Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ASSOCIACAO ALPHAVILLE TERESINA
REU: JOSE EDVALDO SOARES LEAL SENTENÇA RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0808432-72.2017.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM (281) ASSUNTO(S): [Despesas Condominiais]
Cuida-se de ação de cobrança movida por Associação Alphaville Teresina em face de José Edvaldo Soares Leal. Narra a inicial que o requerido é proprietário dos lotes comerciais 01 e 02 do Loteamento Condomínio Alphaville Teresina e, na condição de integrante da comunidade de proprietários, está obrigado ao pagamento das taxas de manutenção instituídas pela associação. Sustenta que, embora regularmente constituída a obrigação, o requerido deixou de adimplir as contribuições, razão pela qual busca a condenação ao pagamento dos valores devidos. Regularmente citado, o requerido apresentou contestação, sustentando, em síntese, a inexigibilidade da cobrança, sob o argumento de que seus imóveis estão localizados na área externa do empreendimento e não usufruem dos serviços prestados pela associação. Houve réplica. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, observo que eventuais questões preliminares suscitadas podem ser afastadas, nos termos do art. 488 do Código de Processo Civil, uma vez que o julgamento do mérito é favorável à parte que delas se beneficiaria. A controvérsia cinge-se à exigibilidade das taxas de manutenção instituídas pela associação de moradores em loteamento fechado, em relação a proprietário de lote comercial situado em área externa do empreendimento. A tese defensiva não merece acolhimento. Consoante registrado, o requerido sustenta que não está obrigado ao pagamento das contribuições, por não usufruir dos serviços prestados pela associação, notadamente segurança interna e áreas de lazer. Todavia, a leitura sistemática do Estatuto Social da Associação Alphaville Teresina conduz à conclusão diversa. Com efeito, o estatuto prevê, em seu art. 55, a cobrança de taxa de manutenção destinada ao custeio de despesas gerais do empreendimento, tais como conservação, vigilância, iluminação e demais serviços comuns. Por sua vez, o art. 58 estabelece taxas específicas relacionadas ao uso das dependências do clube, estas sim restritas aos titulares de lotes residenciais. Dessa distinção decorre que a taxa de manutenção possui natureza geral, incidindo sobre todos os proprietários de lotes integrantes do empreendimento, enquanto as taxas vinculadas ao uso de áreas recreativas são específicas. A interpretação isolada de dispositivos estatutários, como pretende o requerido, não se sustenta diante da análise sistemática do conjunto normativo. Ademais, a circunstância de o imóvel estar localizado fora dos muros do condomínio não afasta a obrigação de contribuir, porquanto a inserção do bem em loteamento dotado de estrutura comum implica a participação no rateio das despesas necessárias à sua manutenção. Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, em julgamento proferido nos autos da Apelação Cível nº 0828062-75.2021.8.18.0140, o seguinte: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. PROPRIEDADE DE LOTE COMERCIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE USO DE ÁREAS RECREATIVAS. IRRELEVÂNCIA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAMEApelação Cível interposta por proprietário de lote comercial em loteamento de acesso controlado contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução movidos para afastar a cobrança de taxas de manutenção pela associação de moradores. O apelante alega que seu lote está situado em área comercial, sem usufruir das benfeitorias e serviços prestados, e que o Estatuto da associação não prevê a cobrança sobre essa categoria de imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o proprietário de lote comercial situado em loteamento fechado pode ser validamente cobrado por taxas de manutenção instituídas por associação de moradores; (ii) estabelecer se a ausência de fruição direta de áreas comuns e serviços prestados pela associação justifica a exclusão da obrigação de contribuir.III. RAZÕES DE DECIDIR A obrigação de contribuir com a manutenção de loteamento fechado decorre da inserção do imóvel em espaço urbanístico dotado de estrutura comum indivisível, não sendo possível excluir unidades específicas sem comprometer o equilíbrio coletivo. A jurisprudência reconhece que a taxa de manutenção tem natureza de obrigação propter rem, vinculada ao imóvel, e não depende da fruição direta ou pessoal dos serviços prestados. Lotes comerciais se beneficiam objetivamente de segurança, infraestrutura, paisagismo e valorização do empreendimento, o que justifica a incidência da taxa. O argumento de ausência de usufruto recreativo é irrelevante, pois os serviços comuns geram vantagens econômicas ao imóvel comercial, como atratividade e proteção patrimonial. A exclusão de contribuintes comprometeria o sistema de rateio e violaria a boa-fé objetiva, estimulando comportamento oportunista incompatível com a função social da propriedade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores é legítima em loteamentos fechados, ainda que o imóvel seja comercial e não usufrua diretamente de todos os serviços. A obrigação possui natureza propter rem, vinculada à localização do imóvel em estrutura urbanística comum, sendo indiferente a fruição pessoal dos serviços. A exclusão do dever de contribuir viola a boa-fé objetiva e compromete o equilíbrio financeiro do sistema coletivo de manutenção. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXIII, e 170, III; CC, arts. 113, 421, 421-A, 422 e 1.334, I; CPC, arts. 85, §2º e 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.702.140/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 19.09.2022, DJe 04.10.2022; STJ, REsp 1.816.039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 04.02.2020, DJe 06.02.2020. Com efeito, a obrigação de contribuir possui natureza propter rem, vinculando-se à titularidade do imóvel inserido na estrutura do loteamento, independentemente da utilização direta de todos os serviços disponibilizados. Ainda que os lotes comerciais não usufruam das áreas de lazer, beneficiam-se objetivamente da infraestrutura, segurança e valorização do empreendimento, circunstâncias que justificam a incidência da taxa. Portanto, não há falar em inexigibilidade da cobrança. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para: a) CONDENAR o requerido ao pagamento das taxas de manutenção devidas à associação autora, vencidas e vincendas, nos termos do estatuto social, acrescidas de correção monetária e juros legais; b) CONDENAR o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos após as formalidades legais. TERESINA-PI, 9 de abril de 2026. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina