Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: PETRO IMOBILIARIA LTDA
REQUERIDO: ALLAM ALVES LEITE SENTENÇA 1. RELATÓRIO
requerente: a) Retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor total pago, a título de cláusula penal e despesas administrativas, nos termos da Cláusula 16ª; b) Taxa de fruição de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) do valor atualizado do contrato, por mês de ocupação, contados da data da transmissão da posse até a efetiva desocupação, conforme Cláusula 16ª; c) Eventuais débitos de IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel vencidos e não pagos pelo requerido até a data da desocupação. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice previsto no contrato (IGP-M) desde cada desembolso. Os valores a serem descontados a título de fruição serão corrigidos desde o mês de competência de cada incidência. Ficam rejeitados os pedidos de indenização suplementar por aluguéis, eis que já abrangidos pela taxa de fruição. Julga-se improcedente o pedido de indenização por benfeitorias, ante a ausência de comprovação documental nos autos. Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima de seu pedido (sucumbência mínima), condena-se a parte ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixam-se em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Suspende-se, contudo, a exigibilidade de tais verbas em razão da gratuidade da justiça deferida ao requerido em decisão de ID 77837677, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Parnaíba/PI, 2 de janeiro de 2026. Marcos Antônio Moura Mendes Juiz de Direito
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba DA COMARCA DE PARNAÍBA Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0802544-17.2024.8.18.0031 CLASSE: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) ASSUNTO(S): [Requerimento de Reintegração de Posse]
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de ALLAM ALVES LEITE, ambos devidamente qualificados nos autos. Narra a petição inicial que as partes firmaram, em 08 de agosto de 2018, instrumento particular de compromisso de compra e venda referente ao Lote 09, da Quadra 06, do Loteamento Residencial Jardim Atlântico I, nesta comarca. Afirma-se que a parte requerida encontra-se inadimplente desde a parcela vencida em 10 de maio de 2022, totalizando um débito significativo. Sustenta-se que, não obstante a notificação extrajudicial para purgação da mora, o devedor permaneceu inerte. Requereu-se, liminarmente, a reintegração de posse e, no mérito, a rescisão contratual com a condenação do promovido ao pagamento das penalidades contratuais, taxa de fruição e indenização por perdas e danos. A tutela de urgência foi anteriormente indeferida pela decisão de ID 62496118, ante a ausência de perigo de dano atual, dada a antiguidade do inadimplemento na época da referida análise perfunctória. O promovido apresentou contestação (ID 66685691), na qual reconheceu a inadimplência, justificando-a pelas dificuldades financeiras advindas da pandemia de COVID-19. Argumentou pela função social do contrato e pela impossibilidade de aplicação da cláusula resolutiva expressa diante de força maior. Alegou ter edificado sua residência no local, invocando a proteção ao bem de família. Requereu a improcedência da rescisão, ou, subsidiariamente, a indenização pelas benfeitorias realizadas e a devolução dos valores pagos. Em réplica (ID 68558913), a parte autora rechaçou os argumentos defensivos, defendendo a legalidade das cláusulas pactuadas e a configuração da mora, pugnando pela procedência dos pedidos iniciais. Designada audiência de conciliação junto ao CEJUSC, a tentativa de composição restou infrutífera. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decide-se. 2. FUNDAMENTAÇÃO Promove-se o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a prova documental constante nos autos é suficiente para o deslinde da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas, notadamente diante da confissão quanto à matéria fática da inadimplência. No mérito, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza contratual e deve ser analisada sob a ótica da legislação civil e consumerista vigente à época da celebração do pacto. A inadimplência é fato incontroverso. O próprio requerido, em sua peça de defesa, confessa o não pagamento das parcelas a partir de maio de 2022. A alegação de onerosidade excessiva ou impossibilidade de pagamento em razão da pandemia de COVID-19, embora denote situação de dificuldade global, não tem o condão de, por si só, elidir a mora ou impedir a resolução do contrato anos após o evento pandêmico, mormente quando não demonstrado fato imprevisível que tenha gerado desequilíbrio contratual específico e direto, mas sim uma dificuldade financeira pessoal do contratante. Reconhece-se, portanto, o direito da parte autora à resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente comprador, ante o inadimplemento substancial das obrigações assumidas. A consequência lógica da rescisão é o retorno das partes ao status quo ante, o que implica a reintegração da posse do imóvel em favor da vendedora e a devolução dos valores pagos pelo comprador, admitidas as deduções legais e contratuais pertinentes. Ressalta-se que a alegação de proteção ao bem de família não se sustenta para impedir a reintegração de posse decorrente de rescisão de compromisso de compra e venda por inadimplemento do adquirente. Conforme disposição expressa do artigo 3º, inciso II, da Lei nº 8.009/90, a impenhorabilidade não é oponível em processos movidos pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, limite este que se aplica, por analogia, à retomada do bem pelo vendedor não pago. Diante da cognição exauriente, em que a inadimplência foi confessada e o direito à rescisão restou cabalmente demonstrado, verifica-se a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência neste momento sentencial. A probabilidade do direito da autora é evidente e o perigo de dano consubstancia-se na privação do patrimônio da autora sem a devida contraprestação por longo período. Assim, com base no artigo 300 do Código de Processo Civil, defere-se a tutela de urgência para determinar a imediata reintegração de posse do imóvel objeto da lide em favor da autora. Quanto aos valores a serem restituídos, observa-se que o contrato prevê, na Cláusula 16ª, a retenção de percentuais a título de multa e despesas administrativas, bem como taxa de fruição. A estipulação contratual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor das parcelas pagas mostra-se razoável e compatível com o entendimento jurisprudencial para cobrir despesas administrativas e a cláusula penal decorrente da ruptura do negócio por culpa do comprador. No tocante à taxa de fruição, o contrato firmado prevê, em sua Cláusula 16ª, a indenização de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. Tal percentual deve incidir desde a data em que a posse foi transmitida ao adquirente até a efetiva restituição do imóvel, dada a indisponibilidade do bem para a vendedora durante esse período e a utilização gratuita pelo réu durante a inadimplência. É procedente, portanto, a aplicação da penalidade de fruição tal como pactuada. Em contrapartida, rejeita-se o pedido de condenação ao pagamento de indenização a título de aluguéis, formulado de forma autônoma na inicial, pois a penalidade de fruição prevista na Cláusula 16ª já possui a natureza jurídica de recompor o patrimônio da vendedora pelo uso do imóvel por parte do comprador inadimplente. A cumulação da taxa de fruição com aluguéis configuraria bis in idem, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, bastando a aplicação da fruição contratual para a devida reparação. Relativamente ao pedido de condenação do réu ao pagamento das prestações vencidas entre a data do último pagamento e a data da rescisão contratual, merece acolhimento apenas para fins de compensação e apuração do saldo devedor.
Trata-se de obrigação contratual pendente de cumprimento até o momento em que o vínculo jurídico é formalmente rompido. Tais valores deverão ser corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora, conforme os índices previstos no instrumento contratual. No que tange ao pedido de indenização por benfeitorias formulado pelo requerido na contestação, impõe-se a sua rejeição nesta fase processual por ausência de provas mínimas. O parágrafo primeiro do artigo 34 da Lei nº 6.766/79 estabelece que não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Compulsando os autos, verifica-se que o requerido alegou ter construído uma casa no lote, todavia, não acostou à contestação nenhuma fotografia, recibo de material, nota fiscal de mão de obra, projeto ou alvará de construção (conforme se depreende dos documentos de ID 66685964 a 66686415, que são apenas documentos pessoais). Cabia ao requerido, nos termos do artigo 434 do Código de Processo Civil, instruir a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações. A completa ausência de prova documental acerca da existência, extensão, valor e regularidade da suposta acessão impede o reconhecimento do direito à indenização ou retenção nestes autos, sem prejuízo de que, existindo a benfeitoria e estando ela regular, possa a questão ser debatida em ação própria, não sendo óbice, contudo, para a imediata reintegração de posse nestes autos. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, julga-se procedente em parte o pedido formulado na inicial, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR RESCINDIDO o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno nº 232, celebrado entre as partes, por culpa exclusiva do requerido. CONCEDER A TUTELA PROVISÓRIA de urgência neste ato e determinar a imediata reintegração de posse da autora no imóvel descrito na exordial (Lote 09, Quadra 06, Loteamento Residencial Jardim Atlântico I). Expeça-se, sem demora, o respectivo mandado de reintegração de posse, autorizando-se o uso de força policial e arrombamento, se estritamente necessários ao cumprimento da ordem. CONDENAR O REQUERIDO ao pagamento dos valores das prestações vencidas e não pagas entre a data do último adimplemento e a data da presente rescisão contratual, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice contratual. DETERMINAR QUE A AUTORA RESTITUA ao requerido os valores efetivamente pagos, admitida a compensação e a dedução das seguintes verbas em favor da