Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
DESPACHO
AUTOR: EVANILSON GOMES DE ARAUJO, ROSANGELA FROTA DA SILVA ARAUJOREU: EMPRESA DE GESTAO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUI S/A, PEDRO ARAUJO, MARIA DO DESTERRO SILVA ARAUJO, FRANCISCO DELMIRO FORTES FILHO DESPACHO Verifico a ocorrência de erro material na sentença de ID 85689484, consistente na incorreta indicação do nome das partes. Nos termos do art. 494, I, do Código de Processo Civil, o magistrado pode, de ofício, corrigir inexatidões materiais sem que isso importe modificação do conteúdo decisório. Diante disso, corrija-se a sentença para que passe a constar da forma que segue: "Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por EVANILSON GOMES DE ARAÚJO e ROSANGELA FROTA DA SILVA ARAÚJO em face de EMGERPI - EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSO DO ESTADO DO PIAUÍ e PEDRO ARAÚJO, MARIA DO DESTERRO SILVA ARAÚJO e FRANCISCO DELMIRO FORTES FILHO O autor alega, em síntese, que, em 18/02/1976 o imóvel, objeto da lide, foi adquirido através de contrato de compra e venda ajustado entre a extinta COHABI e PEDRO ARAÚJO e MARIA DO DESTERRO SILVA ARAÚJO. Em 25 de fevereiro de 1993, a casa foi repassada a FRANCISCO DELMIRO FORTES FILHO, e, posteriormente, em 29 de abril de 1997, os autores firmaram com o Sr FRANCISCO DELMIRO o contrato de compra e venda da casa. Contudo, visando regularizar a situação do imóvel em apreço, o autor buscou a requerida, a qual não acolheu o pedido de registro do imóvel para o nome do demandante, sob alegação de que a procuração pública outorgada pelo mutuário Sr. FRANCISCO DELMIRO FORTES FILHO, não teria validade. Diante disso, requer-se na inicial que se proceda a transferência administrativa de titularidade do imóvel em favor dos autores. Indeferido pedido de gratuidade, id 4902941. Devidamente, citada a EMGERPI apresentou contestação (sob o ID nº 7224081). Preliminarmente, arguiu ilegitimidade ativa do autor e sua ilegitimidade passiva. No mérito, alega não ser possível a transmissão da titularidade do contrato para o nome do autor, tendo em vista que este adquiriu o referido imóvel sem a intervenção ou expressa autorização da EMGERPI. Assim, contradita as alegações de suposta ilicitude na sua recusa. Protesta por todos os meios de prova. A requerente apresentou réplica à contestação, id 7614044, reforçando as alegações e pedidos presentes na exordial e requereu o julgamento antecipado da lide. Decisão id 31471571, determinando a inclusão da cônjuge do polo ativo, ROSÂNGELA FROTA DA SILVA ARAÚJO bem como dos mutuários PEDRO ARAÚJO e MARIA DO DESTERRO SILVA ARAÚJO e do cedente FRANCISCO DELMIRO FORTES FILHO e cumprimento em id 31994631. Em id 59767113, contestação da parte FRANCISCO DELMIRO e id 45045103, contestação de PEDRO ARAÚJO E MARIA DO DESTERRO SILVA ARAÚJO. Os três contestantes não se opõem ao pedido autoral. Vieram-me os autos conclusos. Este é o breve relatório do necessário. Decido. FUNDAMENTAÇÃO In casu, é comportável o julgamento antecipado da lide, vez que a questão de mérito é unicamente de direito e em face da prova produzida ser estritamente documental, nos termos do art. 355, I, do CPC. PRELIMINARES DA ILEGITIMIDADE PASSIVA A requerida EMGERPI alega não ser parte legítima para integrar o polo passivo da ação, justificando que a quitação do imóvel em questão se deu enquanto o contrato ainda se encontrava registrado em nome do Sr. Pedro Araújo. Dessa forma, compete ao antigo mutuário, transferir ao autor o imóvel que lhe pertence e quem deverá integrar o polo passivo da ação. Contudo, a preliminar não merece acolhimento. Segundo o disposto no código de processo civil, especialmente o que consta no artigo 17 do diploma processual, para se postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade. Assim, resta evidenciado que o conceito de interesse processual é composto pelo binômio necessidade-adequação, refletindo a indispensabilidade do ingresso em juízo para a obtenção do bem/direito pretendido e se consubstanciando na relação de pertinência entre a situação material que se intenciona alcançar e o meio processual utilizado para tanto. No presente caso, verifica-se que o imóvel em discussão foi negociado, inicialmente, junto à EMGERPI e, após sucessivos instrumentos de compra e venda, o autor o adquiriu. Ainda, observe-se que a regularização e a transferência da titularidade do imóvel para o nome do autor depende de providências competentes à EMGERPI. Por conseguinte, tendo a parte autora formulado pedido de transferência do imóvel para seu nome e que o contrato foi firmado entre os requeridos, entendo que a EMGERPI, tanto possui evidente interesse, como possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. DA ILEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR (CESSIONÁRIO) A empresa ré alega que não pode o autor, transferir a titularidade do contrato para o seu nome, nem possui legitimidade ativa para ingressar em juízo, em nome próprio, em relação ao objeto da demanda, ao passo em que, o imóvel ainda permanece registrado sob o nome do seu primeiro adquirente. As condições da ação devem ser examinadas in statu assertionis, ou seja, conforme as alegações da parte na inicial. No caso, o autor afirma que é cessionário do contrato original de compra e venda que fora pactuado entre o mutuário e a COHAB - PI, o que caracteriza sua legitimidade ativa. Se a cessão era válida ou não, ou se é possível a outorga de escritura de compra e venda diretamente em favor da autora,
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06 Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0806207-11.2019.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer]
trata-se de questões de mérito, que não excluem a legitimidade ativa para o autor pleitear a adjudicação compulsória. Respeitados os entendimentos diversos, a circunstância de que a EMGERPI não figurou como anuente no “contrato de gaveta” é, no caso, irrelevante, pois é incontroverso que o financiamento foi quitado e, portanto, o imóvel saiu da esfera de disponibilidade da apelada. Dito isso, afasto ainda a arguição de ilegitimidade ativa do autor. Saneadas as preliminares, passo ao julgamento do mérito. MÉRITO Analisando o caso em apreço, observa-se que o negócio jurídico ora discutido se trata do chamado "contrato de gaveta". Não obstante essa modalidade de contratação não seja realizada nas formas convencionais de transmissão de propriedade, deve ser considerado válido. Isso porque a cessão de direitos sobre o imóvel se deu mediante o pagamento integral do valor acordado aos cedentes e mediante a quitação do saldo devedor do imóvel perante a Companhia habitacional. Com efeito, em obediência ao disposto na Lei 10.150/2000, o formalismo exacerbado não pode se sobrepor à probabilidade de um enriquecimento ilícito, o que seria mais danoso ao caso. O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto à companhia habitacional. Para os ministros da Primeira Turma, a intervenção do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor. No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771). Assim, ainda que não haja anuência da instituição financeira, ou, como no presente caso, da companhia habitacional, a transferência de financiamento realizada entre o mutuário primitivo e terceiro deve prevalecer sobre o negócio jurídico celebrado originariamente. Os demais Egrégios Tribunais têm seguido o mesmo entendimento, como segue in verbis: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Sentença de improcedência. Irresignação da autora. Autora que não era carecedora do direito de ação. Legitimidade ativa da cessionária, em exame statu assertionis das condições da ação. Autora que adquiriu o imóvel de mutuária, sem prévia anuência da CDHU. Existência de prévia anuência que é relevante antes da quitação do imóvel. Com a quitação, não há mais a possibilidade de retomada do imóvel pela CDHU, inexistindo também prejuízos à vendedora. Transferência à adquirente que era devida. Precedentes. Sentença reformada, para julgar procedente a adjudicação compulsória. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10042723620228260297 Jales, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 26/09/2023, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2023) APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL”. “CONTRATO DE GAVETA”. CESSÃO DE DIREITOS ORIUNDOS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA POR PARTE Da AGENTE FINANCEIRA (COHAPAR). DESNECESSIDADE. QUITAÇÃO INTEGRAL. SUB-ROGAÇÃO DOS NOVOS COMPRADORES (CESSIONÁRIOS) NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR ANTERIOR. ART. 22 DA LEI N.º 10.150/2000 E ART. 2.º DA LEI N.º 8.004/90. NÃO INCIDÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PEDIDO DE INVERSÃO COM BASE NO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. DESCABIMENTO. APELANTE VENCIDA NA DEMANDA. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR FORÇA DO DISPOSTO NO § 11 DO ART. 85 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0015540-50.2018.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: Juíza Elizabeth de Fátima Nogueira - J. 24.08.2020) (TJ-PR - APL: 00155405020188160030 PR 0015540-50.2018.8.16.0030 (Acórdão), Relator: Juíza Elizabeth de Fátima Nogueira, Data de Julgamento: 24/08/2020, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/08/2020) REMESSA NECESSÁRIA. NÃO CONHECIMENTO. APELAÇÃO. DIREITO ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CODHAB/DF, SUCESSORA DA SHIS. IMÓVEL ORIGINARIAMENTE EM NOME DA TERRACAP. DESTINAÇÃO PARA PROGRAMA HABITACIONAL. REQUISITOS LEGAIS PARA ADJUDICAÇÃO. CUMPRIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. EXCESSO. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. CABIMENTO. NATUREZA DECLARATÓRIA. 1. A ausência de condenação em desfavor de pessoa jurídica de direito público impede o conhecimento da remessa necessária. 2. A proibição de cessão de imóvel objeto de programa habitacional do Distrito Federal a terceiros termina com a implementação de todas as condições para a transmissão da propriedade em favor da pessoa contemplada originariamente, independentemente da anuência da CODHAB/DF, sucessora da SHIS. 3. Comprovada a condição de legítima cessionária dos direitos sobre o imóvel devidamente quitado, cabível a adjudicação compulsória ante a recusa injustificada da TERRACAP e da CODHAB/DF em outorgar a escritura definitiva de compra e venda ( CC, art. 1.418). 4. A adjudicação compulsória tem natureza de ação declaratória, não constituindo um proveito econômico inovador para a parte autora. O imóvel já lhe pertencia. A ação apenas determinou sua transferência, sendo cabível a fixação de honorários por apreciação equitativa. Precedentes desta Turma. 5. Remessa necessária não conhecida. Recurso voluntário conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF 07038734320208070018 DF 0703873-43.2020.8.07.0018, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 21/07/2021, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 28/07/2021) Destarte, como o contrato de financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta”, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, exarado no REsp: 1879358 SP 2021/0116205-2, in verbis: "(...) Registra-se que o contrato de financiamento perante a recorrida/COHAB não possui parcelas em atraso, desse modo, é de se aplicar a chamada "teoria do fato consumado", reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o contrato de gaveta já quitado (de acordo com o julgamento do Recurso Especial nº. 355.771). De modo contrário ao entendimento posto pelo E. Tribuna a quo, in casu, é totalmente aplicável à teoria do fato consumado, isso porque, decorre que o contrato de gaveta já fora quitado e o contrato de financiamento perante a COHAB não tem parcelas em atraso. Atente-se, que restou claramente comprovado pela recorrente que o preço ajustado entre as partes no contrato de gaveta foi devidamente quitado, conforme documentação apresentada junto à petição inicial, o que não obsta a validade do contrato e a transferência do financiamento do imóvel à recorrente, ainda mais após o falecimento do mutuário titular do contrato. (...)". (STJ - AREsp: 1879358 SP 2021/0116205-2, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Publicação: DJ 06/08/2021) Diante de todos os fatos e provas, entendo que o autor faz jus à regularização e titularização do imóvel em seu nome, independente da declaração de vontade da EMGERPI para a transmissão da propriedade imobiliária, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil. DISPOSITIVO Ex positis, JULGO PROCEDENTE o pedido, extinguindo o feito com resolução do mérito na forma do artigo 487, I do código de processo civil, para: a) Determinar à Ré, EMGERPI, que disponibilize os documentos necessários e efetive a transferência administrativa do imóvel localizado na Quadra 147, Casa 14, Conjunto Habitacional Itararé, Bairro Cristo Rei, em Teresina-PI para o nome dos autores, com respectivo registro no cartório de imóveis competente, se for o caso; b) Condenar a requerida EMGERPI ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fundamento no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Cumpridas as formalidades legais, arquivem-se com as cautelas de praxe, dando-se a respectiva baixa na distribuição. Proceda a Secretaria às devidas anotações e retificações, com a republicação da sentença exclusivamente para fins de ciência da correção. Cumpra-se. TERESINA-PI, 5 de dezembro de 2025. ELVANICE PEREIRA DE SOUSA FROTA GOMES Juiz(a) de Direito do(a) Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06