Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: ADRIANA BRUNER GOMES Advogado(s) do reclamante: MAURICIO BARROSO GUEDES, MAURO FONSECA DE MACEDO
APELADO: FRANCISCA ANGELICA MEIRELES COELHO LAURENTINO Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO CLEBER MARTINS DE ALENCAR RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL A TERCEIRO DE BOA-FÉ. QUITAÇÃO EXPRESSA NA ESCRITURA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO DO REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual c/c anulação de registro imobiliário, com base em contrato de compra e venda de imóvel firmado entre a Apelante e a empresa Apelada. Parte do imóvel foi posteriormente alienada a terceiro de boa-fé, com registro regular. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a anulação da venda do imóvel, em razão de descumprimento contratual pela empresa adquirente, mesmo após alienação a terceiro que adquiriu de boa-fé e registrou o título em cartório. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A escritura pública de compra e venda lavrada entre as partes consignou quitação plena do valor e transferência do domínio do imóvel à adquirente originária. 4. A segunda adquirente adquiriu o imóvel de boa-fé, antes do ajuizamento da ação, e procedeu ao registro da propriedade. 5. Nos termos do art. 215 do CC e art. 167, §2º, do CC, deve ser preservado o direito do terceiro de boa-fé, não sendo possível a anulação do registro, tampouco a restituição do bem à parte Apelante. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “Não é possível a anulação de registro imobiliário em favor de terceiro de boa-fé, que adquiriu o imóvel com base em escritura pública regularmente lavrada e registrada, ainda que exista inadimplemento no contrato anterior entre a vendedora e a proprietária originária.” ACÓRDÃO
Intimação - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR: 1ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001533-73.2016.8.18.0028 Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, “Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a). ” SESSÃO ORDINÁRIA DO PLENÁRIO VIRTUAL DA 1ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina/PI, realizada no período de 15/08/2025 a 22/08/2025. Des. Hilo De Almeida Sousa Presidente Des. Dioclécio Sousa da Silva Relator RELATÓRIO Trata-se, no caso, de Apelação Cível interposta por FRANCISCA ANGÉLICA MEIRELES COELHO LAURENTINO, contra sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Floriano/PI, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Anulação de Registro Imobiliário e Tutela de Urgência ajuizada pela parte Apelante, em desfavor do S. J. SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO EM GERAL e ADRIANA BRUNER GOMES/Apelados. Na sentença recorrida (id nº 21804017), o Magistrado de 1º Grau julgou improcedentes os pedidos contidos na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Inconformada, a parte Autora interpôs Apelação Cível de id nº 21804020, pugnando pela reforma da sentença, aduzindo, em suma, a má-fé da parte Recorrida e a nulidade da venda do imóvel a terceiros por ausência de consentimento da promitente vendedora/Apelante. Intimada, somente a 2ª Apelada apresentou contrarrazões de id nº 21804023, pleiteando, em síntese, a manutenção da sentença recorrida, em sua integralidade. Juízo de admissibilidade positivo, conforme decisão id nº 23723752. Encaminhados os autos ao Ministério Público Superior, este deixou de emitir parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justifique a sua intervenção. VOTO I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE De início, reitero o conhecimento do Apelo, conforme decisão de id nº 23723752, ante o preenchimento dos requisitos legais de admissibilidade recursal. Passo a análise do mérito recursal. II – DO MÉRITO No caso, extrai-se dos autos que a parte Apelante ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Anulação de Registro Imobiliário e Tutela de Urgência Satisfativa inicialmente somente em face da 1ª Apelada, J. S. SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO EM GERAL, pretendendo a rescisão contratual de compra e venda de bem imóvel entabulada entre as partes. A parte Apelante relata que, em 22/03/2012, celebrou contrato de compra e venda com a 1ª Apelada de um terreno situado na Rua Elias Oka, Bairro Taboca, Floriano – PI, com área de 3.411,30 m², pelo valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), que seria destinado à construção de um condomínio de nome Abílio Cavalcante, sendo a transferência feita em nome da 1ª Apelada. Aduz que, conforme cláusula contratual, com a transferência do imóvel, a Apelada se comprometeu a realizar uma reforma na residência da Apelante, ou, caso não fosse realizada a reforma na residência da Recorrente, a Apelada pagaria mensalmente o valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) como cláusula penal, bem como se comprometeu a entregar 03 (três) apartamentos que corresponderiam ao valor de R$ 268.500,00 (duzentos e sessenta e oito mil e quinhentos reais), devendo, em caso de descumprimento, pagar uma multa mensal de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) Afirma que, contudo, a parte Apelada não cumpriu com nenhuma de suas obrigações, razão pela qual requereu a resolução do contrato firmado entre as partes, com a consequente anulação/devolução do imóvel à parte Recorrente. Ocorre que, posteriormente, a 2ª Apelada, ora ADRIANA BRUNER GOMES, integrou a relação processual, relatando que em 14/05/2016, antes da data do ajuizamento desta Ação, firmou compromisso de promessa de compra e venda com a 1ª Apelada, tendo como objeto o imóvel discutido na presente Ação, de modo que resta inviável a rescisão contratual firmada entre a Apelante e a Empresa Apelada, tendo em vista a aquisição do imóvel de boa-fé. Compulsando-se os autos, constata-se que, de fato, a Sra. ADRIANA BRUNER GOMES se trata de detentora de direito real devidamente averbado sobre o imóvel objeto da Ação, de matrícula nº 10.709 do 3º Ofício de Notas e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Floriano/PI; matrícula esta originada do desmembramento da área adquirida pela 1ª Apelada, S. J. Serviços, da matrícula nº 1.693, conforme se extrai da Certidão de Inteiro Teor de ID nº 40449327 e contrato de compra e venda do imóvel de ID nº 40449334. Ademais, constata-se que na ocasião da venda fração de 3.550.00 m² (três mil quinhentos e cinquenta metros quadrados) do imóvel objeto da matrícula nº 1.693, pelo valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) entre a Apelante (vendedora) a 1ª Apelada, S. J.SERVICOS DE INSTALACOES E PINTURA LTDA - EPP (compradora), a Apelante fez constar na Escritura de Compra e Venda (ID nº 40449445) que confessa a quitação do pagamento no ato, além de conferir total poderes ao Requerido comprador “plena, geral e irrevogável quitação de pagamento e satisfeita para nunca mais o repetir, desde já transferem-lhe toda a posse, jus, domínio e ações que exercia sobre os bem ora vendidos, para que o compradora use, goze e disponha.'' Nesse contexto, nos termos do art. 215 do Código Civil, “a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”, de modo que, possui presunção de legitimidade e veracidade das declarações nela contidas, com plena eficácia perante terceiros. Dessa forma, embora a parte Apelante sustente a nulidade da alienação do imóvel para a 2ª Apelada, tendo em vista que a 1ª Apelante não havia cumprido com as obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda, diante da declaração expressa de quitação e transferência do imóvel para a 1ª Apelada, na Escritura Pública de Compra e Venda, tem-se a impossibilidade de prejudicar a aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé, diante da presunção de veracidade da declaração contida no documento público. Ainda que houvesse a simulação do negócio jurídico, apontado pela parte Apelante, o próprio Código Civil ressalva, em seu art. 167, §2º, os direitos de “terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.” Ademais, convém ressaltar que a 2ª Apelada adquiriu o imóvel e providenciou o averbamento do contrato, com o recebimento de certidão atualizada do imóvel em 30/05/2016 (id nº 21803794), antes, portanto, da data do ajuizamento da presente Ação, que se deu em 20/06/2016, de modo que não é possível presumir que a adquirente tinha conhecimento do aludido inadimplemento por parte da empresa/1ª Apelada, ante a inexistência de qualquer cláusula resolutiva da venda na escritura pública do imóvel. Logo, de fato, não é possível que a 2ª Apelada, ora terceira compradora de boa-fé, que somente adquiriu o bem em 2016, ou seja, 04 (quatro) anos após o negócio jurídico firmado entre a Apelante e a 1ª Apelada, seja prejudicada por eventuais descumprimentos no primeiro negócio firmado. Nesse sentido, é o entendimento adotado pela jurisprudência pátria, consoante os precedentes a seguir colacionados, senão vejamos: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA. PLEITO OBJETIVANDO O RETORNO AO STATUS QUO ANTE (DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL). IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO QUE FOI ALIENADO A OUTROS DOIS TERCEIROS DE BOA-FÉ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS MANTIDA. EXEGESE DO ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - APL: 50006434720198240070, Relator: Volnei Celso Tomazini, Data de Julgamento: 22/03/2023, Segunda Câmara de Direito Civil).” – grifos nossos. “CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO AO ESTADO ANTERIOR. IMPOSSIBILIDADE. VEÍCULO ALIENADO A TERCEIRO DE BOA FÉ. TRANSFERÊNCIA DO VEÍCULO PARA O NOME DE QUEM O POSSUI. DECORRÊNCIA LÓGICA. SENTENÇA REFORMADA. 1 - É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa. A boa-fé se presume. A posse só perde o caráter de boa-fé se provado que o possuidor não ignora que possui indevidamente a coisa (arts. 1201 e 1202 do Código Civil). 2 - Nos termos do art. 167, § 2º, do CC, os direitos de terceiro de boa-fé devem ser ressalvados. 3 - A rescisão do contrato, com retorno das partes ao status quo ante, não se mostra cabível quando interfere na esfera jurídica de terceiro de boa-fé, devendo o contrato inadimplido ser resolvido em termos pecuniários. 4.- Consolidada a posse do veículo automotor pela tradição ao terceiro de boa-fé em virtude da pactuação de negócio jurídico lícito, a mesma não pode ser suplantada por busca e apreensão decorrente de inadimplemento da obrigação por outrem. 5. Recurso provido. (TJ-DF 20160510092882 DF 0009144-55.2016.8.07.0005, Relator.: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 08/08/2018, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 16/08/2018. Pág.: 279/281).” – grifos nossos. “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. VENDA A NON DOMINO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. TÍTULO JUSTO. EVICÇÃO. INAPLICABILIDADE. I - O negócio jurídico celebrado por terceiro de boa-fé que adquire imóvel sem qualquer restrição passível de sua transferência é válido. Converte-se a pretensão dos autores em indenização, nos termos do pedido subsidiário formulado na petição inicial. II - Apelação desprovida. (TJ-DF 00247334620148070009 DF 0024733-46.2014.8.07.0009, Relator.: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/05/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 26/05/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” – grifos nossos. Logo, a manutenção da sentença recorrida, em sua integralidade, é medida que se impõe. Ressalte-se a impossibilidade de conversão do pedido de rescisão contratual em perdas e danos no presente caso, ante a ausência de pedido da Recorrente em sua petição inicial, o que configuraria manifesta nulidade do julgado por vício extra petita. Dessa forma, cumpre frisar que a improcedência desta Ação não afasta a possibilidade da parte Apelante providenciar outras medidas judiciais cabíveis para os fins de obter indenização a título de eventuais perdas e danos em face da 1ª Apelada, caso entenda necessário. III – DO DISPOSITIVO
Ante o exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, mas NEGO PROVIMENTO à APELAÇÃO CÍVEL, para manter a sentença recorrida, em todos os seus termos. MAJORO os honorários sucumbenciais arbitrados no 1º grau para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos moldes do art. 85, §11º, do CPC, observando-se, contudo, a condição suspensiva de exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC, tendo em vista que a Recorrente é beneficiária da Justiça gratuita. É o VOTO. Teresina/PI, data da assinatura eletrônica.