Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2258832/PI (2026/0051062-8)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE: IMOBILIÁRIA HALCA E DANIEL LTDA
ADVOGADOS: HENRIQUE MARTINS COSTA E SILVA - PI011905
HUGO PORTELA IBIAPINA FILHO - PI011665
NÁDIA NATASHA FERNANDES FREITAS - PI020773
RECORRIDO: ANDREIA LAYANE SOARES DE ALENCAR
ADVOGADO: RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA - PI011086
INTERESSADO: ANTÔNIO AMARÍLIO DE SÁ E FERREIRA
INTERESSADO: LOURIVAL ARAGAO GOMES FILHO
OUTRO NOME: CONSTRUTORA ARAGÃO GOMES LTDA
ADVOGADOS: JENIFER RAMOS DOURADO - PI004144
GUSTAVO LAGE FORTES - PI007947
INTERESSADO: TERESA PARAGUASSU DE SA E FERREIRA
ADVOGADO: RENE PARAGUASSU DE SA RODRIGUES - PI015001
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por IMOBILIÁRIA HALCA E DANIEL LTDA., com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL NÃO ENTREGUE PELA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEVIDAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA IMOBILIÁRIA. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES DE CORRETAGEM. DEVIDA. 1. Em não tendo sido entregue o imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é devida a rescisão contratual com restituição, pela construtora, das parcelas pagas pela consumidora. 2. Legitimidade passiva da imobiliária reconhecida, porém ausente a sua responsabilidade por danos morais quando não contribuiu para a mora na entrega do bem. 3. Devida a devolução do valor pago a título de corretagem, considerando a ausência de entrega do imóvel. 4. Sentença mantida." (e-STJ fls. 784/785). Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 817/825). No recurso especial (e-STJ fls. 826/845), a recorrente aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 265, 186, 725 do Código Civil, 7º, parágrafo único,14 § 3º do Código de Defesa do COnsumidor e 485, VI, do Código de Processo Civil. Sustenta, em síntese, que na condição de corretora imobiliária não é responsável pelo inadimplemento da construtora. Destaca que o acórdão reconheceu a regularidade da cobrança da comissão de corretagem, todavia condenou a recorrente solidariamente à devolução do valor ao consumidor. Entende que não pode ser solidariamente responsável pela devolução da comissão de corretagem, diante da ausência de falha na prestação de seus serviços. Sem contrarrazões (e-STJ fl. 877), e admitido o recurso na origem, subiram os autos a esta Corte Superior. É o relatório. DECIDO. A irresignação merece prosperar. O cerne da controvérsia se relaciona à possibilidade de pleitear a restituição da comissão de corretagem em face da recorrente, que teria intermediado o negócio jurídico. O Tribunal de origem decidiu que a recorrida tem direito à restituição dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, visto que a rescisão do contrato se operou por culpa da incorporadora. Eis a letra do acórdão recorrido: "No presente caso, embora a Imobiliária Halca e Daniel LTDA - EPP tenha atuado como intermediadora da venda, não há elementos nos autos que demonstrem que ela tenha contribuído para a não construção do imóvel, ou seja, sua atuação se limitou à corretagem, cumprindo seu papel de intermediadora. Por outro lado, quanto à restituição da corretagem, em não subsistindo o negócio jurídico intermediado pela imobiliária, não há que se falar na manutenção da obrigação da consumidora em efetuar o pagamento relativo ao serviço de corretagem, conforme decidiu, de forma acertada, o juízo de primeiro grau". Nota-se, que o Tribunal de origem reconheceu que a atuação das recorrentes, foi de mera corretora, não sendo elas culpadas pelo inadimplemento do contrato. A Segunda Seção do STJ no julgamento do Tema Repetitivo n. 1.173, definiu que, em regra, o corretor não é responsável pelos danos causados ao consumidor em razão do inadimplemento da incorporadora. Confira-se a ementa do julgado: "DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda. 6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem. 7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor". (REsp n. 2.008.542/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 8/10/2025, DJEN de 29/10/2025.) No mesmo sentido: "DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EM OBRA. ILEGITIMIDADE DA CORRETORA DE IMÓVEIS. RECONHECIDA. ILEGITIMIDADE DA EMPRESA DE PAGAMENTOS (PAGADORIA). RECONHECIDA. 1. Ação de rescisão contratual ajuizada em 12/11/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 4/3/2024 e concluso ao gabinete em 12/7/2024. 2. O propósito recursal consiste em decidir se, diante da rescisão de compra de imóvel por atraso nas obras, há legitimidade (i) da corretora de imóveis e (ii) da empresa de pagamentos. 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Quando o negócio jurídico consumerista envolver relações jurídicas diversas, a responsabilidade dos fornecedores estará limitada à cadeia a que pertencem. 5. De acordo com o art. 725 do CC, a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 6. Na hipótese em que não se verificar qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. Precedentes. 7. A responsabilidade das pagadorias se limita aos danos causados por falhas na cadeia de fornecimento que integram. Como as pagadorias não integram a cadeia de fornecimento de incorporação imobiliária, sua responsabilidade, portanto, não se estende a eventuais inadimplementos do contrato de compra e venda de imóvel. 8. No recurso sob julgamento, ABYARA (corretora de imóveis) e RENDIMENTOPAY (empresa de pagamentos) não integram a cadeia de fornecimento da incorporação do imóvel e, portanto, não respondem pela demora no andamento das obras. 9. Recurso especial conhecido e provido, para reconhecer a ilegitimidade das recorrentes". (REsp n. 2.155.898/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/3/2025, DJEN de 18/3/2025.) Ressalte-se que a recorrida permanece tendo direito de receber o valor pago a título de comissão de corretagem, visto que não deu causa à extinção do contrato, todavia a restituição deve ser suportada exclusivamente pela incorporadora, que foi a responsável pelo inadimplemento. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reconhecer a ilegitimidade das recorrentes. Nos termos do art. 86 do CPC, condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o proveito econômico obtido pelas recorrentes. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA