Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: CARLOS EDUARDO SOARES DE MACEDO
REU: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0822973-32.2025.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Vistos.
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Valores Pagos, cumulada com pedido de tutela de urgência, movida por Carlos Eduardo Soares de Macedo em face de RR Construções e Imobiliária Ltda - SPE III. O autor alega ter firmado, em agosto de 2020, contrato de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária no Condomínio Solarys City (Edifício Picos, apto 108), pelo valor de R$191.070,00. Sustenta que, embora tenha adimplido o montante de R$83.649,00, a ré descumpriu os prazos de entrega e as condições pactuadas. Diante de dificuldades financeiras e do suposto inadimplemento da vendedora, buscou a rescisão, que foi condicionada pela ré à retenção de 50% dos valores, cobrança de corretagem e taxa de fruição. Pleiteia a declaração da rescisão, a restituição de 90% a 100% dos valores pagos e a manutenção na posse do imóvel até o desfecho da lide (ID 74915526). A gratuidade judiciária foi deferida e o pedido de tutela de urgência foi indeferido (ID 75469072). Realizada audiência de conciliação em 20/10/2025, esta restou infrutífera (ID 84771783). Regularmente citada, a parte requerida apresentou contestação (ID 85630807), acompanhada de documentos (IDs 85630810, 85630811 e 85630813). A Ré sustenta a culpa exclusiva do Autor pela rescisão, atribuindo-a à sua alegada incapacidade financeira. Afirma que o imóvel foi entregue regularmente em 16/12/2020, sem quaisquer ressalvas, e que o Autor dele usufrui desde então, razão pela qual defende a validade das cláusulas penais contratuais. Com fundamento na Lei nº 13.786/2018 e sob o argumento de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, requer a retenção de 50% dos valores pagos, além da compensação com a comissão de corretagem, impostos, taxas condominiais e taxa de fruição. Em réplica (ID 89398223), o Autor impugnou de forma específica a tese fática da defesa, apontando contradição nos próprios documentos juntados pela Ré. Destacou que o "Termo de Vistoria de Imóvel" (ID 85630813), anexado pela parte adversa, está datado de 16 de dezembro de 2023, e não de 2020 como alegado na contestação, o que evidenciaria atraso imputável à construtora. Reiterou, ao final, os pedidos iniciais, sublinhando a abusividade das retenções contratuais pretendidas pela parte Ré. É o relatório. Nos termos do art. 355 do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado do mérito é cabível quando a causa versar exclusivamente sobre matéria de direito ou quando não houver necessidade de produção de outras provas. Todavia, embora a controvérsia apresente relevante conteúdo jurídico, verifica-se que existem questões fáticas controvertidas, notadamente acerca: da efetiva data de entrega do imóvel; da culpa pela rescisão contratual; da extensão das penalidades contratuais; da existência de previsão contratual clara acerca da comissão de corretagem; e do período de eventual fruição do imóvel. Dessa forma, com vistas à adequada delimitação do objeto litigioso e à organização da atividade probatória, revela-se mais adequado proceder ao saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. Do Ônus da Prova À luz do princípio da cooperação processual, consagrado no art. 6º do Código de Processo Civil, bem como em observância às garantias do contraditório substancial e da paridade de armas, impõe-se a adequada delimitação da distribuição do ônus probatório entre as partes, de modo a orientar a atividade instrutória e conferir previsibilidade ao desenvolvimento da fase probatória. Nesse contexto, e em estrita observância à regra do art. 373, caput, do CPC, estabelece-se a seguinte distribuição: Incumbe à parte autora comprovar: a) o montante dos valores efetivamente pagos no âmbito do contrato de promessa de compra e venda; b) o inadimplemento contratual da parte ré, caracterizado pelo alegado atraso na entrega do imóvel em condições de habitabilidade, uma vez que tal fato constitui o fundamento do seu direito à rescisão sem a incidência das penalidades contratuais máximas; c) a sua condição de hipossuficiência financeira, para os fins de direito material pretendidos, notadamente a modulação das verbas decorrentes da rescisão e a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor. Incumbe à parte ré comprovar, como fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (art. 373, II do CPC): a) a efetiva e tempestiva entrega do imóvel ao autor, em condições de habitabilidade, na data contratualmente prevista, a fim de elidir a alegação de seu inadimplemento; b) a existência, validade e eficácia das cláusulas contratuais que fundamentam sua pretensão de retenção de 50% dos valores pagos, a cobrança da comissão de corretagem e da taxa de fruição, inclusive com a demonstração de que a cláusula de corretagem foi prévia e adequadamente informada ao consumidor de forma destacada; c) o período de efetiva fruição do imóvel pelo autor, bem como a existência e o montante de eventuais débitos de impostos e taxas condominiais incidentes sobre o bem, cuja compensação pretende. No presente momento processual, não se evidenciam circunstâncias que justifiquem a aplicação da distribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no art. 373, §1º, do Código de Processo Civil, razão pela qual permanece aplicável a regra geral de distribuição probatória estabelecida no caput do referido dispositivo.
Diante do exposto, SANEIO O PROCESSO, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil, delimitando as questões controvertidas e a distribuição do ônus da prova na forma acima estabelecida. Determino a intimaçao das partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, especificarem as provas que pretendem produzir além das já constantes dos autos, justificando sua pertinência e utilidade, sob pena de preclusão. Caso não haja requerimento de provas úteis ou necessárias, venham os autos conclusos para julgamento conforme o estado do processo, podendo ser proferido julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355 do CPC. Cumpra-se. TERESINA-PI, 5 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito do(a) 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina