Procedimento Comum Cível 0005485-73.2018.8.16.0019 - TJPR

Procedimento Comum Cível 0005485-73.2018.8.16.0019 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Conclusão - SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais envolvendo as partes acima nominadas. Segundo a Autora, em 12.1.2017 adquiriu na planta a unidade 508 da quadra 10 do Condomínio Belas Oficinas. Não foi autorizada a realizar a vistoria prévia. Após a aquisição e vistoria (esta, quatro meses após a assinatura do contrato), constatou que o lote estava situado de fato na quadra 14. Quando da aquisição, foi informada pelo corretor que todos os terrenos contavam com a mesma metragem, exceto os de esquina. No entanto, a metragem do terreno adquirido pela autora estava de fato irregular, pois parte do espaço foi subtraída pelo muro dos fundos. Em 10.8.2017 a Autora entrou em contato com funcionária da Ré, que reconheceu o erro e sugeriu duas soluções: contato com a CEF para troca do imóvel ou retificação da área do terreno. Em 12.12.2017 a Autora entrou novamente em contato com a Ré, quando foi informada que o contrato com a CEF não poderia ser cancelado. Assim, a Ré se comprometeu a construir um deck nos mesmos moldes dos demais imóveis. Como a Autora adquiriu o imóvel para moradia e não haveria sequer espaço para a construção do deck, rejeitou a proposta. Alegando a ocorrência de propaganda enganosa, requereu: 1 SENTENÇA a) indenização por dano material, referente à área do terreno adquirida e que não lhe foi disponibilizada; b) indenização por dano moral, pois foi privada da área efetivamente adquirida. Além disso, a Autora estaria passando por gestação de alto risco, sendo que a situação ocorrida afetou diretamente a sua gravidez. O Juízo deferiu a gratuidade processual à Autora (9.1). O Réu foi citado (34.1). Na sessão de mediação conduzida pelo CEJUSC as partes não conciliaram (59.1). O Réu apresentou contestação e documentos no mov. 61. Sustenta que todas as informações foram prestadas à Autora e constam no contrato de forma clara. A Autora jamais teve o acesso ao imóvel obstado pela Ré. Impugnou os extratos de tela de WhatsApp apresentados pela Autora, pois o número de contato não é exibido e não há prova de que a Autora tenha realizado contato pelos canais oficiais. Alega que o ônus da prova do alegado pertence à Autora e que cumpriu todas as disposições contratuais, não havendo falar em dano material no caso concreto. Como a discussão nos autos se restringe a questões contratuais, a gravidez (que seria fato superveniente) não guarda qualquer relação com a lide. Sobre as provas a produzir: a) o Réu requereu o depoimento pessoal da Autora, oitiva de testemunhas e produção de prova pericial para demonstrar a inexistência de discrepância entre o imóvel e as informações a respeito dele (71.1); b) a Autora requereu a oitiva de testemunhas (72.1). 2 SENTENÇA Como ambas as partes se manifestaram favoráveis à conciliação, o Juízo ordenou designação de nova sessão de mediação (74.1), mas novamente não houve consenso entre as partes (87.1). Decisão interlocutória saneadora no mov. 91.1. Laudo pericial por engenheiro civil nos mov. 217 e 232. Na audiência de instrução, realizada em único ato, ouviu-se uma testemunha (264). As partes apresentaram alegações finais por memoriais nos mov. 267 e 268. 2. FUNDAMENTOS DE FATO E DE DIREITO 2.1. Introdução Concluída a instrução probatória, restaram as seguintes questões para solução pelo Juízo: a) Se, não obstante as informações a respeito da quadra na qual estaria situado o imóvel (quadra 14, conforme documentos dos mov. 1.8/1.9) a Autora foi induzida em erro, sendo que o imóvel que pretendia adquirir deveria se encontrar na quadra 10, ou pelo menos assim aparentava na propaganda realizada pela Ré (ônus da prova da Autora); b) Se quando da realização da proposta e assinatura do contrato (12.1.2017) a obra já havia iniciado, sendo possível a identificação in loco do imóvel adquirido pela Autora (ônus da prova da Autora); c) Sendo positiva a resposta ao item anterior, se a Autora foi proibida de vistoriar o local (ônus da prova da Autora); d) Se o imóvel que coube à Autora (lote 508 da quadra 14) possui metragem inferior à contratada, especificamente em relação ao 2 terreno (128,77m ) [ônus da prova do Réu, no sentido de demonstrar que a metragem do terreno é, efetivamente, aquela existente no contrato e 3 SENTENÇA que corresponde àquela que foi proposta à Autora por ocasião da assinatura do contrato (CDC, artigo 6º, VIII)]; e) Sendo positiva a reposta ao item anterior, se houve perda monetária em relação à diferença entre a área contratada e a área recebida (ônus da prova da Autora); f) Considerando a data da contratação (1.6), os contatos realizados entre as partes para suposta solução da questão (que se estenderam até 12.12.2017) e o fato de que a Autora estava em acompanhamento de gestação a partir de 30.8.2017, classificada como habitual e alto risco simultaneamente (1.28), se (ônus da prova da Autora): • A Autora foi afetada além do mero aborrecimento pelo suposto descumprimento contratual pela Ré; • Se tal afetação foi a causa eficiente da gestação de alto risco, ou seja: se comprometeu a saúde da Autora a ponto de tornar a gestação como sendo de alto risco; ou, quando menos, agravou o alto risco da gestação. g) Caso proceda a alegação da Autora quanto à divergência de área, se ela tem direito à eventual diferença no preço, considerando as previsões do artigo 35 do CDC (questão de direito); h) Caso proceda a alegação da Autora em relação ao dano moral, qual seria o valor adequado para compensação monetária (questão de direito). 2.2. Mérito 2.2.1. Imóvel selecionado x imóvel contratado A Autora firmou contrato de compromisso de compra e venda referente à unidade 508 Bela Oficinas, com área construída privativa de 2 2 41,97m e área total de 128,77m, com empreendimento ainda em execução. Dentre os anexos integrantes do contrato estavam a planta baixa, o memorial descritivo de acabamento das obras e planta com a localização da unidade no empreendimento (1.6), tendo a Autora apresentado apenas a planta baixa (1.9), onde restou especificada a área construída e a localização (quadra 14, lote 508). 4 SENTENÇA Pela planta baixa se verifica que o imóvel possuiria um espaço entre a construção e os fundos. Não se pode dizer que o material trazido pela Autora nos mov. 1.24/1.27 constitua material de propaganda. O que supostamente seria material de propaganda, reproduzido na petição inicial, também não pode ser considerado pelo Juízo, considerando que não houve a indicação da fonte de extração das imagens. O empreendimento conta com perfil na rede social Facebook (https://www.facebook.com/residencialbelasoficinas/), onde são disponibilizadas duas imagens de tipologia de plantas baixas: https://www.facebook.com/residencialbelasoficinas/photos/a.1583965145239363/1583964078572803/ https://www.facebook.com/residencialbelasoficinas/photos/a.1583965145239363/1583964108572800/ Pelas imagens verifica-se que o imóvel Tipologia 1 corresponde ao imóvel contratado pela Autora. Realizou-se perícia in loco, cujo resultado se encontra nos mov. 217 e 232. Como se verifica do mapa elaborado pelo sr. Perito, o imóvel possui metragem irregular (217.2), resultando em uma metragem 2 2 total de 125,44m, e não de 128,77m, resultando em uma diferença de metragem de 2,57%: 5 SENTENÇA Nada há nos autos que permita concluir que o imóvel selecionado pela Autora durante as tratativas estaria localizado na quadra 10, e não na quadra 14, ônus que lhe competia (CPC, artigo 373, I). Também não há prova de que a Autora tenha sido induzida a acreditar que o imóvel estaria localizado na quadra 10, e não na quadra 14, considerando que as únicas imagens que a Autora sustenta que seriam de propaganda e que puderam ter sua fonte checada foram as tipologias acima reproduzidas. Quanto aos padrões dos imóveis ofertados, a testemunha ouvida em Juízo, JESSIKA MAYARA, que também adquiriu imóvel no mesmo condomínio, declarou que estavam sendo divulgadas duas metragens e que dentro do condomínio havia duas casas-modelo de metragens diferentes, mobiliadas, e que as metragens dos terrenos eram iguais, sendo que a única diferença seria quanto à área construída. O evento de lançamento do empreendimento teria ocorrido em 2016. A testemunha não mencionou em Juízo se as casas-modelo contavam com decks construídos. No perfil do empreendimento na rede social Facebook há fotos de decks, mas não é possível saber para qual 1 tipologia foram utilizadas. 1 https://www.facebook.com/residencialbelasoficinas/photos/1604228506546360 https://www.facebook.com/residencialbelasoficinas/photos/1623521757950368 6 SENTENÇA As respostas do sr. Perito sobre a possibilidade de a Autora ter sido induzida em erro não podem ser consideradas pelo Juízo (mov. 232.1), considerando que tal avaliação deve ser jurídica, e não técnica. Contudo, destacou o sr. Perito no laudo complementar que a planta baixa que acompanhou o contrato continha a informação de que a área de lazer era variável (vide 1.9), não se podendo dizer que houve recusa do Réu ao cumprimento de oferta, apresentação ou publicidade que justificasse a aplicação do artigo 35 do CDC ao caso concreto, já que não havia o compromisso de que a área dos fundos corresponderia exatamente à área constante na planta baixa. 