se que um dos princípios que rege a atividade notarial e registral é a fé pública. A fé pública é atribuída constitucionalmente ao notário e registrador, que atuam como representantes do Estado na sua atividade profissional. Atribuída por lei, a fé pública é uma forma de declarar que um ato ou documento está conforme os padrões legais, permitindo que as partes tenham segurança quanto a sua validade, até prova em contrário. Diz o artigo 3º da Lei n.º 8.935/94 que o ‘Notário, ou Tabelião, o Oficial de Registro, ou Registrador, são profissionais do direito dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro’. Assim, o princípio da fé pública não só garante a legalidade de uma relação jurídica como também dá validade e segurança a esta relação prevenindo o conflito e a litigiosidade. 6. Destarte, em se tratando de informações oficiais prestadas por quem goza de fé pública, presumem-se a veracidade das mesmas. E, não tendo sido localizada no Registro Imobiliário a constituição da enfiteuse sobre o imóvel em litígio, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a sua inexistência, determinou a exclusão da expressão na Matrícula imobiliária n.º 34.515 ‘com o domínio útil do terreno em que se acha encravada, foreiro aos herdeiros de João Fontenelle’ e autorizou o levantamento do valor consignado a título de laudêmio pelo autor/apelado. 7. Decidindo nesse sentido, cito os seguintes precedentes do STJ: (Resp: 1749884 CE 2018/0157345-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 06/09/2018; AREsp: 1320947 CE 2018/0163391-4, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 15/08/2018). 8. Logo, em não tendo sido encontrada a constituição da enfiteuse sobre o imóvel em litígio, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a sua inexistência, determinou a exclusão da expressão na Matrícula imobiliária n.º 34.515 ‘com o domínio útil do terreno em que se acha encravada, foreiro aos herdeiros de João Fontenelle’ e autorizou o levantamento do valor consignado a título de laudêmio pelo autor/apelado. 9. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida em sua integralidade.” (TJ-CE, 0210512-91.2015.8.06.0001, Relator (a): MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 2 ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 20/03/2019; Data de registro: 20/03/2019) grifei. “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. MAGISTRADO DESTINATÁRIO DA PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE. ENFITEUSE. REGISTRO NÃO COMPROVADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. No sistema processual pátrio, o magistrado é o destinatário da prova, sendo certo que é ele quem decide acerca da necessidade ou não da instrução probatória. Julgando estar o feito suficientemente instruído, nada obsta que o juiz indefira a produção de provas que entender desnecessárias. Cerceamento de defesa inexistente. 2. A parte autora ajuizou ação para retificar a descrição do imóvel objeto da matrícula n.º 14.607, do Cartório de Imóveis da 2ª Zona, desconstituindo-se a enfiteuse e subenfiteuse, por inexistentes, excluindo-se a expressão ‘terreno foreiro aos herdeiros do Cel. Antonio Nunes Valente e sub-foreiro a Noeme Monte Quixadá’. A sentença, com base nas informações prestadas pelos cartórios de registro competentes, julgou procedente o pedido autoral, determinando a exclusão das expressões das matrículas dos imóveis. 3. No caso dos autos, verifica-se que as informações prestadas pelo oficial registrador do Cartório da 2ª Zona atestam que o imóvel da matrícula n.º 14.607/2ª Zona foi adquirido anteriormente das transcrições 36.275 (antes 29.535) e que adveio da Transcrição de nº 37.205 da 1ª Zona e por sua vez adveio da Inscrição enfiteutica n.º 3.971/1ª Zona. Afirmou que ‘ao retroagir aos títulos anteriores do imóvel perquirido, verificou-se a inexistência da constituição de enfiteuse nesta serventia’. O Cartório de Imóveis da 1ª Zona, por sua vez, informou que, retroagindo a partir da transcrição n.º 37.205 da serventia, chegou-se à Inscrição Subenfiteutica - livro 4 n.º 3.971 da Serventia. Verificou-se o registro de uma escritura Particular de Subenfiteuse, datada de 06 de junho de 1936, na qual figura com Devedora: Florença Vieira da Silva e como Credora: Noemi Monte Quixadá, contudo, retroagindo aos títulos a partir do livro 4 acima citado não foi encontrada a enfiteuse. 4. Esta Corte de Justiça já afirmou que a simples referência na matrícula do imóvel de aforamento não tem o condão de comprovar a constituição, sem que haja prova de prévio registro do domínio direto. No caso dos autos, a constituição regular da enfiteuse não se restou comprovada. Não obstante o registro da sub-enfiteuse, necessária a demonstração da prévia existência de enfiteuse, com constituição regular, para legitimar a constituição de sub-enfiteuse, o que não ocorreu no caso. 5. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.” (TJ-CE, 0196284-4320178060001, Relator (a): RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 14/07/2020; Data de registro: 14/07/2020) grifei. “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESGATE DE AFORAMENTO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DA CONSTITUIÇÃO DA ENFITEUSE. INSUFICIÊNCIA DA SIMPLES MENÇÃO NA MATRÍCULA DO BEM. CABIMENTO DA EXCLUSÃO DO FORO. PRECEDENTES DO TJ-CE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1.
Trata-se de Apelação interposta em face de sentença que julgou procedente o pedido formulado na Ação de Resgate de Aforamento, determinando a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona, desta capital, depois do trânsito em julgado, para excluir a expressão: ‘foreiro ao Patrimônio de N.S. do Rosário’ da matrícula 79.005, passando a constar que o imóvel da referida matrícula é de propriedade plena. 2. É imprescindível o registro imobiliário da constituição da enfiteuse para comprovar a regularidade do instituto, não sendo suficiente a simples referência na matrícula do imóvel, a teor do disposto no art. 167, I, 10, da Lei n.º 6.015/1973 e art. 676 do Código Civil de 1916. Precedentes do TJ-CE. 3. No caso concreto, diante da ausência do registro de enfiteuse no imóvel em referência, a apelada tem direito à supressão da expressão referente ao aforamento. 4. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, nos autos do processo n.º 0196966-66.2015.8.06.0001 em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, tudo de conformidade com o voto do e. Relator. Fortaleza, 22 de setembro de 2021.” (TJ-CE - AC: 0196966-66.2015.8.06.0001, Relator: HERACLITO VIEIRA DE SOUSA NETO, Data de Julgamento: 22/09/2021, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/09/2021) Consoante WALTER CENEVIVA, em Lei dos Registros Públicos Comentada: “Mera ocupação não dá direito ao registro - A ocupação de um imóvel, não aforado, em faixa de marinha, não gera direito real, sendo insuscetível de registro. Estando, porém, sob o regime de aforamento, o ingresso do respectivo título no registro imobiliário é obrigatório.” (São Paulo: Editora Saraiva, 2010, p. 437) Nessa linha, sendo o registro um pressuposto de existência para a maioria dos direitos reais, forçoso concluir que a sua ausência, no caso em julgamento, obsta a configuração da enfiteuse, ainda que, durante anos, tenha havido o pagamento do foro. Nesse contexto, diante da ausência do registro de enfiteuse no imóvel em referência, forçoso se concluir pela supressão da descrição “foreiro” da matrícula do imóvel usucapiendo, considerando que o registro é indispensável à caracterização da enfiteuse, haja vista que, conforme já explicitado, a simples referência na matrícula do imóvel de aforamento não tem o condão de comprovar a respectiva constituição, sem que haja prova de prévio registro do domínio direto. Ainda que assim não se entendesse, um terceiro estranho pode adquirir o imóvel foreiro pela usucapião. O que é vedado é o próprio senhorio direto ou enfiteuta. EDGAR CARLOS DE AMORIM manifesta-se a respeito da possibilidade de aquisição da enfiteuse por usucapião, diferenciando algumas situações: “Dar-se-á, com efeito, a prescrição aquisitiva quando um estranho toma o lugar do foreiro e, em seu lugar, passa à ocupação do imóvel gravado de enfiteuse, como se fosse seu durante 20 anos ininterruptos, pagando inclusive os foros ao senhorio direto. De modo inverso, tal não ocorre com o senhorio direito que ocupa o lugar do enfiteuta, posto que dispõe do direito ao comisso. Clóvis Beviláqua, instado a opinar sobre a situação do enfiteuta que ocupa o imóvel sem pagar foros, como se fosse o titular do domínio pleno durante 20 anos consecutivos, diz não fazer este jus à prescrição aquisitiva, porque não pode o mesmo adquirir o domínio direto contra o próprio título. (Teoria e prática da enfiteuse. Rio de Janeiro: Forense, 1986, p. 37) Com efeito, dessume-se do excerto transcrito que o verdadeiro óbice à aquisição originária da propriedade ocorre pela existência de um título, ou seja, de uma efetiva relação jurídica de direito real entre o senhorio direito e o foreiro, a qual somente é reconhecida mediante a inscrição no Cartório de Registro Imobiliário. Ademais, o Pretório Excelso entendeu pela possibilidade de usucapião de imóvel enfitêutico: “ENFITEUSE. USUCAPIÃO. DIREITO DE OPÇÃO. NÃO NEGA VIGÊNCIA AOS ARTIGOS 678, 683, 685, 686, 692, 693, 676 E 858 DO CÓDIGO CIVIL, OU AO ART. 237 DA LEI 6.015/76, ACÓRDÃO QUE RECONHECE QUE A ENFITEUSE É USUCAPÍVEL E QUE NEGA, NESSE CASO, A EXISTÊNCIA DE DIREITO DE OPÇÃO EM FAVOR DO SENHOR DO DOMÍNIO DIRETO. INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 676 DO CÓDIGO CIVIL, NO QUAL, POR VEZES, SE TEM PROCURADO ARRIMAR A TESE DE QUE A ENFITEUSE NÃO É SUSCEPTÍVEL DE SER ADQUIRIDA POR USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DISSÍDIO DE JURISPRUDÊNCIA, POR