Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s) do reclamante: MONNALYZA SODRE DE FREITAS, AMANDA DA SILVA LEAO, LUCAS ADORNO DE PAIVA
APELADO: JOSE DE ARIMATEA MENDES DE ARAUJO Advogado(s) do reclamado: RODOLFO CHIQUINI DA SILVA RELATOR(A): Desembargador HILO DE ALMEIDA SOUSA EMENTA DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO LIMITADO A 15%. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 A CONTRATOS ANTERIORES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconheceu o direito do promitente comprador à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado em 2016, com retenção de 15% dos valores pagos em favor da vendedora e restituição do remanescente em parcela única, devidamente corrigido e acrescido de juros, além de condenação em custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é cabível percentual de retenção de 15% diante da alegação de culpa do comprador; (ii) é legítima a restituição parcelada dos valores pagos, com base na Lei nº 13.786/2018; (iii) é aplicável a referida norma a contrato celebrado antes de sua vigência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi firmado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, o que afasta sua aplicação. 4. A fixação de retenção em 15% está em consonância com a jurisprudência do STJ, diante da ausência de comprovação de prejuízos extraordinários pela vendedora. 5. A restituição em parcela única é compatível com a Súmula nº 543 do STJ e com os princípios do Código de Defesa do Consumidor. 6. A condenação em honorários e custas processuais foi corretamente ajustada, diante da sucumbência mínima do autor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "Não se aplica a Lei nº 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de percentual razoável. É devida a restituição em parcela única das quantias pagas, quando ausente previsão contratual de parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ”. __________________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; LINDB, art. 6º; CDC, arts. 2º e 3º; CPC, art. 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24.08.2020; TJ-GO, Apelação Cível 5167372-42.2022.8.09.0178; TJ-MT, Apelação Cível 1020957-81.2021.8.11.0003. ACÓRDÃO
Intimação - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR: 1ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0804449-91.2023.8.18.0031 Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que são partes as acima indicadas, Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a). RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, inconformada com a sentença de mérito proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga, ajuizada por JOSÉ DE ARIMATEA MENDES DE ARAÚJO. A sentença que julgou os embargos de declaração (ID 23778174), declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda, autorizando-se a retenção em favor da empresa/ré de 15% (quinze por cento) do valor pago e a restituição imediata, em parcela única, do restante devidamente corrigido monetariamente pela tabela prática do TJPI, desde o desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito e julgado, a ser fixado em liquidação de sentença. Em razão da sucumbência mínima, condenou a parte ré em custas e honorários advocatícios em 10% (dez por cento), sobre o valor atualizado da condenação. Em suas razões recursais (ID 23778175), a apelante sustenta, em síntese: (i) a existência de culpa exclusiva do promitente comprador, pelo inadimplemento contratual, a justificar majoração do percentual de retenção para além dos 10% fixados; (ii) a necessidade de devolução dos valores de forma parcelada, com base nas peculiaridades do mercado de loteamentos, argumentando ainda pela inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ ao caso concreto; (iii) a vigência da Lei 13.786/2018, especialmente do art. 32-A, ao caso sob exame, a legitimar regras mais favoráveis à retenção e parcelamento da restituição; (iv) a necessidade de cassação da sentença, por desconsiderar as especificidades do contrato de compra e venda de lote urbano, com entrega imediata da posse, e os prejuízos sofridos pela vendedora em razão da frustração contratual. Contrarrazões foram ofertadas por JOSÉ DE ARIMATEA MENDES DE ARAÚJO sob ID 23778181, aduzindo, em síntese: (i) a inexistência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, com possível violação ao princípio da dialeticidade; (ii) a inaplicabilidade da Lei 13.786/2018, posto que o contrato foi firmado em 05 de agosto de 2016, anterior à vigência da referida norma; (iii) a adequação da sentença ao entendimento consolidado do STJ e de diversos Tribunais, especialmente quanto à restituição em parcela única e limitação da retenção a 10%;(iv) a violação do direito do consumidor, caso se admitisse maior penalidade sem demonstração concreta de prejuízos; (v) a possibilidade jurídica da resolução contratual por iniciativa do comprador, com fundamento nas Súmulas 543 do STJ e 01 do TJSP, e no art. 478 do Código Civil. É o relatório. VOTO DO RELATOR I – DA ADMISSIBILIDADE Observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento. II – DA PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE A peça recursal apresentada pelo apelante ataca de forma específica e direta os fundamentos da sentença extintiva, motivo pelo qual não se acolhe a preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade. Assim, não se trata de recurso genérico ou dissociado dos fundamentos da sentença, mas de impugnação suficientemente motivada, revelando-se presente o pressuposto recursal da regularidade formal. É consabido que o princípio da dialeticidade exige a exposição clara dos fundamentos de fato e de direito que ensejam a irresignação contra a decisão atacada, o que se observa no presente caso, inviabilizando o não conhecimento da apelação. III – DO MÉRITO A controvérsia devolvida a esta Egrégia Câmara Cível restringe-se à análise da insurgência recursal interposta por PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença que, após julgamento de embargos de declaração, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e determinou a restituição imediata, em parcela única, de 85% dos valores pagos pelo autor, autorizando retenção de 15% em favor da empresa-ré, com correção monetária pela Tabela Prática do TJPI desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, além de condenar a parte ré, ora apelante, ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, à luz do art. 86, parágrafo único, do CPC. Inicialmente, destaca-se que o contrato em litígio foi firmado em 05/08/2016, ou seja, em momento anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (conhecida como “Lei do Distrato”), a qual somente produziu efeitos a partir de 27 de dezembro de 2018. Dessa forma, inexiste aplicabilidade da novel legislação ao presente feito, por força do princípio da irretroatividade das normas jurídicas, nos termos do art. 6º da LINDB. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC. Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10209578120218110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 30/01/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2024) RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. FORMA DE DEVOLUÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1.Presentes a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, bem como pelo adquirente que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, revela-se autêntica a existência de relação de consumo, pelo que se reconhece a incidência do CDC. 2.É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ. 3.Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a cumulação das cláusulas referentes à multa penal e ao percentual de retenção reflete uma percentagem abusiva contra o consumidor, porquanto perfaz quantia superior ao máximo admitido pela jurisprudência pátria, a saber, 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo compromitente. 4.As disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a contratos firmados antes da sua entrada em vigor, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito. 5.Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6. Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema 577, STJ). 7.A majoração da verba honorária mostra-se cabível, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023) Com relação à possibilidade de retenção de percentual sobre os valores pagos, a sentença recorrida, uma vez corrigida pelos embargos de declaração acolhidos (ID 23778174), fixou em 15% o percentual de retenção em favor da empresa vendedora. Tal fixação encontra-se em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual razoável, geralmente até 25%, desde que justificado pelos custos comprovadamente suportados pelo promitente vendedor. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020) No caso sub judice, a apelante não comprovou, de forma individualizada, os prejuízos efetivamente suportados com a rescisão do contrato, limitando-se a alegações genéricas sobre a crise do setor imobiliário, despesas administrativas, custos operacionais e fruição do imóvel, sem que nenhuma dessas supostas perdas tenha sido demonstrada nos autos. Dessa forma, mostra-se acertada a fixação da retenção em 15%, conforme determinado na sentença, sendo tal montante adequado à jurisprudência majoritária e ao princípio da razoabilidade. Quanto à forma de restituição, a apelante insurge-se contra a determinação de devolução em parcela única, postulando o parcelamento do valor remanescente sob o argumento de que a restituição imediata comprometeria seu fluxo de caixa e traria prejuízos ao empreendimento. A pretensão, no entanto, não merece prosperar. Como já exposto, o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, cuja previsão de restituição parcelada exige cláusula contratual expressa, inexistente nos autos. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor é plenamente aplicável à relação jurídica entabulada entre as partes, mesmo tratando-se de loteamento, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC, o que impõe o respeito à Súmula 543 do STJ, que estabelece: Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Portanto, ausente previsão contratual expressa de devolução parcelada, e inexistindo fundamentos jurídicos ou fáticos para flexibilização da súmula vinculante, a determinação de restituição em parcela única mostra-se adequada e legalmente fundamentada. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCIS ÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA N. 543 DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula n. 543 do STJ). 2. "Não se conhece do Recurso Especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula n. 83 do STJ). 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2114137 RJ 2022/0119873-0, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/03/2023) No que tange à sucumbência, a sentença embargada reconheceu que a parte autora foi vencedora na quase totalidade do pedido, e por isso, corrigiu o erro material quanto à condenação em honorários, atribuindo-os integralmente à parte ré, em observância ao art. 86, parágrafo único, do CPC, devendo ser mantida. IV - DO DISPOSITIVO
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO à apelação interposta por PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau, conforme redação resultante do julgamento dos embargos de declaração. Considerando o improvimento do recurso, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valo da condenação. É como voto. DECISÃO Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a). Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): ANTONIO LOPES DE OLIVEIRA, DIOCLECIO SOUSA DA SILVA e HILO DE ALMEIDA SOUSA. Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ROSANGELA DE FATIMA LOUREIRO MENDES. SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 5 de dezembro de 2025. Teresina, 15/12/2025