Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: MARIA DO SOCORRO RODRIGUES MACEDO
REQUERIDO: MARDONIO SOARES LOPES SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0815485-60.2024.8.18.0140 CLASSE: TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) ASSUNTO(S): [Adjudicação Compulsória]
Vistos. I - RELATÓRIO
Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por MARIA DO SOCORRO RODRIGUES MACÊDO em face de MARDÔNIO SOARES LOPES, na qual sustenta ter celebrado contrato particular de permuta imobiliária com o requerido no ano de 2005, mediante o qual transferiu imóvel de sua titularidade ao promovido, recebendo, em contrapartida, o imóvel objeto da matrícula nº 20.564, consistente em cinco casas situadas na Rua Arlindo Nogueira. Afirma que cumpriu integralmente sua obrigação contratual, tendo o requerido, inclusive, promovido a transferência do imóvel recebido em seu favor, permanecendo, contudo, inerte quanto à formalização da transferência registral do imóvel destinado à autora. Sustenta exercer posse mansa, pacífica e contínua sobre o bem há aproximadamente vinte anos, arcando com tributos e encargos incidentes sobre o imóvel, razão pela qual requereu a adjudicação compulsória, com expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis. A inicial veio instruída com contrato particular firmado entre as partes (Id. 55479966), certidão da matrícula nº 20.564 (Id. 55479971), comprovantes de ITBI e laudêmio (Ids. 55540011 e 55540014), dentre outros documentos. A tutela provisória inicialmente requerida foi parcialmente apreciada, tendo sido deferida a averbação da existência da presente demanda junto à matrícula do imóvel. Após tentativas frustradas de citação, o requerido apresentou contestação (Id. 73642406), alegando, em síntese, impossibilidade de transferência do bem em razão de pendências sucessórias relativas ao imóvel e existência de entraves registrais decorrentes de inventário em trâmite. Réplica apresentada no Id. 74611830. Sobreveio decisão de saneamento e organização do processo (Id. 88095650), na qual foram delimitados os pontos controvertidos e oportunizada às partes a especificação de provas. Intimadas, apenas a parte autora se manifestou (Id. 90608154), reiterando a suficiência da prova documental, juntando comprovantes de pagamento de IPTU referentes ao imóvel ao longo de aproximadamente vinte anos (Ids. 90608162/90608650) e requerendo julgamento antecipado do mérito. O requerido permaneceu silente. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Das preliminares Preliminarmente, rejeito as teses suscitadas pela parte requerida. A pretensão deduzida nos autos encontra expressa previsão no ordenamento jurídico pátrio, especialmente no art. 1.418 do Código Civil, sendo plenamente cabível a ação de adjudicação compulsória diante da alegação de adimplemento contratual e ausência de outorga da escritura definitiva. Há evidente interesse processual da autora, consubstanciado na necessidade de regularização dominial do imóvel e na resistência manifestada pelo requerido. Ademais, as alegações relacionadas à pendência sucessória, eventual irregularidade registral do bem e ausência de domínio pleno não configuram óbices processuais aptos à extinção do feito, tratando-se, em verdade, de matérias inerentes ao próprio mérito da controvérsia. Também não há falar em ilegitimidade passiva ou necessidade de inclusão de terceiros no polo passivo, uma vez que o requerido figura como contratante direto da avença cuja execução específica se busca obter nesta demanda. Preliminares Rejeitadas. Do Mérito A decisão saneadora delimitou expressamente os pontos controvertidos da demanda e oportunizou às partes a especificação de provas. Não obstante regularmente intimado, o requerido deixou transcorrer in albis o prazo concedido, operando-se a preclusão quanto à produção probatória. Além disso, a controvérsia é eminentemente documental, encontrando-se os autos suficientemente instruídos para formação do convencimento judicial. No mérito, o pedido merece procedência. A adjudicação compulsória constitui instrumento destinado à tutela do adquirente que comprova a existência de contrato válido e o adimplemento de suas obrigações, diante da recusa ou impossibilidade injustificada de outorga da escritura definitiva pelo alienante. No caso concreto, os documentos constantes dos autos demonstram, de forma coerente e harmônica, a existência da avença celebrada entre as partes. O contrato particular acostado no Id. 55479966 evidencia a realização da negociação imobiliária envolvendo o imóvel objeto da matrícula nº 20.564. Os documentos de ITBI e laudêmio juntados nos Ids. 55540011 e 55540014 corroboram a efetiva concretização do negócio jurídico. Também se verifica que a autora exerce posse prolongada sobre o imóvel há aproximadamente vinte anos, circunstância reforçada pelos comprovantes de IPTU acostados nos Ids. 90608162/90608650, demonstrando o exercício contínuo do animus domini e a assunção dos encargos inerentes à propriedade. De outro lado, a contestação não infirmou os fatos constitutivos do direito autoral. O requerido não negou a celebração do negócio jurídico, tampouco produziu prova apta a demonstrar inadimplemento da autora. Sua resistência limitou-se à alegação de impossibilidade de transferência registral em razão de questões relacionadas ao inventário envolvendo o imóvel. Todavia, tal circunstância não possui o condão de afastar a pretensão adjudicatória. As informações encaminhadas pelo Juízo sucessório e documentos juntados aos autos demonstram que eventual controvérsia acerca da titularidade dominial do bem deve ser solucionada pelas vias ordinárias, não havendo impedimento absoluto ao reconhecimento do direito da autora. A pendência registral ou sucessória decorrente da situação patrimonial do requerido não pode ser oposta à adquirente de boa-fé que comprovadamente cumpriu sua obrigação contratual e exerce posse consolidada sobre o imóvel há longo período. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o direito à adjudicação compulsória decorre do adimplemento contratual, sendo desnecessário, inclusive, o registro do compromisso de compra e venda para o ajuizamento da ação. Além disso, a inércia do requerido por aproximadamente duas décadas, aliada à ausência de providências efetivas para regularização do bem, não pode servir como fundamento para perpetuação da insegurança jurídica suportada pela autora. Nesses termos, colaciono o seguinte julgado: Ementa: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL INDIVIDUALIZADO E COM MATRÍCULA PRÓPRIA. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECUSA DA PROMITENTE VENDEDORA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DEFERIDA. DISPENSA DA APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES NEGATIVAS DE DÉBITO DA EMPRESA VENDEDORA. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel objeto de promessa de compra e venda. A parte apelante sustenta o cumprimento dos requisitos legais para adjudicação compulsória, inclusive a quitação integral do preço pactuado, e requer a dispensa da apresentação de certidões negativas da promitente vendedora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil; (ii) determinar se é possível dispensar a exigência de certidões negativas da parte vendedora para concretização da adjudicação. III. RAZÕES DE DECIDIR A adjudicação compulsória é cabível quando demonstrados: (a) a existência de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, com imóvel individualizado e devidamente identificado; (b) a quitação integral do preço pelo promitente comprador; e (c) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. O instrumento particular de promessa de compra e venda juntado aos autos comprova a existência do negócio jurídico. A integral quitação do preço restou comprovada por meio de termo de quitação emitido pela apelante, datado de 16 de setembro de 2003. A recusa da parte vendedora está demonstrada pela contestação apresentada nos autos, que pleiteou a rejeição do pedido inicial sem apresentar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme exigido pelo art. 373, II, do CPC. A exigência de certidões negativas da parte vendedora é afastada, considerando que o Conselho Nacional de Justiça já consolidou entendimento de que tal requisito não deve ser imposto como condição para o registro de imóveis, por representar forma indireta de cobrança estatal, especialmente quando a impossibilidade de obtenção das certidões decorre de razões alheias à vontade do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A adjudicação compulsória é cabível quando comprovados: a existência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel individualizado; a quitação integral do preço; e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. A apresentação de certidões negativas pela parte vendedora não constitui requisito indispensável para adjudicação compulsória, especialmente quando sua ausência decorre de circunstâncias alheias à vontade do promitente comprador. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 373, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.601.575/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 23.08.2016. TJES, Apelação 048170167844, Rel. Manoel Alves Rabelo, j. 07.10.2019. TJES, Apelação 048180175316, Rel. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 10.09.2019TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL 255359820168080024. Jurisprudência. Acórdão. publicado em 21/02/2025. Cumpre destacar, ainda, que a autora conta atualmente com mais de 80 anos de idade, fazendo jus à prioridade legal de tramitação prevista no art. 1.048, I, do CPC e no Estatuto do Idoso, circunstância que reforça a necessidade de solução definitiva da controvérsia. Diante desse contexto, comprovados o negócio jurídico, o adimplemento contratual e a injustificada ausência de outorga da escritura definitiva, impõe-se a procedência do pedido III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por MARIA DO SOCORRO RODRIGUES MACÊDO para: a) DECLARAR o direito da autora à adjudicação compulsória do imóvel objeto da matrícula nº 20.564 do Cartório de Registro de Imóveis competente; b) SUPRIR judicialmente a manifestação de vontade do requerido MARDÔNIO SOARES LOPES, servindo a presente sentença, após o trânsito em julgado, como título hábil à transferência da propriedade; c) DETERMINAR a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para proceder ao registro da propriedade em favor da autora, independentemente da assinatura do requerido; d) CONFIRMAR a averbação anteriormente determinada na matrícula do imóvel até o trânsito em julgado da presente decisão. Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, expeça-se o competente mandado de registro e promovam-se as baixas necessárias. TERESINA-PI, datada eletronicamente. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina