PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 14ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI MATEUS LEME, 1142 - 3º ANDAR - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 Autos nº. 0011368-24.2019.8.16.0194 Processo: 0011368-24.2019.8.16.0194 Classe Processual: Embargos à Execução Assunto Principal: Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação Valor da Causa: R$13.425,26 Embargante(s): MAYRA NARJARA MACIEL Embargado(s): RESIDENCIAL CEDROS representado(a) por VALÉRIA PRISCILA DE BRITO
SENTENÇA
I –
RELATÓRIO
MAYRA NARJARA MACIEL opôs embargos à execução de nº 0000909-60.2019.8.16.0194 ajuizada por RESIDENCIAL CEDROS, sustentando sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a entrega das chaves do imóvel foi posterior à incidência dos débitos condominiais cobrados na execução. No mérito, sustentou a ocorrência de cobrança indevida, a ensejar a aplicação da penalidade prevista no art. 940 do CPC. Aduziu a ocorrência de danos morais.
Em razão disso, requereu: a) liminarmente, a improcedência da execução e/ou sua suspensão; b) a procedência dos embargos a fim de reconhecer a inexigibilidade das despesas condominiais imputadas à embargante; c) a condenação da embargada ao pagamento do valor dobrado ou do equivalente que demandou, nos termos do art. 940 do CPC; d) a condenação da embargada ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de indenização por danos morais; e) a condenação da embargada em custas e honorários advocatícios.
Deferidos parcialmente os benefícios da assistência judiciária gratuita à embargante (seq. 61.1). Adiante, a embargante emendou à inicial, excluindo o pedido de indenização por danos morais (seq. 26.1). Acolhida a emenda à inicial e concedido o efeito suspensivo à execução (seq. 47.1). Citada, a parte embargada apresentou contestação (seq. 55.1). Sustentou a inexistência de ciência inequívoca do condomínio quanto à relação jurídica entre promitente comprador e vendedor.
Aduziu a impossibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações condominiais. Sustentou que os débitos condominiais tem natureza propter rem. Aduziu que o atraso na entrega das chaves se deu por culpa da embargante. Alegou a impossibilidade de reconvenção em sede de embargos à execução, no que tange ao pedido de aplicação do art. 940 do Código Civil. A embargante apresentou impugnação à contestação (seq. 62.1).
Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes requereram o julgamento antecipado da lide (seq. 70.1 e 71.1). Em saneador (seq. 75.1), anunciou-se o julgamento antecipado da lide (seq. 75.1). Preclusa a decisão, os autos vieram conclusos para sentença. É, em síntese, o relatório.
II – FUNDAMENTAÇÃO ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMBARGANTE Trata-se de embargos à execução em que a parte embargante sustenta sua ilegitimidade passiva. Analisando-se os autos da execução nº 0000909-60.2019.8.16.0194, verifica-se que a parte embargada executa os valores inadimplidos referente às cotas condominiais vencidas entre 10/01/2017 e 10/12/2018 (seq. 1.12 dos referidos autos), referente ao Apartamento 301, Bloco B, 2º Andar do Residencial Cedros, matriculado sob nº 92.107 perante o 9º Cartório de Registro de Imóveis de Comarca de Curitiba/PR.
A aquisição do dito imóvel pela embargante se deu por meio do contrato de compromisso de compra e venda celebrado com a FMM ENGENHARIA LTDA. em novembro de 2013(seq. 1.3 a 1.5). Todavia, a entrega das chaves só ocorreu de forma efetiva em 07/08/2019, conforme documento de seq. 1.6. Assim, verifica-se a impossibilidade de imputar à embargante a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais anteriores ao recebimento das chaves.
Trata-se de entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo nº 886 (Recurso Especial 1.345.331-RS): “1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." No mesmo sentido: CIVIL.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA INCOMPLETA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. LUCROS CESSANTES. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. DISPOSITIVOS INDICADOS COMO VIOLADOS INSUFICIENTES PARA FUNDAMENTAR A TESE RECURSAL.
RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO
ACÓRDÃO
ESTADUAL.INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF.
DECISÃO
MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.[...]
3. É assente no STJ o entendimento segundo o qual o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.[...](AgInt no AREsp 1712985/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 29/10/2020). Em sua defesa, a parte embargada alega que não teve ciência inequívoca da transação, o que não prospera, considerando que o dito compromisso de compra e venda foi levado a registro no Cartório de Imóveis (seq. 1.5 desses autos e seq. 1.4 dos autos nº 0000909-60.2019.8.16.0194), ato que tem por objetivo, justamente, dar publicidade do negócio jurídico a terceiros.
No mais, uma análise detida do Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331-RS permite aferir que a ciência inequívoca pelo condomínio acerca da transação só tem o condão de influir na definição da responsabilidade do vendedor. Veja-se trecho do acórdão: “ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
Outrossim, no que se refere à alegação de que o atraso na entrega das chaves se deu por culpa da embargante, trata-se de questão que também não tem o condão de determinar a responsabilidade do promitente comprador pela quitação dos débitos condominiais. A esse respeito, destaca-se precedente do e. TJDF, que assentou a ausência de legitimidade do promitente comprador, ainda quando o atraso na transmissão da posse é provocado pelo mesmo: APELAÇÃO CÍVL.
CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. MATÉRIA COGNOSCÍVEL DE OFÍCIO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. DESNECESSIDADE. REQUISITOS CONFIGURADOS. APLICAÇÃO DA FUNGIBILIDADE. POSSIBILIDADE. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO REPETITIVO. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE. PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL.
CLÁUSULA CONTRATUAL. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO A TERCEIROS (CONDOMÍNIO) [...]
5. Somente com a entrega das chaves e a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, pois, apenas a partir desse momento, passa a exercer relação jurídica material direta com a unidade imobiliária e com o condomínio.
6. Conforme a tese jurídica fixada por este Tribunal de Justiça em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador” (Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE 23/01/2018).
7. Constata-se a ilegitimidade do promitente comprador do imóvel para figurar no polo passivo da ação de execução de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e imissão daquele na posse da unidade imobiliária (TJ-DF 07075392220198070007 DF 0707539-22.2019.8.07.0007, Relator: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 11/03/2020, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/03/2020).
Ante o exposto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da embargante é a medida que se impõe. APLICAÇÃO DO ART. 940 DO CC A embargante requereu a condenação da parte embargada ao pagamento do valor em dobro cobrado indevidamente, ou o equivalente ao demandado, nos termos do art. 940 do Código Civil. Inicialmente, consigne-se a possibilidade de requerimento da aplicação do art. 940 em sede de embargos, eis que prescinde de reconvenção.
Nesse sentido: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. ALIENAÇÃO DE QUOTAS SOCIAIS. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS. EXCESSO DE EXECUÇÃO. MATÉRIAS OPONÍVEIS.ART. 745 DO CPC/73. MÁ-FÉ DO EMBARGADO. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PATRIMONIAIS. NECESSIDADE DE AÇÃO AUTÔNOMA.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não se aplicam as disposições do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.2.
Nos termos do art. 745, V, do CPC/73 (reproduzido no art. 917 do NCPC), todas as matérias defensivas podem ser suscitadas nos embargos do devedor, devendo ser considerada como tal a incidência da penalidade prevista no art. 940 do CC na medida em que implica abuso do direito de ação que deve ser sancionado de forma análoga à do art. 18 do CPC/73, correspondente ao art. 81 do NCPC.3. O pleito de indenização dos danos morais e patrimoniais não é defesa, mas, sim, pedido em sentido estrito, e sua veiculação em embargos do devedor é inviável, reclamando ação autônoma.4.
Recurso especial parcialmente provido, com determinação de retorno dos autos à origem para aplicação da penalidade prevista no art. 940 do CC.(REsp 1638535/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2017, DJe 04/04/2017)" Todavia, para aplicação da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil, é imperioso comprovar a má-fé do credor, conforme dispõe a Sumula 159 do STF, o que, in casu, não restou demonstrado.
Desse modo, a improcedência da aplicação do art. 940 é a medida que se impõe.
III –
DISPOSITIVO
Por todo exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte embargante, a fim de reconhecer a ilegitimidade de MAYRA NARJARA MACIEL para figurar no polo passivo da ação de execução em apenso. Ante a sucumbência recíproca, condeno a parte embargante ao pagamento de 20% (vinte por cento) das despesas processuais, com fulcro no artigo 82, §2º do CPC, e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando-se a natureza da causa e o trabalho realizado pelos advogados, na forma do contido no artigo 85, §2º, do CPC, observando-se a concessão parcial dos benefícios da justiça gratuita.
Por outro lado, condeno a parte embargada ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das despesas processuais, com fulcro no artigo 82, §2º do CPC, e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando-se a natureza da causa e o trabalho realizado pelos advogados, na forma do contido no artigo 85, §2º, do CPC, em favor da parte autora. Translade-se cópia desta sentença para os autos de execução n°0000909-60.2019.8.16.0194.
Cumpram-se as disposições pertinentes do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Paraná. Oportunamente, não havendo pendências, arquivem-se.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Curitiba, datado e assinado digitalmente. Fernando Andreoni Vasconcellos Juiz de Direito Substituto
