Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: MARIA LUIZA NUNEZ NOVO RAMINELLI, ROBERT RAMINELLI Advogado(s) do reclamante: LARICY CAMPELO DOS REIS, TARCISIO AUGUSTO SOUSA DE BARROS, JOSE MARIA DE ARAUJO COSTA
APELADO: ASSOCIACAO SOCIAL MERCEDARIA Advogado(s) do reclamado: AMANDA DE OLIVEIRA CAETANO, MATEUS GONCALVES BORBA ASSUNCAO, MARCIA ISABEL DURAES FONSECA, BEATRIZ TORRES MIRANDA, HUGO JOSE SARUBBI CYSNEIROS DE OLIVEIRA RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA EMENTA:: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL POR REPRESENTANTE SEM PODERES. USUCAPIÃO TABULAR. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido formulado em ação anulatória para declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel denominado “Escarvado Grande”, localizado na data Cajazeiras, município de Santa Luz – PI, celebrada pelo Padre Rafael Roseron Romero em nome da Associação Social Mercedária sem autorização da Diretoria, condenando os requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Padre Rafael Roseron Romero detinha poderes para alienar o imóvel de propriedade da Associação Social Mercedária; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para a configuração da usucapião tabular em favor dos apelantes. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O estatuto social da Associação Social Mercedária exige expressa autorização da Diretoria para a alienação de bens imóveis, conforme art. 19, “g”, inexistindo nos autos qualquer prova de que tal autorização tenha sido conferida ao Padre Rafael Roseron Romero, o que enseja a nulidade do negócio jurídico. 4. As declarações unilaterais do presidente da Associação ou as procurações outorgadas ao Padre Rafael não suprimem a exigência estatutária de prévia autorização da Diretoria para a alienação do bem imóvel. 5. O simples registro da escritura pública de compra e venda no cartório de imóveis não convalida a nulidade do título, já que o vício decorre da ausência de poderes de representação, afastando a aplicação da teoria da aparência. 6. A boa-fé dos adquirentes, mesmo que existente, não tem o condão de sanar a nulidade do negócio jurídico, mormente porque incumbia a eles diligenciar quanto à legitimidade dos poderes do alienante, o que não foi demonstrado. 7. A usucapião tabular prevista no art. 1.242, parágrafo único, do Código Civil não se configura, pois além da ausência de justo título, inexiste posse mansa, pacífica e ininterrupta, uma vez que o imóvel é objeto de litígios possessórios em diversas ações judiciais. 8. A controvérsia limita-se à anulação do contrato e de seu registro, não abrangendo o exame da disputa possessória existente entre as partes. IV. DISPOSITIVO: 9. Recurso desprovido. DECISÃO: Acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo hígida a sentença profligada, majorando os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 11, CPC), nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
Intimação - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR: 2ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0800095-97.2017.8.18.0042
Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL (ID 7910828) interposta por Maria Luiza Nunez Novo Raminelli em face de sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Cristino Castro – PI nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO ajuizada por Associação Social Mercedária de Vila das Mercês, ora apelada. Na sentença vergastada (ID 7910801), o juízo a quo julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel denominado ESCARVADO GRANDE, na data CAJAZEIRAS do Município de Santa Luz – Piauí, por entender que “o padre não tinha poderes para transigir o bem, conforme dispõe o art. 19, “g” do estatuto social da Associação requerente”; e que não estariam presentes os requisitos para a usucapião tabular. Irresignada com a sentença, a Ré interpôs o recurso, alegando que adquiriu de boa-fé o imóvel em discussão há mais de treze anos, através do Frei Rogério Soares de Almeida, que, segundo ela, era o representante da Associação Social Mercedária. Aduziu que se aplicaria ao caso a Teoria da Aparência, pois apesar da ausência da “exigida procuração com poderes específicos de compra e venda, o Padre agia como se possuísse, e assim possuía tanto que apresentou a mesma em cartório de registro de imóveis, agindo a adquirente com total boa fé”. A Apelante afirmou que “era de conhecimento geral que o Padre Rafael realizava todos os atos da Associação, não havendo qualquer exigência impeditiva ou normativa que inviabilizasse o negócio jurídico”; e que no processo nº 0000394-93.2006.8.18.0042, que trata da usucapião de uma parcela desse imóvel, a Associação Apelada, representada pelo dito clérigo, requereu seu “afastamento do feito por falta de interesse processual e concordando que a Sra. Maria Luiza Nunez atuasse como assistente simples nos processos que dizem respeito ao imóvel.” Sustenta que, acaso assim não se entenda, teria ocorrido a usucapião tabular, prevista no parágrafo único do art. 1.242 do CC. Defendeu que os requisitos para tanto estão presentes, quais sejam “1) Transcurso de prazo sem oposição: Entrega da posse em maio de 2006 – 12(doze) anos até o ingresso da presente ação; 2) Justo Título Aquisitivo: Escritura Pública de Compra e Venda, realizada no CRI da circunscrição do imóvel; 3) Boa Fé: aquisição pública com eficácia erga ommis; 4) Aquisição Onerosa: houve efetivo pagamento em moeda por parte de proprietária; 5) Prévio Registro Imobiliário: Escritura de Compra e Venda devidamente registrada a margem da Matrícula, sob o Nº R2- 706, Cartório Único de Santa Luz-PI; 6) Estabelecimento de Moradia no Imóvel: A proprietária desde o ano de 2006 possui moradia e residência no imóvel”. Por fim a apelante declara que os processos judiciais referentes ao imóvel da lide não descaracterizam sua posse mansa e pacífica, pois “as ações de usucapião julgadas improcedentes com trânsito em julgado das r. sentença são de uma área especificamente delimitada, não ultrapassando 6(seis) hectares”. Nas contrarrazões (ID 7910832), a Associação Social Mercedária de Vila das Mercês disse que “não reconhece o contrato de compra e venda, formalizado entre o Padre Rafael e a Sra. Maria Luiza, juntamente com o seu esposo Robert Raminelli, eis que tal contrato foi realizado sem o seu devido conhecimento, pois sequer outorgou poderes específicos ao Padre para celebrar tal negócio jurídico.” Informou que fez, na ação de usucapião, composição amigável com as famílias que residem no imóvel, “tendo em vista que as famílias residem há muito tempo na propriedade e fazem uso dela para sua subsistência.” Defendeu que o negócio seria nulo, por não revestir a forma prevista em lei, já que “o padre Rafael não tinha poderes para transigir o bem, conforme dispõe o art. 19, ‘g’ do estatuto social da Associação”, e que tal competência pertence à diretoria da associação. Disse que a escritura pública de compra e venda seria falsa, considerando que só foi encontrada uma cópia dessa, e que nela “não consta qualquer anotação do Livro e das folhas onde tal documento foi registrado, assim como não há assinatura de qualquer testemunha que tenha presenciado o negócio jurídico celebrado, além do fato de que não há menção à procuração outorgada ao Padre Rafael proceder à venda do imóvel”. Declarou que não se aplicaria a Teoria da Aparência, pois os Apelantes não agiram de boa-fé, e que existem inúmeras contradições dos Apelantes quanto ao tempo em ocuparam o imóvel. Quanto à alegação de usucapião tabular, afirmou que a posse da Apelante nunca foi mansa e pacífica, sendo objeto de disputas judiciais; que “não há provas documentais e tampouco testemunhal da aquisição onerosa”; que não há prova de justo título; e que “não há que se falar em existência de boa-fé, tendo em vista que sempre souberam que a Associação jamais anuiu com a venda do imóvel”. Requereu, então, a manutenção da sentença. O Ministério Público de 2º grau deixou de exarar parecer de mérito, por entender inexistente interesse público que justificasse sua intervenção (ID 11287633). O processo foi incluído em pauta de julgamento virtual. No entanto, atendendo pedido do patrono da parte apelada, foi determinada a exclusão para nova inclusão em pauta por meio de videoconferência (Despacho Id 13369643). Por decisão do então relator, ao admitir a prevenção, Id 15015275, determinou a redistribuição do feito à relatoria do e. Desembargador José Wilson Ferreira. No entanto, dito magistrado, constatando a existência do AI nº 0705755-25.2019.8.18.000 de relatoria deste Juízo, determinou a redistribuição em razão da prevenção. É a síntese do necessário. Inclua-se o feito em pauta de julgamento por videoconferência. Cumpra-se. Teresina, data e assinatura do sistema. VOTO Tudo visto e examinado, tenho por conhecido o presente recurso, haja vista a presença dos pressupostos de admissibilidade devidamente atendidos. O recurso em análise tem como foco a sentença, Id 7910814, que concluiu pela procedência dos pedidos constantes da inicial para declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel denominado ESCARVADO GRANDE, na data CAJAZEIRAS do Município de Santa Luz – Piauí, formalizado pelo Ofício Único de Santa Luz/Pi no dia 24/05/2006, condenando os requeridos nas custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. No mérito, o cerne da controvérsia reside em: 1) Saber se o Padre Rafael Roseron Romero tinha poderes para celebrar o contrato de compra e venda tendo por objeto a gleba de terras denominada ESCARVADO GRANDE, na data CAJAZEIRAS do Município de Santa Luz – Piauí; 2) Se ocorreu a usucapião tabular em favor dos requeridos. Ao compulsar os autos evidencia-se que o Estatuto Social da Associação da agremiação autora institui que: “São atribuições da Diretoria: (...) autorizar o Diretor Presidente a alienar, hipotecar ou de qualquer forma, onerar bens imóveis de propriedade da Associação Social Mercedária, observadas sempre as disposições da legislação vigente” (id. 696305 – Art. 19, “g”). Assim, cabe à Diretoria da Associação autora autorizar a venda de imóveis. A requerente diz que referido órgão não autorizou a venda da gleba Escarvado Grande, sendo o ato de alienação feito pelo Padre Rafael Roseron Romero nulo por não ter autorização para tanto. Analisando todo o contesto processual constato que não autorização da Direção da Associação autora para a venda do imóvel em questão. Assim, não havendo referida autorização, a escritura pública de compra e venda celebrada pelo Padre Rafael Roseron Romero com os requeridos é nula, pois referido Padre não tinha poderes para celebrar a avença. Ressalto, por oportuno, que a declaração de id. 3442862 na qual o Pe. Emilio Santamaria Fernandez, presidente da Associação Social Mercedária, afirma que o Pe. Rafael Roseron Romero é o legítimo representante da Associação autora para tratar de qualquer assunto em relação à fazenda Escalvado Grande, é inservível para legitimar a venda. Veja-se que, por força do art. 16, “g”, do seu estatuto social, somente a Diretoria da Associação tem o poder de autorizar a venda de um imóvel. Autorização esta, repita-se, não se tem notícia de que foi dada. Da mesma forma são as procurações outorgadas em favor do Pe. Rafael Roseron Romero. Nenhuma delas supre a autorização da Diretoria para a venda de imóveis. Os requeridos argumentam que a elaboração da escritura pública de compra e venda e seu registro no folio real, tornam o negócio válido. Ocorre que, a presente demanda discute exatamente isso – a regularidade na elaboração da escritura pública de compra e venda e seu posterior registro na matrícula do imóvel. Ora, se a escritura pública é nula, e consequentemente seu registro, a existência e o registro desta não a convalidam. Inexistindo autorização expressa da Associação para o fim de celebrar a compra e venda, o negócio levado a cabo, de per si, afasta a presunção de legitimidade a atrair a aplicação da teoria da aparência. Quanto a alegação de que os requeridos estariam de boa-fé, é necessário frisar que a boa-fé, por si só, não tem o condão de convalidar o negócio nulo. Veja-se que os requeridos sabiam que o imóvel era de propriedade de uma associação e de posse dessa informação é natural que se busque saber quem é o legitimado a falar e negociar em nome dela. Tais informações estão no estatuto social e cabe a quem irá celebrar o negócio pedir a apresentação do documento para se analisar se o negociante tem ou não poderes para negociar. O que não foi feito pelos requeridos. Ademais, quanto a alegação de que a Associação autora teria convalidado a venda do bem por meio de declaração prestada nos autos do processo nº 0000394- 93.2006.8.18.0042, é necessário fazer as seguintes ponderações. No referido documento (id. 3442975), a autora afirma que não há registro em seus arquivos de tal venda e afirma que cabe ao juiz analisar a legitimidade do documento público apresentando que espelha tal avença. É o que este juiz estar a fazer. Vê-se, pois, que não houve reconhecimento da legitimidade da venda do imóvel pela parte autora. Em suma, a escritura pública de compra e venda celebrada entre os requeridos e o Pe. Rafael Roseron Romero tendo por objeto a gleba de terras denominada ESCARVADO GRANDE, na data CAJAZEIRAS do Município de Santa Luz – Piauí, é nula, pois referido padre não tinha poderes para transigir o bem, conforme dispõe o art. 19, “g” do estatuto social da Associação requerente. Deve, pois, referida escritura e sua inscrição no registro de imóveis ser cancelada, conforme previsão (art. 214 da Lei 6.015/73). Dito isso, passo a analisar eventual ocorrência de usucapião tabular por parte dos requeridos. A usucapião tabular é prevista no parágrafo único do art. 1.242, CC nos seguintes termos: Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. A lei estabelece os requisitos para a usucapião tabular. Além daqueles previstos para todo tipo de usucapião, a posse mansa e pacífica, exige ainda o justo título, boa-fé, aquisição onerosa, registro em cartório, posteriormente cancelado, e estar morando ou ter realizado investimentos de interesse social e econômico. Reunidos todos esses requisitos e passado o prazo de 05 anos de posse mansa e pacífica, o possuidor adquire o bem por usucapião tabular. A propósito, a jurisprudência em nossos tribunais assim se manifesta: CIVIL - USUCAPIÃO TABULAR - CC, ART. 1.242, PARÁGRAFO ÚNICO - PRÉVIO REGISTRO - CANCELAMENTO - MORADIA - REQUISITOS - DEMONSTRAÇÃO - AUSÊNCIA - CPC, ART. 373, INC. I - IMPROCEDÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA Conforme define o art. 1.242, caput e parágrafo único, do Código Civil, "para a ocorrência de usucapião ordinária, basta que se verifique a presença de três elementos: (i) o transcurso do prazo (10 anos) de posse sem oposição; (ii) o justo título; e (iii) a boa-fé. Na usucapião tabular, além da redução do prazo da prescrição aquisitiva para 5 anos, a esses requisitos somam-se ainda outros quatro: (i) a aquisição deve ser onerosa, (ii) deve haver prévio registro, (iii) referido registro deve ter sido cancelado e (iv) o adquirente deve ter estabelecido no imóvel sua morada ou realizado investimento de interesse social e econômico. Vê-se, portanto, que o principal elemento que difere as duas figuras, do ponto de vista substancial, está em que, na usucapião ordinária, uma pessoa que não tem o registro da propriedade litiga para obter esse registro. Na usucapião tabular, por sua vez, uma pessoa que já obteve esse registro, portanto já foi legalmente considerada proprietária, litiga para restabelecer essa propriedade, que por algum motivo teve invalidado o respectivo registro" (REsp n. 1133451/SP, Minª. Nancy Andrighi). Deste modo, tão somente a existência de exercício possessório, justo título e boa-fé são insuficientes para a configuração da usucapião tabular. Inexistente prova de que a aquisição onerosa do imóvel tenha sido previamente registrada em nome do usucapiente e depois cancelada, ou mesmo de que a posse com ânimo de dono tenha sido exercida por cinco anos, em bem destinado à moradia ou em que se tenha realizado investimento de interesse social ou econômico, é inviável o reconhecimento dessa espécie de usucapião ordinária com prazo reduzido. (TJ-SC - APL: 03004687620188240013 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0300468-76.2018.8.24.0013, Relator.: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 27/07/2021, Quinta Câmara de Direito Civil). Voltando aos autos, constata-se que a apelante não tem posse massa e pacífica do bem. Na verdade, a posse do imóvel é objeto de disputas judiciais, conforme se extrais dos processos: 080000095-97.2017.8.18.0042, 0000413-55.2013.8.18.0042, 0000414-84.2006.8.18.0042 e 0000454-66.2006.8.18.0042. Inviável, pois o reconhecimento de posse mansa da recorrente descaracterizado, portanto, um dos requisitos necessários para a aquisição prescritiva do bem. Ressalto, por fim, que a presente demanda versa apenas sobre a anulação do contrato de compra e venda e seu registro, não sendo objeto desta a disputa possessória travada entre as partes, visto que o imóvel em discussão, o Escarvado Grande, é objeto de diversas demandas judiciais, a exemplo do processo nº 0000414-84.2006.8.0042 – Ação Reivindicatória proposta pela Associação Social Mercedária contra o Sr. Basílio Luiz e o Sr. Gildemar do Nascimento. Do exposto, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo hígida a sentença profligada, majorando os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 11, CPC). Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): ANTONIO DE PAIVA SALES, JOSE JAMES GOMES PEREIRA e MANOEL DE SOUSA DOURADO. Impedimento/ Suspeição: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior. Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ENY MARCOS VIEIRA PONTES. DILIGÊNCIAS PARA A COORDENADORIA CUMPRIR: Esgotados os prazos recursais, sem que as partes recorram deste acórdão, certifique-se o trânsito em julgado, arquive-se os autos, dê-se baixa na distribuição e remeta-os à origem para os fins legais. Cumpra-se. Teresina – PI, data de assinatura do sistema. Des. José James Gomes Pereira Relator