NÃO SER OFICIAL OU AUTORIZADO O REPOSITÓRIO UTILIZADO (ART. 305 DO REGIMENTO INTERNO DO STF). RECURSO EXTRAORDINÁRIO NÃO CONHECIDO.” (RE 87050, Relator (a): Min. MOREIRA ALVES, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/04/1977, DJ 13-05-1977 PP- RTJ VOL-00082-02 PP-00611) Pois bem. Importante registrar que a enfiteuse teve uma relevância função de regularização imobiliária e desenvolvimento das cidades durante a época do Brasil Império com o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito. Ao foreiro são impostas duas obrigações, uma está no dever de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro, canon ou pensão; e a segunda obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse. Na cidade de Parnaíba/PI, não há notícias do pagamento anual e muito menos do direito de preferência. O que se vê, o detentor do registro do imóvel onde se tem a palavra “foreiro” verifica que o detém como se proprietário fosse e o imóvel com características particulares. O particular apontado como proprietário do imóvel dispõe do bem da forma que deseja, sem qualquer impedimento por parte do município de Parnaíba/PI. Ao que se percebe na grande maioria das matrículas do município de Parnaíba/PI é a simples menção da palavra “foreiro” na matrícula do bem imóvel. Destarte, haver menção na matrícula do imóvel à existência de aforamento, esta descrição não tem o condão de comprovar, por si só, a regular constituição da enfiteuse. Desta feita, ausente prova da regular constituição da enfiteuse, assim como da prova do seu registro. Destaque-se que um dos princípios que rege a atividade notarial e registral é a fé pública. A fé pública é atribuída constitucionalmente ao notário e registrador, que atuam como representantes do Estado na sua atividade profissional. Atribuída por lei, a fé pública é uma forma de declarar que um ato ou documento está conforme os padrões legais, permitindo que as partes tenham segurança quanto a sua validade, até prova em contrário. Diz o artigo 3º da Lei n.º 8.935/94 que o “Notário, ou Tabelião, o Oficial de Registro, ou Registrador, são profissionais do direito dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”. Assim, o princípio da fé pública não só garante a legalidade de uma relação jurídica como também dá validade e segurança a esta relação prevenindo o conflito e a litigiosidade. Destarte, em se tratando de informações oficiais prestadas por quem goza de fé pública, presumem-se a veracidade delas. Sob esse enfoque, uma vez preenchidos os requisitos da usucapião, o direito à aquisição do domínio pleno assiste ao possuidor, visto que foreiro ele não é. Atendidos os requisitos necessários para a aquisição do domínio mediante a usucapião especial urbana, nos termos do art. 183 da Constituição Federal c/c o art. 1.240 do Código Civil, quais sejam, imóvel urbano, área de 250m², posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus de proprietário, sem oposição, morada habitual, pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos, é de ser reconhecida a prescrição aquisitiva do imóvel. Assim, e ante o que fora exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido e EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do CPC, para DECLARAR o DOMÍNIO do imóvel descrito na inicial, conforme memorial descritivo (mapa e memorial descritivo em anexo devendo esta sentença, juntamente com a sua certidão de trânsito em julgado, servir de título para a averbação ou registro (art. 172 da Lei de Registros Públicos) oportunamente, no Cartório de Registro de Imóveis competente, fazendo constar todas as exigências legais relativas a descrição do imóvel e a qualificação do adquirente, FÁTIMA MENDES DA SILVA, juntando cópia do mapa, memorial descritivo e ART. Faça constar, ainda, que a autora está sob o pálio da assistência judiciária, devendo todo o registro ser gratuito. Sucumbente o requerido, arcará com as custas, despesas processuais, bem como honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, os quais ficam suspensos antes a concessão da gratuidade da Justiça. Considerando que o Código de Processo Civil de 2015 suprimiu o Juízo de admissibilidade dos recursos realizado pelo primeiro grau, sem necessidade de nova conclusão, exceto na hipótese de embargos de declaração, em sendo interposta a apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (§ 1º, do art. 1.010, NCPC). Na hipótese de sobrevir apelação adesiva, no mesmo lapso, intime-se o recorrido adesivo para apresentar contrarrazões em 15 (quinze) dias (§ 2º, do art. 1.010, NCPC). Cumpridas as diligências legais, encaminhe-se ao e. Tribunal de Justiça. Publique-se, registre-se e intimem-se. Transitada em julgado a sentença, com as cautelas legais, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos. PARNAÍBA-PI, 12 de novembro de 2025. HELIOMAR RIOS FERREIRA Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba