Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA
INTERESSADO: MARIA JURACI ALVES CAMARA SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06 DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0003168-83.2012.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão / Resolução]
Trata-se de ação de rescisão de contrato com pedido de reintegração de posse formulado por PORTAL EMPREENDIMENTO LTDA em face de MARIA JURACI ALVES CÂMARA. Alega que no dia 11 de agosto de 2004, as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda, tendo como objeto uma casa construída no Lote n° 08, Quadra W, Loteamento “Portal da Alegria”, Teresina-PI. Aduz que ficou pactuado que o valor do imóvel seria de R$ 31.389,00 (trinta e um mil e oitocentos e oitenta e nove reais), a ser pago em uma parcela de R$ 2.630,00 (dois mil seiscentos e trinta reais) e mais 360 (trezentos e sessenta) parcelas de R$ 307,00 (trezentos e sete reais), com correção anual pelo IGPM. Narra que o promitente comprador, não pagou as parcelas acordadas, mesmo tendo sido tentado a composição amigável para pagamento da dívida. Requer a procedência do pedido para que seja declarada a rescisão do contrato, com a consequente reintegração de posse da promitente vendedora, pugnando, ainda, pela retenção de parte dos valores pagos para cobrir despesas com publicidade, comissão de corretor e despesas referentes para recuperação do imóvel, além de valores referentes a locação do imóvel pelo período em que esteve disponível ao promitente comprador. Com a inicial vieram os documentos pertinentes. Citada, a ré MARIA JURACI ALVES CÂMARA, apresentou contestação no id n° 6383421 - Pág. 79, pugnando pela improcedência do pedido, ao argumento de que no dia 14/04/2007 vendeu o imóvel para MARIVALDO DE OLIVEIRA MENDES e sua esposa e que dentre as cláusulas do contrato de compra e venda, ficou acordado que os compradores assumiriam o saldo devedor do financiamento. Alega, ainda, que posteriormente descobriu que o comprador não pagou nenhuma parcela e que ele não conseguiu renegociar a dívida, tendo alegado, por fim, que mesmo notificado, o comprador não regularizou o pagamento das prestações em atraso, tendo informado, por fim, que não se opõe a devolução do imóvel, com a restituição dos valores pagos. Réplica no id n° 6383421 - Pág. 109, reiterando os pedidos contidos na inicial. O terceiro interessado MARIVALDO DE OLIVEIRA MENDES apresentou oposição no id n° 6383421 - Pág. 129, pugnando pela improcedência do pedido, ao argumento de que o contrato referenciado na inicial possui cláusulas que oneram excessivamente o opoente. Contestação à oposição apresentada no id n° 6383421 - Pág. 231 pugnando pela improcedência do pedido. Audiência de conciliação não exitosa (id n° 6383421 - Pág. 305). Audiência de instrução no id n° 6383704 - Pág. 179. Manifestação da ré no id n° 77185266 e do terceiro interessado no id n° 77191721 reiterando os termos da contestação. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, passo a apreciar o pedido de oposição apresentado por MARIVALDO DE OLIVEIRA MENDES e sua esposa. DA OPOSIÇÃO A ação de oposição, prevista nos artigos 682 e seguintes do Código de Processo Civil, permite que um terceiro intervenha em um processo para pleitear, no todo ou em parte, a coisa ou o direito sobre o qual autor e réu controvertem. São exigidos os seguintes requisitos para o ajuizamento da oposição: que haja litispendência, que o opoente deduza pretensão contra autor e réu ao mesmo tempo, que os fundamentos do seu pedido sejam diferentes do fundamento do pedido do autor, que o juiz da causa seja competente em razão da matéria para julgamento da oposição e que seja deduzida antes da sentença de primeiro grau. Neste contexto, a oposição é um procedimento especial que permite a um terceiro intervir em um processo já em curso, alegando ter direito sobre o objeto da causa em disputa entre o autor e o réu. O opoente, portanto, não é parte na ação original, mas alega ter um direito próprio que pode ser prejudicado pelo resultado da disputa. No caso dos autos, restou demonstrado que a ré MARIA JURACI ALVES CÂMARA, sem anuência do requerente, firmou contrato de compra e venda do imóvel descrito nos autos com MARIVALDO DE OLIVEIRA MENDES e sua esposa, no dia 14/04/2007, tendo ficado acordado que o Sr. MARIVALDO, se responsabilizaria pelo pagamento do saldo devedor do financiamento junto a empresa PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA e demais