Cumprimento de sentença 0023345-59.2019.8.16.0017 - TJPR

Cumprimento de sentença 0023345-59.2019.8.16.0017 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0023345-59.2019.8.16.0017. requeridos: a) inépcia da petição inicial; b) a requerente omitiu a forma de se apurar o valor das parcelas e não indicou o montante total da transação; c) ausência de informações ao consumidor; d) aplicação indevida de juros exponenciais, não pactuados; e) abusividade da cláusula penal compensatória; f) aplicabilidade do CDC; g) impossibilidade de condenação cumulada da retenção das arras e da cláusula penal; h) necessária redução da cláusula penal; i) indevida indenização por fruição do imóvel; j) impossibilidade de condenação dos réus ao pagamento de impostos e taxas, posto que não comprovada a entrega do imóvel. Oportunizada a impugnação. O feito foi saneado através da decisão do mov. 165 e os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. II – Fundamentação A documentação que instrui a exordial confirma a existência da relação negocial estabelecida entre as partes (mov. 1.4). Considerando o interesse da autora na dissolução da avença, bem como a ausência de oposição dos réus (até porque bastaria a intenção de uma única parte para viabilizar a dissolução), a rescisão do contrato é medida que se impõe, restando decidir sobre a devolução dos valores pagos e as eventuais retenções devidas. Apesar de a parte requerida alegar a ausência de informações claras sobre a maneira de apuração das parcelas, não negou sua inadimplência. Também não impugnou a quantidade de prestações devidas indicadas pela requerente em sua inicial (20 parcelas, quando da propositura da ação). Cláusula penal. A cláusula sétima trata da hipótese de rescisão do contratual, inclusive por iniciativa do compromissário comprador, conforme se verifica dos parágrafos terceiro e quarto. No caso, a rescisão se dá por inadimplemento das parcelas pelos requeridos. O parágrafo primeiro, da cláusula sétima, prevê que ocorrendo a rescisão contratual, serão devolvidas ao compromissário comprador as importâncias pagas, ressalvadas as exclusões dos parágrafos seguintes, em tantas parcelas quantas tiver pagado até a data da efetiva rescisão, abatida a multa contratual a título de perdas e danos, fixada em 10% do valor total do contrato. Dispõe também sobre a dedução das despesas tributárias e despesas de corretagem, além da multa. Os requeridos afirmam que a retenção deve ser de apenas 10% do valor pago, entendendo como desproporcional porcentagem maior. Já a requerente pugna pela manutenção da multa contratual estabelecida. A respeito do instituto da cláusula penal, o art. 413 do Código Civil preceitua que: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, o STJ pacificou o tema da multa rescisória no sentido de ser razoável a retenção, pelo promitente vendedor, do percentual entre 10% e 25% do total pago pelo comprador, a ser fixado casuisticamente, de forma a atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. SÚMULA 83 DO STJ. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. (...) 2. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...) (AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2019, DJe 13/03/2019) APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL DE BEM IMÓVEL - CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – INEQUÍVOCO INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES QUE AUTORIZA FLUTUAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELO VENDEDOR ENTRE 10% A 25% DO TOTAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – CLÁUSULA QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE PERCENTUAL SUPERIOR A 25% DO MONTANTE EFETIVAMENTE PAGO PELO CONSUMIDOR - PARCIALMENTE ABUSIVA A CLÁUSULA CONTRATUAL – DECOTE NECESSÁRIO AO LIMITE MÁXIMO - TERMO QUE DEVE SER AJUSTADO CONFORME AS BALIZADAS FIXADAS NA TESE DA CORTE SUPERIOR – SANÇÃO PECUNIÁRIA QUE JÁ CONTÉM O INTUITO DE RECOMPOSIÇÃO DE EVENTUAIS PERDAS E CUSTOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO – NECESSIDADE DE REDUÇÃO DO QUANTUM A SER RETIDO, DEVENDO OBSERVAR A RAZOABILIDADE – PATAMAR QUE DEVE SER MANTIDO EM 25% - PRECEDENTES DO STJ E DESTA CÂMARA – PLEITO DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DO VALOR A SER RESTITUÍDO A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ACOLHIMENTO – PRECEDENTE STJ (RESP 1.740.911/DF) - RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0004944-89.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Juiz Fabian Schweitzer - J. 26.10.2020) Pelas razões expostas, hei por bem em reduzir a multa contratual para o patamar de 20% sobre os valores pagos. Arras. A cláusula sétima, parágrafo terceiro, dispõe o seguinte: “Rescindido judicialmente o contrato, por iniciativa do compromissário comprador, não havendo a compromitente vendedora dado causa à rescisão, o valor correspondente ao sinal de negócio e princípio de não pagamento não será incluído na devolução, aplicando-se o disposto nos artigos 418, 419 e 420, do Código Civil.” Acerca do instituto das arras, preconiza o art. 418 do CC: “Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado”. As arras, portanto, consistem em um sinal de firmeza do contrato ajustado e servem para assegurar, de forma indireta, a execução do contrato de compra e venda, ou como forma de penalidade, para