Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: ERIVALDO CORDEIRO DOURADO
EXECUTADO: CNPJ SENTENÇA Em breve síntese, a petição inicial relata que o Exequente firmou com a construtora um instrumento particular de confissão de dívida, datado de 23/08/2022, reconhecendo obrigação de indenização decorrente do atraso na entrega de imóvel adquirido no empreendimento Stella Vitta. O contrato previa conclusão da obra em 30/09/2023, com tolerância de 180 dias, finda em 30/03/2024. Ultrapassado esse prazo sem entrega, pede a aplicação da cláusula que estabelece indenização sobre o valor efetivamente pago, caso o comprador não opte pela resolução contratual. Ou seja, o Exequente busca a execução judicial da indenização contratual pelo atraso na obra, tomando como título executivo o instrumento de confissão de dívida e anexando contrato, comprovantes de pagamento e extrato financeiro emitido pela construtora. Em seguida, foi apresentada pela Executada, Imobe Imobiliária Eficiente Ltda., EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, na qual sustenta que não possui legitimidade passiva para responder à execução fundada em atraso na entrega de imóvel, pois sua participação limitou-se à intermediação do negócio, tendo firmado com o Exequente apenas contrato de corretagem. Sustenta que o contrato de compra e venda, cujo inadimplemento fundamenta a cobrança, foi celebrado exclusivamente entre o Exequente e a construtora/incorporadora, única responsável pela obra e pelos eventuais atrasos. Afirma que não possui ingerência sobre obrigações assumidas entre comprador e construtora e que não pode ser responsabilizada solidariamente por inadimplemento alheio, citando jurisprudência que reconhece a ilegitimidade da corretora quando figura apenas como intermediadora. Argumenta, ainda, que a ilegitimidade configura vício processual relativo aos pressupostos processuais, impondo a extinção da execução sem resolução do mérito (art. 485, VI, CPC). Sustenta também que o contrato de corretagem é autônomo, esgotando-se com a aproximação das partes, não havendo relação entre eventual atraso na obra e a corretora. Requer, portanto, o acolhimento da exceção, a extinção da execução e a condenação do Exequente ao pagamento de honorários advocatícios. Ao final, requer o processamento da exceção, o reconhecimento da ilegitimidade passiva, a improcedência/extinção da execução, a condenação do Exequente em honorários e o deferimento da justiça gratuita. Na réplica, o Exequente sustenta que a exceção de pré-executividade manejada pela Executada é incabível, pois o instrumento somente pode ser utilizado para discutir nulidade do título executivo ou excesso de execução verificável de plano, sem necessidade de prova e que, no caso, a imobiliária pretende apenas protelar a marcha da execução, motivo pelo qual requer a rejeição da exceção. Quanto à ilegitimidade passiva, rejeita o argumento da imobiliária, defendendo que sua atuação na intermediação não se limita a aproximar vendedor e comprador. Invoca os arts. 422 e 723 do Código Civil, afirmando que corretores e imobiliárias têm deveres de boa-fé, diligência, prudência e informação, respondendo por danos decorrentes de omissão ou falha na prestação de serviços. Alega que tais deveres abrangem todos os aspectos do negócio jurídico e que a imobiliária pode ser responsabilizada solidariamente, conforme precedentes citados na peça. O Exequente também refuta o pedido de nulidade da execução, sustentando que a imobiliária deixou de cumprir seus deveres de informação e cautela, e que há jurisprudência reconhecendo a responsabilidade solidária de intermediadoras quando sua atuação contribui para vícios ou prejuízos no negócio. Além disso, requer a denunciação da lide da Construtora Rivelo S/A, defendendo ser ela corresponsável pelos danos narrados, uma vez que assumiu as obrigações relativas à obra. Ao final, o Exequente requer o rechaço de todas as preliminares e o acolhimento integral dos pedidos da inicial, com prosseguimento da execução. É o suficiente. Passo a decidir. 1. Cabimento da Exceção de Pré-executividade A exceção é admitida quando a matéria alegada: (a) pode ser conhecida de ofício; e (b) dispensa dilação probatória. A ilegitimidade passiva, por se tratar de pressuposto processual, é matéria cognoscível de ofício e plenamente aferível a partir dos documentos acostados, sendo, portanto, cabível a sua apreciação em sede de exceção. 2. Da Ilegitimidade Passiva da Imobiliária Executada A controvérsia centra-se em saber se a imobiliária pode ser executada por valores decorrentes de atraso na obra, obrigação assumida exclusivamente pela construtora no contrato de promessa de compra e venda. A jurisprudência majoritária, em casos análogos, tem entendido que a atividade da imobiliária intermediadora se esgota com a aproximação das partes, não havendo responsabilidade pela entrega do empreendimento, salvo hipóteses excepcionais em que ela integra a cadeia de consumo, como ocorre quando: pertence ao mesmo grupo econômico da construtora; participa ativamente do marketing e se apresenta como parceira do empreendimento; presta informações falsas ou omissas sobre o prazo de entrega. Não é essa, contudo, a realidade dos autos. Aqui, o próprio exequente reconheceu que a imobiliária firmou apenas contrato de corretagem, recebendo comissão pela aproximação das partes. O juízo não localizou nos autos o alegado título executivo extrajudicial de confissão de dívida, apenas o “CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA” (identificado nas primeiras páginas (págs. 1–3) do ID n. 67594547; trata apenas do ajuste entre o comprador e a Imobiliária Eficiente, relativo à intermediação do negócio; sem cláusula de confissão de dívida) e o “CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA IMOBILIÁRIA CONDOMINIAL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E OUTRAS AVENÇAS” (a partir da página 4 do ID n. 67594547; firmado entre o comprador e a Construtora Rivello S/A; também sem confissão de dívida). In casu, o Exequente visa a execução da obrigação derivada do atraso na obra, fato imputável exclusivamente à construtora, conforme reiteradamente consolidado pelos tribunais: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS.APELAÇÃO CÍVEL PELA PARTE RÉ (RAPHAEL POCAI). PRELIMINAR. 1. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. ALEGAÇÃO DE QUE A PARTE OMITIU FONTE DE RENDA PARA OBTER A GRATUIDADE DA JUSTIÇA, ALTERANDO A VERDADE DOS FATOS. SANÇÃO PREVISTA NO ART. 81, DO CPC, INDEVIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE PROVA DE DOLO OU CULPA. CONCESSÃO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA PELO JUÍZO SINGULAR. REJEIÇÃO. 2. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. PRAZO DE TOLERÂNCIA EXTRAPOLADO. CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO PLENA DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES DE MODO PRECÁRIO, SEM ENERGIA ELÉTRICA, CERTIFICADO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS E SEM CERTIFICADO DE VISTO DE CONCLUSÃO DE OBRA. MORA CONFIGURADA. TERMO FINAL. REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL COM A EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE”. 3. REEMBOLSO DOS JUROS DE OBRA E TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDOS NO PERÍODO DE ATRASO, NA FORMA DOBRADA, NOS TERMOS DO ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. 4. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMÓVEL DESTINADO A RESIDÊNCIA PRÓPRIA. ATRASO NA ENTREGA. EMPREENDIMENTO INACABADO. SITUAÇÃO CONCRETA QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. 5. QUANTUM. VALOR QUE COMPORTA REDUÇÃO. FIXAÇÃO COM BASE NOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, BEM COMO NAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. 6. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA INALTERADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA. 7. HONORÁRIOS RECURSAIS INDEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.APELAÇÃO CÍVEL PELA PARTE RÉ (RHS). 1. INSURGÊNCIA RECURSAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CORRETORA QUANTO AO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM NÃO EVIDENCIADA. IMOBILIÁRIA QUE ATUOU COMO MERA INTERMEDIADORA DA NEGOCIAÇÃO ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. RELAÇÃO DE CORRETAGEM EXAURIDA. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA INDEVIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIMENTO. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. DEMAIS MATÉRIAS PREJUDICADAS. 2. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS INDEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-PR 00424551420238160014 Londrina, Relator.: andrei de oliveira rech, Data de Julgamento: 22/10/2024, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/10/2024) (Grifo nosso). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CORRETAGEM. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. POSSIBILIDADE DE REPASSE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO COMPRADOR. OBRIGAÇÃO DE INFORMAR. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela ré contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual cumulada com restituição de valores formulados, condenando-a à restituição de R$ 14.836,72, pagos a título de comissão de corretagem, com atualização monetária e juros de mora. A ré também foi condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva da ré para responder pelos pedidos formulados; (ii) analisar a legalidade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador, em especial quanto ao cumprimento do dever de informação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A recorrente é parte ilegítima para responder pelos pedidos relacionados à rescisão contratual, pois a atividade da corretora se limita à intermediação entre comprador e vendedor, sem participação nos fatos relativos à construção ou entrega do imóvel. 4. A comissão de corretagem encontra fundamento na proposta de reserva e na planilha que integram o negócio jurídico, ainda que o contrato de compra e venda não mencione diretamente o valor da corretagem. 5. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), reconhece a possibilidade de repassar ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que atendido o dever de informar, o que restou comprovado no caso em julgamento. 6. A ausência de previsão específica sobre a corretagem no contrato de compra e venda não afasta a obrigação de pagamento, pois os elementos contratuais evidenciam a ciência e a anuência do comprador quanto à referida despesa. 7. Não há abusividade na exigência da comissão de corretagem devidamente informada, sendo improcedente o pedido de restituição dos valores pagos. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A corretora de imóveis não responde por pedidos relacionados à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel quando sua atuação se limita à intermediação entre as partes. 2. É válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que atendido o dever de informar, conforme orientação fixada no REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938). 3. A ausência de previsão expressa no contrato de compra e venda não afasta a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que outros elementos contratuais integrem e comprovem a ciência do comprador. __________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 2º, 87, I, e 98, § 3º; CF/1988, art. 5º, XXXV; Código Civil, arts. 421 e 722. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; TJSP, Apelação Cível nº 1009103-12.2016.8.26.0565, Rel. Des. Fábio Podestá, j. 21.03.2018; TJSP, Apelação Cível nº 1000484-49.2018.8.26.0654, Rel. Des. Vito Guglielmi, j. 13.08.2019.(TJ-SP - Apelação Cível: 10421551620158260506 Ribeirão Preto, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 22/01/2025, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2025) (Grifo nosso). Veja que o TJ/PR reconheceu a ilegitimidade passiva da imobiliária que atuou como mera corretora, por inexistir responsabilidade sobre o cronograma da obra e o TJ/SP reafirmou que a atividade da corretora é limitada à intermediação, sendo indevida sua inclusão em demandas por atraso na entrega. No âmbito do Superior Tribunal de Justiça, embora existam precedentes admitindo responsabilidade solidária em ações indenizatórias, isso ocorre somente quando comprovada a participação da imobiliária na cadeia de consumo, o que não se confunde com execução de título extrajudicial fundado no contrato de construção — e não há nos autos qualquer elemento que indique grupo econômico, parceria comercial ou falha informacional apta a atrair tal responsabilidade. Assim, ausente relação obrigacional entre a Executada e o fato gerador da dívida, impõe-se reconhecer sua ilegitimidade passiva ad causam. 3. Impossibilidade de Denunciação da Lide O Exequente requereu, em réplica, a denunciação da Construtora Rivello S/A. Todavia, o procedimento do Juizado Especial Cível veda expressamente qualquer forma de intervenção de terceiros, nos termos do art. 10 da Lei 9.099/95, que dispõe: “Não se admitirá, no processo, qualquer forma de intervenção de terceiro nem de assistência. Admitir-se-á o litisconsórcio.” Portanto, ainda que se cogitasse responsabilidade da construtora, não há possibilidade jurídica de inclusão por meio de denunciação da lide, o que reforça a inadequação da presente execução contra a imobiliária. 4. Conclusão Reconhecida a ilegitimidade passiva da Executada, impõe-se a extinção da execução sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, pois não há pressuposto de constituição válida e regular do processo. DISPOSITIVO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0801694-49.2024.8.18.0164 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO(S): [Atraso na Entrega do Imóvel] Diante do exposto: I – ACOLHO a exceção de pré-executividade apresentada pela Executada; II – RECONHEÇO sua ilegitimidade passiva; III – EXTINGO a presente execução, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC; IV – INDEFIRO o pedido de denunciação da Construtora Rivello S/A, por vedação legal expressa (art. 10 da Lei 9.099/95). Por se tratar de processo no Juizado Especial Cível, não há condenação em honorários (arts. 54 e 55 da Lei 9.099/95), salvo hipótese de litigância de má-fé, que não se verifica neste momento. Intimem-se. Cumpra-se. TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito da 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina