Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: JOSE FLAVIO LANDIM
REU: CONCEICAO DE MARIA BATISTA REIS MOURA FE, LOURIVAL DE ARAUJO MOURA FE TESTEMUNHA: MARCELLO HENRIQUE AQUINO SOARES SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara da Comarca de Simplício Mendes DA COMARCA DE SIMPLÍCIO MENDES Rua Sérgio Ferreira, Centro, SIMPLÍCIO MENDES - PI - CEP: 64700-000 PROCESSO Nº: 0800030-03.2017.8.18.0075 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Compra e Venda]
Vistos. I – RELATÓRIO José Flávio Landim ajuizou ação de obrigação de fazer em face de Conceição de Maria Batista Reis Moura Fé e Lourival de Araújo Moura Fé, alegando, em síntese, ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, afirmando haver cumprido integralmente sua obrigação pecuniária, razão pela qual pleiteia a outorga da escritura definitiva, sob pena de multa, bem como a condenação dos réus ao pagamento de cláusula penal e honorários advocatícios. Regularmente citados, os réus apresentaram contestação, sustentando, em síntese, que o contrato firmado não representou verdadeira compra e venda, mas negócio simulado, destinado a encobrir relação de mútuo oneroso, alegadamente marcado por cobrança abusiva, defendendo a nulidade do pacto. Formularam, ainda, reconvenção, requerendo a declaração de nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, do cheque-garantia e do contrato de locação subsequente. Houve réplica e contestação à reconvenção. Realizada audiência de instrução e julgamento, foram colhidos os depoimentos pessoais das partes e oitiva de testemunha, bem como juntado aos autos áudio contendo diálogo atribuído ao autor, cujo conteúdo foi objeto de debate pelas partes. Encerrada a instrução, as partes apresentaram razões finais escritas. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Delimitação da controvérsia. A controvérsia não se limita ao inadimplemento de obrigação de fazer, mas exige a definição prévia da natureza jurídica do negócio celebrado entre as partes, notadamente se houve, de fato, compra e venda de imóvel, ou se o instrumento contratual foi utilizado de forma simulada, com o objetivo de mascarar relação diversa. Tal definição é imprescindível, pois a tutela pretendida pelo autor (outorga de escritura e transferência da propriedade) somente é juridicamente possível se válido e eficaz o contrato que lhe serve de fundamento. Da simulação e da validade do negócio jurídico Nos termos do art. 167 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico simulado, subsistindo apenas o negócio dissimulado, se válido for na substância e na forma. A simulação não se confunde com vício de consentimento, tratando-se de vício social, que tutela a confiança e a higidez das relações negociais, sendo matéria de ordem pública, passível de reconhecimento inclusive de ofício. No caso concreto, a análise conjunta e sistemática das provas produzidas revela um cenário incompatível com a lógica típica de uma compra e venda imobiliária, destacando-se, a ausência de prova documental robusta do efetivo pagamento integral do preço alegado pelo autor, inexistindo recibos formais compatíveis com o vulto econômico do negócio, inconsistência quanto aos valores apresentados ao longo do processo (R$ 328.788,00, R$ 410.985,00, além de referências a multas e cobranças autônomas), sem demonstração clara da composição do suposto preço; inversão da lógica financeira do negócio, evidenciada por depósitos e pagamentos realizados pelos réus em favor do autor, circunstância mais compatível com relação de crédito do que com compra e venda; conteúdo do áudio juntado aos autos, no qual o autor adota discurso típico de credor em cobrança patrimonial, mencionando multa pecuniária, necessidade de indicação de bens à penhora e ajuizamento de ações contra terceiros ligados aos réus, o que se distancia da postura esperada de adquirente aguardando simples outorga de escritura, bem como inexistência de demonstração de diligência mínima própria de adquirente de imóvel, como prévia regularização registral e fiscal antes da alegada quitação. Tais elementos, analisados em conjunto, conduzem à conclusão de que o contrato formalizado não exprimiu a real intenção das partes, revelando-se instrumento aparente, apto a caracterizar simulação relativa, nos termos do art. 167, §1º, incisos II e III, do Código Civil. Do áudio e da alegada coação O áudio juntado aos autos, embora não submetido à perícia técnica por inércia da parte interessada, não pode ser desconsiderado como elemento indiciário, devendo ser valorado com cautela, em consonância com o princípio do livre convencimento motivado. O conteúdo revela pressão patrimonial e psicológica, com ameaças de ampliação do conflito judicial e constrição de bens, circunstância que reforça a tese defensiva de que a relação estabelecida extrapolou os limites de um negócio imobiliário típico, aproximando-se de relação creditícia conflituosa, incompatível com a narrativa inicial. Ainda que não se reconheça, de forma isolada, coação apta a invalidar o negócio por esse fundamento específico, o áudio corrobora o contexto probatório geral que aponta para a ausência de verdadeira compra e venda. Consequências jurídicas Reconhecida a nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, resta inviabilizada a pretensão do autor de compelir os réus à outorga de escritura ou transferência da propriedade, por absoluta ausência de título jurídico válido. Do mesmo modo, mostram-se insubsistentes as pretensões acessórias de multa contratual, cláusula penal ou qualquer efeito derivado do pacto reputado nulo. Por outro lado, a reconvenção merece acolhimento, para declarar a nulidade do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, do cheque-garantia vinculado ao negócio, do contrato de locação dele decorrente, por se tratar de instrumentos diretamente ligados ao negócio simulado, bem como os ônus sucumbenciais. Diante da total improcedência da ação principal, o autor deve suportar o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, fixados em percentual compatível com a complexidade da causa e o trabalho desenvolvido. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento nos arts. 166, II, 167 e 884 do Código Civil e art. 487, I, do Código de Processo Civil: a) JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados por José Flávio Landim na ação principal; b) JULGO PROCEDENTE a reconvenção, para: b.1) declarar a nulidade absoluta do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto dos autos; b.2) declarar a nulidade do cheque-garantia no valor de R$ 410.985,00; e, b.3) declarar a nulidade do contrato de locação dele decorrente. CONDENO o autor ao pagamento das custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Simplício Mendes – PI, 7 de janeiro de 2026. FRANCISCO VALDO ROCHA DOS REIS Juiz de Direito Substituto, respondendo pela 2ª Vara da Comarca de Simplício Mendes