Embargos à Execução 0001080-07.2018.8.16.0047 - TJPR

Embargos à Execução 0001080-07.2018.8.16.0047 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO Processo: 0001080-07.2018.8.16.0047. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE ASSAÍ VARA CÍVEL DE ASSAÍ - PROJUDI Rua Bolívia, s/n - Edificio do Forum - Centro - Assaí/PR - CEP: 86.220-000 - Fone: 4332628700 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0001080-07.2018.8.16.0047 Classe Processual: Embargos à Execução Assunto Principal: Defeito, nulidade ou anulação Valor da Causa: R$120.750,24 Embargante(s): TATIANE RODRIGUES JACOB Embargado(s): LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA Vistos. 1. RELATÓRIO: Tratam-se de ‘embargos à execução’ propostos por TATIANI JACOB RODRIGUES em face de LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA., relacionados aos Autos de Execução de Título Extrajudicial n. º 3295-87.2017.8.16.0047. Sustenta a embargante, em breve síntese, que solicitou o distrato do contrato firmado, o que lhe foi negado indevidamente, em se tratando de cláusula nula de pleno direito, ressaltando no mais a incerteza e ausência de liquidez do título executivo. Com base nisso, requer a integral procedência da presente demanda, para fins de imediata extinção do feito executivo, condenando a parte embargada a restituição das parcelas pagas, em no mínimo noventa por cento. Os embargos foram recebidos sem a atribuição de efeito suspensivo (evento 14.1). Intimada, a parte embargada apresentou resposta, sob a forma de impugnação, alegando em preliminar a intempestividade dos presentes embargos; quando ao mérito, ressalta a validade do contrato firmado entre as partes, requerendo a improcedência da demanda, rejeitando-se no mais o pedido de restituição das parcelas pagas (seq. 18.1). Após especificadas as provas, o juízo reconsiderou decisão anterior, anunciando a inversão do ônus da prova; na oportunidade, ainda, deferiu a produção de prova oral e documental (seq. 38.1). Realizada audiência de instrução e julgamento, foi colhido o depoimento pessoal da embargante e de representante legal da parte embargada; após, foram inquiridas duas testemunhas arroladas pela parte embargante, cujos depoimentos foram gravados em formato audiovisual, e juntados ao Sistema PROJUDI. Este juízo rejeitou a preliminar de intempestividade dos embargos, e não foi conhecido agravo de instrumento interposto pela parte embargada (seq. 115.1 – 133.1). A parte embargante, em sede de alegações finais, reitera o pedido de distrato formulado extrajudicialmente, sendo nula de pleno direito a cláusula 6a do contrato firmado, impondo-se a extinção do feito executivo e restituição de no mínimo noventa por cento dos valores pagos; ressalta, no mais, a ausência de liquidez do título executivo, requerendo a integral procedência da presente demanda (seq. 130.1). A parte embargada apresentou alegações finais remissivas à impugnação (seq. 144.1). Vieram, então, os autos conclusos para prolação de sentença. É o breve relatório. Fundamento e decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO: Ab initio, a intimação da parte embargada para exibição de documentos será objeto de análise em eventual liquidação de sentença, se procedentes os pedidos para reconhecimento do distrato e restituição das parcelas pagas; sem olvidar de que a memória de cálculo anexa à inicial do feito executivo informa o pagamento de R$ 21.739,94 (vinte e um mil, setecentos e trinta e nove reais e noventa e quatro centavos). Assim, ausentes questões preliminares e/ou processuais pendentes, resta pendente apenas o julgamento do mérito. 2.1. Mérito. Isso posto, em detida análise dos autos, foi firmado ‘instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel urbano em loteamento’, objeto de execução pela parte embargada, em virtude de suposta inadimplência pela embargante (seq. 18.4). O contrato foi firmado para aquisição do imóvel urbano composto pelo Lote n° 24, Quadra 14, área de 317,27m², no loteamento “Parque Residencial Ikeda”, Município de Assaí/PR, cujas divisas e confrontações foram discriminadas em cláusula primeira do instrumento. Trata-se, assim, de título executivo extrajudicial, pois o instrumento foi regularmente preenchido e assinado por duas testemunhas, atendendo ao disposto no artigo 783 do CPC/2015, e o processo principal foi regularmente instruído com ‘memória de cálculo’ a demonstrar a evolução da dívida. Ainda, a correção anual das parcelas está prevista de maneira inequívoca em cláusula quarta do contrato. Portanto, restam ausentes a incerteza ou iliquidez do título, teses estas que não se confundem com eventual excesso de execução, deixando a parte embargante de instruir os embargos com um valor que entende devido, a demonstrar irregularidades no montante apurado após o vencimento integral e antecipado do contrato. Já em relação ao distrato, é importante ressaltar a inaplicabilidade da Lei n° 13.786/2018 ao contrato sub judice, pois firmado anteriormente a sua vigência. A respeito, segue o entendimento do STJ fixado no julgamento de tese repetitiva (Tema n° 970): RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA.CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). (g.n.) Vejamos a prova oral: Depoimento pessoal da embargante TATIANE RODRIGUES JACOB: Que o esposo da declarante é comerciante, e ouviu comentários a respeito do lote, então foram pesquisar sobre o preço, localização, foram até a loteadora e conversaram com o vendedor João, que mostrou os últimos imóveis disponíveis, pois quase todos haviam sido vendidos; que informou ao vendedor que iriam conversar e depois retornariam, ainda tinham algumas dúvidas sobre o negócio; que à época trabalhava junto com seu esposo em uma oficina, e o vendedor os procurou logo em seguida pressionando-os para aquisição do lote, dizendo que haviam outros interessados; que estudaram a proposta de entrada, viram que tinham condição, e perguntaram ao vendedor se as demais parcelas ficariam naquele preço, o qual disse que sim, para ficarem tranquilos; que então teriam condição financeira de arcar com as parcelas, em valor fixo, não iriam conseguir se elas aumentassem, pois o pagamento seria apertado, iriam fazer um investimento; que fez a mesma pergunta por volta de quatro vezes ao vendedor, o qual lhes garantiu que o valor da parcela seria fixo; que encaminharam alguns cheques à título de entrada, após iniciaram o pagamento das parcelas, foi tudo bem no início; que no início do ano seguinte houve o primeiro aumento, entraram em contato com a loteadora, dizendo-lhes que o aumento seria referente a um imposto, mas sem precisar do que se tratava; que no outro ano as parcelas aumentaram novamente, e assim sucessivamente, tinham comprovação de renda no valor de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais à época), e não conseguiram dar continuidade ao pagamento das parcelas; que inicialmente as parcelas seriam de aproximadamente R$ 700,00 (setecentos reais), e o pagamento já seria bastante apertado, no limite da renda; que as parcelas dobraram, e não puderam dar continuidade ao financiamento; que firmaram o contrato em 120 (cento e vinte) parcelas, acredita que no ano de 2014; que ninguém informou sobre a correção anual dos valores, o vendedor lhe garantiu que todas as parcelas tinham valor fixo, não iriam aumentar; que a declarante leu todo o contrato, mas é leiga, algumas cláusulas não consegue entender; que o contrato foi firmado em 2014, pagou por volta de dois anos, e não puderam dar continuidade; que ligou uma primeira vez, ouvindo dizer que se tratava do imposto, e após não conseguiu novo contato com a loteadora; que a loteadora entrou em contato com a declarante algumas vezes, tentando coagi-los ao pagamento das parcelas; que na primeira vez que ligou à loteadora disseram-lhe que a correção seria referente ao imposto; que pagou duas ou três prestações no terceiro ano, mas não conseguiu dar continuidade, e tentou também entrar em contato com a loteadora e procurá-los em Londrina, mas não teve êxito; que não conseguiu encontrar o escritório em Londrina, e a loteadora foi embora de Assaí assim que concluiu a venda do loteamento; que tentou ligar para a loteadora por duas vezes, mas apenas chamava, ninguém atendia; que quando ligavam para a declarante e seu esposo diziam que a renda era incompatível com o valor das parcelas, e queriam entregar o terreno; que em uma ocasião até tentaram um acordo de novo parcelamento, mas o valor aumentaria gradativamente, e não poderia pagar do mesmo modo; que perguntou ao corretor por quatro vezes se as parcelas iriam aumentar, e ele lhes disse que não, senão sequer faria o negócio; que não tinha conhecimento sobre qualquer aumento, mas sempre foi desconfiada, por isso insistiu nas perguntas, precisaria saber se teria condições de pagar pelo terreno; que apresentou um comprovante de renda à época, em nome do esposo da declarante, mas a compra foi em seu nome; que à época não tinha renda fixa, trabalhavam juntos na oficina mecânica do casal, e tinham aquela renda mensal passível de comprovação; que tinham a renda baixa, e teve medo das parcelas aumentarem, seria um investimento; que o vendedor garantiu o valor fixo das parcelas; que a compra não foi feita em nome do esposo da declarante, pois ele já tinha um veículo no nome, assim decidiram deixar em nome da declarante; que apenas seu esposo ouviu comentários a respeito do lote, a declarante não; que conhece outras pessoas que adquiriram o lote, ninguém nunca comentou sobre o reajuste das parcelas, muitos reclamavam sobre a mesma coisa, também não conseguiam pagar as parcelas, o mesmo problema da declarante, pois os reajustes eram muito altos; que todos compraram os lotes na mesma época. Depoimento pessoal do representante legal da parte embargada, HENRIQUE DE OLIVEIRA: Que foi firmado um compromisso de compra e venda, nos termos corriqueiros da empresa, provavelmente a mesma equipe de corretores que permanece na loteadora atendeu a embargante; que o contrato foi firmado pela Loteadora Assaí, representada pelo próprio declarante; que não sabe dizer especificamente qual foi o vendedor que cuidou do negócio, mas pode verificar no contrato; que a loteadora segue um contrato padrão, oferecem diversas formas de pagamento, à vista, com um bom desconto, ou à prazo, curto ou longo prazo, até mesmo com 160 (cento e sessenta) ou 180 (cento e oitenta) meses; que aplicam correção IGPN mais juros à fração de 6% (seis por cento) ao ano; que contam com uma equipe de negociação na hipótese de inadimplemento, muitas vezes isentam juros ou multa, buscam renegociações, e seguem as previsões contratuais; que após 90 (noventa) dias de inadimplência, sem êxito na resolução com o cliente, a empresa busca de forma administrativa ou judicialmente a cobrança ou rescisão do contrato; que observando o histórico de atendimentos com a cliente, certamente lhe foi ofertada uma renegociação, prorrogação de pagamentos, uma novação do contrato, como é feito com todos os demais clientes; que os impostos dos anos seguintes ao contrato ficam sob responsabilidade do adquirente, e quando não ocorre o pagamento, a própria empresa faz o pagamento, e inclui na parcela seguinte, com a finalidade de evitar protesto e demais medidas constritivas; que no caso específico o IPTU em atraso foi pago pela própria loteadora, para evitar protestos em nome da empresa; que o reajuste aplicado no contrato foi aquele convencionado entre as partes à época da negociação, pois se trata de contrato de longo prazo, abrangendo correção IGPN mais 6% (seis por cento) ao ano; que não sabe dizer se o reajuste dobrou o valor da parcela, mas pode afirmar que o índice aplicado foi aquele previsto contratualmente, seguindo os índices oficiais divulgados; que a empresa conta com representante até os dias atuais no Município de Assaí, não há um ponto fixo, mas próximo ao empreendimento, pois a empresa está sediada no Município de Londrina/PR; que a empresa ainda possui lotes para venda no Município, por isso tem representantes em Assaí/PR; que não se recorda se a venda foi efetuada pela pessoa de João, precisa analisar o contrato; que a empresa não possui sede do Município de Assaí, a sede está situada em Santo Antônio da Platina, e uma filial em Londrina; que não sabe dizer até quando a empresa tinha uma sede física em Assaí/PR; que é uma empresa terceirizada quem faz as vendas dos lotes em favor da Loteadora Assaí, chamada GF Imóveis; que a empresa encaminha um contrato ao adquirente, e no caso em específico a embargante assinou o contrato; que o compromisso de compra e venda é registrado no cartório da cidade, e o contrato em questão está registrado; (...) que o empreendimento não tem nenhuma irregularidade ambiental, foi licenciado pelos órgãos competentes; que a empresa se comunica com os clientes presencialmente, mas após a pandemia por telefone ou algum outro registro formal, via e-mail, correspondência; que não sabe dizer quem atendeu os telefonemas da embargante, não existe registro dos atendimentos telefônicos; que iriam pedir para a cliente formalizar um pedido de rescisão por e-mail ou carta, trata-se de orientação padrão, não é possível comprovar; que a empresa não tem a gravação do atendimento telefônico prestado à cliente; que deixam o cliente a vontade em relação a forma de pagamento, a empresa não leva em consideração seu comprovante de renda; que promovem a venda do lote independentemente da condição financeira do interessado em sua aquisição. Depoimento da testemunha arrolada pela parte embargante, MARCO TORINA: Que foi cliente da empresa, também adquiriu um lote, e deu uma entrada utilizando dois cheques, no valor de aproximadamente R$ 4.000,00 (quatro mil reais), para trinta e sessenta dias; que passados cinco dias a empresa “soltou” um dos cheques, e disseram-lhe que nada poderia ser feito, pois era preciso pagar os empregados, se não tivesse o dinheiro no banco o cheque tinha voltado; que passados dez dias lhe restituíram o dinheiro, e devolveram o outro cheque; que precisou ameaçar a empresa de “levá-los à justiça”; que pagou apenas a entrada, mas logo cancelou o contrato, senão as parcelas poderiam aumentar exponencialmente; que fizeram uma promessa, mas cumpriram outra; que lhe prometeram que as prestações iriam demorar a subir, foi o corretor João quem atendeu o declarante; que João lhe disse que o valor das parcelas não iriam subir, as parcelas seriam fixas; que apresentou comprovação de renda, e ficou desconfiado logo que deu problema em relação aos cheques; que conheceu outros adquirentes dos lotes, e acredita que três cancelaram o contrato, pois as prestações aumentavam mensalmente; que não sabe se os outros adquirentes tentaram cancelar o contrato, mas acredita que sim, pois os terrenos foram devolvidos; que um adquirente conseguiu restituir 30% (trinta por cento) dos valores pagos; que o declarante tinha uma previsão de aumento, mas o problema maior foi em relação à entrada, pois a loteadora descontou os cheques antecipadamente; que só pagou a entrada do contrato; que não sabe dizer sobre o contrato entre Tatiane e a Loteadora, o declarante havia pego o mesmo terreno anteriormente. Depoimento da testemunha arrolada pela parte embargante, DAVI ALVES MÁXIMO: Que presenciou uma tentativa de cancelamento do contrato por telefone, foram uma ou duas vezes, tentando encerrar o contrato, mas não teve acordo; que o marido da embargante informou ao declarante que as parcelas vinham dobrando, e não tinha condição de continuar com os pagamentos, então gostaria de encerrar o contrato; que o marido da embargante disse que o preço do contrato estava aumentando muito, além de sua renda; que Milton estava nervoso, não tinha acordo com a loteadora, mas não se recorda os detalhes; que presenciou um telefonema na oficina mecânica do esposo de Tatiane, ele recebeu um telefonema da firma, e a empresa não aceitou o cancelamento; que a empresa entrou em contato com o esposo de Tatiane, chamado Milton; que Milton estava nervoso, bravo, mas não mencionou as razões pelas quais a loteadora vinha se negando ao cancelamento; que viu Milton em contato com a loteadora por duas ocasiões, mas não entraram em detalhes; que a segunda vez não sabe quem entrou em contato com quem, quando chegou já estavam no telefone; que Milton após lhe contou sobre os problemas do contrato. Por sua vez, assim consta no parágrafo primeiro da cláusula sexta do contrato firmado (seq. 18.4): PARÁGRAFO PRIMEIRO: Poderá a COMPROMITENTE a seu exclusivo critério, na hipótese impontualidade no pagamento de 03 (três) prestações sucessivas ou não, constituir o(a) COMPROMISSÁRIO(A) em mora, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias, através de prévia notificação, por via judicial, ou através de Cartório de Títulos de Documentos, para que salde a totalidade do débito. (...). Não purgada a mora no prazo acima estipulado a COMPROMITENTE poderá a seu critério, (1) manter a compra e venda compromissada e executar as parcelas e o salvo devedor que, pela mora, estará antecipadamente vencido; ou (2) considerar rescindido o presente contrato, caso em que poderão livremente alienar o lote, não obstante seu caráter de irretratabilidade, ficando reconhecido e assegurado ao COMPROMITENTE o direito de se reintegrar na posse direta do imóvel e nas acessões. Poderão a seu critério a COMPROMITENTE optar pelo processo de rescisão prevista na lei. O STJ, mesmo antes da alteração legislativa, reconhecia a possibilidade de distrato nos contratos imobiliários regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, editando no ano de 2015 a Súmula n° 543, verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Nessa linha, ainda: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). (g.n.) Portanto, faz-se abusiva a cláusula que permite apenas ao COMPROMITENTE solicitar a rescisão unilateral do compromisso de compra e venda; pois igual direito deve ser transmitido à parte embargante, assegurando o equilíbrio da relação de consumo instaurada entre as partes, conforme reconhecido pelo juízo (seq. 38.1). Com efeito: Art. 51 do CDC. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) XI – autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor; Assim, ante a nulidade da cláusula, reconhecida judicialmente, entendo que a parte embargante faz jus ao distrato, nos termos do entendimento consolidado pelo STJ, garantindo ainda ciência à parte contrária; o que importa, via de consequência, na inexigibilidade do título executivo. No mais, como a nulidade da cláusula foi reconhecida em sede de ação judicial, faz-se indiferente cogitar se o distrato foi (ou não) previamente solicitado pela embargante; porém negado pela parte embargada, que optou pelo vencimento antecipado e integral da dívida, ajuizando ação executiva. Ante o distrato em virtude da inadimplência pelo consumidor, ainda, deve o compromissário comprador ser restituído parcialmente em relação às parcelas pagas, cuja jurisprudência do STJ, anteriormente a vigência da Lei n° 13.786/2018, previa uma retenção à média de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). (g.n.) In casu, diante das alegações de que a parte embargante foi induzida a firmar o contrato acreditando que as parcelas seriam fixas, e considerando que o vendedor “JOÃO” sequer foi arrolado pela parte embargada, com a finalidade de fazer contraprova às alegações iniciais; reduzo a retenção ao patamar de 15% (quinze por cento) dos valores pagos, pois não obstante cláusula contratual expressa, a loteadora contribuiu para o inadimplemento ao não informar o consumidor, de maneira segura, acerca da evolução do financiamento. A retenção de 15% (quinze por cento) será fixada à título de multa compensatória, e faz-se igualmente abusiva a cláusula que prevê, na hipótese de rescisão do contrato, a multa compensatória sobre o “preço total e corrigido monetariamente do lote”; valor este já hábil a cobertura de comissões, cadastros e demais despesas administrativas pela loteadora, evitando enriquecimento indevido à parte contrária em desfavor do consumidor. Destarte, ante o distrato, faz-se inexigível o título executivo, impondo-se a extinção dos Autos n° 3295-87.2017.8.16.0047, restituindo em favor da embargante 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos, corrigidos monetariamente a contar do desembolso das parcelas, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado (Tema n° 1.002 do STJ). A respeito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRANSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020). (g.n.) As parcelas, ainda, devem-lhe ser restituídas de maneira imediata, isto é, mediante pagamento à vista, conforme Súmula n° 543 do STJ (acima transcrita). Como consequência do distrato, ainda, a COMPROMITENTE deverá reintegrar-se na posse direta do imóvel, incluindo as acessões, cujas indenizações sobre eventuais benfeitorias (necessárias e úteis) serão pagas em conformidade à cláusula sexta, parágrafo quinto. 3. DISPOSITIVO: Por corolário a todo o exposto, nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados a inicial, resolvendo o meritum causae, para o fim de: a) ACOLHER o distrato por iniciativa do compromissário comprador, reconhecendo a inexigibilidade do título executivo, e necessidade de restituição à parte embargante de 85% (oitenta e cinco por cento) das parcelas pagas, corrigidas monetariamente a contar do desembolso, e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado (Tema n° 1.002 do STJ); assegurando à parte embargada 15% (quinze por cento) do valor pago à título de multa compensatória; b) DETERMINAR a reintegração na posse em favor da parte embargada sobre o imóvel objeto do compromisso de compra e venda; e c) Rejeitar os demais pedidos, conforme fundamentação. Ante a sucumbência preponderante, condeno a parte embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos procuradores da parte embargante, fixados à razão de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observando o disposto no art. 85, §2º, inc. I a IV, do Código de Processo Civil/2015. Rejeito, por sua vez, a condenação das partes às sanções por litigância de má-fé ou ato atentatório à dignidade da justiça, o qual não restou comprovado e tampouco será presumido, estando ausente demonstrativo de deslealdade processual na tentativa de obter vantagem indevida, cujas conclusões expostas por este juízo levam em conta a análise dos elementos de prova constantes dos autos. Cumpra-se no que couber as disposições do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça. Com o trânsito em julgado, oportunamente, arquivem-se com as baixas de estilo e translade-se, mediante cópia, esta decisão aos autos de execução acima indicado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Assaí/PR, datado eletronicamente. (assinado digitalmente) ÉLBERTI MATTOS BERNARDINELI Juiz de Direito

01/02/2022, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

JUNTADA DE ANOTAÇÃO DE BAIXA DEFINITIVA

RECEBIDOS OS AUTOS

REMETIDOS OS AUTOS PARA DISTRIBUIDOR

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE CUMPRIMENTO DE INTIMAÇÃO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

DETERMINAÇÃO DE DILIGÊNCIA

CONCLUSOS PARA SENTENÇA

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE REQUERIMENTO DE ARQUIVAMENTO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

JUNTADA DE PETIÇÃO DE COMPROVANTE E/OU DOCUMENTO DA PARTE

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

Todas as movimentações(214)

Todos os documentos(16)