Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: PETRO IMOBILIARIA LTDA
REQUERIDO: MARCELO ROCHA NASCIMENTO SENTENÇA I – RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba DA COMARCA DE PARNAÍBA Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0802426-41.2024.8.18.0031 CLASSE: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) ASSUNTO(S): [Requerimento de Reintegração de Posse]
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos ajuizada por PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de MARCELO ROCHA NASCIMENTO, ambos devidamente qualificados nos autos. Narra a petição inicial que as partes celebraram, em 01 de outubro de 2016, três Instrumentos Particulares de Compromisso de Compra e Venda referentes aos lotes nº 26, 02 e 01, todos situados na Quadra 11 do Loteamento Residencial Jardim Atlântico I, nesta cidade. A parte autora sustenta que o requerido encontra-se inadimplente com as obrigações financeiras assumidas desde setembro de 2021. Relata que, diante da inadimplência, procedeu à notificação extrajudicial do demandado para purgar a mora, contudo, este permaneceu inerte. Requereu, liminarmente, a reintegração de posse e, no mérito, a declaração de rescisão dos contratos, a confirmação da medida liminar, bem como a condenação da parte ré ao pagamento das penalidades contratuais, indenização por fruição do imóvel e perdas e danos. A tutela de urgência foi indeferida pela decisão de ID 62497369, sob o fundamento de ausência de perigo de dano atual, dada a antiguidade do inadimplemento, e pela necessidade de prévia rescisão contratual. Regularmente citada, a parte requerida apresentou contestação (ID 70147953). Em sede preliminar, arguiu a nulidade da cláusula resolutiva expressa. No mérito, não negou o inadimplemento, mas pugnou pelo direito de purgar a mora e defendeu a manutenção do contrato com base na função social. Alegou abusividade nas penalidades contratuais, especificamente quanto à retenção de 30% dos valores pagos e multa de 0,25% ao mês. Subsidiariamente, requereu a devolução integral dos valores pagos. Houve réplica (ID 71251429), na qual a parte autora refutou as teses defensivas, reiterou a validade da notificação extrajudicial e a legalidade das cláusulas pactuadas. O feito foi saneado pela decisão de ID 79773595, oportunidade em que foram fixados os pontos controvertidos e distribuído o ônus da prova conforme a regra estática do artigo 373 do Código de Processo Civil. Foi facultada a produção de prova oral e documental suplementar. Intimadas, a parte autora manifestou desinteresse na produção de novas provas (ID 81671868), pugnando pelo julgamento antecipado. A parte requerida, por sua vez, quedou-se inerte, conforme certidão de ID 82165602. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decide-se. II – FUNDAMENTAÇÃO 2.1. PRELIMINARES As questões preliminares suscitadas na contestação, relativas à validade da cláusula resolutiva, confundem-se com o mérito da demanda e foram postergadas para análise nesta fase, conforme consignado na decisão saneadora de ID 79773595. Não havendo outras questões processuais pendentes ou nulidades a sanar, passa-se ao exame do mérito. 2.2. MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, visto que a prova documental acostada aos autos é suficiente para a solução da lide, tendo as partes abdicado da produção de outras provas. A controvérsia cinge-se à verificação do inadimplemento contratual, à validade da resolução do negócio jurídico e às consequências patrimoniais e possessórias dela decorrentes. A relação jurídica entre as partes encontra-se devidamente comprovada pelos Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de nº 158 (ID 56451639), nº 159 (ID 56451640) e nº 160 (ID 56451641), firmados em 01/10/2016. O inadimplemento é fato incontroverso nos autos. A parte autora juntou demonstrativos financeiros (IDs 56451642, 56452394 e 56452395) que evidenciam a falta de pagamento das parcelas a partir de setembro de 2021. Por sua vez, a parte requerida, em sua defesa, não comprovou o pagamento das prestações reclamadas, limitando-se a solicitar prazo para purgar a mora, o que atrai a aplicação do artigo 373, II, do CPC, vez que não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. A notificação extrajudicial acostada ao ID 56452397 comprova que a parte ré foi constituída em mora e devidamente advertida sobre a possibilidade de rescisão contratual caso não regularizasse o débito no prazo estipulado. Escoado o prazo sem a purgação da mora, opera-se a resolução do contrato por inadimplemento do devedor, nos termos do artigo 475 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." Quanto à cláusula resolutiva expressa (Cláusula 16ª dos contratos), sua validade é reconhecida pelo ordenamento jurídico pátrio, conforme dispõe o artigo 474 do Código Civil. Assei, não se vislumbra abusividade na previsão contratual que autoriza o desfazimento do vínculo diante da inadimplência reiterada do comprador, mormente quando precedida de regular notificação. Com a resolução do contrato, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante. Isso implica, necessariamente, na reintegração da autora na posse dos imóveis e na devolução, ao requerido, dos valores pagos, autorizadas as deduções devidas para compensar os prejuízos suportados pela vendedora. No tocante aos valores a serem restituídos e retidos, a Cláusula 16ª, § 1º, dos contratos prevê a retenção de percentuais a título de despesas administrativas e perdas e danos. Embora o contrato estipule retenção superior, entende-se que, à luz dos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), bem como das normas protetivas do consumidor (art. 51, IV, do CDC), a retenção deve ser fixada em patamar justo. Reconhece-se, portanto, a legalidade da retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor total das parcelas pagas. Tal percentual mostra-se suficiente para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas, publicidade e custos operacionais da contratação desfeita, sem onerar excessivamente o consumidor. Quanto à indenização pela fruição do imóvel, a Cláusula 16ª, § 1º, alínea "d", prevê o pagamento mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato. Tal cobrança é devida em razão da indisponibilidade do bem para a vendedora durante o período em que o comprador deteve a posse, evitando-se o enriquecimento ilícito deste último. A taxa de fruição deve incidir desde a data da transmissão da posse até a efetiva desocupação dos lotes. No que se refere ao pedido de indenização a título de aluguéis (item 2.5 da inicial), este deve ser rejeitado, pois possui o mesmo fato gerador da taxa de fruição já deferida. A cumulação de ambas as verbas configuraria bis in idem, o que é vedado. A aplicação da taxa de fruição contratual é suficiente para reparar a privação do uso do bem. Acolhe-se, ainda, o pedido de condenação da parte ré ao pagamento das prestações vencidas e não pagas no período compreendido entre a data do último pagamento realizado e a data da rescisão contratual (sentença). Tais valores representam obrigação vencida durante a vigência do contrato e devem compor o cálculo final para a apuração do saldo a ser restituído ou cobrado. Por fim, quanto ao pleito de tutela de urgência, observa-se que, nesta fase de cognição exauriente, restou cabalmente demonstrado o direito da autora à resolução contratual e à retomada do imóvel. Com efeito, a manutenção da parte ré na posse do bem, sem contraprestação financeira há anos, acarreta prejuízos contínuos à autora, caracterizando o risco de dano. Presentes, portanto, os requisitos do artigo 300 do CPC, deve ser deferida a reintegração de posse na presente sentença. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGAM-SE PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo-se o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR rescindidos os Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno nº 158, 159 e 160, celebrados entre as partes, referentes aos Lotes 26, 02 e 01 da Quadra 11 do Loteamento Residencial Jardim Atlântico I; CONCEDER a tutela provisória de urgência para determinar a imediata reintegração da autora na posse dos imóveis descritos. Expeça-se o competente mandado de reintegração de posse; CONDENAR a parte ré ao pagamento das parcelas vencidas e não pagas até a data desta sentença, acrescidas de correção monetária pelo índice contratual (IGP-M) e juros de mora de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos; DETERMINAR que a parte autora proceda à restituição dos valores pagos pela parte ré, em parcela única, admitida a compensação e a retenção das seguintes verbas: a) 20% (vinte por cento) sobre o montante total pago, a título de cláusula penal e despesas administrativas; b) Taxa de fruição de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado de cada contrato, devida mensalmente desde a data da transmissão da posse até a efetiva desocupação dos imóveis; c) Eventuais débitos de IPTU e taxas incidentes sobre os imóveis, vencidos e não pagos pela parte ré durante o período de ocupação. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice do contrato (IGP-M) a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, condena-se a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixam-se em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Parnaíba/PI, 2 de janeiro de 2026. Marcos Antônio Moura Mendes Juiz de Direito