Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Requerentes: REGINA HELENA SALDANHA FONSECA PAULO CESAR FONSECA ACADEMIA GAMA DE ENSINO S.S. LTDA. - E.P.P.
Requerido: ROLEMAK ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA.
Conclusão - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 18ª CÂMARA CÍVEL Autos nº. 0076811-48.2021.8.16.0000 Recurso: 0076811-48.2021.8.16.0000 Classe Processual: Petição Cível Assunto Principal: Locação de Móvel
Trata-se de Pedido de Concessão de Efeito Suspensivo em Apelação nº 76811-48.2021.8.16.0000 apresentado por Academia Gama de Ensino S.S. Ltda. - E.P.P. e outros em face da sentença[1] (mov. 232.1) proferida nos autos de Ação de Despejo, cumulada com Rescisão Contratual e Cobrança nº 42067-19.2020.8.16.0014, que acolheu o pedido inicial para o fim de (a) declarar a rescisão do contrato de locação firmado pelas partes; (b) decretar o despejo da locatária; (c) condenar a parte requerida ao pagamento (I) dos aluguéis devidos até a efetiva data de imissão do autor na posse do imóvel, acrescidos da multa moratória prevista na cláusula 3.1 do contrato, (II) dos encargos locatícios acessórios, desde que comprovado o respectivo pagamento – durante a época da ocupação, (III) da correção monetária aplicável pela média dos índices do INPC/IGP-DI e dos juros legais de mora, estes no patamar de 1% ao mês, tudo contado a partir do vencimento de cada parcela. Em sua fundamentação, assim definiu o juízo singular na sentença apelada: Ausentes questões processuais pendentes, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao julgamento do mérito. A parte autora pretende a condenação dos réus ao pagamento dos alugueres em atraso, bem como dos demais encargos locatícios e a rescisão do contrato de locação entabulado entre as partes, sendo que no mérito os pedidos formulados são PROCEDENTES. De início, observo que o autor junta à sua petição inicial o contrato de locação que fundamenta seus pedidos (mov. 1.3): (...) Importante destacar, já de início, que a parte ré não nega o inadimplemento, mas apenas tece considerações relativas à existência de suposto acordo verbal em que reduz o valor da locação em 40% (quarenta por cento) e que a multa contratual prevista na cláusula 3.1 não é exigível. Em relação à existência do suposto acordo verbal para redução do valor da locação, é certo que a parte ré não faz prova do suposto aditamento Com efeito, em que pese ter juntado à sua contestação um print em que é informado um desconto de 40% (quarenta por cento) em virtude do fechamento das escolas em decorrência da pandemia, a testemunha arrolada pela parte ré (cf. mov. 221.2) confirmou que, apesar de o documento existir, o desconto era exclusivo para a hipótese de pronto pagamento do saldo devedor, ou seja, uma liberalidade temporária da parte autora. A testemunha, Sr. Anderson, ainda afirmou que não detinha poderes para aplicar descontos em nome da parte autora, mas que tão somente transmitia as informações recebidas. Fato é que não há nada nos autos que indique a concessão definitiva do desconto descrito durante a pandemia. Aliás e ainda que outro fosse o caso, é de se ter em mente que a ação de despejo não é a via processual adequada para pleitear a revisão do valor locatício, já que não possui natureza dúplice e eventual apreciação de pedido nesse sentido depende de reconvenção devidamente apresentada pela parte ré, o que não é o caso dos autos. Assim também entende a jurisprudência: (...) No mesmo sentido é a alegação de suspensão da multa contratual prevista na cláusula 3.1 do contrato firmado entre as partes. Como dito, o inadimplemento é incontroverso, de modo que eventual pretensão revisional e de renovação do contrato deveria ter sido formulada em reconvenção ou ação específica, o que não é o caso. Ato contínuo, a parte autora alega em sua petição inicial como causa de pedir um fato negativo (o não pagamento dos alugueres), de forma que competia à parte ré fazer a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da contraparte, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, produzindo assim prova positiva – ou seja, deveria provar que pagou regularmente os valores cobrados ao tempo e modo corretos. Contudo, não fez tal prova. Ademais, há muito decorrido o prazo para purgação da mora, de modo que o depósito existente nos autos não deve ser admitido para tal fim. Portanto, comprovada a inadimplência da ré com suas obrigações locatícias, mister se faz a procedência parcial da ação de cobrança para condenar o réu a pagar (I) os alugueres devidos até a efetiva data de imissão do autor na posse do imóvel, acrescidos da multa moratória prevista na cláusula 3.1 do contrato; (II) os encargos locatícios acessórios, nos termos da fundamentação, e ainda; (III) a correção monetária aplicável pelos índices do IGP-M e os juros legais de mora, estes no patamar de 1% ao mês, tudo contado a partir do vencimento de cada parcela, por se tratar de descumprimento de obrigação contratual de trato continuado. O valor devido deverá ser informado pelo autor após a sentença, mediante cálculo aritmético simples, em conta geral única, discriminando-se específica e detalhadamente todos os débitos para crivo e conferência futura. A requerida, concomitantemente à interposição de Recurso de Apelação na origem (mov. 282.1), apresentou o presente incidente recursal de atribuição de efeito suspensivo em autos apartados alegando, resumidamente, que: (a) a jurisprudência tem atribuído efeito suspensivo a apelações em Ações de Despejo cumuladas com Cobrança quando há prestação de caução, com base no artigo 38 da Lei de Locações e no caso dos autos há três matrículas imobiliárias prenotadas garantindo o juízo, além do depósito judicial dos valores incontroversos, depositados mensalmente; (b) quanto ao perigo da demora, o apelado já propôs o cumprimento provisório da sentença e está cobrando quantia exorbitante, em nítido excesso de execução, porquanto sequer considerou os valores depositados em juízo; (c) foi expedido e cumprido mandado de desocupação, com prazo de seis meses, que se findará em 30.07.2022, tratando-se de tempo extremamente exíguo para a mudança e adaptação a um novo local; (d) foram feitos empréstimos com o compromisso da estabilidade dos empregos, salvaguardando o sustento de 54 famílias, de modo que o despejo colocará em risco esses empregos; (e) o pedido de cumprimento provisório da sentença contém uma série de abusos, como a desconsideração de valores depositados em juízo, a utilização de valor de aluguel superior ao convencionado e a cobrança de IPTU que foi objeto de isenção; (f) a ausência de efeito suspensivo à apelação permitirá o prosseguimento do cumprimento provisório da sentença repleto de defeitos, os quais beiram à má-fé; (g) no que diz respeito à probabilidade do provimento recursal, as razões da apelação demonstraram a possibilidade de a sentença vir a ser inteiramente reformada; (h) a apelante provou que lhe foi concedido um desconto de 40% (quarenta por cento) sobre o aluguel enquanto permanecesse fechado o colégio, o que foi afastado na sentença, sob o fundamento de que era exclusivo para pronto pagamento; (i) demonstrou-se que não foi a causadora da mora, razão pela qual não poderia ser penalizada pela multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento), o que não foi acolhido sob o argumento de que deveria ter sido apresentada reconvenção; (j) igualmente restou clara a necessidade da permanência de um desconto de 30% (trinta por cento) a incidir sobre os aluguéis após a abertura do colégio, o que aconteceu em fevereiro de 2021, questão admitida com base na teoria da imprevisão; (k) resta desnaturada a inadimplência em razão de pender negociação entre as partes quando da propositura da demanda, pelo que falta requisito essencial de procedibilidade da inicial, o que importa na extinção do processo sem resolução do mérito. O incidente foi distribuído em sede de Plantão Judiciário ao Excelentíssimo Juiz Substituto em 2º Grau Francisco Cardozo Oliveira (mov. 2 – TJ), que mediante decisão fundamentada compreendeu não haver urgência para a apreciação em plantão (mov. 5.1 – TJ). Ao mov. 3.1 – TJ a peticionante juntou cópia do Recurso de Apelação apresentado na origem. Em seguida, os autos vieram distribuídos a esta Relatora por prevenção ao Agravo de Instrumento nº 32959-71.2021.8.16.0000 (mov. 15.1 – TJ). Posteriormente, a requerente discorreu sobre fatos ocorridos no bojo do cumprimento provisório de sentença e reiterou o pedido de concessão de efeito suspensivo (mov. 34.1 – TJ). É a breve exposição. Decido. Aparentemente encontram-se preenchidos os requisitos de admissibilidade do Recurso de Apelação originariamente interposto pela ora peticionante (mov. 281.1), o qual ainda não foi remetido a esta Corte. Portanto, admito o processamento do presente pedido incidental, nos termos do art. 1.012, § 3º, inciso I, do Código de Processo Civil[2] (CPC), a fim de determinar os efeitos nos quais será recebido o apelo interposto. Consoante relatado, pleiteia a recorrente a concessão do efeito suspensivo à Apelação, argumentando, em síntese, que o cumprimento da ordem de despejo acarretará danos irreparáveis, ante a cobrança em excesso dos valores devidos, bem assim diante do tempo exíguo para a mudança e adaptação em um novo local. Fundamenta, também, que o pedido de cumprimento provisório de sentença contém uma série de abusos, tendo sido desconsiderados os pagamentos realizados nos autos, assim como foram corrigidos os locatícios de forma indevida. Assevera que a probabilidade de provimento do recurso refere-se: (a) à prova da existência de um desconto de 40% (quarenta por cento) do valor dos aluguéis enquanto permanecesse fechado o colégio; (b) à necessidade de permanência de um desconto de 30% (trinta por cento) dos locativos com a retomada das atividades, o que ocorreu em fevereiro de 2021; (c) à inexigibilidade da multa contratual, por não ter dado causa à mora. Entende, outrossim, que resta desnaturada a inadimplência, em vista da pendência de negociação entre as partes quando da propositura da demanda, o que indicaria a falta de requisito de procedibilidade. Razão não lhe assiste, no entanto. Em se tratando de Ação de Despejo ajuizada com fundamento na Lei nº 8.245 de 1991, aplica-se a regra prevista em seu art. 58, inciso V[3], segundo a qual os “recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo”. Todavia, o Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente, prevê situações em que a referida regra poderá ser excepcionada. Nesta hipótese, para suspensão da eficácia da decisão recorrida, a parte interessada deverá comprovar o preenchimento dos requisitos previstos no §4º, do art. 1.012, do CPC[4], quais sejam, a relevância da fundamentação e o risco de dano grave ou de difícil reparação. No caso, não se verifica a possibilidade de atribuição do efeito pretendido pela apelante. Primeiramente, é necessário pontuar que as insurgências apresentadas, e reiteradas (mov. 34.1 – TJ), em face do cumprimento provisório de sentença não comportam enfrentamento no presente incidente, uma vez que extrapolam a matéria devolvida em sede de apelação, bem como porque sua análise implicaria inegável supressão de instância. Assim, eventual pretensão de concessão de efeito suspensivo ao cumprimento deverá ser externada em sede adequada, observando-se os requisitos específicos para a hipótese. Outrossim, registra-se que a decisão respectivamente proferida desafia recurso próprio, não sendo adequado o simples peticionamento em recurso diverso. No que tange à apelação e ao efeito suspensivo pretendido, compreende-se, nesta análise sumária, que o pleito merece rejeição, uma vez que o inadimplemento aos aluguéis é incontroverso. Tanto é assim que a requerida/recorrente não nega essa situação e apenas discorda do montante exigido, invocando, para tanto, a existência de descontos parciais e a inadequação da correção realizada. Neste particular, a lei do inquilinato prevê expressamente a possibilidade de encerramento da relação locatícia em caso de não pagamento dos locativos (art. 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91[5]), de modo que o inadimplemento em relação a estes é fator suficiente para motivar o pedido de despejo. Em razão disso, aparentemente não se sustenta a tese de que estaria ausente o requisito de procedibilidade, a ensejar a extinção da demanda, sem resolução do mérito. Outrossim, não se confirma, pelo menos neste momento de análise perfunctória, a afirmação de que deveria ser aplicado ao caso o desconto de 40% (quarenta por cento) do valor dos aluguéis. Segundo constou da decisão recorrida, a prova testemunhal produzida elucidou que referido abono teria sido ofertado unicamente para casos de pronto pagamento do saldo devedor, o que não ocorreu na espécie. A revisão de tal compreensão demandaria a valoração da prova em sentido diametralmente oposto à levada a efeito pelo MM. Juiz sentenciante, o que nesse momento milita em desfavor da exigida probabilidade de provimento do recurso. Também é relevante mencionar que, nas circunstâncias dos autos, é inconteste que a mora não foi purgada no prazo concedido no despacho inicial, razão pela qual foi proferida a sentença ora recorrida, julgando procedente o pedido formulado pelo locador. Por tais motivos, não se afere, por ora, a relevância da fundamentação exposta. Quanto ao risco de dano, não se nega que o encerramento da locação pode ensejar consequências negativas, demandando, no mínimo, a mudança do estabelecimento de ensino para outro local. Entretanto, da análise dos autos na origem, se verifica que foi determinada a expedição de mandado de desocupação (mov. 267.1) com o prazo aparentemente razoável de seis meses, que segundo a postulante somente se encerrará em julho do corrente ano. Desse modo, também não se vislumbra, nesta ocasião, a urgência alegada. Em face do exposto, tem-se que não houve suficiente demonstração dos requisitos necessários à concessão do almejado efeito suspensivo, pelo que o pedido formulado nesse incidente deve ser indeferido. Intimem-se. Curitiba, data da assinatura digital. Desª Denise Krüger Pereira Relatora [1] Integrada pelas decisões de acolhimento (mov. 241.1) e parcial acolhimento (mov. 260.1) de Embargos de Declaração, para o fim de extirpar erro material e adequar o índice de correção monetária àquele indicado na inicial. [2] Art. 1.012 (...)§ 3º O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1º poderá ser formulado por requerimento dirigido ao: I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la; [3] Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte: (...) V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. [4] § 4º Nas hipóteses do § 1º, a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação. [5] Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;