Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: JEFFERSON ALMEIDA ROCHA, LETICIA NARA ALVES FERREIRA, ASSOCIACAO ALPHAVILLE TERESINA, J C EMPREENDIMENTOS LTDA, TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., ALPHAVILLE URBANISMO S/A Advogado(s) do reclamante: SAMANTHA TARCIA ARAUJO, JANIO DE BRITO FONTENELLE, GABRIEL ATAIDE DA SILVA, JOSINO RIBEIRO NETO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JOSINO RIBEIRO NETO, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA
APELADO: ASSOCIACAO ALPHAVILLE TERESINA, J C EMPREENDIMENTOS LTDA, TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., ALPHAVILLE URBANISMO S/A, JEFFERSON ALMEIDA ROCHA, LETICIA NARA ALVES FERREIRA Advogado(s) do reclamado: JANIO DE BRITO FONTENELLE, ALICE POMPEU VIANA, SAMANTHA TARCIA ARAUJO, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA, GABRIEL ATAIDE DA SILVA, JOSINO RIBEIRO NETO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JOSINO RIBEIRO NETO, FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA EMENTA JUÍZO DE RETRATAÇÃO. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO RESCISÓRIA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE ADESÃO. INCIDÊNCIA DO CDC. INSCRIÇÃO INDEVIDA NO SERASA. NEGATIVA DE RESCISÃO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. REPETIÇÃO, EM DOBRO, DOS VALORES EFETIVAMENTE DESCONTADOS. COMPENSAÇÃO DANOS MORAIS. DANO IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. OBSERVÂNCIA DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA RECORRIDA. I.
Intimação - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR: 1ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0803564-17.2018.8.18.0140
Trata-se de JUÍZO DE RETRATAÇÃO nos autos da e Apelação Cível, interposta por TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e JC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, e RECURSO ADESIVO, interposto por JEFFERSON ALMEIDA ROCHA e LETICIA NARA ALVES FERREIRA, em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Teresina-PI, nos autos da Ação de Distrato c/c Pedido de Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, ajuizada contra o 1º Apelante pelo 2º Recorrente. II. Na sentença recorrida (id nº 5512713), o Magistrado de 1º Grau julgou parcialmente procedente os pedidos da Ação para declarar a rescisão do contrato em questão, revogando a tutela antecipada outrora deferida, declarou ainda a nulidade da cláusula que transfere a obrigação de pagar o IPTU antes da posse sobre o imóvel adquirido. Além disso, de forma preliminar reconheceu a ilegitimidade passiva da requerida ALPHAVILLE URBANISMO S.A., assim como reconheceu a prescrição no que se refere à nulidade e à restituição das taxas de corretagem de comissão. III. Julgando a presente Apelação, acordaram os componentes da 1ª Câmara Especializada Cível desta e. Corte, em conhecer das Apelações, para: “1) NEGAR PROVIMENTO ao 1º Apelo, interposto por TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e JC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS; e 2) DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso Adesivo, interposto por JEFFERSON ALMEIDA ROCHA e LETICIA NARA ALVES FERREIRA, a fim de determinar a) a repetição, EM DOBRO, dos valores pagos em IPTU, consistindo na devolução de todas as parcelas pagas pelo 2º Apelante, incidindo juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (arts. 405 e 406, do CC, e art. 161, § 1º, do CTN); 3) ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de compensação por danos morais ao 2º Apelante, incidindo juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (arts. 405 e 406, do CC, e art. 161, § 1º, do CTN) e correção monetária desde a data do arbitramento judicial do quantum reparatório (enunciado nº 362 da Súmula do STJ), ou seja, desde a data da sessão de julgamento (e não da publicação do Acórdão)”. IV. Remetidos os autos a esta relatoria, pelo Excelentíssimo Vice Presidente desta e. Corte, para realização do juízo de retratação. V. A Primeira Seção do c. STJ, no julgamento do Tema n. 122, vinculado aos Recursos Especiais Repetitivos nº 1.110.551/SP e n.º 1.111.202/SP, da relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador do imóvel quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. VI. Ao reconhecer responsabilidade solidária de compromissários compradores e vendedores, o c. STJ transferiu aos municípios a responsabilidade de estabelecer quem é o sujeito passivo do IPTU. VII. A legislação tributária teresinense prevê como contribuinte do IPTU “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título”, e, como responsável solidário, “os promitentes-compradores”, o que se coaduna com o teor da Súmula 399 do STJ. VIII. Para que o promitente comprador seja considerado responsável tributário pelo pagamento do IPTU, é necessário que ele seja “possuidor a qualquer título do imóvel”, conforme disposto nos Recursos Especiais Repetitivos ns. 1.110.551/SP e 1.111.202/SP e no art. 13 do Código Tributário Municipal de Teresina (LC Municipal n. 3.606/06). IX. Por essa razão, o STJ pacificou o posicionamento no sentido de que o promitente comprador somente pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas de IPTU geradas após a efetiva transmissão de sua posse direta, o que apenas é configurado com a entrega das chaves. Em consequência, o Tribunal Superior tem entendido pela abusividade da cláusula que transfere as despesas de IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. X. Precedentes do STJ e TJPI. XI. Acórdão de julgamento mantido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, “Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, nos termos do voto do(a) Relator(a): "em sede do juízo de retratação previsto no artigo 1.030, II, do Código de Processo Civil, mantenho in totum o Acórdão de julgamento proferido por esta 1ª Câmara Especializada Cível nos autos da Apelação nº 0803564-17.2018.8.18.0140.” SESSÃO ORDINÁRIA DO PLENÁRIO VIRTUAL DA 1ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina/PI, realizada no período de 18/07/2025 a 25/07/2025. Des. HILO DE ALMEIDA SOUSA Presidente Des. Dioclécio Sousa da Silva Relator RELATÓRIO
Trata-se de JUÍZO DE RETRATAÇÃO nos autos da e Apelação Cível, interposta por TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e JC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, e RECURSO ADESIVO, interposto por JEFFERSON ALMEIDA ROCHA e LETICIA NARA ALVES FERREIRA, em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Teresina-PI, nos autos da Ação de Distrato c/c Pedido de Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, ajuizada contra o 1º Apelante pelo 2º Recorrente. Na sentença recorrida (id nº 5512713), o Magistrado de 1º Grau julgou parcialmente procedente os pedidos da Ação para declarar a rescisão do contrato em questão, revogando a tutela antecipada outrora deferida, declarou ainda a nulidade da cláusula que transfere a obrigação de pagar o IPTU antes da posse sobre o imóvel adquirido. Além disso, de forma preliminar reconheceu a ilegitimidade passiva da requerida ALPHAVILLE URBANISMO S.A., assim como reconheceu a prescrição no que se refere à nulidade e à restituição das taxas de corretagem de comissão. Julgando a presente Apelação, acordaram os componentes da 1ª Câmara Especializada Cível desta e. Corte, em conhecer das Apelações, para: “1) NEGAR PROVIMENTO ao 1º Apelo, interposto por TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e JC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS; e 2) DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso Adesivo, interposto por JEFFERSON ALMEIDA ROCHA e LETICIA NARA ALVES FERREIRA, a fim de determinar a) a repetição, EM DOBRO, dos valores pagos em IPTU, consistindo na devolução de todas as parcelas pagas pelo 2º Apelante, incidindo juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (arts. 405 e 406, do CC, e art. 161, § 1º, do CTN); 3) ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de compensação por danos morais ao 2º Apelante, incidindo juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (arts. 405 e 406, do CC, e art. 161, § 1º, do CTN) e correção monetária desde a data do arbitramento judicial do quantum reparatório (enunciado nº 362 da Súmula do STJ), ou seja, desde a data da sessão de julgamento (e não da publicação do Acórdão)”. Remetidos os autos a esta relatoria, pelo Excelentíssimo Vice Presidente desta e. Corte, para realização do juízo de retratação. É o relatório. VOTO Da análise dos autos conclui-se que o Acórdão atacado se encontra em perfeita harmonia com a jurisprudência dos tribunais superiores. In casu, cinge-se a controvérsia acerca da discussão sobre a legalidade da obrigação do pagamento de IPTU pelo promitente comprador. Sobre o tema, a Primeira Seção do STJ, no julgamento do Tema n. 122, vinculado aos Recursos Repetitivos nº 1.110.551/SP e nº 1.111.202/SP, da relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador do imóvel, quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, in litteris: STJ. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08. (STJ - REsp: 1110551 SP 2008/0269892-3, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 10/06/2009, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: 20090618 --> DJe 18/06/2009) Nesse mesmo sentido, verbis: STJ. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. A Primeira Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial repetitivo 1.110.551/SP, da relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, consolidou a tese segundo a qual tanto o promitente comprador do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, cabendo à legislação do município eleger o sujeito passivo do tributo, a fim de contemplar qualquer das situações previstas no CTN, podendo a autoridade administrativa optar por um ou por outro (desde que previstos na legislação), de modo a facilitar o procedimento de arrecadação. 2. Agravo Interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1908950 SP 2020/0320736-8, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 14/06/2021, T2 - SEGUNDA TURMA). Ademais, de acordo com o art. 34 do CTN, o sujeito passivo da obrigação tributária “é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. Desse modo, não há que se falar em obrigação exclusiva do promitente comprador ao pagamento do IPTU, haja vista que o entendimento do STJ, na verdade, reconheceu a responsabilidade solidária entre os compromissários compradores e vendedores ao pagamento do referido imposto, em conformidade com o art. 34 do CTN, cabendo, portanto, aos municípios estabelecerem quem é o sujeito passivo do IPTU. In casu, tendo em vista que se trata de contrato de promessa de compra e venda, na qual o promitente comprador ainda não possui a propriedade plena do imóvel, o proprietário vendedor, ainda que munido de contrato de compra e venda, deve continuar como sujeito passivo da obrigação tributária. Nesse sentido já se decidiu as Câmaras Reunidas Cíveis desta e. Corte, no julgamento da Reclamação nº 0000449-87.2017.8.18.0000, da Relatoria do Desembargador Aderson Antônio Brito Nogueira, cujo Acórdão transitado em julgado incorporo ao presente voto nos seguintes termos: Versa o caso acerca da legalidade da transferência contratual ao promitente-comprador da despesa relativa ao IPTU antes da entrega das chaves do imóvel e a compatibilidade do acórdão impugnado com o entendimento do STJ, na medida em que determinou a restituição, de forma simples, pela reclamante (ALPHAVILLE URBANISMO S/A) em favor do promitente-comprador dos valores por ele recolhidos do referido imposto. Neste ensejo, aponta como paradigma a decisão proferida no REsp n° 1110551/SP em 10/06/2009 - “Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU”. Nesse contexto, deve prevalecer a regra de que enquanto não efetivada a transferência do imóvel, por escritura pública, o proprietário vendedor, ainda que munido de contrato de compra e venda, continua como sujeito passivo da obrigação tributária. Não subsistem, pois, os argumentos do reclamante, estando a decisão impugnada em consonância com a jurisprudência do STJ. Por certo, segundo a orientação firmada pelo STJ, ao município cabe definir a responsabilidade tributária pela mencionada obrigação (“Súmula 399 do STJ: Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”). Nesta medida, de acordo a norma municipal, a promitente-vendedora (construtora/reclamante) e o promitente-comprador são solidariamente responsáveis pela exação. Assim preveem os arts. 13 e 14, parágrafo único, do CTM (Teresina), in verbis: “Art. 13. Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Parágrafo único. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Art. 14. O IPTU constitui ônus real, acompanhando o imóvel em todas as mutações de domínio. Parágrafo único. Respondem solidariamente pelo pagamento do imposto os promitentes compradores, o titular do domínio pleno, o titular de direito de usufruto, uso ou habitação, o possuidor titular de direito real sobre bem imóvel alheio, ainda que pertencente a qualquer pessoa física ou jurídica de direito público ou privado, isenta do imposto ou a ele imune. (Parágrafo único com redação dada pela Lei Complementar nº 5.093, de 28/09/ 2017)” Veja-se, no mesmo sentido, o teor do referido julgado paradigma (STJ - REsp n° 1110551/SP): “TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08. (STJ - REsp: 1110551 SP 2008/0269892-3, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 10/06/2009, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: 20090618 --> DJe 18/06/2009)” Quanto à solidariedade dos sujeitos (promitente-vendedor e promitente-comprador) para o pagamento do imposto, como visto, não resta dúvida. Ocorre que a questão controvertida na demanda, em verdade, diz respeito ao marco temporal desta responsabilidade; ou seja, o momento em que surge para o promitente-comprador a obrigação - solidária - pelo pagamento tributo. Discute-se, para tanto, a possibilidade de a reclamante (promitente-vendedora) estabelecer/transferir CONTRATUALMENTE a obrigação pelo pagamento do IPTU exclusivamente ao