a hipótese de arrependimento do negócio, com o objetivo de indenizar o outro pelo seu desfazimento. Observa-se da cláusula terceira do contrato a previsão de pagamento de R$ 3.000,00 a título de sinal de negócio e princípio de pagamento. E, como foi pactuado o direito de arrependimento no contrato, sua função é indenizatória, nos termos do art. 420 do CC: “Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.” Todavia, não é possível a cumulação do sinal com a cláusula penal compensatória, sob pena de bis in idem. Veja-se: APELAÇÃO CÍVEL E APELO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – EMPREENDIMENTO JARDIM I (FLORESTA/PR).APELAÇÃO CÍVEL – CLÁUSULA PENAL – MAJORAÇÃO – INDEFERIMENTO – PERCENTUAL DE 15% SOBRE A QUANTIA PAGA QUE FOI DEFINIDA COM OBSERVÂNCIA ÀS CIRCUNSTÂNCIAIS DO CASO E RESPEITA OS PERCENTUAIS ADMITIDOS PELA CORTE SUPERIOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INEXISTÊNCIA NO CONTRATO DA RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES PELO SEU PAGAMENTO – RETENÇÃO DO SINAL DO NEGÓCIO – FALTA DE PREVISÃO CONTRATUAL E, AINDA QUE ASSIM NÃO FOSSE, IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – PRINCÍPIO NON BIS IN IDEM [...] (TJPR - 5ª C.Cível - 0008667-73.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR RENATO BRAGA BETTEGA - J. 28.06.2021) Assim, não poderá a requerente reter o sinal do negócio. Tributos. Sobre o assunto, veja-se o teor da cláusula décima primeira do contrato: “Todos os pagamentos de impostos, taxas, tributos e quaisquer outras contribuições exigidas pelo poder público, que incidem ou venham a incidir sobre o imóvel objeto deste contrato, a partir desta data, correrão por conta e responsabilidade do Compromissário comprador, ainda que lançados em nome da Compromitente vendedora ou de terceiros. Assim, constitui incumbência dos requeridos o pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel desde a assinatura do contrato até a presente data, cujo valor exato será apurado em liquidação de sentença. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL FIXADO EM 20%. MANUTENÇÃO. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ADMITINDO A RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS, CONFORME AS CIRCUNSTÂNCIAS DE CADA CASO. PAGAMENTO RELATIVO AO IPTU A CARGO DA AUTORA. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES NO MONTANTE DEVIDO ENQUANTO A AUTORA ESTEVE NA POSSE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL A SER FIXADA NA DATA DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL OU, ALTERNATIVAMENTE, DA CITAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. PEDIDO NÃO FORMULADO NA INICIAL. NÃO CONHECIMENTO. READEQUAÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. RECURSO DE APELAÇÃO NO. 01 PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO NO. 02 CONHECIDO EM PARTE E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.v (TJPR - 8ª C.Cível - 0006990-08.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Hélio Henrique Lopes Fernandes Lima - J. 16.10.2020) APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, COM PEDIDO LIMINAR. PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. PEDIDOS RECONVINDOS EXTINTOS SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. 1. APELAÇÃO (01) INTERPOSTA PELA REQUERIDA: (...) 2.3. DO PAGAMENTO DOS IMPOSTOS EM ATRASO. POSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O BEM DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO. DISPONIBILIDADE DO IMÓVEL PELA VENDEDORA. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. Existindo disposição contratual e considerando a efetiva transferência da posse do imóvel à compradora desde a data da assinatura do contrato, exercendo, deste modo, os poderes inerentes à propriedade, deve ela arcar com os tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, ante a disponibilidade do bem pela vendedora. (...) (TJPR - 18ª C.Cível - 0020093-57.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 08.06.2020) Aluguéis. Em relação ao pedido de arbitramento de aluguéis decorrentes da fruição do bem alienado, insta frisar a distinção existente entre a hipótese de rescisão do contrato em que o imóvel devolvido não foi utilizado, ou mesmo pouco utilizado, daquela em que ele foi ocupado durante um longo período. Isso porque não há que se falar em pagamento de aluguel quando não restar demonstrada a efetiva exploração do terreno ou a obtenção de proveito econômico diante de sua aquisição. A jurisprudência é uníssona ao entender que, tratando-se de lote de lote vazio (não edificado), como é o caso dos autos, não há que se falar em indenização por fruição. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – APELAÇÃO 1 – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA EXCESSIVA – DIMINUIÇÃO QUE SE IMPÕE – INTELIGÊNCIA DO ART. 413, DO CÓDIGO CIVIL – TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL – NÃO CABIMENTO – TERRENO QUE NÃO FOI EDIFICADO - INEXISTÊNCIA DE BENFEITORIAS – PRECEDENTES DESTA CORTE – READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – CABIMENTO – PARTE QUE SUCUMBIU DE PARTE MÍNIMA DE SEUS PEDIDOS – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, CPC – RESCISÃO CONTRATUAL – NOTIFICAÇÃO QUE NÃO TEM O CONDÃO DE, POR SI SÓ, RESCINDIR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RECURSOS – APELAÇÃO 1 – PARCIAL PROVIMENTO – APELAÇÃO 2 – NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 7ª C.Cível - 0000955-88.2018.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU SERGIO LUIZ PATITUCCI - J. 13.04.2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRENO. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL PELOS COMPRADORES. TERRENO VAZIO SEM EDIFICAÇÃO E BENFEITORIA. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. VEDAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ARBITRADO DE FORMA SATISFATÓRIA NA SENTENÇA. CONDENAÇÃO DOS COMPRADORES AO PAGAMENTO DE IMPOSTOS E TAXAS DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. 1. Em casos de rescisão contratual cujo objeto seja um imóvel sem construção, não é cabível a fixação de aluguéis a título de perdas e danos, porquanto não houve a utilização efetiva do bem pela parte adversa. [...] RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - 0023036-09.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR NILSON MIZUTA - J. 25.05.2020) Não se pode olvidar que a autora, além de ser compensada com a retenção de parte da quantia paga pelos requeridos, ainda tem a possibilidade de comercializar novamente o imóvel, que se encontra nas mesmas condições de quando foi adquirido pelos requeridos. Considerações finais. Rescindida a avença, ainda que por culpa exclusiva dos adquirentes, o direito à restituição daquilo que foi pago remanesce como decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, ficando autorizada a retenção dos valores aos quais faz jus a vendedora. Uma vez restituído o imóvel à autora, retidos os valores correspondentes à multa e aos impostos, caso haja saldo residual atualizado dos pagamentos realizados, o mesmo deverá ser restituído aos requeridos, de forma simples. III - Dispositivo Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ - FORO CENTRAL DE MARINGÁ 3ª VARA CÍVEL DE MARINGÁ - PROJUDI Atrium Centro Empresarial - Avenida Pedro Taques, 294 - 1º andar - Zona 07 - Maringá/PR - CEP: 87.030-008 - Fone: (44) 3472-2726 - Celular: (44) 99928-3398 - E-mail: [email protected] Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$284.999,52 Autor(s): SANTA ALICE LOTEADORA LTDA Réu(s): EMILAY ARAUJO CONEJO DA SILVA LUAN LEONARDO DA SILVA SENTENÇA I – Relatório Consta da petição inicial: a) as partes firmaram compromisso particular de compra e venda de imóvel, em 12.08.2016, tendo por objeto o lote de terras nº 01, quadra 135, do loteamento Jardim Espanha, nesta cidade; b) o valor total do contrato foi de R$ 284.999,52, que seria pago através de um sinal no valor de R$ 3.000,00 e o restante em 132 parcelas mensais de R$ 2.136,36; c) os requeridos encontram-se inadimplentes; d) necessária a rescisão contratual; e) possibilidade de retenção das arras; f) aplicabilidade da multa contratual, no importe de 10% do valor do contrato; g) devida a fixação de alugueis, pelo período em que a requerente ficou impossibilitada de usufruir do bem; h) responsabilidade dos requeridos pelos impostos e taxas eventualmente devidos. Pugna, liminarmente, pela reintegração na posse do imóvel e rescisão do contrato. Ao final, pede: 1) a decretação da rescisão do contrato, com a consequente reintegração de posse em caráter definitivo; 2) a condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos, consistentes na multa compensatória equivalente a 10% do valor do contrato e na retenção das arras; 3) a condenação dos requeridos ao pagamento dos débitos de impostos e taxas; 4) a condenação dos requeridos ao pagamento correspondente a 1% sobre o valor do imóvel a título de aluguel. A liminar foi indeferida através da decisão do mov. 15. Em sua contestação, sustentam os Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedente a pretensão articulada para: a) decretar a dissolução do contrato entabulado entre as partes; b) determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da requerente, assegurada a prévia restituição do valor pago pelos réus, com a dedução da cláusula penal e dos tributos devidos, consoante fundamentação. Decaindo os requeridos de maior parte, condeno-os ao pagamento de 65% das custas processuais e dos honorários do patrono da requerente. Condeno a requerente, por sua vez, ao pagamento de 35% das custas processuais e dos honorários do patrono dos requeridos. Fixo a verba honorária em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, c/c art. 86, do CPC). Por fim, defiro os benefícios da justiça gratuita aos requeridos, conforme haviam postulado ao final de sua peça contestatória. Logo, aplicável a regra do 98, §§ 2º e 3º, do CPC. Dou a sentença por publicada com sua inserção no sistema Projudi. Intimem-se. Maringá, 29 de outubro de 2021. Loril Leocádio Bueno Junior Juiz de Direito Substituto

01/02/2022, 00:00

—

CONFIRMADA A COMUNICAÇÃO ELETRÔNICA

REMETIDOS OS AUTOS PARA CONTADOR

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

DECISÃO INTERLOCUTÓRIA DE MÉRITO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE REQUERIMENTO DE HABILITAÇÃO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE CUMPRIMENTO DE INTIMAÇÃO

CONCLUSOS PARA DECISÃO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

JUNTADA DE ANOTAÇÃO DE INFORMAÇÕES

RECEBIDOS OS AUTOS

REMETIDOS OS AUTOS PARA DISTRIBUIDOR

Todas as movimentações(392)

Todos os documentos(21)