Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EMBARGANTE: DANNY SENA DE OLIVEIRA
EMBARGADO: CONDOMINIO ALAMEDA SUL SENTENÇA RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0816410-90.2023.8.18.0140 CLASSE: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO(S): [Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Trata-se de Embargos à Execução ajuizado por DANNY SENA DE OLIVEIRA em face do CONDOMÍNIO ALAMEDA SUL, ambos qualificados nos autos. Alega a embargante, em síntese, que o embargado informa que é credor de quantia decorrente da ausência de pagamento referente à cota condominiais. Alega que efetuou a compra de um imóvel no condomínio embargado, que vem pagando o imóvel por intermédio de um financiamento feito junto a Caixa Econômica Federal, porém, nunca recebeu as chaves do imóvel, não tomando posse do nem, cabendo a construtora arcar com as mencionadas obrigações. Requer o benefício da justiça gratuita e ao final a procedência dos embargos. Com a inicial juntou documentos. Decisão no Id 39658116 deferiu os benéficos da justiça gratuita e determinou a citação do embargado. O embargado apresentou impugnação aos embargos à execução (Id 41359648), rebatendo os fatos alegados, alega que a responsabilidade do pagamento das cotas condominiais é exclusiva do comprador e que o mesmo se encontra inadimplente perante a construtora que pode ensejar na ausência de entrega das chaves. Requer o julgamento improcedente dos embargos. O embargante apresentou manifestação à impugnação aos embargos à execução (Id 44083914), rebatendo as alegações e requerendo a procedência dos embargos (Id 44083914). Intimados sobre outras provas a produzir (Id 46073100), o embargante requer a designação de audiência de instrução e julgamento (Id 47068749) e o embargado informa não ter outras provas (Id 47135959). Indeferida a designação de audiência de instrução (Id 51355651). Da decisão o embargante interpôs Agravo de Instrumento (Id 52188273), sendo negado efeito suspensivo (Id 55459568) e negado provimento ao agravo (Id 74048294). Invertido o ônus probatório e determinado que a ré junte habite-se e expedição de ofício para construtora para prestar esclarecimentos sobre a entrega das chaves (Id 57635782). Manifestação do embargado informando que não detém poderes para expedição e comprovação do habite-se (Id 59264437). Manifestação da construtora informando que o imóvel não foi entregue em razão da existência de débito remanescente (Id 59750657). Determinada a intimação do embargado para comprovar a entrega das chaves do imóvel (Id 89018618), com manifestação do embargado informando a impossibilidade de comprovação da entrega das chaves, não ocorrendo a entrega das chaves por existir débito do embargante junto a construtora (Id 90529570). Autos conclusos. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE O presente feito prescinde da produção de outras provas, bastando ao julgamento da lide as provas documentais, suficientes ao esclarecimento dos fatos e à prolação de decisão de mérito. O art. 355 do CPC estabelece as hipóteses em que se permite o juiz julgar antecipadamente o pedido, dentre as quais está à desnecessidade de produção de outras provas. Da intelecção do referido dispositivo se infere que cabe ao magistrado analisar as provas produzidas para o processo e, consequentemente, proferir decisão fundamentada, indicando as razões da formação de seu convencimento. A meu piso, a matéria controvertida nos autos está suficientemente comprovada pela documentação juntada pelas partes, de modo que a causa se encontra madura para julgamento razão pela qual concluo que o caso é de julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, I, do CPC. Passo a análise do mérito. MÉRITO
Trata-se de lide que gravita exclusivamente em torno de matéria de direito, o que enseja o seu julgamento antecipado, consoante as regras do art. 355, I do CPC. O presente feito não oferece maiores considerações, podendo ser julgado no estado em que se encontra. Os presentes embargos à execução decorrem da cobrança de cotas condominiais que o embargante alega que nunca recebeu as chaves do imóvel, não tomando posse do bem. Por seu turno, o embargado alega que a responsabilidade de pagamento das cotas condominiais é do comprador do imóvel e que o embargante se encontra inadimplente perante a construtora que pode ensejar na ausência de entrega das chaves. A controvérsia consiste em definir se o promissário comprador de unidade imobiliária pode ser responsabilizado pelo pagamento de cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves e à efetiva imissão na posse. No caso, verifica-se que não houve comprovação de entrega das chaves ao embargante, tampouco de sua efetiva imissão na posse da unidade imobiliária no período a que se referem as cotas executadas, sendo informado pela construtora que o imóvel não entregue em razão da existência de débito (Id 59750657). A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, em casos dessa natureza, deve considerar a relação jurídica material com o imóvel, especialmente a efetiva posse da unidade. Conforme entendimento firmado no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Nos termos da jurisprudência pátria, a obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento. Nesse sentido, segue o julgado: PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07030642220218070017 1430446, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 09/06/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/06/2022) O condomínio só poderá efetivar a cobrança de taxa condominial contra adquirente de unidade caso comprovada sua imissão na posse, eis que, somente a partir de referido marco, o adquirente passa a usufruir do bem, conforme entendimento consolidado do C. Superior Tribunal de Justiça (Tese 886). Antes da entrega das chaves, a responsabilidade pelo débito condominial é da construtora/incorporadora. Nesse sentido, segue o julgado: DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA RÉ - CONSTRUTORA. IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO. TÍTULO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. [A] ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. DESCABIMENTO. O condomínio só poderá efetivar a cobrança de taxa condominial contra adquirente de unidade caso comprovada sua imissão na posse, eis que, somente a partir de referido marco, o adquirente passa a usufruir do bem. Entendimento consolidado do C. Superior Tribunal de Justiça (Tese 886). Antes da entrega das chaves, a responsabilidade pelo débito condominial é da construtora/incorporadora; [B] PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DA MULTA POR INADIMPLEMENTO. PEDIDO NÃO CONHECIDO. INOVAÇÃO RECURSAL; [C] PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DA TABELA SELIC PARA CÁLCULO DOS JUROS. DESCABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. Recurso, em parte, não conhecido, e, na parte conhecida, improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10013088420248260011 São Paulo, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 11/11/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/11/2024) Assim, inexistindo prova de que o embargante tenha recebido as chaves ou exercido posse direta sobre o imóvel no período cobrado, não se mostra exigível, em face dele, a cobrança das cotas condominiais anteriores à imissão na posse. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, com fulcro nos arts. 914 e seguintes do CPC JULGO PROCEDENTE OS EMBARGOS À EXECUÇÃO para reconhecer a inexigibilidade das cotas condominiais em face do embargante, relativas ao período anterior à entrega das chaves/imissão na posse do imóvel. Condeno o embargado no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios do embargante, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando sob condição suspensiva, a teor do que prescreve o art. 98, § 3º do CPC, em razão do deferimento da justiça gratuita ao embargado na execução apensa. Caso uma das partes interponha recurso de apelação, intime-se o apelado para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar contrarrazões. Após, encaminhem-se os autos ao E. Tribunal de Justiça. Se opostos embargos de declaração, intime-se o embargado para, em 05 (cinco) dias, apresentar manifestação. Após, voltem-me conclusos os autos para decisão. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos. TERESINA-PI, 14 de maio de 2026. SEBASTIÃO FIRMINO LIMA FILHO Juiz(a) de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina