Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: TERESINHA DE JESUS NASCIMENTO DA CRUZ
REU: BANCO DO BRASIL SA S E N T E N Ç A
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Fórum "Salmon Lustosa", Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0808142-49.2024.8.18.0031 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Alienação Fiduciária] Vistos etc.
Trata-se de AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE c/c TUTELA DE URGÊNCIA (ID n.º 66438903), proposta por TERESINHA DE JESUS NASCIMENTO DA CRUZ, em face de BANCO DO BRASIL S.A, ambos devidamente qualificados nos autos, onde se alega e requer o seguinte: A parte autora afirmou ser proprietária de imóvel urbano localizado no Residencial Portal dos Ventos, em Parnaíba/PI, cuja propriedade foi objeto de alienação fiduciária em favor da parte ré, conforme matrícula registrada no cartório competente. Relatou que, em razão de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19 e seus reflexos, tornou-se inadimplente quanto às parcelas do financiamento, destacando, contudo, que sempre manteve contato com a instituição financeira para negociação da dívida, realizando pagamentos e buscando alternativas para regularização do débito. Ademais, alegou que apesar das tratativas mantidas, não foi devidamente notificada acerca da constituição em mora, tampouco sobre a abertura do procedimento de consolidação da propriedade, o qual afirma ter ocorrido sem sua ciência, vindo a tomar conhecimento apenas quando o imóvel já se encontrava em fase de leilão extrajudicial, no mês de outubro de 2024. Sustentou, ainda, que, ao consultar o cartório de registro de imóveis, não identificou qualquer notificação válida em seu nome relacionada ao procedimento de consolidação da propriedade. Asseverou também que houve irregularidade no procedimento adotado pela parte ré, especialmente quanto ao descumprimento do prazo legal para realização do leilão após a consolidação da propriedade, uma vez que esta teria ocorrido em momento anterior (2022), enquanto o leilão somente foi designado para o ano de 2024, tendo sido cientificada apenas das datas dos leilões extrajudiciais designados para 06/11/2024 e 13/11/2024. Ao final, requereu a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça e a tutela antecipada de urgência para suspensão do leilão extrajudicial e de eventual arrematação do imóvel, a fim de resguardar seu direito e evitar prejuízo a terceiros de boa-fé. Pleiteou, ainda, a concessão de prazo para produção de provas, a designação de audiência de conciliação, a citação da parte ré para apresentação de defesa, bem como, ao final, o julgamento procedente dos pedidos, com a confirmação da tutela de urgência e a condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Protestou, por fim, pela produção de todas as provas admitidas em direito. Juntou procuração e documentos (ID's n.º 66438918, 66439549, 66438926, 66438764, 66438767, 66438771 e 66439584). Despacho (ID n.º 67668628), determinando a intimação da parte autora, para emendar a inicial, comprovando sua situação de pobreza apta ao deferimento da gratuidade de justiça, inclusive juntando provas, entre outro material probatório, sob pena de indeferimento do pedido. Emenda à inicial (ID n.º 70160644). Na oportunidade, juntou documento (ID n.º 70160646, 70160649, 70160645, 70160648 e 70160647). Decisão (ID n.º 70697596), deferindo os benefícios da gratuidade da justiça e indeferindo a tutela provisória de urgência, bem como determinou a citação da parte ré. Contestação (ID n.º 73289662) apresentada pela parte ré, em que aduziu, preliminarmente, a discordância quanto à tramitação do feito no juízo 100% digital, bem como a necessidade de emenda da petição inicial, ao argumento de ausência de documentos essenciais à propositura da demanda, sustentando a inexistência de lastro probatório mínimo das alegações autorais. Ainda em sede preliminar, pugnou pelo indeferimento do pedido de tutela de urgência, sob o fundamento de ausência dos requisitos necessários à sua concessão. No mérito, a parte requerida defendeu a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial realizado, afirmando que foram observadas todas as disposições legais aplicáveis à alienação fiduciária, especialmente no que se refere à notificação para purgação da mora. Alegou que a parte autora não comprovou a ausência de notificação, limitando-se a alegações genéricas, não sendo possível reconhecer qualquer nulidade no procedimento. Sustentou, ainda, a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, destacando que tal medida encontra óbice na legislação vigente e na jurisprudência consolidada. Reforçou a validade do contrato firmado entre as partes e afirmou que o inadimplemento decorreu de conduta da própria autora, inexistindo qualquer prática abusiva por parte da instituição financeira. Outrossim, impugnou o pedido de inversão do ônus da prova, ao argumento de ausência dos requisitos legais, especialmente a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência da parte autora. No tocante à sucumbência, sustentou a inaplicabilidade de condenação em seu desfavor, defendendo a incidência do princípio da causalidade. Ao final, pugnou pelo acolhimento das preliminares, com a extinção do feito sem resolução do mérito e, subsidiariamente, pela total improcedência dos pedidos iniciais, pela rejeição do pedido de inversão do ônus da prova, pela produção de todas as provas admitidas em direito, especialmente documental, testemunhal e depoimento pessoal da parte autora, pela condenação da parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa, bem como pela revogação do benefício da justiça gratuita. Juntou procuração e documentos (ID's n.º 73289663 e 72299652). Manifestação da parte ré (ID n.º 74592536), procedendo a juntada de documentos (ID’s n.º 74592537, 74592540, 74592542, 74593293, 74593295, 74593297 e 74593298). Certidão (ID n.º 75152756), atestando que transcorreu in albis o prazo para autora. Despacho (ID n.º 76952597), determinando a intimação das partes para dizerem se possuíam provas a produzir ou se concordavam com o julgamento antecipado da lide. Manifestação da parte ré (ID n.º 77570110), requerendo o depoimento pessoal da parte autora em sede de audiência de instrução e julgamento. Decisão saneadora (ID n.º 82876919). Manifestação da parte ré reiterando o pedido de depoimento pessoal da autora (ID n.º 83544217). Certidão (ID n.º 85700540), atestando que a parte autora deixou transcorrer in albis o prazo da decisão de ID n.º 82876919. Despacho (ID n.º 87963322), designando a audiência de conciliação, instrução e julgamento. Ata de audiência (ID n.º 90159169). Alegações finais da parte autora (ID n.º 91709959). Certidão (ID n.º 91784639), atestando que a parte ré deixou transcorrer in albis o prazo do despacho de ID n.º 91709959. É o relatório. DECIDO. O cerne da controvérsia reside em verificar a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial conduzido pelo réu, especificamente no que tange ao cumprimento do dever de intimação pessoal da devedora fiduciante. O Superior Tribunal de Justiça, corte responsável pela uniformização da interpretação da lei federal, possui jurisprudência dominante e consolidada, emanada de suas Terceira e Quarta Turmas, no sentido de que a regularidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel depende de duas intimações distintas e pessoais: a primeira, para a purgação da mora (art. 26, § 1º), e a segunda, para dar ciência sobre a realização dos leilões (art. 27, § 2º-A). A finalidade desta segunda comunicação é assegurar ao devedor o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel, previsto no § 2º-B, do mesmo artigo, ou a adoção de outras medidas que julgue pertinentes.