2.2.2. Verificação in loco O contrato de compromisso de compra e venda foi firmado em 12/01/2017 (1.8), sendo que o empreendimento foi lançado em 2016 (conforme declarou a testemunha JESSIKA) e conforme ART, onde o início da obra se deu em 01/09/2016, tendo o sr. Perito concluído que na data da assinatura do contrato já seria possível a identificação do imóvel in loco (217.1, p. 21). No mov. 1.23 a Autora trouxe prints de tela do que seriam conversas mantidas entre o seu namorado e a pessoa identificada como Gerson Corretor. Abreviações e erros de grafia foram corrigidos para facilitar a leitura: Gerson Corretor Namorado da Autora (Ricardo) Data desconhecida Então estou vendo aqui essa casa que você me vendeu é autônoma eu no caso única Você me vendeu uma casa sem terreno? Na verdade não tenho como te dizer agora como era na planta, mas na segunda cedo vou atrás disso para ver bem certo e logo te aviso. Pois estou surpreso tanto quanto você. 7 de agosto de 2017 7 SENTENÇA Gerson Corretor Namorado da Autora (Ricardo) Bom dia Ricardo Estou verificando com meus gerentes aqui sobre o seu caso. Logo que consiga te passo uma posição. Beleza Alguma notícia pra mim? Ricardo passei para meu gerente e eles iam conversar na construtora para ver como podemos proceder. Creio que hoje não consigo te adiantar nada. Mas amanhã já vamos verificar e te aviso. Ok 8 de agosto de 2017 Bom dia Gerson Como não tive retorno de todo esse transtorno já estou contratando um advogado para ver todos os direitos da minha namorada, já mandamos um e-mail para a construtora para que fiquem a par dessa situação infelizmente. Boa tarde Ricardo, estou na rua agora mas vou pra imobiliária e reiterar com meu gerente o ocorrido. Passei na segunda para averiguarmos bem certo. Pois temos que repassar para a construtora. 27 de dezembro de 2017 Boa tarde! Preciso fazer o agendamento para a visita da minha casa. Tem uma data disponível? Fico no aguardo. Boa tarde Ricardo Tento agendar para um cliente, mas me informaram que vai ser feito um café agora em janeiro para os clientes onde vão ter as visitas. Mas me cobre agora no começo de janeiro que tento abrir uma exceção pra você. Beleza 8 SENTENÇA Gerson Corretor Namorado da Autora (Ricardo) 4 de janeiro de 2018 Bom dia! Conseguimos marcar uma visita no condomínio? Bom dia Não consegui ainda Mas fui lá hoje e não tinha segurança dava pra entrar Mas deixe eu tentar novamente com a engenheira Posso te ligar depois? À tarde Gostaria de conversar com você. Beleza 15 de janeiro de 2018 Boa noite! Não conseguiu ver o agendamento de visita a minha casa? Olá Opa Estou tentando agendar para ir, porém eles estão agendando a visita guiada para esse mês. Mas vou dar mais uma cobrada nos responsáveis para ver se liberam? Aquela vez eles resolveram a questão que estávamos vendo da tua casa? Não. Não tivemos uma negociação adequada. (Cópia da planta baixa que acompanhou o contrato) Na segunda vejo bem certo e te aviso. Pode ser? Beleza A metragem aí na planta é a mesma né? Exatamente igual às outras. Na segunda já vejo isso. Beleza. Espero pela resposta. 9 SENTENÇA Gerson Corretor Namorado da Autora (Ricardo) Tranquilo. Fiquei intrigado agora. Mas aí a planta é igual às outras. Vejo bem certo e te aviso. Beleza Boa noite Gerson Estão estou vendo aqui essa casa que você me vendeu é autônoma eu no caso única (fim da transcrição) O que se verifica pelas conversas é que o corretor, uma vez concluído o negócio de compra e venda, não apresentou boa vontade em atender às demandas levadas pelo namorado da Autora. Justifica-se em parte a sua indisposição, já que sua obrigação era obter a compra e venda, o que foi concluído com a assinatura do contrato (CC/02, artigo 725), sendo que caberia à Autora efetuar contato diretamente com a Ré para eventual agendamento de visita à obra. Contudo, mesmo através das conversas com o corretor, não se verifica que tenha havido impedimento para que a Autora visitasse a obra, mas a necessidade de confirmação de quando a visitação estaria aberta para mais moradores. Há que se considerar que o empreendimento estava em andamento, podendo-se cogitar até mesmo questões de segurança para que não houvesse o ingresso indiscriminado de pessoas no sítio da obra. Por fim, tem-se que a Autora visitou a obra, conforme consignou nos itens 6 e seguintes da fundamentação fática da petição inicial. A alegação relativa à existência de área de preservação permanente, além de se tratar de inovação processual, não encontra respaldo nas provas produzidas nos autos (268.1). 2.2.3. Perda monetária Alega a Autora que sofreu prejuízo em relação à diferença de metragem do imóvel, entre o que lhe foi vendido e o que constou no contrato – precisamente, 2,57%. 10 SENTENÇA Dispõe o Código Civil a respeito: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. (...) § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. No caso dos autos, pode-se concluir que a menção à área se deu de forma meramente enunciativa, pois, assim como o sublote da Autora, vários outros apresentaram diferenças de metragem, conforme relacionou o sr. Perito no mov. 217.1, p. 18. Ainda, tem-se que a diferença apurada também ficou em valor inferior ao previsto no §1º acima descrito. O sr. Perito destacou, ainda, que havia menção expressa na planta baixa da casa quanto à variabilidade da área de lazer (mov. 217.1, p. 19). Consignou que, no caso dos autos, não seria possível construir deck ou espaço gourmet sem a perda de área útil, pois a área dos fundos não comportaria tais construções. Ocorre que não demonstrou a Autora que, caso soubesse de antemão que a metragem do terreno era inferior à ofertada, não teria realizado o negócio, ônus que lhe competia (CPC, artigo 373, I). 2.2.4. Dano moral. Conclusão. Pelo que se depreende até o momento: 11 SENTENÇA a) a informação quanto à metragem quadrada no imóvel constante no contrato foi meramente enunciativa e não gerou prejuízo econômico à Autora; b) não há prova de que, caso a Autora soubesse de antemão que o imóvel não contava com área disponível para a construção do deck ou de um espaço gourmet, não teria adquirido o imóvel; c) não houve quebra do compromisso de venda ou violação de publicidade, considerando que a planta baixa do imóvel ressalvava que a área de fundos era variável; d) a Autora não foi proibida de visitar a obra, tendo havido, em verdade, falta de disposição do corretor em viabilizá-la, considerando que seu papel na negociação já havia sido concluído. Ademais, a própria Autora admite na petição inicial que visitou a obra após a assinatura do contrato. Não se pode dizer, portanto, que houve ilícito contratual por parte da Ré a justificar qualquer tipo de indenização com base no artigo 186 do CC/02 (inaplicável o CDC nesse particular, já que não se está a falar em defeito do produto). Logo, a questão relativa à diferença de metragem não pode ser considerada descumprimento contratual e, mesmo que o fosse, não há prova nos autos de que a situação tenha extrapolado o mero descontentamento com eventual expectativa da Autora, bem como não há prova do comprometimento da saúde da Autora durante a sua gestação. A improcedência de todos os pedidos formulados, portanto, é medida que se impõe. 3. DISPOSITIVO Em razão do exposto, declaro extinto o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I do CPC e julgo improcedentes os pedidos formulados pela Autora. 12 SENTENÇA Condeno a Autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários periciais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios do patrono da Ré, arbitrados em 16% sobre o valor da causa (atualizado pela média do INPC-IBGE e IGP-DI a partir do ajuizamento da ação) com fundamento no artigo 85, §§1º e 2º do CPC, atento ao grau de zelo profissional, o local da prestação do serviço, natureza e importância da causa (condenatória, de baixa a média complexidade, com realização de perícia e audiência de instrução) e ao tempo total de duração da lide (1421 dias). A cobrança de custas e honorários ficará suspensa e condicionada ao disposto no artigo 98, §3º do Código de Processo Civil. Dou a presente sentença por publicada e registrada através da inserção do arquivo no sistema PROJUDI. Intimem-se. Ponta Grossa, sexta-feira, 14 de janeiro de 2022. Daniela Flávia Miranda Juíza de Direito Documento assinado digitalmente, conforme MP n.° 2.200-2/2001, Lei n.° 11.419/2006 e Resolução n.° 09/2008, do TJPR/OE 13

18/01/2022, 00:00

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Advogados / Representantes(10)

JUNTADA DE PETIÇÃO DE SUBSTABELECIMENTO

ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

JUNTADA DE ANOTAÇÃO DE BAIXA DEFINITIVA

RECEBIDOS OS AUTOS

REMETIDOS OS AUTOS PARA DISTRIBUIDOR

JUNTADA DE INFORMAÇÃO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

REVOGADA DECISÃO ANTERIOR

CONCLUSOS PARA DESPACHO

JUNTADA DE CERTIDÃO

ATO ORDINATÓRIO PRATICADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE CUMPRIMENTO DE INTIMAÇÃO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

Todas as movimentações(364)

Todos os documentos(17)