despesas do imóvel. Ocorre que o opoente não cumpriu os termos do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a requerida MARIA JURACI ALVES CÂMARA (id n° 6383421 - Pág. 97), na medida em que deixaram de pagar as parcelas do financiamento. Noutra quadra, o contrato celebrado entre a ré e os terceiros interessados, não pode ser oponível a empresa PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA que sequer anuiu com a transferência da obrigação, não tendo sido parte no contrato. Dessa forma, o “contrato de gaveta” entabulado entre a ré e os terceiros interessados, só tem validade entre as partes que firmaram a avença, não gerando nenhum efeito perante terceiros. Ressalto, ainda, que os terceiros interessados, não são partes legítimas para discutirem cláusulas do contrato que entendem ser abusivas referentes a avença firmada pela empresa PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA com a ré MARIA JURACI ALVES CÂMARA. Assim, eventual direito que o terceiro interessado entenda possuir sobre o imóvel referenciado nos autos, deverá discutir em autos próprios com a parte ré, não podendo ser oposto à parte autora.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente OPOSIÇÃO. Custas e honorários de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor da causa, pelo opoente, ficando o pagamento condicionado aos termos do art. 98, § 3º, do CPC. DO MÉRITO. Analisando os autos, verifico que o requerente firmou com a ré MARIA JURACI ALVES CÂMARA no dia 11 de agosto de 2004, um contrato particular de promessa de compra e venda, tendo como objeto uma casa construída no Lote n° 08, Quadra W, Loteamento “Portal da Alegria”, Teresina-PI, tendo sido pactuado que o valor do imóvel seria de R$ 31.389,00 (trinta e um mil e oitocentos e oitenta e nove reais), a ser pago em uma parcela de R$ 2.630,00 (dois mil seiscentos e trinta reais) e mais 360 (trezentos e sessenta) parcelas de R$ 307,00 (trezentos e sete reais), com correção anual pelo IGPM, conforme se observa no documento de id n° 6383421 - Pág. 45/63, tendo restado incontroverso que as parcelas vencidas a partir de 30/08/2007 deixaram de ser pagas. O instrumento contratual de id n° 6383421 - Pág. 45/63, em sua cláusula V, indica que se o atraso no pagamento for superior a 60 (sessenta) dias ou se o promitente comprador deixar atrasar três parcelas ou mais, o promitente vendedor poderia escolher entre uma das seguintes soluções: a) cobrar de uma só vez todo o saldo devedor que o promitente comprador ainda estiver devendo; b) cobrar apenas as prestações em atraso, com atualização monetária, juros e multa; c) considerar rescindido, desfeito e cancelado o contrato, cobrando do promitente comprador uma multa compensatória de 10% (dez por cento) do preço total do contrato. A cláusula VIII, do referido instrumento contratual, indica que se o promitente vendedor resolver cancelar o contrato em decorrência do atraso no pagamento das prestações pelo promitente comprador, observa-se que o vendedor poderia descontar do total de que o promitente comprador tenha pago, uma multa de 10% sobre o preço total do contrato, caso ainda não tenha sido entregue a casa, se comprometendo o vendedor a devolver o restante do numerário recebido, após a devolução do imóvel, tendo ficado consignado que poderia ser descontado os valores referentes a cada mês que o imóvel passou a disposição do promitente comprador, a título de aluguel do imóvel. Pois bem. A requerida MARIA JURACI ALVES CÂMARA, em sua contestação, informou que no dia 14/04/2007 efetuou um contrato de gaveta com MARIVALDO DE OLIVEIRA MENDES e sua esposa, tendo como objeto o imóvel discutido nos autos, tendo alegado que no contrato firmado com o terceiro, constou uma cláusula onde ficou acertado que o terceiro assumiria o saldo devedor do financiamento junto a empresa PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA. Noutra quadra, a parte requerida reconhece que o terceiro não pagou as parcelas do financiamento e que promoveu a notificação do terceiro para que realizasse o pagamento das parcelas do financiamento, tendo concordado em devolver o imóvel para o requerente, mediante a restituição de parte das parcelas pagas. Dessa forma, pela prova produzida nos autos, restou comprovado nos autos a presença de culpa da ré MARIA JURACI ALVES CÂMARA na análise da pretensão do descumprimento do negócio jurídico firmado entre as partes. Ademais, era ônus da parte ré comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme preceitua o art. 373, inciso II, do CPC, haja vista não ter juntado aos autos nenhuma prova do cumprimento de suas obrigações, não se desincumbindo, pois, de seu ônus. Desfeito o negócio jurídico a pedido da parte autora/vendedora, mas fundado em culpa exclusiva da ré, que não cumpriu com a obrigação contratual, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Destarte, deve incidir à hipótese dos autos o enunciado n.º 543 da Súmula de jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, de aplicação subsidiária no caso dos autos, que assim dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Nesse cenário, entende o STJ ser a retenção uma forma justa e razoável de indenizar à vendedora pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas, comercialização, corretagem e entre outros. Com relação ao percentual de retenção, tenho por fixar em 10% sobre a quantia efetivamente paga pela ré MARIA JURACI ALVES CÂMARA, a qual será calculada na fase de cumprimento de sentença. Passo ao exame da condenação ao pagamento dos alugueis pela fruição do bem desde a imissão na posse até a efetiva desocupação. Compulsando os autos, verifico que a ré se imitiu na posse e posteriormente, sem anuência da autora, promoveu a venda do imóvel para o terceiro MARIVALDO DE OLIVEIRA MENDES e sua esposa, o que impõe a condenação ao pagamento de valor mensal pela utilização ilícita e sem contrapartida do imóvel descrito nos autos, fixando como marco inicial o mês de agosto de 2007. Do contrário, estar-se-ia a incentivar a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois o promissário comprador poderia se utilizar do bem durante vários anos sem praticamente nenhum custo, em evidente prejuízo ao promissário vendedor. Logo, se mostra razoável a condenação a título de fruição do imóvel, que deve, entretanto, incidir em percentual aplicável sobre o valor do imóvel, mensalmente. Dessa forma, entendo que o percentual que em regra se utiliza para fixação do valor do aluguel gira em torno de 0,5% do valor do imóvel, o qual deve ser aplicado no caso dos autos. Assim, do valor pago pela requerida MARIA JURACI ALVES CÂMARA, deve ser retido pelo requerente o valor de 10% sobre a quantia efetivamente paga, referente a indenização pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas, comercialização, corretagem e entre outros, bem como o valor referente ao montante do aluguel mensal do imóvel pelo período em que dele se usufruiu de forma indevida, a partir de agosto de 2007 até a data da efetiva retomada do imóvel. Ressalto, por fim, que o valor da indenização deverá ser apurado em liquidação por arbitramento, na qual se verificará o valor real dos alugueis que a vendedora deixou de auferir no período em que o comprador inadimplente ocupou o imóvel. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com base no inciso I do art. 487 do CPC, JULGO PROCEDENTE os pedidos contidos na exordial, EXTINGUINDO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO para: a) DECLARAR rescindido o contrato firmado pelas partes por culpa exclusiva da ré, ficando autorizado o autor a reter o valor de 10% do montante que foi efetivamente pago pela ré MARIA JURACI ALVES CÂMARA, referente a indenização pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas, comercialização, corretagem e entre outros; b) CONDENAR a ré ao pagamento do valore referente ao aluguel mensal do imóvel pelo período em que dele se usufruiu de forma indevida, a partir de agosto de 2007 até a data da efetiva retomada do imóvel, fixando como parâmetro o percentual de 0,5% do valor do imóvel, a ser calculado na fase de liquidação de sentença; c) CONDENAR a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC, a ser calculado na fase de liquidação da sentença e com pagamento condicionado aos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado e o pagamento das custas processuais, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Transitado em julgado, expeça-se MANDADO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE à requerente, impondo a parte requerida e a quem mais se encontrar no imóvel descrito nos autos a desocupação do imóvel referenciado, ficando autorizada desde já a utilização de força policial no auxílio à efetivação da presente decisão, fixando prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação coercitiva. TERESINA-PI, data e hora do sistema. Juiz(a) de Direito da Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 06