Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: ELIZABETE BELARMINO VEIGA e outros (12)
REU: PEDRINA BELARMINO DE MORAES SILVA DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara da Comarca de São Raimundo Nonato Praça Francisco Antonio da Silva, Centro, SãO RAIMUNDO NONATO - PI - CEP: 64770-959 PROCESSO Nº: 0803606-29.2025.8.18.0073 m CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Obrigações]
Trata-se de AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO COM ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM INDIVISÍVEL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por ELIZABETE BELARMINO VEIGA e outros, devidamente qualificados, em face de PEDRINA BELARMINO DE MORAES SILVA, igualmente qualificada. Os autores narram, em síntese, que são coproprietários, juntamente com a ré e outros litisconsortes, de diversos imóveis herdados de MARIANO BELARMINO DE MORAES e RICARDINA RIBEIRO SOARES, cuja partilha, homologada por sentença transitada em julgado em 16/09/1999, estabeleceu a fração ideal de 1/11 (um onze avos) para cada um dos onze herdeiros. O epicentro do litígio, segundo a inicial, reside no imóvel comercial registrado sob a Matrícula nº 16.963 (ID 87768969), localizado na Avenida Professor João Menezes, nº 501, Centro, nesta cidade. Alegam que a ré, PEDRINA, detém a posse e explora comercialmente o referido bem com exclusividade há anos, sem pagar qualquer contraprestação (aluguel) aos demais condôminos, e ainda obsta sistematicamente qualquer tentativa de venda do imóvel. Informam que uma proposta de compra no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), conforme documento de ID 87769436, foi recusada pela ré, apesar de ser 71% superior à avaliação de mercado de R$ 350.000,00 (ID 87768972). Aduzem, ainda, que a ré permanece inadimplente com o IPTU do imóvel, gerando risco fiscal a todos os proprietários. Sustentam que a venda do imóvel de Matrícula nº 16.963 é a medida essencial para solucionar as pendências sobre os demais bens em condomínio, possibilitando que os interessados adquiram as frações ideais dos imóveis onde já residem e realizaram benfeitorias há décadas (Matrículas nº 17.118, 16.962) ou arquem com os custos de regularização de outros (Matrícula nº 17.119). Ressaltam a vulnerabilidade dos autores, em sua maioria idosos com idade avançada, sendo que três dos herdeiros originais já faleceram sem usufruir do patrimônio. Diante desse cenário, formularam pedido de tutela de urgência para obter a alienação judicial antecipada do imóvel principal, o arbitramento de aluguel provisório, a imposição de obrigações de fazer e não fazer à ré, e a averbação da ação na matrícula do bem. Requereram, ainda, os benefícios da justiça gratuita e a tramitação prioritária do feito. Em decisão de ID 88288239, este Juízo determinou a intimação da parte autora para, no prazo de 15 dias, recolher as custas iniciais ou comprovar a alegada hipossuficiência econômica, sob pena de cancelamento da distribuição. Em resposta, os autores protocolaram a petição de ID 90549499, na qual reiteram o pedido de gratuidade de justiça. Argumentam, em suma, que a titularidade de patrimônio ilíquido e objeto de litígio não configura capacidade financeira, e que a questão já foi decidida favoravelmente a eles pelo Tribunal de Justiça do Piauí em processo anterior envolvendo as mesmas partes e os mesmos bens (Acórdão na Apelação Cível nº 0000864-50.2014.8.18.0073, juntado em ID 87769408). Os autos vieram conclusos para decisão. É o relatório. Fundamento e decido. A análise dos pedidos preliminares precede o exame da tutela de urgência. O artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal assegura a assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. O Código de Processo Civil, em seu artigo 99, § 3º, estabelece uma presunção de veracidade em favor da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural. Na decisão de ID 88288239, este Juízo ponderou que o valor atribuído à causa (R$ 350.000,00) e a copropriedade de múltiplos imóveis poderiam, em tese, afastar a presunção de hipossuficiência. Contudo, a parte autora, em sua manifestação (ID 90549499), trouxe aos autos um argumento de peso: a existência de decisão colegiada do Egrégio Tribunal de Justiça do Piauí que, em 11 de abril de 2025, ao julgar a Apelação Cível nº 0000864-50.2014.8.18.0073 (ID 87769408), restabeleceu o benefício da justiça gratuita a todas as partes deste mesmo imbróglio familiar, incluindo os ora requerentes e a ré. Naquele acórdão, a 3ª Câmara Especializada Cível, sob a relatoria do Desembargador Fernando Lopes e Silva Neto, assentou que a simples titularidade de bens em condomínio, especialmente quando indivisíveis e litigiosos, não constitui prova concreta de capacidade econômica para arcar com as custas processuais. A ementa do julgado é clara ao firmar as seguintes teses (ID 87769408): "2. A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência somente pode ser afastada mediante prova concreta da capacidade econômica da parte." "3. A contratação de advogado particular não impede a concessão ou manutenção do benefício da justiça gratuita." De fato, a situação dos autos configura um paradoxo: os autores buscam o Judiciário justamente porque não conseguem obter qualquer liquidez ou fruição do patrimônio que lhes pertence, em razão da resistência da ré. Condicionar o acesso à justiça ao pagamento de custas calculadas sobre o valor de um patrimônio indisponível seria impor uma barreira intransponível, negando a própria finalidade da jurisdição. A maioria dos autores é composta por pessoas idosas, aposentadas, cuja fonte de renda se limita a benefícios previdenciários, sendo evidente que não possuem liquidez para arcar com custas processuais de uma causa de valor expressivo. Portanto, acolhendo os argumentos da petição de ID 90549499 e, principalmente, em observância ao precedente específico firmado pelo TJPI (ID 87769408), que analisou a condição financeira das mesmas partes em relação aos mesmos bens, defiro os benefícios da justiça gratuita aos autores. Da mesma forma, o pedido de tramitação prioritária merece acolhimento. Conforme se verifica na qualificação das partes na petição inicial, diversos autores contam com idade superior a 60 anos, como ELIZABETE BELARMINO VEIGA (76 anos), HELENITA BELARMINO DE MORAES (83 anos) e MARIA BELARMINO DE MORAIS SOUZA (86 anos). O artigo 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil e o artigo 71 da Lei nº 10.741/2003 (Estatuto do Idoso) garantem prioridade na tramitação dos processos em que figure como parte pessoa com idade igual ou superior a 60 anos. Assim, defiro a tramitação prioritária do feito, devendo a Secretaria proceder às anotações pertinentes. Superadas as questões preliminares, passo à análise do pedido de tutela provisória de urgência, que será apreciado de forma individualizada para cada pleito, conforme a complexidade e os requisitos legais. Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência exige a presença concomitante de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), além da ausência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito dos autores se mostra robusta. O direito à extinção de condomínio é uma faculdade do coproprietário, um direito potestativo que não se submete à vontade dos demais, conforme preceituam os artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil. A documentação acostada, em especial as matrículas dos imóveis (ID 87768969 e seguintes) e as decisões judiciais anteriores (partilha e a Ação de Divisão nº 0000864-50.2014.8.18.0073, ID 87769408), comprovam de forma inequívoca a existência da copropriedade na proporção de 1/11 para cada herdeiro originário. O direito à percepção dos frutos da coisa comum (aluguéis) por quem não a utiliza com exclusividade também encontra amparo expresso nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil. O perigo de dano é igualmente manifesto e multifacetado. Primeiramente, a idade avançada da maioria dos autores, muitos já octogenários, impõe urgência à solução da lide. A espera pelo desfecho de um processo ordinário pode tornar inócua a prestação jurisdicional para aqueles que, por décadas, são privados de usufruir de seu patrimônio. A morte de três dos herdeiros originais no curso do impasse é uma prova contundente da urgência existencial do caso. Em segundo lugar, há um prejuízo financeiro contínuo, decorrente tanto da ausência de remuneração pelo uso exclusivo do imóvel comercial pela ré quanto do acúmulo de débitos fiscais (IPTU), que onera a todos os condôminos solidariamente. Por fim, o risco de perda de uma oportunidade negocial vantajosa — a proposta de compra do imóvel por R$ 600.000,00 (ID 87769436), valor significativamente superior à avaliação de mercado — representa um perigo de dano concreto e de difícil reparação. Demonstrados os requisitos gerais, passo à análise pormenorizada de cada medida de urgência requerida. Da Alienação Judicial Antecipada (Pedido B.1) Os autores pleiteiam, em caráter de urgência, a alienação judicial do imóvel de Matrícula nº 16.963. Embora a urgência seja evidente, a alienação de um bem imóvel é medida de natureza satisfativa, que se confunde com o próprio mérito da demanda. O artigo 300, § 3º, do CPC veda a concessão de tutela de urgência quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A venda de um imóvel a um terceiro, mesmo com o depósito do valor em juízo, cria uma situação fática complexa e de difícil reversão, gerando insegurança jurídica ao arrematante de boa-fé caso a decisão final seja de improcedência. Assim, a prudência recomenda que tal medida seja postergada para após a formação do contraditório, com a citação e manifestação da parte ré e dos demais litisconsortes. Contudo, é possível e recomendável que se antecipem os atos preparatórios para a futura alienação, o que não gera irreversibilidade e confere celeridade ao processo. Dessa forma, defiro parcialmente o pedido para determinar, desde logo, a avaliação judicial do imóvel de Matrícula nº 16.963, a ser realizada por oficial de justiça avaliador, nos termos do pedido subsidiário B.1.3, '‘a’'. O laudo de avaliação será fundamental para o prosseguimento do feito, seja para a fixação do valor do aluguel provisório, seja para a futura hasta pública. Os demais atos (leilão, recepção de propostas) serão analisados em momento oportuno. Do Arbitramento de Aluguel Provisório (Pedido B.2.1) Este pedido se mostra plenamente cabível. Aquele que ocupa com exclusividade imóvel comum deve indenizar os demais coproprietários pelos frutos que deixou de perceber. A situação narrada na inicial, de que a ré explora comercialmente o bem sem qualquer contraprestação, se confirmada, configura enriquecimento sem causa. A medida é perfeitamente reversível, pois se traduz em obrigação de pagar quantia, que poderá ser restituída ou compensada ao final, se for o caso. O valor do aluguel deve ser fixado de forma provisória com base nos elementos já existentes nos autos, sem prejuízo de readequação após a avaliação judicial. A avaliação de mercado particular (ID 87768972) estimou o imóvel em R$ 350.000,00. Utilizando-se o percentual de 0,5% sobre este valor, praxe de mercado para locação comercial, chega-se a um aluguel mensal de R$ 1.750,00 (mil setecentos e cinquenta reais). Deste montante, deve ser excluída a cota-parte da própria ré (1/11). Assim, o valor a ser pago aos demais condôminos corresponde a 10/11 do aluguel, totalizando R$ 1.590,90 (mil quinhentos e noventa reais e noventa centavos). Portanto, defiro o pedido para fixar aluguel provisório a ser pago pela ré PEDRINA BELARMINO DE MORAES SILVA, a contar da sua intimação, no valor mensal de R$ 1.590,90, a ser depositado em conta judicial vinculada a este processo até o dia 10 de cada mês subsequente. Da Obrigação de Não Fazer e Comprovação de Pagamento (Pedidos B.2.2 e B.2.3) O pedido para que a ré se abstenha de impedir avaliações e visitas é corolário lógico do deferimento da avaliação judicial, sendo medida necessária para a efetividade da ordem judicial. Igualmente, a determinação para comprovar a quitação dos débitos de IPTU é medida prudente para evitar o agravamento do passivo fiscal em prejuízo de todos. Assim, defiro o pedido para determinar que a ré se abstenha de criar qualquer embaraço à avaliação judicial do imóvel, sob pena de multa diária que fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 20.000,00. Defiro, também, a expedição de ofício à Prefeitura Municipal de São Raimundo Nonato para que informe a este Juízo, no prazo de 15 dias, a existência de débitos de IPTU vinculados à inscrição imobiliária do imóvel de Matrícula nº 16.963. Da Averbação da Ação na Matrícula (Pedido B.3.1) A averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel é medida cautelar de extrema importância, prevista no artigo 167, inciso II, item 21, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), e amparada pelo poder geral de cautela do magistrado. Visa dar publicidade da lide a terceiros de boa-fé, prevenindo futuras alegações de desconhecimento e resguardando a eficácia da decisão final. A medida não acarreta prejuízo à ré, pois não implica restrição de propriedade, mas apenas confere transparência sobre a situação litigiosa do bem. Portanto, defiro o pedido.
Ante o exposto, com fundamento nos artigos 98, 99, 300 e 1.048 do Código de Processo Civil, e no artigo 71 do Estatuto do Idoso, DECIDO: a) DEFERIR o pedido de tramitação prioritária do feito, em razão da idade avançada de diversos autores. Anote-se no sistema; b) DEFERIR os benefícios da justiça gratuita à parte autora, dispensando-a do recolhimento das custas processuais; c) DEFERIR PARCIALMENTE o pedido de tutela de urgência para: c.1) Determinar a imediata avaliação judicial do imóvel objeto da Matrícula nº 16.963, do Cartório do 1º Ofício de São Raimundo Nonato/PI. Para tanto, determino que o oficial de justiça avaliador desta Comarca apresente laudo de avaliação; c.2) Fixar aluguel provisório a ser pago pela ré PEDRINA BELARMINO DE MORAES SILVA, pelo uso exclusivo do imóvel de Matrícula nº 16.963, no valor mensal de R$ 1.590,90 (mil quinhentos e noventa reais e noventa centavos), a ser depositado em conta judicial vinculada a este processo (a ser aberta pela Secretaria) até o dia 10 de cada mês, a contar da sua intimação desta decisão; c.3) Determinar que a ré se abstenha de criar qualquer obstáculo aos trabalhos do oficial avaliador, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); c.4) Determinar a expedição de ofício ao Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Raimundo Nonato/PI para que proceda à averbação da existência desta ação (Processo nº 0803606-29.2025.8.18.0073) na margem da Matrícula nº 16.963; c.5) Determinar a expedição de ofício à Prefeitura Municipal de São Raimundo Nonato/PI para que, no prazo de 15 (quinze) dias, informe a situação fiscal do imóvel de Matrícula nº 16.963, detalhando eventuais débitos de IPTU em aberto; d) INDEFERIR, por ora, os demais pedidos de tutela de urgência, especialmente a alienação judicial imediata, por demandar a prévia instauração do contraditório; e) Citem-se a ré e os litisconsortes necessários indicados na petição inicial para, querendo, apresentarem contestação no prazo de 15 (quinze) dias, advertindo-os dos efeitos da revelia. A ré deverá ser intimada pessoalmente do inteiro teor desta decisão para cumprimento das medidas de urgência deferidas; f) Intimem-se as partes, por seus advogados. Cumpra-se. Expedientes necessários. SÃO RAIMUNDO NONATO-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito do(a) 2ª Vara da Comarca de São Raimundo Nonato