Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: FABIO RENATO BOMFIM VELOSO, ANA JULIETA ALMEIDA FARIAS VELOSO
REU: ASSOCIACAO TERRAS ALPHAVILLE TERESINA SENTENÇA 1. RELATÓRIO FABIO RENATO BOMFIM VELOSO e ANA JULIETA ALMEIDA FARIAS VELOSO ajuizaram a presente ação em face da ASSOCIAÇÃO TERRAS ALPHAVILLE TERESINA. Os autores, na condição de proprietários do lote AC 01, sustentam a nulidade de multa administrativa imposta pela ré sob a alegação de irregularidades construtivas. Afirmam que as notificações foram enviadas exclusivamente ao locatário e para endereço eletrônico em desuso, sem que os titulares do imóvel tivessem ciência para exercer o contraditório. Pleiteiam a anulação da sanção e indenização por danos morais. Em contestação, a associação ré defendeu a validade das notificações. Argumentou que o locatário detinha procuração com plenos poderes para representar os proprietários perante a entidade e que as infrações ao regulamento construtivo autorizam a penalidade diária. No curso do processo, os autores interpuseram o Agravo de Instrumento nº 0756850-84.2025.8.18.0000. O Tribunal de Justiça do Piauí deu provimento ao recurso para suspender a exigibilidade da multa, fixando a tese de que a aplicação de sanção pecuniária exige notificação formal direta aos proprietários, independentemente de representação por locatário. As partes manifestaram-se pelo julgamento antecipado do mérito. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do Julgamento Antecipado do Mérito O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, conforme autoriza o Art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia reside na validade do procedimento administrativo de imposição de multa associativa, sendo a matéria eminentemente de direito. As questões fáticas relevantes para a solução da lide já se encontram suficientemente instruídas pela prova documental encartada aos autos, notadamente as notificações, o contrato de locação e o acórdão proferido em sede recursal. Registre-se que a parte autora dispensou expressamente a produção de outras provas em audiência. 2.2. Da Nulidade da Multa Administrativa A questão central refere-se à observância do contraditório na esfera administrativa privada. Conforme estabelece o Art. 1.345 do Código Civil, as obrigações que envolvem a unidade imobiliária possuem natureza propter rem, vinculando diretamente o titular do domínio. Por essa razão, qualquer penalidade que atinja o patrimônio ou a imagem do proprietário exige a sua cientificação pessoal e formal. No caso concreto, a ré direcionou as notificações apenas ao inquilino, fundamentando-se em uma procuração de gestão cotidiana. Contudo, tal delegação não afasta o dever da associação de comunicar diretamente os donos do imóvel sobre sanções gravosas. O entendimento consolidado pelo TJPI no julgamento do recurso incidental confirmou que a ausência de notificação aos proprietários gera a nulidade do ato sancionatório por violação à ampla defesa, direito garantido pelo Art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação anulatória de multa condominial – Decisão agravada que indeferiuo pedido de concessão de tutela de urgência – Insurgência recursal do autor – Pretensão de depositar emJuízo o valor da multa e determinar à ré que se abstenha de realizar cobranças extrajudiciais e/ou judiciais –Cabimento – Requisitos do art. 300, do Código de Processo Civil, preenchidos – Probabilidade do direitodemonstrada – Documentação acostada à inicial que demonstra que o condomínio réu incluiu no boleto dataxa condominial o valor da multa, cuja exigibilidade está sendo discutida nos autos – Inadmissibilidade –Autorização do depósito do valor da penalidade em Juízo que é medida de rigor – O perigo de danoirreparável ou de difícil reparação decorre da possibilidade de inclusão do nome do autor nos órgãos deproteção ao crédito – Determinação à ré de se abster de efetuar cobranças judiciais e/ou extrajudiciais,enquanto não definida a questão afeta à legalidade da cobrança da multa, sob pena de incidência demulta diária – Decisão reformada – RECURSO PROVIDO.(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2064240-27.2024.8.26.0000 Campinas, Relator.: Michel Chakur Farah,Data de Julgamento: 27/05/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2024) Ademais, a regularidade da edificação é corroborada pela expedição do Alvará de Construção e do Habite-se municipal. Tais documentos foram emitidos após a fiscalização técnica e a anuência da própria associação, o que gera presunção de conformidade da obra com as normas urbanísticas. A tentativa de impor multa diária sem teto máximo, após a conclusão e ocupação do imóvel, configura conduta arbitrária e desproporcional. Assim, a desconstituição da multa é medida de rigor. 2.3. Dos Danos Morais A conduta da requerida configura ato ilícito nos termos dos Artigos 186 e 927 do Código Civil. O conjunto probatório demonstra que a associação ré incluiu o valor da multa nula diretamente no boleto da taxa de manutenção ordinária. Tal prática constitui meio coercitivo indireto de cobrança, pois impede o pagamento das obrigações mensais legítimas sem a quitação da sanção impugnada, expondo os autores ao risco de inadimplência forçada. Os transtornos experimentados extrapolam o mero dissabor cotidiano. A ameaça expressa de demolição da obra irregular e a possibilidade de restrição de crédito perante órgãos de proteção ao crédito, fundadas em procedimento administrativo viciado, atingem a tranquilidade e a imagem dos proprietários. A dignidade da pessoa humana, aplicada às relações privadas, exige que a imposição de sanções respeite o devido processo, o que não ocorreu. Diante da capacidade econômica das partes e do caráter punitivo-pedagógico da medida, o quantum indenizatório deve ser fixado com base na razoabilidade. 3. DISPOSITIVO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0844970-08.2024.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Multa]
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, resolvendo o mérito nos termos do Art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a nulidade da multa administrativa imposta pela ré em desfavor dos autores relativa ao imóvel de ID 63771082, determinando o cancelamento definitivo de qualquer cobrança a este título; b) condenar a ASSOCIAÇÃO TERRAS ALPHAVILLE TERESINA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta decisão (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no Art. 85, § 2º, do CPC. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. TERESINA-PI, 15 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina