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Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA EXEQUENTE: RESIDENCIAL VILLA EUROPA EXECUTADA: RAIMUNDA NONATA SOARES DA SILVA SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE TERESINA E-MAIL: [email protected] - TELEFONE: (86) 98116-4993 (SOMENTE WHATSAPP) PRAÇA EDGAR NOGUEIRA, FÓRUM DOS JUIZADOS ESPECIAIS - GABINETE - 2º ANDAR, CABRAL, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0800131-13.2026.8.18.0176 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO(S): [Administração, Despesas Condominiais] Trata-se de pleito de homologação de acordo. Dispõe o art. 22, § único da Lei 9.099/95: “obtida a conciliação, esta será reduzida a escrito e homologada pelo Juiz togado, mediante sentença com eficácia de título executivo”. Entretanto, para que seja homologado, o acordo (id 99097968) deve estar dentro dos limites do ordenamento jurídico, e observar os princípios da menor onerosidade ao devedor (art. 805 do CPC), razoabilidade, da proporcionalidade, observando os princípios da menor onerosidade ao devedor (art. 805 do CPC), razoabilidade, da proporcionalidade e da boa-fé objetiva. Analisa-se que a cláusula terceira e décima primeira do termo de acordo estabelece o pagamento de 10% referente a despesas de cobrança, custas e despesas cartorárias em caso de inadimplemento, no entanto, trata-se de cláusula contra legem, uma vez que inadmissíveis na ação de execução de título executivo extrajudicial que tramita no Juizado Especial, de acordo o art. 784, inc. X, do CPC – que não contempla as despesas de cobrança/honorários em seu rol (taxativo), mas tão somente "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício", c/c com art. 1336, §1º do CC (“O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito (nova redação dada pela Lei 14905/2024”). Diante da flagrante obscuridade da cláusula quarta, resta inviabilizada sua homologação. A falta de clareza do texto gera vício de consentimento e viola o art. 422 do Código Civil, na medida em que possibilita interpretações ambíguas ou cláusulas abusivas ocultas. No tocante a cláusula quinta que admite inclusão de taxas condominiais vencidas no decorrer da execução sem que haja previsão no acordo. Não há como homologá-la, por violar a coisa julgada (art. 502, do CPC), visto que exigir cobranças ou parcelas extras no cumprimento de sentença sem que haja previsão expressa no título executivo contraria a máxima nulla executio sine titulo, nos moldes do art. 783, do CPC. No que tange à cláusula sexta, a previsão de restabelecimento integral da dívida original em caso de descumprimento afronta manifestamente o princípio do adimplemento substancial. Se parcela significativa da obrigação já foi cumprida pelo devedor, o credor deve limitar-se a exigir o saldo remanescente do acordo, em estrita observância aos deveres de cooperação e boa-fé objetiva insculpidos no artigo 422 do Código Civil. Ademais, a cláusula oitava também está em desacordo com o ordenamento jurídico, haja vista que não se pode impedir do executado de apresentar a sua defesa no processo de execução, sob pena de macular o princípio constitucional do contraditório. Verifica-se que a cláusula nona foi avençada admitindo a suspensão do processo, no entanto, a suspensão do processo é incompatível com as disposições trazidas no artigo 2º e artigo 53, §4º, ambos da Lei nº 9.099/95, pois no Juizado prevalece a celeridade processual, assim, não homologo a referida cláusula. Infere-se da leitura do termo de acordo que a cláusula décima prever que, em caso de inadimplemento por parte do outorgante devedor, permite ao exequente optar por promover a alienação do referido imóvel através de leilão extrajudicial, independentemente de qualquer intervenção judicial prévia, conforme dispõe a Lei 14.711, sem a possibilidade do devedor contestar judicialmente a validade do leilão. Entretanto, não há permissivo legal previsto na Lei 14.711 para que o condomínio possa, arbitrariamente, proceder com a alienação do imóvel, haja vista que a referida Lei se aplica apenas nos casos de execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, na execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores e no procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária. A cláusula décima segunda contraria os artigos 422 e 840 do Código Civil, pois a transação jurídica pressupõe, por sua própria natureza, a existência de concessões mútuas. O acordo homologado não se confunde com um contrato de adesão, portanto, qualquer aditamento posterior exige o consentimento expresso da parte devedora para que produza efeitos jurídicos. Não pode o exequente, valendo-se de posição de fragilidade do devedor, pretender obter proveito econômico com a inclusão de cláusulas manifestamente abusivas e desvantajosas ao condômino, sem passar pelo crivo do Judiciário, sob pena de violar os Princípios da Menor Onerosidade ao Devedor, da Boa-fé Objetiva, da Inafastabilidade da Jurisdição, do Contraditório e Ampla Defesa. Assim estando as cláusulas terceira a sexta, oitava a décima segunda em desacordo com o ordenamento jurídico e princípios acima mencionados, deixo de homologá-la neste ponto. Quanto às cláusulas restantes, estando em consonância com o ordenamento jurídico vigente e ante a vontade das partes, impõe-se a sua homologação. Isto posto, HOMOLOGO EM PARTE o acordo informado pelas partes no (id 99097968), ressalvadas as cláusulas terceira a sexta, oitava a décima segunda, pelos motivos expostos acima, o qual fica fazendo parte integrante desta decisão para todos os fins e efeitos, e julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inc. III, do CPC. Sem custas e honorários, nos moldes do art. 55, da Lei 9.099. Dispensada a prévia intimação pessoal das partes, nos moldes do art. 51, §1º, da Lei 9.099, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Teresina-PI, data e assinatura registradas no sistema. Juiz de Direito