Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO COMERCIAL POTY PREMIER
EXECUTADO: ANDRE ALENCAR DECISÃO 1. Relatório
AGRAVANTE: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDAAGRAVADO: HARIELL HALENN SOUSA TORRES DECISÃO TERMINATIVA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina e-mail: - Fone: ( ) Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0820304-84.2017.8.18.0140 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Despesas Condominiais]
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial promovida por Condomínio Comercial Poty Premier em face de André Alencar, distribuída originalmente em 06/12/2017, objetivando a satisfação de crédito decorrente de despesas condominiais em atraso vinculadas à unidade comercial Sala 1102, no montante histórico de R$ 28.598,00, conforme petição inicial (ID 647821). O feito teve prosseguimento determinado após o regular recolhimento das custas processuais iniciais, uma vez que o pedido de gratuidade de justiça formulado pela parte exequente foi expressamente indeferido por este juízo, facultando-se o parcelamento da obrigação (ID 755415). Diante do inadimplemento e da ausência de pagamento voluntário após o transcurso do prazo legal de citação (ID 3697738), foi deferida a expedição de mandado de penhora e avaliação do bem imóvel correspondente à Sala 1102 do Condomínio Comercial Poty Premier, situado na Avenida Raul Lopes, nº 880, Bairro Jóquei, nesta capital (ID 45381469). Ulteriormente, o exequente pleiteou a realização de leilão judicial eletrônico para a expropriação forçada do referido imóvel gerador da dívida condominial. Com o propósito de resguardar a regularidade procedimental e prevenir eventuais alegações de nulidade por ausência de citação ou por afetação de patrimônio de terceiros, este juízo condicionou a designação das hastas públicas à apresentação da certidão de matrícula imobiliária atualizada da referida unidade comercial, concedendo prazo para tal diligência (ID 69726295), ordem que restou reiterada sob pena de preclusão em pronunciamento judicial subsequente (ID 87654922). Devidamente intimado, o credor condominial procedeu à juntada da certidão de registro imobiliário da Sala 1102 (ID 89991723), constatando-se que a titularidade de domínio do bem permanece inscrita sob o nome de SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda. Diante dessa realidade imobiliária, o condomínio exequente apresentou manifestação fundamentada e juntou aos autos o contrato de promessa de compra e venda (ID 89991728), comprovando que o executado detém os direitos aquisitivos da unidade comercial e exerce a sua posse direta. Amparado nessas provas, o credor requereu a adequação do objeto constritivo para que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda (ID 89991720). O Tribunal de Justiça do Estado do Piauí possui entendimento consolidado que autoriza a penhora sobre direitos contratuais decorrentes de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo na hipótese de ausência de registro na matrícula correspondente, como se extrai da decisão monocrática proferida no Agravo de Instrumento nº 0757110-69.2022.8.18.0000, sob relatoria do Desembargador Aderson Antonio Brito Nogueira: EMENTA: poder judiciário tribunal de justiça do estado do piauí GABINETE DO Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA PROCESSO Nº: 0757110-69.2022.8.18.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) ASSUNTO(S): [Adjudicação ] Vistos etc.
Cuida-se de Agravo de Instrumento com Pedido de Efeito Suspensivo, interposto por RR CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA, em face da decisão (Id. 8085342 – fls.71) prolatada em sede de AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE, proposta pelo agravante em face de HARIELL HALLEN SOUSA TÔRRES, ora agravado, na qual o magistrado a quo indeferiu o pedido de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel descrito no contrato de ID 22573496. Em suas razões, alega o agravante, em suma, que a decisão agravada fundamenta-se equivocadamente em entendimento que contraria entendimento consolidado pelo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA e a legislação processual pátria. Assim, pugna pelo efeito suspensivo da decisão recorrida, até julgamento final do recurso. Em decisão monocrática, foi deferido efeito suspensivo ativo, até ulterior deliberação. Compulsando os autos, verifico que a parte agravante requer, por meio de petição (id.13407156), a desistência do presente recurso, com fulcro no artigo 998 do novo Código de Processo Civil, informando que o juízo de primeiro grau reconsiderou o despacho agravado e deferiu a penhora dos direitos aquisitivos relativos à promessa de compra e venda do apartamento localizado na Rua São Leonardo, n.2270, apt. 407, Ed. África, Condomínio Solaris Residence Celeste II, Bairro Uruguai, CEP 64.073-063, Teresina/PI. Decido. O CPC dispõe que: Art. 998. O recorrente poderá, a qualquer tempo, sem a anuência do recorrido ou dos litisconsortes, desistir do recurso. Assim não resta o que discutir.