promitente-comprador no ato de assinatura do contrato de promessa e compra e venda, antes mesmo da imissão do futuro adquirente na posse do bem (antes da entrega das chaves). Com efeito, dirimindo a controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça, posteriormente à decisão fixada no julgado paradigma de 10/06/2009 (REsp n° 1110551/SP), esclareceu e decidiu pela ilegalidade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a responsabilidade exclusiva pelo pagamento do IPTU antes de sua imissão na posse do imóvel (antes da entrega das chaves). Nestes termos, colho os julgados a seguir: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1.LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. [...] 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ; AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)” “PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. TESE DO RECURSO ESPECIAL QUE DEMANDA REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. A PARTIR DA POSSE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 83/STJ. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2. A tese defendida no recurso especial demanda reexame de cláusulas contratuais e do contexto fático e probatório dos autos, vedados pelas Súmulas n° 5 e 7/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. Súmula n° 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ; AgInt no AREsp 908.415/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 22/03/2017)” “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1570780 SP 2019/0251669-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)” “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Tendo o Tribunal de origem concluído pela legitimidade passiva da recorrente é inviável a pretensão recursal que busca demonstrar o contrário, uma vez que tal providência demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 3. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação da parte agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese ora examinada. 4. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1839792 RJ 2019/0285574-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2020)” No mesmo sentido, posiciona-se a jurisprudência nacional: “DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. CULPA DO COMPRADOR. RESCISÃO DO AJUSTE. IPTU. SATI. RESTITUIÇÃO DEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RESPEITO AO DEVER DE PRÉVIA INFORMAÇÃO. I - As obrigações de IPTU possuem natureza propter rem, vinculando a obrigação à titularidade e posse da unidade que se insere no imóvel (art. 1345 do CC). Assim, o pagamento dos respectivos valores somente é devido pelo adquirente a partir da disponibilização do imóvel, com a efetiva entrega das chaves. II - É lícito que o valor referente à comissão de corretagem seja exigido do consumidor, desde que haja previsão da transferência desse ônus no contrato de promessa de compra e venda, ou em momento pré-contratual, destacando-se o valor do imóvel do montante correspondente à comissão de corretagem, conforme RESP 1.599.511/SP, julgado pelo rito dos recursos especiais repetitivos. III - É abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliário, uma vez que o dever de prestar esclarecimentos é inerente à celebração do contrato, estando ligado inclusive ao dever de informação. IV - Deu-se parcial provimento ao recurso das rés. (TJDFT; Acórdão 1282611, 07170456820188070003, Relator: JOSÉ DIVINO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 9/9/2020, publicado no DJE: 1/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DO BEM - DANOS MATERIAIS DEVIDOS - DESPESAS DE CONDOMÍNIO E IPTU DO IMÓVEL ADQUIRIDO - RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO COM BASE NA CONDENAÇÃO. Restando devidamente comprovado o atraso injustificado na entrega dos imóveis adquiridos na planta, cabível a indenização pelo dano material comprovadamente despendido pelo Autor, referente ao pagamento de aluguel. Até a efetiva posse do comprador, o pagamento das despesas de condomínio e dos demais encargos incidentes sobre o imóvel, tais como IPTU, são de responsabilidade das vendedoras. O artigo 85, do Código de Processo Civil, no seu § 2º, estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor e que tal verba será fixada entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, em atenção ao grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como ao trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Inaplicável, no arbitramento de honorários advocatícios, o critério do valor da causa quando há condenação, mormente se o seu resultado gerar uma verba honorária que remunera de forma digna o procurador da parte. (TJ-MG - AC: 10000200148963001 MG, Relator: Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 20/05/2020, Data de Publicação: 21/05/2020)” “APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. Atraso no encaminhamento da liberação do valor do FGTS para pagamento do saldo devedor e entrega das chaves. Responsabilidade do promitente comprador. Situação que afasta pretensão indenizatória por perda de uma chance e danos morais. Ausência de ato ilícito ou irregular atribuível à ré. IPTU e Condomínio. Responsabilidade da ré vendedora pelo pagamento antes da entrega das chaves. Entendimento pacificado no STJ. (...).