Trata-se de requisito essencial para a validade dos leilões. O entendimento é claro ao afirmar que a ausência desta segunda notificação, por si só, constitui vício insanável. "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.Precedentes. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido." (STJ - AgInt no AREsp: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023) Este posicionamento é reiterado em múltiplos julgados, formando um corpo jurisprudencial coeso que orienta a interpretação da lei. "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE. NULIDADE. OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997" (AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 09/03/2021). 2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial." (STJ - AgInt no AREsp: 1876057 CE 2021/0110808-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2023) A finalidade da norma é garantir que o devedor tenha a oportunidade de exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida, previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/97, ou adotar outras medidas que entenda cabíveis para proteger seu patrimônio. Em Decisão Saneadora (ID n.º 82876919), este juízo apontou as questões de fato e direito sobre as quais recairiam a atividade probatória, quais sejam: a existência e necessidade de notificação acerca purgação mora, necessidade de notificação do exaurimento do prazo para pagamento da dívida, bem como do início do procedimento de consolidação da propriedade, bem como se é possível a purgação da mora em momento posterior ao registro da consolidação da propriedade. No caso dos autos, a parte ré, em sua manifestação de ID n.º 74592536, juntou certidão (ID n.º 74593293) relativa à tentativa de notificação da autora para a purgação da mora. Contudo, ainda que se considerasse regular a primeira fase do procedimento, a parte ré não logrou êxito em comprovar a segunda e indispensável notificação: a que dá ciência à devedora sobre a realização dos leilões. O ônus de comprovar a regularidade de tal comunicação era do credor fiduciário, que, mesmo após a instrução processual, não trouxe aos autos qualquer aviso de recebimento ou certidão que atestasse a ciência inequívoca da devedora sobre os leilões designados. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica e consolidada no sentido de que a ausência de intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão extrajudicial constitui vício que acarreta a nulidade do ato. Verbis: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. ADMISSIBILIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS NO CASO CONCRETO. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA PRÉVIA DA DEVEDORA FIDUCIANTE. QUESTÃO ANALISADA A PARTIR DO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, ocorrendo o devido enfrentamento da matéria, como no caso, admite-se a utilização da técnica da fundamentação per relationem, não havendo que se falar em ofensa ao art. 489 do CPC. 2. A revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de averiguar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da inversão do ônus da prova, daria ensejo ao reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado nesta instância especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ. 3. No contrato de alienação fiduciária em garantia, em regra, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, tanto na vigência do Decreto-Lei n.º 70/66, quanto na vigência da Lei n.º 9.514/97. 4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019). 5. Rever a conclusão do Tribunal estadual, no sentido de que a devedora teve ciência prévia da realização do leilão, exigiria nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ. 6. Agravo interno não provido." (STJ - AgInt no AREsp: 2573041 RS 2024/0053990-8, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024) O mesmo julgado ressalva que a nulidade pode ser afastada caso demonstrada a "ciência inequívoca" da parte. Todavia, tal prova não foi produzida pelo réu, que sequer apresentou alegações finais para contrapor os argumentos da autora. A simples alegação de regularidade, desacompanhada de prova documental do ato de comunicação, é insuficiente para validar o procedimento. Dessa forma, a ausência de comprovação da notificação pessoal da devedora acerca das datas dos leilões é um vício que macula de nulidade os atos de expropriação subsequentes à consolidação da propriedade.
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR A NULIDADE dos leilões extrajudiciais do imóvel objeto da matrícula registrada no Cartório competente, designados para os dias 06/11/2024 e 13/11/2024, bem como de todos os atos subsequentes, incluindo eventual arrematação e transferência de propriedade. Em razão do princípio da causalidade, condeno a parte ré, BANCO DO BRASIL S.A., ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Nos termos da Portaria Conjunta n.º 42/2021, determino a inclusão do(a)(s) devedor(a)(es)(as) no Sistema SERASAJUD, em caso de não pagamento das custas processuais. Considerando que o Código de Processo Civil de 2015 suprimiu o Juízo de admissibilidade dos recursos realizado pelo primeiro grau, sem necessidade de nova conclusão, exceto na hipótese de embargos de declaração, em sendo interposta a apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (§ 1º, do art. 1.010, NCPC). Na hipótese de sobrevir apelação adesiva, no mesmo lapso, intime-se o recorrido adesivo para apresentar contrarrazões em 15 (quinze) dias (§ 2º, do art. 1.010, NCPC). Cumpridas as diligências legais, encaminhe-se ao e. Tribunal de Justiça. Transitado em julgado, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intime-se. PARNAÍBA-PI, 17 de abril de 2026. HELIOMAR RIOS FERREIRA Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba