Procedimento Comum Cível 0007644-37.2020.8.16.0045 - TJPR

Procedimento Comum Cível 0007644-37.2020.8.16.0045 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0007644-37.2020.8.16.0045. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE ARAPONGAS 1ª VARA CÍVEL DE ARAPONGAS - PROJUDI Rua Ibis, 888 - Edifício Fórum - Centro - Arapongas/PR - CEP: 86.700-195 - Fone: 43-3055-2202 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0007644-37.2020.8.16.0045 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Valor da Causa: R$105.886,64 Autor(s): MATHEUS GUSTAVO DA SILVA DO AMARAL Réu(s): EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS CASA GRANDE LTDA Imobiliária Linham Ltda Incorporadora Casa Grande Ltda. SENTENÇA Relatório Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, movida por MATHEUS GUSTAVO DA SILVA DO AMARAL, em face de EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS CASA GRANDE LTDA e outros. A parte requerente aduz que fora celebrado compromisso de compra e venda, tendo como objeto o lote de terras nº 09, quadra nº 15, com área de 253,00 m2 situado no loteamento “Jardim Quebec”, localizado nesta Cidade e Comarca de Arapongas, já tendo adimplido com o valor de R$ 27.515,21. Afirma, ainda, que, diante das dificuldades financeiras que enfrenta, almeja a rescisão contratual. Requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, no mérito, requer a declaração de nulidade de cláusulas no contrato, a rescisão contratual e a devolução dos valores pago, limitando-se eventual retenção de valores ao percentual entre 10% a 25% da integralidade das parcelas pagas. Juntou documentos (seq. 1.2-41). Citada, a parte requerida apresentou contestação (seq. 33.1), no prazo legal, a higidez da relação contratual e a legalidade das cláusulas estipuladas, reconhecendo, subsidiariamente, a possibilidade de rescisão contratual unilateral por culpa exclusiva da parte requerente, desde que observada: a) a retenção da multa rescisória, na proporção de 25% dos valores pagos; b) retenção integral das arras penitenciais; c) a retenção de valor equivalente ao IPTU vencido no decorrer do contrato; d) retenção da comissão de corretagem integrada ao preço do lote. A parte requerente apresentou impugnação à contestação (seq. 38.1). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Fundamentação Do julgamento antecipado da lide Dispõe o art. 355, I, do CPC, que, não havendo necessidade de produção de outras provas, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo decisão de mérito. No caso dos autos, desnecessária a produção de novas provas, tendo em vista que já constam os elementos probatórios suficientes para ensejar a formação do livre convencimento motivado do julgador; não sendo vedada a realização de prova técnico-contábil, se for o caso, em posterior fase de liquidação por arbitramento ou procedimento comum, nos termos do art. 509, I ou II, do CPC. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) Havendo nítida relação de consumo entre as partes, devem incidir as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC), assinalando-se a aplicação deste diploma legal à relação contratual em questão. Nesse contexto, o negócio jurídico celebrado entre as partes pode ser revisto, de modo a se garantir o necessário equilíbrio contratual, caso seja constatada a existência de cláusulas contrárias à equidade ou abusivas, na forma dos arts. 6º, IV e V, e 51, IV, ambos do CDC. Ademais, a discussão acerca da inversão do ônus probatório revela-se irrelevante na hipótese, diante do julgamento antecipado do mérito, uma vez que não há necessidade de dilação probatória e as matérias discutidas são essencialmente de direito. Da impugnação à assistência judiciária gratuita A parte requerida impugna a assistência judiciária concedida à parte requerente, ao argumento de que a mesma deixou de comprovar a existência fática da insuficiência de recursos a ponto de justificar a concessão da benesse. Contudo, verifico que sua impugnação não merece prosperar, ao passo que a presunção de miserabilidade somente é afastada através de prova robusta e substancial da condição financeira do beneficiado, sendo certo que tal ônus cabe à parte requerida, que dele não se desincumbiu. No mais, considerando que a hipossuficiência financeira foi expressamente declarada nos autos e que, à míngua de prova em contrário, a insuficiência financeira deve ser reputada como verdadeira, afasto a impugnação ao benefício da justiça gratuita concedido à parte requerente. Do mérito Segundo consta dos autos, foi entabulado contrato particular entre as partes, tendo a parte requerida se obrigado a vender à parte autora o lote de terras nº 09, quadra nº 15, situado nesta Comarca. Ante a impossibilidade financeira da promitente compradora, ora parte requerente, de manter o pagamento mensal das parcelas, requer a rescisão contratual e restituição das parcelas pagas. Pelo exame dos documentos acostados nos autos, revela-se patente a existência da respectiva relação contratual. Por outro lado, a questão em litígio diz respeito tão somente ao valor a ser restituído pela requerida, levando em consideração a possibilidade de retenção da multa rescisória, das arras, do valor devido à título de IPTU, e da taxa de ocupação do imóvel. Em um primeiro momento, vale consignar que a relação aqui estabelecida é de consumo, nos termos do artigo 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, conforme já mencionado em pronunciamento anterior, pois a parte requerente, na condição de promitente compradora, é vulnerável na relação contratual estabelecida com a ré, a qual, por outro lado, cuida-se de uma empresa comercial de incorporação / loteamento imobiliário, que atua com o objetivo de auferir lucro, sendo assim considerada fornecedora, sujeitando-se às normas consumeristas. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das prestações pagas pelos compactuantes. Contudo, tendo em vista que a quebra da relação contratual se deu, no caso, por culpa exclusiva do promitente comprador (parte requerente), a devolução das parcelas pagas em decorrência do contrato não deve ocorrer de forma plena e integral, fazendo jus a promitente vendedora ao recebimento de indenização pelas despesas com publicidade, administração, corretagem e outras inerentes à venda do imóvel, desde que previamente estabelecidas em contrato. Nesse jaez, a Lei nº 6.766/79, que trata sobre o parcelamento do solo urbano e dos contratos dele decorrentes, especialmente em seu art. 32-A, incluído pela Lei nº 13.786/18, dispõe sobre a restituição dos valores pagos, em caso de resolução contratual por fato atribuído ao adquirente, ficando autorizados os seguintes descontos/retenção pelo vendedor, com atualização monetária contratualmente estabelecida: Art. 32-A. (Omissis) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V -a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Assim, além da cláusula penal, a legislação autoriza que se atribua ao adquirente, caso opte pela rescisão, a obrigação de pagar pela fruição do imóvel, comissão de corretagem, bem como do IPTU e outros encargos vinculados ao imóvel vencidos durante o período em que o promissário comprador exerceu a posse do bem. Na hipótese, é lícita a retenção de parte dos valores a restituir, haja vista que a parte requerente é quem deu tomou iniciativa no rompimento contratual. Compulsando o compromisso de compra e venda, observa-se que houve estipulação expressa o perdimento da integralidade das arras em função do inadimplemento contratual. No entanto, destaque-se que o compromisso de compra e venda é claro ao constituir o sinal como princípio de pagamento, devendo ser contabilizado na integralidade do valor contratual, e, portanto, compondo o valor a ser devolvido ao autor. Portanto, subsiste a discussão apenas sobre o direito de retenção do valor equivalente à multa rescisória, ao imposto predial e à comissão de corretagem. No que tange à multa rescisória, a dedução de valores na forma pretendida pela parte requerida se mostra demasiadamente excessiva. Com respeito ao percentual de retenção da multa rescisória, nos compromissos de compra e venda celebrados em momento anterior à inovação legislativa introduzida pela Lei nº 13.786/18, o Col. STJ já fixara entendimento no sentido de que é lícita a retenção, pelo promitente vendedor, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, na hipótese em que a culpa pela resolução do compromisso de compra e venda for imputada ao promissário comprador (REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011). Assim, sopesando-se as circunstâncias do caso concreto, revela-se razoável reduzir o valor da cláusula penal para 10% (dez por cento) do montante efetivamente adimplido, como forma recompor a parte promitente vendedora das eventuais perdas e danos inerentes ao empreendimento frustrado. Ademais, nota-se que é também devida a comissão de corretagem, porquanto expressamente destacada no contrato e integrada ao preço do imóvel. Quanto ao ônus de pagamento do imposto predial e territorial urbano (IPTU), em havendo expressa atribuição destes encargos ao promissário comprador, os débitos desta natureza existentes até a data da rescisão são de responsabilidade da parte requerente, devendo, pois, ser adimplidos ou compensados com o montante a ser restituído pela parte requerida, a partir de sua efetiva imissão na posse do imóvel (TJPR - 5ª C.Cível - 0000073-86.2019.8.16.0162 - Sertanópolis - Rel.: Desembargador Carlos Mansur Arida - Rel. p/ Acórdão: Desembargador Nilson Mizuta - J. 29.06.2020). Outrossim, considerando as retenções autorizadas, deve-se destacar que a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à mesma forma de parcelamento prevista para a aquisição. No mais, tratando-se de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora deverão incidir apenas a partir do trânsito em julgado, conforme reiterado entendimento do Col. STJ: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (...) 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015). Por fim, a liberação do imóvel em favor da parte requerida é decorrência lógica da rescisão contratual e do retorno das partes ao status quo ante. Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados na inicial para os fins de: (a) declarar rescindido o compromisso de compra e venda firmado entre as partes; (b) condenar a parte requerida à devolução dos valores pagos pela parte requerente, corrigidos monetariamente, de acordo com o índice estabelecido no contrato e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado, sendo permitida a retenção de 10% de tal valor à título de multa rescisória, bem como da comissão de corretagem, além de compensação por eventuais débitos decorrentes de IPTU, tudo nos termos da fundamentação acima. Considerando que os litigantes foram reciprocamente sucumbentes, condeno os mesmos ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes (art. 86, do CPC). Condeno a parte requerente ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte adversa, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido, tendo em vista a simplicidade da demanda, o tempo exigido para o serviço e a desnecessidade de dilação probatória, nos termos do disposto no art. 85, § 2º, do CPC., determinando, porém, a suspensão da exigibilidade, tendo em vista o benefício da gratuidade de justiça concedida à parte. Condeno, também, a parte requerida ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte adversa, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido, tendo em vista a simplicidade da demanda, o tempo exigido para o serviço e a desnecessidade de dilação probatória, nos termos do disposto no art. 85, § 2º, do CPC Deixo de compensar os honorários de sucumbência (art. 85, § 14, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, cumpram-se as disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça que forem aplicáveis à espécie. Demais diligências necessárias. Arapongas, 08 de dezembro de 2021. Luciano Souza Gomes Juiz de Direito

13/01/2022, 00:00

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ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

JUNTADA DE ANOTAÇÃO DE BAIXA DEFINITIVA

RECEBIDOS OS AUTOS

REMETIDOS OS AUTOS PARA DISTRIBUIDOR

ATO ORDINATÓRIO PRATICADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE CUMPRIMENTO DE INTIMAÇÃO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

JUNTADA DE INTIMAÇÃO - CUSTAS PROCESSUAIS

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE CUMPRIMENTO DE INTIMAÇÃO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

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