(Apelação Cível, Nº 70083981001, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em: 31-08-2020)” Em sessão de julgamento, datada de 06/11/2020, depois de muito debate sobre o tema, em caso idêntico e nesta linha de entendimento, este órgão de julgamento assim também decidiu, nos termos do voto condutor da lavra do eminente Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho: “RECLAMAÇÃO. RESOLUÇÃO Nº 03/2016 DO STJ. DECISÃO DE TURMA RECURSAL ESTADUAL. GARANTIA DA OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 399 DO STJ. ACÓRDÃO DE JULGAMENTO DO RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS Nº 1.110.551/SP Nº 1.111.202/SP. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR PELO IPTU A PARTIR DE SUA IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO STJ. RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE. 1. No presente caso, o Reclamante pugna pela cassação da decisão reclamada, que, ao julgar os Embargos Declaratórios no Recurso Inominado nº 0019653-56.2013.8.18.0001, reconheceu a existência de sua obrigação civil de restituir, de forma simples, os valores cobrados a título de IPTU do autor da demanda, referente a períodos anteriores à imissão deste na posse do bem. 2. O Reclamante demonstrou que, em 10/06/2009, a Primeira Seção do STJ, no julgamento do Tema n. 122, vinculado aos Recursos Especiais Repetitivos nº 1.110.551/SP n.º 1.111.202/SP, da relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. 3. A legislação tributária teresinense (art. 13 e 14 do Código Tributário Municipal de Teresina) prevê, como contribuinte do IPTU, “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título”, e, como responsável solidário pelo pagamento do IPTU, “os promitentes-compradores”, como é o caso do litisconsorte, o que se coaduna com o teor da Súmula 399 do STJ. 4. A premissa para que o promitente-comprador configure como responsável tributário solidário pelo IPTU é o fato de ele “ser possuidor a qualquer título”, conforme disposto nos Recursos Especiais Repetitivos nº 1.110.551/SP e nº 1.111.202/SP e no art. 13 do Código Tributário Municipal de Teresina (LC Municipal nº 3.606/06). Dito de outra forma, o promitente-comprador somente será responsável solidário pelo IPTU quando ele for “possuidor a qualquer título”. 5. Por essa razão, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a sua jurisprudência no sentido de que o promitente-comprador somente pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas de IPTU geradas após a efetiva transmissão de sua posse direta, o que apenas é configurado com a entrega das chaves. Em consequência, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido ser abusiva cláusula que transfere as despesas de IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 6. In casu, o acórdão reclamado condenou o ora Reclamante, promitente-vendedor, à restituição dos valores pagos a título de IPTU, pelo litisconsorte, promitente-comprador, referentes, tão somente, ao período anterior à entrega das chaves, ou seja, referentes ao período no qual o promitente-comprador ainda não havia sido emitido na posse do bem. Por essa razão, não há falar em violação ao entendimento consagrado no Tema n. 122, (Recursos Especiais Repetitivos nº 1.110.551/SP e nº 1.111.202/SP) por parte do acórdão reclamado. 7. RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE. (TJPI | Reclamação Nº 2017.0001.000517-4 | Relator: Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho | Câmaras Reunidas Cíveis | Data de Julgamento: 06/11/2020)” Nesse sentido vejamos recente precedente das Câmaras Reunidas de Direito Civil desta e. Corte: TJPI. RECLAMAÇÃO. RESOLUÇÃO N. 03/2016 DO STJ. DECISÃO DE TURMA RECURSAL ESTADUAL. GARANTIA DA OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 399 DO STJ. ACÓRDÃO DE JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS NS. 1.110.551/SP E 1.111.202/SP. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR PELO IPTU A PARTIR DE SUA IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO STJ. RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE. I.
Trata-se de Reclamação interposta por ALPHAVILLE URBANISMO S.A. contra decisão proferida pela 1ª Turma Recursal Cível de Teresina – PI, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual nº 0024785-31.2012.8.18.0001. II. O Juiz sentenciante entendeu pela procedência em parte do pedido inicial, para 1. DECRETAR a Nulidade de Cláusula Contratual que permite a cobrança de valores relacionados a taxa de organização de evento, taxa de corretagem e a referente ao pagamento do IPTU (Imposto predial e territorial urbano); 2. DETERMINAR que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU relativo aos anos vindouros até a data da efetiva entrega do imóvel, nos termos do memorial descritivo do imóvel seja das empresas demandadas; 3. CONDENAR AS Requeridas, solidariamente, ao pagamento, a título de repetição de indébito, no importe de R$ 13.607,48 (treze mil seiscentos e sete reais e quarenta e oito centavos), acrescidos de juros de 1% a.m., desde a citação e correção monetária a partir do ajuizamento da ação, com base na tabela expedida pela Justiça Federal; 4. CONDENAR as Requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de indenização por danos morais (...). III. ALPHAVILLE URBANISMO S.A. interpôs Recurso Inominado e a Turma Recursal entendeu pelo provimento parcial do recurso, afastando a condenação ao pagamento de danos morais e à devolução dos valores pagos a título de corretagem, porém mantendo a r. sentença proferida nos seus demais termos. IV. Irresignado, ALPHAVILLE URBANISMO S.A. interpôs a presente Reclamação. Em suas razões, o Reclamante aduz, em suma, que a presente Reclamação merece ser acolhida, haja vista que o acórdão reclamado diverge da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, emanada em sede de julgamento de Recurso Repetitivo e Súmula. Sustenta que já se consolidou a jurisprudência do STJ de que o promitente comprador de um imóvel é responsável pelo pagamento do IPTU, devendo assim, a Reclamação ser julgada procedente para que seja cassado o acórdão reclamado e afastada a condenação de devolução dos valores pagos a título de IPTU. V. A Primeira Seção do c. STJ, no julgamento do Tema n. 122, vinculado aos Recursos Especiais Repetitivos nº 1.110.551/SP e n.º 1.111.202/SP, da relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador do imóvel quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. VI. Ao reconhecer responsabilidade solidária de compromissários compradores e vendedores, o c. STJ transferiu aos municípios a responsabilidade de estabelecer quem é o sujeito passivo do IPTU. VII. A legislação tributária teresinense prevê como contribuinte do IPTU “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título”, e, como responsável solidário, “os promitentes-compradores”, o que se coaduna com o teor da Súmula 399 do STJ. VIII. Para que o promitente comprador seja considerado responsável tributário pelo pagamento do IPTU, é necessário que ele seja “possuidor a qualquer título do imóvel”, conforme disposto nos Recursos Especiais Repetitivos ns. 1.110.551/SP e 1.111.202/SP e no art. 13 do Código Tributário Municipal de Teresina (LC Municipal n. 3.606/06). IX. Por essa razão, o STJ pacificou o posicionamento no sentido de que o promitente comprador somente pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas de IPTU geradas após a efetiva transmissão de sua posse direta, o que apenas é configurado com a entrega das chaves. Em consequência, o Tribunal Superior tem entendido pela abusividade da cláusula que transfere as despesas de IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. X. Precedentes do STJ e TJPI. XI. Reclamação conhecida e julgada improcedente. (TJPI | Reclamação Nº 0000785-91.2017.8.18.0000 | Relator: Des. Dioclecio Sousa da Silva | Câmaras Reunidas Cíveis | Data de Julgamento: 28/02/2025) Desse modo, entendo que o julgado combatido está em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, jurisprudência firmada neste e. TJPI e demais tribunais pátrios, impondo-se o desprovimento da presente Reclamação. Por fim, insta salientar que, com o advento do novo Código de Processo Civil, positivou-se o dever dos tribunais observarem sua própria jurisprudência ao decidir casos semelhantes. Veja-se: “Art. 926. Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente.” Tal preceito passa ao largo de constituir-se em mera retórica; em verdade, implica diretamente na segurança jurídica e, por consequência, na estabilidade e previsibilidade das diversas relações sociais desenvolvidas pelos jurisdicionados, sejam econômicas, familiares, etc. Assim, em observância ao dever de estabilização e uniformização da sua jurisprudência, deve este órgão colegiado observar as decisões já firmadas para casos semelhantes ao que ora se julga, motivo pelo qual é imperioso a manutenção do Acórdão reanalisado. Constata-se que o Acórdão proferido por esta 1ª Câmara Especializada Cível no julgamento da Apelação nº 0803564-17.2018.8.18.0140 encontra-se em harmonia com o precedente do Superior Tribunal de Justiça. DISPOSITIVO
ANTE O EXPOSTO, com base nas razões expendidas, em sede do juízo de retratação previsto no artigo 1.030, II, do Código de Processo Civil, mantenho in totum o Acórdão de julgamento proferido por esta 1ª Câmara Especializada Cível nos autos da Apelação nº 0803564-17.2018.8.18.0140. É como voto. Teresina(Pi), data e assinatura eletrônicas.