Ante o exposto, HOMOLOGO a DESISTÊNCIA DO RECURSO, com fulcro no artigo 998, do CPC. Transitado em julgado a decisão, dê-se a baixa devida e arquivamento neste 2º grau. Publique-se, registre-se, intime-se e cumpra-se. TERESINA-PI, 4 de dezembro de 2023. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - No 0757110-69.2022.8.18.0000 - Relator(a): ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 12/12/2023) Ademais, a colenda Corte estadual piauiense salienta a extrema relevância de se averiguar e preservar a titularidade real do registro de imóveis nos atos expropriatórios e constritivos judiciais, consoante julgado emanado da 6ª Câmara de Direito Público no Agravo de Instrumento nº 0752106-17.2023.8.18.0000, relatado pelo Desembargador Erivan José da Silva Lopes: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA SOBRE IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS PELO PROMITENTE-COMPRADOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO APÓS A INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. ENTENDIMENTO FIRMADO NO JULGAMENTO DO REsp 1.141.990/PR (TEMA 290/STJ).1. “Se o ato translativo foi praticado a partir de 09.06.2005, data de início da vigência da Lei Complementar n.º 118/2005, basta a efetivação da inscrição em dívida ativa para a configuração da figura da fraude” (Tema 290/STJ).2. A celebração de compromisso de compra e venda antes da averbação da indisponibilidade do bem (penhora) e o efetivo exercício da posse pelo promitente-comprador não impedem a penhora realizada em execução fiscal, porquanto o compromisso foi firmado após a inscrição do promitente-vendedor em dívida ativa, gerando presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução.3. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - No 0752106-17.2023.8.18.0000 - Relator(a): ERIVAN JOSE DA SILVA LOPES - 6ª Câmara de Direito Público - Data 10/10/2023) Vieram os autos conclusos para saneamento procedimental e apreciação das medidas executivas pendentes de deliberação. 2. Da Impossibilidade de Penhora e Leilão do Imóvel Físico de Terceiro A análise detida do registro do imóvel correspondente à Sala 1102 do Condomínio Comercial Poty Premier revela de modo induvidoso que a propriedade formal do bem pertence à pessoa jurídica SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda. (ID 89991723), ente que em nenhum momento integrou a relação processual estabelecida nesta execução. Constata-se que a presente ação de cobrança, ora em fase de execução de título extrajudicial, foi ajuizada tão somente em desfavor de André Alencar, o qual ostenta a condição jurídica de promitente comprador da unidade imobiliária geradora do débito (ID 89991728). Em nosso ordenamento jurídico de direito processual, a responsabilidade patrimonial para a satisfação do crédito executado recai, via de regra, sobre o acervo de bens e direitos pertencentes de forma direta ao devedor. Ao pretender levar a leilão público a propriedade plena do imóvel em si, o exequente incorre em inadmissível equívoco, pois pretende alienar bem de titularidade de terceiro que não participou da constituição do título executivo e que não compõe o polo passivo da lide, violando flagrantemente o devido processo legal e o direito de propriedade garantidos no art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal de 1988. Eventual ato expropriatório que ignorasse a distinção entre a propriedade do imóvel e a mera posse exercida pelo devedor resultaria em nulidade processual de caráter absoluto, por manifesta preterição das formas essenciais prescritas em lei para a validade dos atos de comunicação e constrição patrimonial, atraindo a sanção cominada pela legislação processual ordinária que fulmina de nulidade as intimações de atos constritivos e de expropriação efetivadas sem a regular observância legal. Embora as cotas de rateio condominial possuam inegável natureza jurídica de obrigação propter rem, tal característica adere a obrigação à coisa, mas não autoriza a supressão das garantias adjetivas do processo, exigindo que o titular de domínio também integre o feito caso o condomínio decida direcionar a constrição contra a propriedade física da unidade imobiliária. O Superior Tribunal de Justiça sedimentou jurisprudência robusta no sentido de conferir ampla proteção jurídica à posse e aos direitos patrimoniais do adquirente de boa-fé em sede de embargos de terceiro, restando consolidada a Súmula nº 84 daquela Corte Superior, que viabiliza a oposição de embargos com base em compromisso de compra e venda sem registro para resguardar a regularidade da posse, nos moldes do Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial nº 172.704/DF: EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMITENTE COMPRADOR. BOA-FÉ. DEFESA DA POSSE CONTRA PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 84/STJ. 1. O celebrante de promessa de compra e venda tem legitimidade para proteger a posse contra penhora incidente sobre o imóvel objeto do negócio jurídico, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução. Súmula n. 84 do STJ. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp n. 172.704/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 19/11/2013, DJe de 27/11/2013.) Nesse mesmo prumo de entendimento, a Corte Superior veda de forma peremptória a constrição e o leilão forçado sobre a propriedade física do bem imóvel gerador de encargos condominiais quando a ação correspondente foi ajuizada exclusivamente em face do promitente comprador, devendo a expropriação recair estritamente sobre a expressão econômica dos direitos de aquisição do devedor, conforme julgado no Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.560.117/PR, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida. 3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos. 4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.) Consequentemente, resta evidente a impossibilidade de acolhimento do pedido original de alienação forçada sobre a propriedade plena da Sala 1102, devendo ser integralmente repelida a designação de leilão judicial sobre o imóvel físico em si, de sorte a evitar o perecimento do direito de terceiro e afastar a ocorrência de vício insanável de nulidade no seio deste processo executivo. 3. Da Admissibilidade da Penhora dos Direitos Aquisitivos Superada a impossibilidade de expropriação da propriedade imobiliária plena, cumpre a este juízo deliberar sobre a viabilidade e a perfeita juridicidade da constrição pretendida sobre os direitos aquisitivos titularizados pelo executado André Alencar. Embora desprovido de registro na respectiva matrícula imobiliária, o contrato de promessa de compra e venda (ID 89991728) confere ao adquirente uma posição jurídica de nítido e expressivo valor econômico, apta a ser penhorada e futuramente transferida no interesse do credor exequente. A legislação instrumental civil em vigor superou discussões acadêmicas ao agasalhar de forma expressa no rol de bens penhoráveis os direitos aquisitivos oriundos de promessa de compra e venda de imóvel, nos exatos termos previstos no art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. Essa providência constitui valioso mecanismo para assegurar o resultado útil da atividade executiva, obstando que o executado usufrua economicamente de um imóvel comercial, gerando despesas ordinárias em prejuízo da coletividade dos demais condôminos, sob o pretexto formal de que a escritura definitiva ainda não foi outorgada ou levada a registro imobiliário. No que concerne ao juízo de conveniência e às circunstâncias do caso em testilha, o julgador detém autorização legal para adequar a constrição, modulando os atos de apreensão forçada para que atinjam direitos patrimoniais do executado que se revelem mais adequados e proporcionais, conforme autoriza o ordenamento jurídico de regência. O art. 835, § 1º, do CPC autoriza o juiz a alterar a ordem de penhora conforme as circunstâncias do caso, permitindo a constrição de direitos aquisitivos mesmo sem registro imobiliário. Art. 835, § 1º É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto. A possibilidade de penhora desses direitos, independentemente de registro do compromisso de compra e venda, encontra-se solidamente amparada na jurisprudência pátria, inclusive em sede de recursos especiais julgados pela Corte Superior de Justiça. O promitente comprador, ao assumir as obrigações contratuais e deter a expectativa real de se tornar proprietário, passa a ostentar um direito de conteúdo patrimonial passível de transmissão, cessão ou alienação coativa, com o subsequente sub-rogamento do credor ou do arrematante nas vantagens e encargos do pacto particular originário, na forma autorizada no art. 857, § 1º, do Código de Processo Civil. A constrição requerida pela exequente (ID 89991720) ajusta-se, com extrema precisão, às normas de eficiência processual e de respeito aos direitos patrimoniais das partes. Não se trata de penhorar o bem imóvel pertencente à SPE Poty Premier, mas tão somente a posição jurídica ativa titularizada pelo executado André Alencar em razão do contrato celebrado (ID 89991728). Dessa maneira, impõe-se a admissão e o deferimento da constrição requerida, convertendo-se o objeto da penhora para que recaia exclusivamente sobre os direitos aquisitivos da referida unidade imobiliária. 