PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO REGIONAL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS 2ª VARA CÍVEL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS - PROJUDI Rua João Ângelo Cordeiro, s/n - Edifício do Fórum - Centro - São José dos Pinhais/PR - CEP: 83.005-570 Fone: (41) 3434-8403 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0016983-94.2013.8.16.0035 Processo: 0 016983-94.2013.8.16.0035 Classe Processual: P rocedimento Sumário Assunto Principal: R escisão / Resolução Valor da Causa: R $27.030,00 Autor (s ): M.M.
INCORPORACOES S/A. TIMBIRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. Réu( s ): FERNANDO GONÇALVES DOS SANTOS RICARDO GONÇALVES DOS SANTOS Autos nº. 0010471-17.2021.8.16.0035 Processo: 0 010471-17.2021.8.16.0035 Classe Processual: C onsignação em Pagamento Assunto Principal: Q uitação Valor da Causa: R $23.823,56 Autor (s ): F ERNANDO GONÇALVES DOS SANTOS Réu( s ): M.M. INCORPORACOES S/A. TIMBIRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA.
VISTOS E EXAMINADOS ESTES AUTOS DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO, AUTUADOS NESTE JUÍZO, RESPECTIVAMENTE, SOB Nº. 0016983-94.2013.8.16.0035 E 0010471- 17.2021.8.16.0035.
RELATÓRIO
DA RESOLUÇÃO DE CONTRATO Nº 0016983- 94.2013.8.16.0035 MM INCORPORAÇÕES S/A e TIMBIRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA, devidamente qualificados nos autos em epígrafe, ajuizou a presente RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA com pedido de tutela antecipada de reintegração de posse, em face de RICARDO GONÇALVES DOS SANTOS e FERNANDO GONÇALVES DOS SANTOS, ambos igualmente qualificados, almejando a declaração de resolução do contrato, pagamento de alugueis, encargos contratuais e pagamento de acessórios e a reintegração de posse do bem.
Sustentam os autores a existência de relação negocial havida entre as partes, como inicio em 20/07/2004, no qual celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda “de lote de terreno residencial nº. 024, da quadra 004, da planta de loteamento Jardim Taurus, perfazendo uma área de 273,43m²”, inicialmente em face de JEFFERSON BENEDETTI MESTIERI, fixado o preço de R$ 27.030,00, com entrada de R$ 990,00 e o saldo remanescente de R$ 217,00, reajustados anualmente pelo IGP-M. em 13/02/2006, houve cessão de direitos para MARCIO FERNANDO CLAUDINO DE CAMARGO, assumindo o pagamento a partir 20ª parcela e, em 15/10/2010 houve nova cessão para os ora demandados, assumindo o saldo devedor a partir da 76ª parcela.
Contudo os requeridos estão inadimplentes, adimplindo somente 28 parcelas, motivo pelo qual foram notificados e constituídos em mora, sendo-lhe concedido um prazo de 30 (trinta) dias para regularização. Entretanto, mesmo após notificado, os requeridos permaneceram inadimplentes com suas obrigações, gerando prejuízos à autora, especialmente quanto a indisponibilidade do bem. Em face do inadimplemento contratual, pugna a autora pela procedência dos pedidos com a declaração de rescisão do contrato; reintegração da requerente na posse do imóvel; e a indenização no valor dos aluguéis relativos ao período de ocupação do imóvel, bem como a incidência de multa contratual e o ressarcimento das despesas pendentes de água, luz e IPTU.
Acostou documentos (mov. 1.2-20) O pedido de liminar para reintegração de posse foi indeferido, consoante decisão mov. 8.1. Citado os réus apresentaram contestação (mov. 23.1) aduzindo, em suma, a impossibilidade de cumulação da cláusula penal de 10% com a multa de 2%, a incidência de juros compostos, por meio da Tabela Price e a utilização das normas do Código de Defesa do Consumidor a situação em espécie.
Pugnaram pela improcedência do pedido. Os réus ofertaram, outrossim, reconvenção no mov. 24.3, todavia, houve o cancelamento da distribuição no mov. 49.1. A parte autora impugnou a contestação, em petição de mov. 73.1, no qual rechaçou a tese defensiva, além de reiterar os termos da pretensão autoral. Em decisão de mov. 90.1 deferiu-se a produção de prova pericial, para apuração do saldo devedor, além da avaliação do bem.
Laudo de avaliação acostado no mov. 130.1, sem impugnação das partes (mov. 138 e 142). Laudo pericial acostado no mov. 261, igualmente sem oposição. Em decisão de mov. 308.1, concedeu-se a Gratuidade de Justiça aos Réus.
RELATÓRIO
DA CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO Nº 0010471- 17.2021.8.16.0035 No curso da ação de resolução contratual houve o ajuizamento de AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA por FERNANDO GONÇALVES DOS SANTOS em face de MM INCORPORAÇÕES S/A e TIMBIRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA, todos devidamente qualificados nos autos, almejando, em suma, a consignação em pagamento em face dos requeridos, pretendendo o depósito no valor de R$ 23.823,56 (vinte e três mil, oitocentos e vinte e três reais e cinquenta e seis centavos), referente às prestações vencidas não adimplidas.
Alegam os autores, em síntese, a ausência de prévia notificação dos requerentes em mora, em desrespeito ao art. 32 da Lei 6.766/79, na recusa injustificada dos réus em receber as parcelas do contrato e no adimplemento substancial do contrato. Assim, busca por meio desta demanda o pagamento do débito mediante a consignação em pagamento dos valores devidos. Pela decisão do mov. 42.1 foi deferido o pedido de consignação em pagamento solicitado pelos autores.
Audiência de conciliação infrutífera. As requeridas ofertaram contestação (mov. 79.1), alegando, preliminarmente, a impugnação a gratuidade de justiça, preclusão temporal quanto a adimplemento substancial, impropriedade da ação, por visar revisar o contrato bem como de insuficiência do depósito, bem como alegou a carência de ação, sob o argumento de que o contrato já estava rescindido por força do disposto no artigo 32 da Lei 6.766/79.
No mérito, sustenta e regularidade da notificação dos demandantes na constituição em mora, havendo cláusula expressa de solidariedade da avença, além da existência de justa recusa no recebimento dos valores, pois o montante oferecido é insuficiente para a quitação da dívida inadimplida, bem como pela inexistência de inadimplemento substancial, pugnando ao final, pela improcedência dos pedidos. O requerente apresentou réplica a contestação (mov. 80), no qual rechaçou os argumentos defensivos, além de ter depositado a diferença do valor alegado pelo réu e o já depositado.
Por fim reiterou os argumentos inaugurais, pugnando pela procedência do pedido. Por se tratar de matéria de direito, anunciou-se o julgamento antecipado do mérito (mov. 87), vindo os autos conclusos para prolação de sentença É O
RELATÓRIO.
DECIDO. DAS QUESTÕES PENDENTES Não houve a arguição de preliminares na ação de resolução de contrato, mas tão somente na ação de consignação em pagamento, razão pela qual aprecio-os nesse momento: Da impugnação a gratuidade de Justiça: A concessão da referida benesse fora concedida a RICARDO GONÇALVES DOS SANTOS e FERNANDO GONÇALVES DOS SANTOS tanto na Ação de resolução como na ação conexa, esta por meio de interposição de Agravo de Instrumento.
Os réus na ação de consignação, contudo, não demonstraram qualquer elemento suficiente a quebrar a presunção de hipossuficiência capaz de viabilizar a reanálise da pretensão. Por tais razões, rejeito a impugnação. Quanto as preliminares de preclusão do argumento de adimplemento substancial e de impropriedade da ação será analisada quanto ao mérito, seja por que se confunde com esta, seja pelo fato de ser necessário analisar, de antemão, a regularidade da notificação enviada pela MM INCORPORAÇÕES S/A e TIMBIRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA.
DA QUESTÃO PREJUDICIAL: DA ANÁLISE DA REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO DIRIGIDA A RICARDO GONÇALVES DOS SANTOS E FERNANDO GONÇALVES DOS SANTOS O negócio jurídico celebrado entre as partes é um instrumento particular de compra e venda relativo a lote de terreno de área loteada, ensejando a aplicação da Lei 6.766/79, a qual versa sobre parcelamento de solo urbano. Acerca da ausência de pagamento nesta espécie de contrato, prevê o artigo 32 da Lei 6766/79 que: “Artigo 32: Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor”.
Inicialmente, necessário ponderar que o inadimplemento é ponto incontroverso a espécie, sendo necessário ponderar, contudo, se houve a regular notificação. Isso porque a notificação apresentada no mov. 1.17 dos autos 0016983- 94.2013.8.16.0035, demonstra a regular constituição em mora de RICARDO, mas não do FERNANDO. Sabendo que a mora, no caso em espécie, é ex persona, não basta a ocorrência do prazo para pagamento, mas a devida interpelação judicial, não sendo possível, inclusive, a sua constituição por meio da citação.
APELAÇÃO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DECLARAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. IRRELEVÂNCIA. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO, CONTUDO, DA
SENTENÇA
DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, MAS POR FUNDAMENTO DIVERSO. PREVIA MANIFESTAÇÃO OPORTUNIZADA À AUTORA. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA (ORA RÉ). NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NECESSIDADE (ART. 32 DA LEI 6.766/79). HIPÓTESE DE MORA EX PERSONA. PRECEDENTES. NOTIFICAÇÃO DA RÉ NÃO DEMONSTRADA. EMENDA À INICIAL. IMPOSSIBILIDADE. SUPRIMENTO DA INTERPELAÇÃO PELA CITAÇÃO. DESCABIMENTO. PRÉVIA NOTIFICAÇÃO QUE É PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO DO PROCESSO.
MORA QUE É EX PERSONA NO CASO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO QUE É DE RIGOR (ART. 485, IV, DO CPC).
I – A notificação prévia é condição de validade da ação de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel em virtude de falta de pagamento do comprador (art. 32 da lei 6.766/79). APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0001699-04.2019.8.16.0078 - Curiúva - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 25.10.2021) Todavia, hei de ponderar que houve constituição de cláusula de solidariedade entre os adquirentes, consoante se observa da cláusula vigésima do contrato (mov. 1.11 dos autos 0016983-94.2013.8.16.0035.
Inclusive, quando da cessão, houve ciência inequívoca, nos termos da cláusula segunda do termo de cessão das obrigações inerentes ao contrato originário: Portanto, havendo pactuação expressa da solidariedade (art. 265, do Código Civil) e regular constituição em mora de um dos devedores, hei de ponderar pela validade da constituição em mora aqui em análise. Superado esse aspecto prejudicial, passo ao mérito da consignação em pagamento para, posteriormente, analisar o pedido da ação de resolução de contrato.
DO MÉRITO DA CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO Nº 0010471- 17.2021.8.16.0035 Pretendem os requerentes, através da presente demanda, a consignação dos valores inadimplidos do contrato particular de compra e venda realizado com os requeridos, com a declaração de quitação do débito oriundo do contrato particular de compra e venda. Consoante mencionado alhures, o negócio jurídico celebrado entre as partes é um instrumento particular de compra e venda relativo a lote de terreno de área loteada, ensejando a aplicação da Lei 6.766/79, a qual versa sobre parcelamento de solo urbano.
Analisando os documentos juntados nos presentes autos e na ação de resolução de contrato em apenso (Autos nº. 0016983-94.2013.8.16.0035), nota-se que o contrato firmado entre as partes já se encontrava rescindido na época da propositura desta demanda. A parte autora quando da compra do imóvel, comprometeu-se a realizar em dia o pagamento das parcelas pactuadas. Entretanto, o pagamento não foi cumprido nas datas avençadas, sendo a requerida notificada para realizar a quitação do débito em 30 dias, sob pena de rescisão do contrato (mov. 1.17 dos autos em apenso – notificação realizada em data de 23.05.2013), quedando-se inerte.
Desta forma, com a notificação efetuada, e a constituição em mora dos requerentes, estes tinham o dever de comprovar o pagamento das parcelas inadimplidas no prazo de 30 (trinta) dias, deixando transcorrer o prazo sem efetuar o pagamento, ensejando na resolução, extinção do contrato, conforme determina o art. 32 da Lei nº 6766/79. Assim, evidenciada a impossibilidade da requerente de consignar os valores devidos com a intenção de quitação de dívida, eis que o contrato objeto da inadimplência já se encontrava rescindido/extinto na época da propositura desta demanda.
Cumpre mencionar que este também é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, consoante seguintes julgados: APELAÇÕES CÍVEIS. (...) MANEJO DA AÇÃO DE PAGAMENTO EM CONSIGNAÇÃO APENAS APÓS O DECURSO DO PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA E DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA RESCISÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DEPÓSITO DA INTEGRALIDADE DO VALOR DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO, TAMPOUCO DA DEDUÇÃO EM JUÍZO DE EVENTUAL PRETENSÃO DE REVISÃO CONTRATUAL.
PRETENSÃO DE CONTINUIDADE DO CONTRATO POR PARTE DO ADQUIRENTE NÃO VERIFICADA.
SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. O artigo 32 da Lei nº 6.766/79, que regula a rescisão da aquisição de parcela do solo urbano loteada ou desmembrada, é norma cogente, devendo ser observada nos contratos respectivos.
2. Rescisão contratual que decorre do mero transcurso in albis do prazo de 30 dias para purgação da mora, mediante o pagamento das prestações vencidas e das que se vencerem até o efetivo adimplemento, acrescidas de juros convencionados e das despesas de notificação.
3. Não há que se falar em interpretação do contrato de modo menos favorável ao consumidor, tampouco em má-fé da loteadora, uma vez que a pretensão de rescisão contratual foi exercida em conformidade com a legislação de regência, antes mesmo do ajuizamento, pela adquirente, da ação de consignação em pagamento, na qual, ademais, não restou demonstrado o depósito integral do débito.
4. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJPR, Apelação Cível nº 1.491.199-2 E 1.587.277-4, RELATOR: RODRIGO FERNANDES LIMA DALLEDONE, data do julgamento 07/03/2018). APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO JÁ TRANSITADA EM JULGADO - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA - AUSÊNCIA DE PAGAMENTO - CONSTITUIÇÃO EM MORA - CONTRATO RESCINDIDO - ARTIGO 32 DA LEI 6766/79 - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - PEDIDO JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL -
SENTENÇA
MANTIDA - RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJPR - 7ª Câmara Cível - AC - São José dos Pinhais - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU VICTOR MARTIM BATSCHKE - Unânime - J. 02.12.2014) Ademais, o artigo 33 da lei 6.766/1979 possibilita que, em caso de negativa de recebimento pelo credor, o devedor realize o pagamento da dívida por meio de consignação extrajudicial no próprio Cartório pelo qual foi notificado.
Vejamos: Art.
33 - Se o credor das prestações se recusar a recebê-las ou furtar se ao seu recebimento, será constituído em mora mediante notificação do oficial do registro de imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar- se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins do disposto no art. 32 desta Lei.
Desta forma, caso realmente os credores houvessem se recusado a receber os valores, os requerentes/devedores deveriam ter realizado a consignação dos valores dentro do prazo de 30 dias no próprio cartório pelo qual foi notificado, ou mesmo em juízo, por meio de ação de consignação em pagamento. No entanto, conforme já mencionado, a autor não poderia ter deixado de realizar o pagamento fora do prazo de 30 dias, pois decorrido tal prazo, por força do artigo 32 da referida Lei 6.766/1979, o contrato considera-se automaticamente rescindido.
Por fim, inaplicável a teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, posto que já houve a devida manifestação jurisdicional nos autos em apenso, tornando-se tal meio como via obliqua para o seu questionamento. Ora, consoante demonstrado naquela decisão, não houve impugnação específica ao inadimplemento substancial em sede de defesa, operando-se, nesse caso a preclusão, entendimento igualmente perfilado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: AGRAVO DE INSTRUMENTO.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA.
DECISÃO
QUE REJEITA ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO. INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA.
1. ALEGAÇÃO DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CONHECIMENTO. PRECLUSÃO.
2. PRESCRIÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. OBRIGAÇÃO DE PLANTIO DE MUDAS. NATUREZA DE REPARAÇÃO CIVIL DE DANO AMBIENTAL. IMPRESCRITIBILIDADE. TEMA 999 DA REPERCUSSÃO GERAL. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL, INCLUSIVE A RESPEITO DE EXECUÇÃO DE TAC.
DECISÃO
MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 14ª Câmara Cível - 0036067-74.2022.8.16.0000 - Cascavel - Rel.: SUBSTITUTA CRISTIANE SANTOS LEITE - J. 03.07.2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO.
SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU. NÃO CONHECIMENTO. INOVAÇÃO RECURSAL EM RELAÇÃO ÀS TESES DE “ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL”, “TEORIA DA IMPREVISÃO” E “AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DE MORA”. MATÉRIAS QUE NÃO FORAM OBJETO DE SUSCITAÇÃO EM CONTESTAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. RESPEITO AO PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUÍZO. MATÉRIA PRECLUSA. QUESTÃO QUE JÁ FOI OBJETO DE
DECISÃO
POR ESTE ÓRGÃO JULGADOR EM ANTERIOR AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRECLUSÃO QUE SE OBSERVA TAMBÉM EM RELAÇÃO À PRETENSA PURGAÇÃO DA MORA. DEPÓSITO REALIZADO NOS AUTOS QUE TINHA A FINALIDADE DE ELIDIR A MORA. QUESTÃO AFASTADA EM ANTERIOR
DECISÃO
INTERLOCUTÓRIA COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES AO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE OPORTUNA INTERPOSIÇÃO DE RECURSO PELO REQUERIDO NA FORMA DO ART. 1.015, INC. I DO CPC. MATÉRIA AFETA À TUTELA PROVISÓRIA. NÃO CONHECIMENTO. INADMISSIBILIDADE RECURSAL. ART. 932, INC. III DO CPC. PEDIDO DE TUTELA RECURSAL PREJUDICADO. Recurso não conhecido. (TJPR - 14ª Câmara Cível - 0018896-72.2020.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM - J. 22.08.2022) Nesse sentido, afigura-se improcedente a pretensão da requerente de quitação da dívida de um contrato que já se encontra rescindido.
DO MÉRITO DA RESOLUÇÃO DE CONTRATO Nº 0016983- 94.2013.8.16.0035 Pretende a requerente, nestes autos, a resolução do compromisso de compra e venda do imóvel de sua propriedade negociado com os requeridos, a reintegração de posse, indenização de valores a título locatício, aplicação de multa contratual e perdas e danos. A requerente cumpriu com a obrigação assumida no compromisso de compra e venda firmada entre as partes, entregando o imóvel objeto do contrato para os requeridos.
O mesmo, porém, não aconteceu com os requeridos, os quais, mesmo após terem sido previamente notificados extrajudicialmente (item 1.17), mantiveram-se inertes quanto ao pagamento das prestações devidas a promitente vendedora. Portanto, com a devida notificação extrajudicial, ocorreu a constituição em mora e a caracterização da inadimplência dos requeridos, ensejando a rescisão do compromisso firmado, nos termos do art. 32, caput, da Lei nº 6.766/1979, que dispõe o seguinte: “Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor”.
Desta forma, devidamente comprovado o inadimplemento e a constituição em mora, ocorreu a resolução contratual, cuja posse sobre o imóvel passou a ser injusta e a permanência sobre ele caracterizou o esbulho possessório autorizador da reintegração de posse. Por fim, não é possível o acolhimento dos argumentos levantados em sede de contestação, posto que em grande parte são matérias típicas de reconvenção, cuja distribuição fora cancelada.
Assim, ausente qualquer fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor, não resta alternativa senão acolher o pedido de rescisão do compromisso de compra e venda. PAGAMENTO / DEVOLUÇÃO DOS VALORES: Importante frisar que os requeridos pagaram algumas parcelas, tornando-se inadimplente com relação às parcelas após 10/03/2013 (informação dos próprios requeridos – mov. 1.20 do autos da ação de consignação que corroboro o entendimento do autor mov. 1.16).
Com relação aos valores pagos pelos requeridos, tem-se que estas não poderão ser perdidas em favor da requerente, pois qualquer cláusula neste sentido é nula de pleno direito, por força do art. 53 do Código do Consumidor, Lei nº 8.078/90, o qual impede o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento de outra. Nesse sentido os valores pagos pelos requeridos deverão ser devolvidos para estes. PERDAS E DANOS: Juntamente com os valores das perdas e danos devem ser inseridos os valores das despesas pendentes de água, luz e IPTU e de corretagem, se houver.
Quanto ao pedido de perdas e danos, anota Agostinho Alvim, o Código, “ao consignar o princípio segundo o qual o não cumprimento da obrigação dá ao credor o direito de exigir perdas (art. 1.056, CC), não excluiu, nem podia excluir, o direito que lhe assiste de exigir, antes de tudo, que a obrigação se cumpra, tal como se convencionou”. Os requeridos não cumpriram a prestação de forma específica, tal como assumida, e, via de consequência, a inexecução da obrigação causou lesão a requerente, incidindo, destarte, o art. 389 do Código Civil, que ampara a pretensão esposada na inicial.
Aliás, a responsabilidade, na expressão de Aguiar Dias, exprime ideia de equivalência, de contraprestação, de correspondência. As perdas e danos desdobram-se em dano emergente e lucro cessante, art. 402 do Código Civil, incluindo-se o valor do IPTU e outras encargos. Portanto, legítima a pretensão da requerente, a qual se baseia também nos atuais artigos 476 e 477, do Código Civil. Valores Locatícios: No que se refere as quantias correspondentes aos valores locatícios, com base nas reiteradas decisões proferidas pelo Tribunal de Justiça, este juízo modificou seu entendimento pretérito, para ter como devida as quantias no período compreendido desde da imissão da posse (assinatura do contrato) até a efetiva desocupação do imóvel.
Isto se deve ao fato de que é a partir da imissão da posse é que se tem ceifado o direito da vendedora, no caso a requerente, de obter lucro com o imóvel. Ademais, o fundamento da indenização pela não fruição do imóvel não reside na inadimplência, mas na indisponibilidade do imóvel, sendo esta a data da imissão da posse. Acrescenta-se a isso que a requerente foi condenada a devolução de todas as parcelas.
Assim, caso considerássemos como devidos os valores de alugueres somente a partir do inadimplemento, leia-se, constituição em mora, teríamos que, enquanto os requeridos estiveram na posse do bem até a inadimplência, a requerente não teria direito a qualquer valor, fato este que geraria um enriquecimento sem causa a uma das partes, em desfavor da outra, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico.
Nesse sentido, temos reiteradas decisões do Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. ALEGADA VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR AFASTADA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENCAMINHADA NO ENDEREÇO DO IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO. RECEBIMENTO POR TERCEIRA PESSOA.
MORA DEVIDAMENTE CONSTITUÍDA. RESSARCIMENTO A TÍTULO DE ALUGUEL E DE IPTU. PRESCRIÇÃO AFASTADA. PAGAMENTO QUE DEVE SER CONTABILIZADO DESDE A DATA DA IMISSÃO DA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR ATÉ EFETIVA DESOCUPAÇÃO. INDENIZAÇÃO QUE DECORRE DA PRÓPRIA RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES, OPERADA COM A PROLAÇÃO DA
SENTENÇA. PAGAMENTO DOS VALORES A TÍTULO DE ALUGUEL NO PERCENTUAL DE 0,1% DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO DA PROMITENTE- VENDEDORA AO RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS. MANUTENÇÃO. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO PERANTE AOS ÓRGÃOS PÚBLICOS QUE NÃO OBSTA O PAGAMENTO. USUCUPIÃO EM PROL DE TERCEIRO. INVIABILIDADE DE SE PLEITEAR DIREITO ALHEIO EM AÇÃO NA QUAL AS PARTES SEQUER LITIGAM. CONTINUIDADE CONTRATUAL.
TESE DEVIDAMENTE EXAMINADA PELO JUÍZO SINGULAR. INTERESSE, ADEMAIS, QUE PODE SER INTENTADO DIRETAMENTE PELAS PARTES. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA RECURSAL. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.RECURSO DO RÉU DESPROVIDO (TJPR - 17ª
C. Cível - 0006703-02.2015.8.16.0033 - Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR NAOR RIBEIRO DE MACEDO NETO - J. 27.09.2021) (TJ-PR - APL: 00067030220158160033 Pinhais 0006703-02.2015.8.16.0033 (Acórdão), Relator: Naor Ribeiro de Macedo Neto, Data de Julgamento: 27/09/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/09/2021). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COMREINTEGRAÇÃO DE POSSE. (1) FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
CABIMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO QUE IMPÕE O RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. COMPENSAÇÃO PELA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL QUE SERIA DEVIDA DESDE O MOMENTO EM QUE O PROMITENTE COMPRADOR (RÉU/APELADO) SE IMITIU NA POSSE DO IMÓVEL ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO. PRECEDENTES. INDENIZAÇÃO, TODAVIA, LIMITADA, NO CASO, AO INADIMPLEMENTO DO RÉU, NOS TERMOS DO PEDIDO FORMULADO PELA PROMITENTE VENDEDORA (AUTORA/APELANTE), E, NÃO, À IMISSÃO DE POSSE, CONFORME TEM ENTENDIDO A JURISPRUDÊNCIA, E TAMPOUCO À DATA DA NOTIFICAÇÃO, COMO DECIDIDO PELO JUÍZO DE ORIGEM.
PENA DE JULTAMENTO ULTRA PETITA. (2) RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELAS PERDAS E DANOS DECORRENTES DA RESCISÃO. MONTANTE QUE PODE VARIAR ENTRE 10% A 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE OBSERVAR ESTRITAMENTE O QUE FOI PACTUADO. ONEROSIDADE EXCESSIVA AO PROMITENTE COMPRADOR. JUÍZA QUE FIXOU O PERCENTUAL NO IMPORTE MÍNIMO JURISPRUDENCIALMENTE ACEITO.
AUSÊNCIA DE MOTIVO QUE JUSTIFIQUE A MAJORAÇÃO.APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª
C. Cível - 0001989-58.2018.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - J. 29.06.2020) (TJ-PR - APL: 00019895820188160044 PR 0001989-58.2018.8.16.0044 (Acórdão), Relator: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Data de Julgamento: 29/06/2020, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/07/2020). Com relação aos valores locatícios, entendo que são devidos, uma vez que os requeridos permaneceram e usufruiu do terreno adquirido desde a contratação.
Todavia, muito embora prevaleça o entendimento de que são devidos tais valores, há que se realçar que devem pagos apenas os valores pela fruição do terreno adquirido, não se admitindo, portanto, a cobrança de valores a título locatício pela benfeitoria construída sobre o terreno, eis que o mesmo se afigura como benfeitoria, construído exclusivamente pelos requeridos. Por fim, entendendo necessário que os valores locatícios sejam apurados em liquidação de sentença, por meio da atualização do laudo pericial acostado no mov. 130, observando o valor locatício do imóvel sem considerar as benfeitorias construídas pelos requeridos.
DA MULTA CONTRATUAL Consoante magistério de Orlando Gomes “a cláusula penal, também chamada pena convencional, é o pacto acessório pelo qual as partes de um contrato fixam, de antemão, o valor das perdas e 1 danos que por acaso se verifiquem em consequência da inexecução culposa da obrigação” . Na situação em espécie, constatado o inadimplemento do contrato entabulado, e notificado a parte, imperioso reconhecer o direito dos autores na incidência da cláusula penal, nos termos do entendimento sedimentado da Corte Paranaense: APELAÇÃO.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, C.C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRAS. DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% PREVISTO EM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUANTIA RELATIVA ÀS ARRAS E AO ALUGUEL. PRECEDENTES DESTA CORTE NA LINHA DE ORIENTAÇÃO DO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APELAÇÃO 1 PROVIDA.
RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0007942-16.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 03.10.2023) Portanto, poderá o autor exigir o cumprimento da cláusula penal disposta em contrato. INDENIZAÇÃO/RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS. O direito à indenização só se admite nos casos em que há boa fé do possuidor e seu fundamento sustenta-se na proibição de nosso ordenamento jurídico proibir o enriquecimento sem causa do proprietário em prejuízo do possuidor de boa-fé.
Cumpre ressaltar que os requeridos, promitentes compradores, tomaram posse do imóvel por força do Compromisso de Compra e Venda celebrado com a requerente e, entenderam por bem, construir benfeitorias no imóvel. Não demonstrada pela requerente de forma idônea e irretorquível a má-fé dos requeridos, possuidores do imóvel (CPC, art. 373, II), é devida a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas sobre o mesmo, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil.
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DO RÉU QUE INVOCA DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL QUANTO AO PRIMEIRO PEDIDO E POSSIBILIDADE QUANTO AO SEGUNDO – DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ERIGIDAS ENQUANTO POSSUIDOR DE BOA-FÉ – CUMULABILIDADE DE CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS – VERBAS DE NATUREZA DISTINTAS – JUROS MORATÓRIOS SOBRE AS QUANTIAS PAGAS – NÃO CABIMENTO – ÔNUS 1 GOMES, Orlando.
Obrigações. 16.ed. Rio de Janeiro: forense, 2005, p. 159. SUCUMBENCIAIS CORRETAMENTE FIXADOS – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO PARCIALMENTE. (TJPR - 6ª
C. Cível - 0012036-07.2007.8.16.0035 - São José dos Pinhais - Rel.: Desembargador Marques Cury - J. 27.02.2019) (TJ-PR - APL: 00120360720078160035 PR 0012036- 07.2007.8.16.0035 (Acórdão), Relator: Desembargador Marques Cury, Data de Julgamento: 27/02/2019, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/02/2019)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA ANTECIPADA - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA PARTICULAR - REQUISITOS - POSSE DE BOA-FÉ E CONSTRUÇÃO DE BENFEITORIAS - DIREITO DE RETENÇÃO - ARTIGO 1.219 DO CÓDIGO CIVIL - PROBABILIDADE E VEROSSIMILHANÇA - APLICAÇÃO DO CDC - DISCUSSÃO QUE CARECE DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS - DEVOLUÇÃO DE 75% DOS VALORES PAGOS - IRREVERSIBILIDADE DA TUTELA. - O deferimento da tutela provisória de urgência pressupõe a demonstração da probabilidade do direito, bem como da comprovação do perigo de dano ou de ilícito, ou ainda, do comprometimento da utilidade do resultado final que a demora do processo pode causar - Havendo a posse imediata e a autorização contratual para a construção de benfeitorias, o possuidor de boa-fé tem direito, por força do art. 1.219 do Código Civil, de retenção do imóvel enquanto não lhe forem pagas as benfeitorias realizadas no imóvel.
A posse do imóvel deve ficar garantida para resguardar o direito de retenção - Não demonstrados os requisitos para as demais alegações, deve ser deferida, em parte, a tutela de urgência. (TJ-MG - AI: 10000200387769002 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 03/02/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/02/2022) Os valores das benfeitorias deverão ser apurados em futura liquidação de sentença, por meio de atualização do laudo de avaliação acostado no mov. 130.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. Filio-me aos entendimentos no sentido de que os juros moratórios em caso de perdas e danos passam a incidir a partir do trânsito em julgado da sentença. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES.
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM A DE RETENÇÃO DO VALOR A SER RESTITUÍDO. PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. PLEITO DE FIXAÇÃO DE ALUGUERES PELA FRUIÇÃO DO TERRENO. NÃO CABIMENTO NO CASO CONCRETO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARCIAL SUCUMBÊNCIA NA ORIGEM. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 5ª
C. Cível - 0030482-63.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Carlos Mansur Arida - J. 14.05.2019). (TJ-PR - APL: 00304826320178160017 PR 0030482-63.2017.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Desembargador Carlos Mansur Arida, Data de Julgamento: 14/05/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/05/2019). Grifei. Na hipótese dos autos, o contrato foi resolvido por culpa dos promitentes- compradores, motivo pelo qual os juros sobre as parcelas a serem restituídas devem incidir a partir do trânsito em julgado do julgamento.
DISPOSITIVO
ANTE O EXPOSTO, extingo ambos os feitos com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:
1. JULGAR IMPROCEDENTE a presente AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO, uma vez que a pretensão da requerente se fundamenta em satisfação da dívida de um contrato já rescindido. CONDENO o requerente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§2º, do Código de Processo Civil, suspensa a sua exigibilidade ante a concessão das benesses da gratuidade de justiça.
2. JULGAR PROCEDENTE os pedidos constantes na presente RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, para o fim de: A) Declarar, como rescindido o “Compromisso Particular de Compra e Venda” celebrado entre as partes; B) Autorizar a reintegração de posse do imóvel objeto da presente lide, após a avaliação das benfeitorias, e a compensação do crédito/débito entre as partes, com a entrega do imóvel objeto da presente lide à posse da requerente;
C) Condenar os REQUERIDOS ao pagamento a título de indenização por perdas e danos:
C. 1) aos valores das despesas pendentes de água, Luz, IPTU e de corretagem, se houver; C.2) aos valores correspondentes aos alugueis mensais, cujo valor deverá ser aferido em futura liquidação de sentença, tendo por base o lote de terreno sem benfeitorias, contados desde a imissão da posse até a efetiva desocupação do lote; D) Outrossim, condeno a REQUERENTE: D.1) a devolução dos valores pagos a título de mensalidades, podendo reter o percentual disposto a título de cláusula penal (cláusula 23ª do contrato mov. 1.11); D.2) ao pagamento dos valores das benfeitorias que deverão ser apurados em futura liquidação de sentença.
E) Ressalta-se que os valores deverão ser corrigidos monetariamente pela média aritmética do INPC e IGP-DI, acrescido de juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em julgado da presente decisão, COMPENSANDO-SE os valores até onde se compensarem. Condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que os fixo, equitativamente, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, suspensa a sua exigibilidade ante a concessão das benesses da gratuidade de justiça.
Com a inserção desta sentença no sistema PROJUDI, considero-a PUBLICADA e REGISTRADA eletronicamente. INTIMEM-SE e, após decorridos os prazos recursais sem qualquer insurgência, ARQUIVEM-SE. São José dos Pinhais, data da assinatura digital IVO FACCENDA Juiz de Direito
