Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARIA ROSICLEIA COSTA SOUSA
REU: HORIZONTE INCORPORADORA LTDA. - EPP SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara da Comarca de Picos DA COMARCA DE PICOS Rua Professor Porfírio Bispo de Sousa, DNER, PICOS - PI - CEP: 64607-470 PROCESSO Nº: 0804667-19.2023.8.18.0032 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Cláusulas Abusivas] Vistos etc.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e antecipação dos efeitos da tutela, ajuizada por MARIA ROSICLEIA COSTA SOUSA em face de HORIZONTE INCORPORADORA LTDA., já qualificados. A parte autora pretende a rescisão contratual relativa ao compromisso de compra e venda de lote situado no Loteamento Jardim Horizonte, Bairro Belo Norte, Picos-PI, bem como a devolução das quantias pagas, alegando a existência de cláusulas abusivas e desequilíbrio contratual. Segundo afirma, celebrou contrato em 22/06/2014 para aquisição de lote identificado na Quadra 30, Lote 06, pelo valor de R$ 14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais), tendo efetuado o pagamento da entrada no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), e parcelas mensais de R$ 208,00 (duzentos e oito reais), divididas em 60 (sessenta) prestações, consoante instrumento contratual anexado aos autos (id. 45736954). Sustenta que o contrato contém cláusulas abusivas, especialmente aquelas que preveem irretratabilidade, multa elevada e retenção excessiva dos valores pagos, bem como a previsão de devolução tardia das quantias, o que reputa incompatível com as normas de proteção ao consumidor. A autora argumenta, ainda, que buscou rescindir administrativamente o contrato, mas a requerida teria se recusado a formalizar a rescisão e proceder à restituição dos valores, motivo pelo qual requer a declaração de nulidade das cláusulas tidas por abusivas e a devolução de aproximadamente R$ 12.480,00 (doze mil quatrocentos e oitenta reais), equivalentes aos valores pagos, com retenção máxima de 10% (dez por cento) ou percentual que o Juízo entender devido, além de tutela antecipada para suspender quaisquer cobranças. Juntou documentos (id. 45736945). Conforme decisão de id. 45946300, a tutela de urgência restou indeferida, razão pela qual a parte autora interpôs agravo de instrumento, o qual foi negado provimento (id. 70679473). A parte ré, devidamente citada, apresentou contestação (id. 52326955), na qual sustenta a inexistência de abusividade contratual e alegou que a autora quitou apenas 50 (cinquenta) parcelas, totalizando R$ 10.400,00 (dez mil e quatrocentos reais), permanecendo inadimplente desde novembro de 2018, usufruindo do imóvel sem contraprestação. Assevera inexistir justa causa para a rescisão e requer a improcedência da ação, afirmando que as cláusulas contratuais refletem a vontade das partes e estão em conformidade com a legislação aplicável. Sustenta que, em caso de rescisão por culpa do comprador, é permitida a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, a cobrança de multa contratual e indenização pela fruição do imóvel. A autora apresentou réplica (id. 56851777) na qual reafirma a possibilidade de rescisão unilateral por parte do comprador e sustenta que a retenção deve se limitar entre 10% e 20% dos valores pagos. As partes foram instadas a produzir provas conforme despacho de id. 62421762, a parte autora se manifestou pelo julgamento da lide (id. 62609990), e a parte ré permaneceu inerte, ao que restou encerrada a fase instrutória conforme despacho de id. 74011674. É o relatório. DECIDO. O processo está em ordem, as partes estão bem representadas, presentes as condições da ação e os pressupostos processuais bem como a ampla defesa e o contraditório, o que afasta qualquer argumento de vício no procedimento. Não há preliminares. Passo ao mérito. A controvérsia cinge-se à existência ou não de justa causa para a rescisão, à eventual abusividade das cláusulas contratuais que preveem irretratabilidade e retenção elevada, e ao percentual que deve ser restituído à autora. Diante da natureza da relação jurídica, aplica-se o art. 6º, inciso VIII, do CDC, sendo cabível a inversão do ônus da prova em favor da consumidora, parte hipossuficiente técnica e economicamente. Consta dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em 2014, com previsão de pagamento parcelado e possibilidade de rescisão em caso de inadimplemento, estipulando-se multa de 50% e devolução do saldo ao comprador em até 180 dias, como previsto na Cláusula 7ª do instrumento contratual. A parte autora sustenta que não recebeu o lote pretendido e que tais cláusulas são abusivas, por afrontarem o equilíbrio contratual e estabelecerem penalidade excessivamente onerosa, o que justificaria a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio da avença. A ré, por sua vez, afirma que a autora usufruiu do imóvel por anos, não alegando antes qualquer divergência sobre o lote adquirido, tendo permanecido inadimplente desde 2018. Argumenta que o contrato é claro, fruto da autonomia privada, e que a multa de 50% encontra respaldo legal e jurisprudencial, sobretudo após a edição da Lei 13.786/2018. Alega ainda que, além da multa, são devidos custos de fruição e demais encargos decorrentes da ocupação do bem. A rescisão contratual, consiste em direito potestativo da parte autora. E, ainda que inadimplente, o compromissário comprador pode pedir a rescisão do contrato e reaver os valores pagos, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Assim, impõe-se a consequente devolução dos valores pagos pela parte autora, como resultado da própria resolução, contudo de modo parcial. Nesse ponto reside a controvérsia dos autos. Conforme o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula n. 543 do E. Superior Tribunal de Justiça). A retenção de parte do valor pelo vendedor se faz necessária para a recomposição dos prejuízos resultantes do rompimento do contrato. O contrato estipula, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção de 50% (cinquenta por cento) de todo o valor pago do parcelamento até a data da rescisão, a título de multa rescisória. No entanto, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmou-se o entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a retenção de valores pela vendedora deve variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a fim de compensar as despesas administrativas e operacionais. Portanto, o percentual previsto no contrato se mostra incompatível com tal entendimento. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO PELO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A ORIENTAÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É orientação deste Superior Tribunal de Justiça que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% -ou percentual reduzido em casos justificados - dos valores pagos pela parte adquirente, suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e compensá-lo pelo rompimento unilateral do contrato. 2. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n.2.104.313/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024). Assim, tendo em conta também a existência de gastos administrativos do réu e dos próprios investimentos realizados, entendo como abusiva a retenção prevista no instrumento contratual. Assentadas tais premissas, é possível concluir que o consumidor faz jus ao distrato unilateral, com a consequente restituição dos valores pagos num patamar variável entre 10% e 25%. Cabe ressaltar, ainda, a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Nesta senda, impõe-se o reconhecimento da nulidade da cláusula sétima, devendo a restituição dos valores pagos observar retenção no importe de 20% (vinte e cinco por cento), a título de compensação por despesas administrativas. Reconhecido o descumprimento contratual por parte da ré, a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução à autora de 80% (oitenta por cento) das quantias pagas, corrigidas monetariamente desde cada desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.
Ante o exposto, e por tudo que dos autos consta, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado pela parte autora, nos termos do art. 487, I, do CPC, para DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda referente ao lote nº 06 da quadra 30 do Loteamento Jardim Horizonte, assim como DECLARAR nula a cláusula contratual que prevê retenção abusiva de valores pagos, reconhecendo sua inaplicabilidade ao caso concreto; CONDENO a requerida à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela autora, devidamente corrigidos pelo IPCA-E desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, e somente pela SELIC a partir de 30/08/2024. Julgo EXTINTO o processo COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC/2015. CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação atualizado. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. PRI e Cumpra-se. PICOS-PI, 4 de dezembro de 2025. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara da Comarca de Picos