4. Da Obrigatoriedade de Formalização da Penhora e das Intimações Para o regular desenvolvimento e validade de qualquer ato de disposição patrimonial forçada, em especial quando voltado à futura realização de leilão judicial, faz-se estritamente indispensável a formalização da penhora dos direitos aquisitivos por meio da lavratura do respectivo termo ou auto nos autos da execução eletrônica. A pendência de regularização desse ato constitui vício processual grave, cuja persistência impede o prosseguimento da expropriação forçada, por comprometer a segurança jurídica e macular de nulidade a arrematação de direitos de terceiro de boa-fé. A determinação de penhora de bens ou direitos que estejam sob a posse ou detenção de terceiros pressupõe a lavratura formalizada do ato, viabilizando-se a individualização precisa da constrição diretamente nos autos, nos moldes delimitados pelo legislador processual civil. A penhora de imóveis, independentemente de onde se localizem, quando apresentada certidão da respectiva matrícula, e a penhora de veículos automotores, quando apresentada certidão que ateste a sua existência, serão realizadas por termo nos autos. Art. 845. Efetuar-se-á a penhora onde se encontrem os bens, ainda que sob a posse, a detenção ou a guarda de terceiros. § 1º A penhora de imóveis, independentemente de onde se localizem, quando apresentada certidão da respectiva matrícula, e a penhora de veículos automotores, quando apresentada certidão que ateste a sua existência, serão realizadas por termo nos autos. § 2º Se o executado não tiver bens no foro do processo, não sendo possível a realização da penhora nos termos do § 1º, a execução será feita por carta, penhorando-se, avaliando-se e alienando-se os bens no foro da situação. A exigência de termo formalizado no feito atende à imperiosa necessidade de demarcação do direito constrito, devendo este documento contemplar expressamente a qualificação das partes, a pormenorizada descrição do objeto da constrição com suas características essenciais e a necessária indicação do encargo de depositário, formalizando-se nos autos eletrônicos a apreensão judicial dos direitos econômicos e contratuais. A penhora será realizada mediante auto ou termo, que conterá a indicação do dia, do mês, do ano e do lugar em que foi feita, os nomes do exequente e do executado, a descrição dos bens penhorados, com as suas características, e a nomeação do depositário dos bens. Art. 838. A penhora será realizada mediante auto ou termo, que conterá: I - a indicação do dia, do mês, do ano e do lugar em que foi feita; II - os nomes do exequente e do executado; III - a descrição dos bens penhorados, com as suas características; IV - a nomeação do depositário dos bens. Ademais, concretizada de forma regular a lavratura do termo, exsurge o dever inderrogável de intimar imediatamente o devedor sobre a penhora realizada, a fim de viabilizar a sua manifestação e possibilitar a apresentação de impugnação contra a constrição, sob pena de violação inconcussa às garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa processuais. Formalizada a penhora por qualquer dos meios legais, dela será imediatamente intimado o executado. Art. 841. Formalizada a penhora por qualquer dos meios legais, dela será imediatamente intimado o executado. § 1º A intimação da penhora será feita ao advogado do executado ou à sociedade de advogados a que aquele pertença. § 2º Se não houver constituído advogado nos autos, o executado será intimado pessoalmente, de preferência por via postal. § 3º O disposto no § 1º não se aplica aos casos de penhora realizada na presença do executado, que se reputa intimado. § 4º Considera-se realizada a intimação a que se refere o § 2º quando o executado houver mudado de endereço sem prévia comunicação ao juízo, observado o disposto no parágrafo único do art. 274. Por fim, a regularidade procedimental impõe que este juízo ordene a cientificação formal da proprietária registral, SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda. (ID 89991723), acerca do ato de constrição judicial que recaiu sobre os direitos contratuais da promessa de compra e venda (ID 89991728). A falta de comunicação oportuna à titular registral poderia ensejar a comercialização indevida do imóvel ou a rescisão administrativa do ajuste sem o conhecimento do juízo, causando prejuízos imensuráveis ao credor condomínio e a terceiros adquirentes, gerando nulidade insuperável por descumprimento das formas essenciais determinadas para os atos judiciais de constrição e publicidade registral. Outrossim, desponta como pressuposto intransponível para a realização de atos expropriatórios a prévia avaliação dos direitos aquisitivos penhorados, nos termos dos artigos 870 e seguintes do Código de Processo Civil. A avaliação constitui etapa lógica e cronologicamente posterior à perfeita formalização da penhora e à regular intimação das partes interessadas, destinando-se a apurar com rigor técnico o valor de mercado do direito objeto da execução.
Trata-se de providência indispensável para evitar a ocorrência de preço vil e garantir o contraditório, devendo a estimativa ser realizada por oficial de justiça imediatamente após o aperfeiçoamento da constrição e antes de qualquer designação de leilão, sob pena de nulidade absoluta dos atos expropriatórios subsequentes por violação direta ao devido processo legal. 5. Dispositivo
Ante o exposto, acolho o requerimento subsidiário formulado pelo condomínio credor (ID 89991720) e resolvo as pendências procedimentais destes autos executivos, determinando o saneamento do processo nos seguintes termos: a) indefiro, por ora, a realização de leilão judicial sobre a propriedade física da Sala 1102 do Condomínio Comercial Poty Premier, em razão de o imóvel pertencer formalmente a terceiro alheio à relação processual (ID 89991723); b) defiro o pedido de penhora sobre os direitos aquisitivos titularizados pelo executado André Alencar, derivados do contrato de promessa de compra e venda de ID 89991728, referente à referida Sala 1102, nos moldes preconizados pelo art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil; c) determino à Secretaria da Vara que proceda à imediata lavratura do respectivo Termo de Penhora de Direitos de Aquisição nos presentes autos, zelando pelo cumprimento de todos os requisitos de especificação da garantia exigidos pela lei instrumental de regência; d) realizada a lavratura do termo, expeça-se mandado de intimação eletrônica ou pessoal direcionado ao executado André Alencar, na pessoa de seus advogados legalmente habilitados no feito, ou de forma pessoal caso ausente representação técnica nos autos (ID 647821), para que tome conhecimento da constrição de seus direitos e apresente eventual impugnação no prazo preclusivo de 15 dias, na forma do art. 841 do CPC; e) expeça-se notificação eletrônica ou por via postal com aviso de recebimento à proprietária registral, SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda., cientificando-a acerca da penhora dos direitos de aquisição do devedor e advertindo-a para que não promova atos de disposição destes direitos sem prévia anuência deste juízo, bem como para que informe nos autos o estágio atual de cumprimento das obrigações contratuais pelo promitente comprador, sob pena de invalidade de eventuais transferências posteriores; f) decorrido o prazo para impugnação sem manifestação ou rejeitada esta, expeça-se mandado de avaliação a ser cumprido por oficial de justiça, para que proceda à avaliação técnica dos direitos aquisitivos penhorados, conforme preceituam os artigos 870 e seguintes do Código de Processo Civil, ato este indispensável e antecedente a qualquer designação de hasta pública; g) cumpridas todas as diligências de formalização, intimação, cientificação e avaliação ora determinadas, intime-se o condomínio exequente para requerer o que entender de direito para o regular prosseguimento do feito. Intimem-se. Cumpra-se. TERESINA-PI, 8 de junho de 2026. Juiz(a) de Direito do(a) 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina